【正文】 房價，居民個人消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)；另一方面卻是居民總儲蓄額的居高不下，居民總投資難以啟動，據(jù)統(tǒng)計，目前上海居民的儲蓄已達(dá)3000億元。第三，房地產(chǎn)市場體系尚未完善，抑制了住宅市場的發(fā)展房地產(chǎn)作為一種商品，兼具消費(fèi)與投資價值。近年來，上海在國內(nèi)率先向個人發(fā)放住房貸款，允許已售公房上市，允許公房差價交換和轉(zhuǎn)租，在政策上屢有突破。在減免稅費(fèi)、打開市場通道、建章立制方面，做了積極有效的探索。消費(fèi)市場在一定程度上仍存在著交易方式單一，二級市場不發(fā)達(dá)的問題。因?yàn)橘u方必須在找到下家來買的時候才能將房子賣掉，這很不利于活躍房地產(chǎn)市場。從長期來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域投資回報是比較高和比較穩(wěn)定的，是一種理想的資產(chǎn)積累投資方式。因此，建立上海房地產(chǎn)持分權(quán)交易市場以滿足居民的投資需求已是大勢所趨。房地產(chǎn)行業(yè)是一個投入相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)，主要用于購買土地、房形的設(shè)計以及房屋的建造、裝潢、維修和房屋的銷售等等。高風(fēng)險。首先，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)要有冒很大的資金風(fēng)險，而且房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)聯(lián)度很大的產(chǎn)業(yè)，它受一個國家、地區(qū)甚至全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響很大，而外界經(jīng)濟(jì)環(huán)境具有很大的不可預(yù)測性，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的風(fēng)險。長周期。高收益。如果一項房地產(chǎn)產(chǎn)品從開發(fā)到設(shè)計和銷售都非常成功，利潤回報能高達(dá)幾倍甚至數(shù)十倍以上。同時，也會加劇房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)行業(yè)的競爭，使房地產(chǎn)業(yè)面臨又一次發(fā)展的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。這些對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是非常有利的。具體表現(xiàn)為：首先，居民購房觀念將發(fā)生深刻變革，住宅需求將有所增加目前，上海居民消費(fèi)水平還比較落后，與一些發(fā)達(dá)國家相比，差距明顯（參見下圖）。這與上海人均GDP已超過4000美元的狀況是不相匹配的。“入世”后，關(guān)稅水平將會大幅下降，居民用于日常生活的開支在家庭的收入中所占比重將逐步降低，可用于購房的消費(fèi)資金將相對增加，居民的住房購買力將有所增強(qiáng)；外資銀行的進(jìn)入并被允許同中國銀行業(yè)一起介入部分流通領(lǐng)域，將帶來品種更多、質(zhì)量更優(yōu)、選擇余地更大的金融服務(wù)；在世界經(jīng)濟(jì)一體化的大環(huán)境下，有利于與消費(fèi)者之間建立良好的信譽(yù)保證，舉債買房的意識將會日漸濃厚，從而將拉動國內(nèi)房地產(chǎn)消費(fèi)。市政設(shè)施的改善和汽車的普及，給上海消費(fèi)者購買房地產(chǎn)提出了新的要求和標(biāo)準(zhǔn)，人們挑選住宅的區(qū)域及居住習(xí)慣將發(fā)生改變，帶有汽車車庫的住宅及交通方便、居住環(huán)境好的近郊住宅、公寓將成為人們選擇的目標(biāo)之一，臨近郊區(qū)的房地產(chǎn)前景看好，升值潛力巨大。“入世”后目前的“外銷房”與“內(nèi)銷房”界限將被打破，而境外人士的投資性購房必將帶動國內(nèi)居民的投資性購房，同時還會促進(jìn)房地產(chǎn)二、三級市場的聯(lián)動，尤其是推動三級市場的發(fā)展。加入WTO后，這些差別將被完全取消，境外人員購房、租房將實(shí)行與我國居民“同房同價”的政策，開放的中國市場將吸引眾多國外企業(yè)的進(jìn)入，大量的外籍員工將對高檔住宅有更多的要求。在吸引了國外企業(yè)的同時，國內(nèi)企業(yè)為了適應(yīng)“入世”后全球一體化運(yùn)作的需要，也會將總部遷至上海這樣的大城市。