房地產投資決策及其風險管理案例分析-在線瀏覽
2025-03-27 11:14本頁面
【正文】 以小于其內在價值（即資產可產生未來現金流的現值）的價格來購買不動產或者不動產證券 169。 Shimai Consulting 2023 ? 重要的金融比率（用于決定投資的可行性） ? 毛租金乘數 ? 貸款價值（ LTV）比 ? 債務覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報 ? 資產回報 ? 內部回報率 ? 轉售價格 169。 Shimai Consulting 2023 ? 毛租金乘數 （相當于“投資回收期”） ? 收購價除以毛租金 ? 此比率越低越好 ? 一個很簡單的數字比較，一般只能用作投資項目的初略篩選 169。 Shimai Consulting 2023 ? 盈虧平衡點 （運營費用 +抵押付款） /估計毛租金 ? 建筑為了能支付所有的現金開支和融資償還必須達到的入住率 ? 一般在 65%至 95%范圍內 ? 費用比 運營費用 /實際的總收入 ? 用于與其他的房地產作比較，單獨本身并無太大的用途 ? 應該足夠高以保持物業(yè)的正常運轉，同時使有關費用如能源成本得到控制避免浪費 169。 Shimai Consulting 2023 ? 稅前股本回報率 稅前現金流量 /股本投資額 ? 往往用一測度初始贏利水平 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年稅前股本回報率一般在 410%的范圍內 ? 稅后股本回報 稅后現金流 /股本投資額 ? 類似于稅前股本回報率 ? 加上考慮到投資房地產?？杀芏惖暮锰? ? 能常第一年大致在 512%范圍內 169。 Shimai Consulting 2023 ? 多期間或者動態(tài)回報量度 ? 凈現值（ NPV） ? 內部回報率（ IRR） 169。 Shimai Consulting 2023 ? 凈現值（ NPV）的計算 ? 預測未來的現金流 ? 以要求的回報率把未來的現金流折成現值： 現值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報率 =底限回報率 =無風險回報 +風險回報 ? 正常的投資收益（即預期回報）中已考慮了風險程度的影響，如果NPV0， r就會超出正常收益 169。 Shimai Consulting 2023 ? 房地產投資與現代投資組合理論及資產定價模型 ? 投資組合回報是各資產回報的加權平均（線性代數）；而投資組合風險并非各資產風險的回權平均 ? 房地產投資信托（ REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經營包括房地產和（或）抵押貸款的投資組合。 ? 資本資產定價模型（ CAPM） 資產要求期待回報等于無風險回報加在市場的風險回報乘以此資產的貝他系數； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 投資案例分析示例 ? 投資可行性研究 ? 開發(fā)可行性研究 ? 建設項目 169。 目前我國房地產企業(yè)有 3萬多家，但是以單個項目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產負債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當小，
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