90年代房地產(chǎn)的瘋狂擴(kuò)張，使得供遠(yuǎn)大于求，大量的辦公用房空置，“入世”將有效地促進(jìn)消化空置的辦公和商業(yè)用房。從土地的供給來看，人多地少的市情決定了土地的供應(yīng)將會受到限制；而從土地的需求來看，房產(chǎn)市場表現(xiàn)出了強(qiáng)勁購買力，開發(fā)商對土地的需求將增大，今后土地的競爭將表現(xiàn)在舊城區(qū)、舊廠房的改造上，并且地價可能上升。房地產(chǎn)價格中長期向好的收益者，更多的將是房地產(chǎn)開發(fā)成本較低、市場定位準(zhǔn)確的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。上海有可能成為外資進(jìn)入的主要目標(biāo)之一。不過，這兩次外資引入的共同點(diǎn)是以東南亞資金為主，受1997年東南亞金融危機(jī)影響，這部分資金將逐漸減少；而“入世”則可能徹底改變上海房地產(chǎn)市場的外資結(jié)構(gòu)，歐美大財團(tuán)資金份額逐漸增加，從而形成上海房地產(chǎn)業(yè)新的支持基礎(chǔ)。專業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)科研開發(fā)、QA、QE以及生產(chǎn)管理等部門。公司在人力資源方面下了很大功夫，如對中層干部進(jìn)行述職考評工作，對職工反映較大的中層干部進(jìn)行調(diào)整；對中層干部進(jìn)行各項培訓(xùn)；招聘學(xué)歷較高的新員工；為企業(yè)注入新鮮血液和活力；鼓勵年輕的員工繼續(xù)深造以及各類上崗培訓(xùn)等等。一個最突出的問題就是公司員工的知識結(jié)構(gòu)偏低，年齡結(jié)構(gòu)偏高，員工的學(xué)歷普遍不高，在以知識經(jīng)濟(jì)為背景的當(dāng)今社會，對于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展顯然是不利的。預(yù)算、查勘、設(shè)計、施工、建材、電動機(jī)械制造等配套成龍，擁有一流施工管理人才和大批能工巧匠、技術(shù)力量齊全、施工實(shí)力雄厚、施工范圍廣泛。公司通過ISO9002質(zhì)量認(rèn)證，連續(xù)多年被上海市統(tǒng)計局等列為“上海建筑施工企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力50強(qiáng)”。（四）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)SWOT分析結(jié)論根據(jù)上面對宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境以及企業(yè)內(nèi)部條件的分析，可以發(fā)現(xiàn)公司目前面臨的環(huán)境中蘊(yùn)含著以下這些機(jī)會和威脅：機(jī)會：——房地產(chǎn)業(yè)作為新興的支柱產(chǎn)業(yè)，在中國，尤其在中國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)和活躍的城市——上海，有著巨大的發(fā)展空間?！袊尤隬TO后，上海作為中國開放最前沿的國際大都市，商業(yè)用房、境外人員用房將會急劇膨脹，而且隨著國民待遇的實(shí)行，人們的消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會發(fā)生顯著變化，這對于進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)是一個很好的機(jī)遇。威脅：——國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展首要的難題是資本金嚴(yán)重不足，開發(fā)建設(shè)資金短缺，銀企關(guān)系也由以前計劃條件下的無條件支持，發(fā)生了變化，銀行經(jīng)營準(zhǔn)則使得負(fù)債率較高的國有房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面面臨著很大的困難，資金已經(jīng)成為國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的嚴(yán)重制約?！康禺a(chǎn)金融信貸機(jī)制不完善，金融對住宅消費(fèi)的支持力度不夠，以及我國房地產(chǎn)市場體系不夠健全，法律法規(guī)和市場監(jiān)督機(jī)制也不夠完善，尤其是國有房地產(chǎn)企業(yè)的政企關(guān)系還不是很清晰，產(chǎn)權(quán)關(guān)系還不夠明確，這給進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大威脅?！镜呢攧?wù)狀況良好，與銀行等金融機(jī)構(gòu)有著良好的合作關(guān)系，從而公司在資產(chǎn)負(fù)債、籌融資等方面有一定的能力?！颈旧淼臉I(yè)務(wù)性質(zhì)就是以建筑、裝飾為特點(diǎn)的專業(yè)化企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)對于公司實(shí)行產(chǎn)品縱向一體化戰(zhàn)略和形成多元化的發(fā)展格局，降低經(jīng)營風(fēng)險有著重大的戰(zhàn)略意義。企業(yè)劣勢：——公司員工的文化素質(zhì)普遍較低，這對于公司產(chǎn)品的開發(fā)、設(shè)計、銷售、管理等以及公司的創(chuàng)新發(fā)展等方面無疑是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?！具€沒有形成自己的核心競爭優(yōu)勢。而在長期內(nèi)，公司應(yīng)該將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展成為自己的主營業(yè)務(wù)，以房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心來整合其它業(yè)務(wù)。目前全國城鎮(zhèn)新建住宅裝飾率達(dá)90%，大城市和沿海開放地區(qū)家庭裝飾率則達(dá)到98%，戶均裝飾消費(fèi)4萬元。 小而分散；216。 作業(yè)面積小；216。 工作量不大但工種不少；216。對家裝企業(yè)而言，其特點(diǎn)為：216。 活好接；216。 3 家庭裝飾市場的發(fā)展?jié)摿σ约笆袌龅匚粚⒃絹碓酵怀? 住宅建設(shè)是一次性投資，而家居裝飾是周期性多次消費(fèi)。從長遠(yuǎn)看，家居裝飾業(yè)很可能躍居住宅產(chǎn)業(yè)的首要地位；建設(shè)部副部長葉如棠認(rèn)為，從今后的走勢來看，無論從上海、北京、江蘇省都可以看到，大的、高檔的賓館、飯店都已趨于飽和，國家的投資結(jié)構(gòu)也作出了明顯調(diào)整，投資重點(diǎn)已從樓、堂、館、所轉(zhuǎn)向于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，所以從長遠(yuǎn)來看家庭裝飾市場最具前景。目前，中國的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家或四口之家為主，購房計劃多數(shù)定位在商品房及經(jīng)濟(jì)適用房，％％；預(yù)購面積在70－150平米不等，以80－100平米的需求量最高。數(shù)據(jù)顯示，25－34歲的人占購房人群的36％，位居榜首；而35－％，位居第二。5 裝飾市場的特征變化：216。 住宅建設(shè)已經(jīng)成為國家投資的重點(diǎn)，每年都將保持在3億m2的新建住宅量，這是一個很大的規(guī)模。 第三個變化是最近國家強(qiáng)調(diào)要大力發(fā)展教育，科教興國，在教育領(lǐng)域的投資已逐步加大，特別是高等院校，也包括小學(xué)、中學(xué)、中等專業(yè)學(xué)校等，這方面的投資很大，在北京就非常突出。他們每年的投資比以前有很大的增長，同時國家要注意改善教職員工的生活環(huán)境，居住條件，興建教師新村，現(xiàn)在有些開發(fā)商就主要圍繞教育領(lǐng)域開展業(yè)務(wù)；216。 第五，“毛坯房”引退市場。 上海的住宅面積平均以每年7萬平方米的速度遞增。216。 據(jù)工商局1999年10月數(shù)據(jù)表明：上海家庭裝飾企業(yè)約16300多家（尚不包括街頭裝潢游擊隊），但具有資質(zhì)證書的企業(yè)僅有1000家；家庭裝飾市場呈現(xiàn)畸形發(fā)展的態(tài)勢，超過2/3的市場份額為非正規(guī)裝飾團(tuán)體占據(jù)；這在某種程度上也導(dǎo)致了家庭裝飾市場既是消費(fèi)熱點(diǎn)，也是投訴焦點(diǎn)；（二）家庭裝飾業(yè)務(wù)SWOT分析機(jī)遇： 十五期間，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和范圍將以接近10%的年增長率發(fā)展，在此期間，我國將新增住宅57億平方米； 住宅建設(shè)將經(jīng)歷從增長為主向數(shù)量與質(zhì)量并重轉(zhuǎn)變的發(fā)展新階段，而這將為家庭裝飾市場的發(fā)展注入一股強(qiáng)大的動力； 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)定，消費(fèi)者收入將不斷增長，消費(fèi)能力持續(xù)增強(qiáng)，加之政府提出的消費(fèi)者將進(jìn)一步提高對家裝的需求； 專家預(yù)測，入世之后，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度將會加快近3個百分點(diǎn)，并創(chuàng)造大約一千萬個就業(yè)機(jī)會。這就預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期的到來。 毛坯房引退市場，為裝飾企業(yè)家裝市場發(fā)展集團(tuán)戰(zhàn)略提供了廣闊的進(jìn)入空間； 因此，總的趨勢是：二十一世紀(jì)，我國建筑裝飾行業(yè)將呈現(xiàn)出大發(fā)展、大提高的態(tài)勢，它將成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)建筑業(yè)的一個增長點(diǎn)。威脅：來自國外的威脅：加入WTO，發(fā)達(dá)國家的建筑裝飾企業(yè)將大舉進(jìn)入我國市場，這將使我國建筑裝飾業(yè)面臨空前激烈的市場競爭。加入WTO后，業(yè)務(wù)拓展、資金的獲取將主要取決于企業(yè)的資信度。企業(yè)優(yōu)勢：企業(yè)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)能力，對客戶每半年回訪一次；良好的客戶口碑。（三）家庭裝飾業(yè)務(wù)分析小結(jié) 通過上面對家庭裝飾業(yè)務(wù)的SWOT分析，我們認(rèn)為：企業(yè)的著力點(diǎn)是集團(tuán)家裝市場。戰(zhàn)略選擇根據(jù)上面的分析，公司應(yīng)該在持續(xù)創(chuàng)新與全球競爭意識的前提下，樹立“有限多元”的經(jīng)營思路，以專業(yè)化、個性化、規(guī)?；笕∑髽I(yè)的優(yōu)質(zhì)、快速成長。圍繞這個宗旨和發(fā)展思路，公司的業(yè)務(wù)市場定位可以是：房地產(chǎn)、建筑裝飾、和家庭裝飾三位一體的業(yè)務(wù)定位，三項業(yè)務(wù)互為補(bǔ)充，渾然一體。那么，公司應(yīng)該怎么進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)呢？換句話說，公司應(yīng)該采取什么進(jìn)入戰(zhàn)略進(jìn)入房地產(chǎn)市場呢？任何一個公司要進(jìn)入一個新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，它所面臨的進(jìn)入戰(zhàn)略無非有三種：低成本戰(zhàn)略、差異化戰(zhàn)略、集中化戰(zhàn)略。對于上海建筑裝飾集團(tuán)有限公司而言，公司要在成本方面與現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行競爭的話，顯然沒有優(yōu)勢，因?yàn)楝F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上有相當(dāng)數(shù)量有實(shí)力的大的房地產(chǎn)開發(fā)商，這些房地產(chǎn)開發(fā)商由于規(guī)模較大，而且涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)多年，在建材采購、建筑施工上都擁有較強(qiáng)的成本優(yōu)勢。相反，由于公司目前的主營業(yè)務(wù)主要是建筑裝飾，公司的核心競爭優(yōu)勢也集中體現(xiàn)在建筑裝飾方面，所以，公司進(jìn)入房地產(chǎn)市場是應(yīng)該充分利用自身這一核心競爭優(yōu)勢，也就是說，公司應(yīng)該采取集中化戰(zhàn)略，將自己的進(jìn)入目標(biāo)集中在裝飾房的這部分市場。在具體進(jìn)入策略上，公司可以考慮將部分業(yè)務(wù)外包，或與外部公司結(jié)盟。二、家庭裝飾業(yè)務(wù)進(jìn)入戰(zhàn)略1企業(yè)將處于市場“進(jìn)入階段”；在此階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)：216。 盡量避免與合作伙伴的業(yè)務(wù)沖突；216。2對家裝市場進(jìn)行細(xì)分：集團(tuán)家裝市場與零散家裝市場；企業(yè)的著力點(diǎn)是集團(tuán)家裝市場；集團(tuán)家裝市場又可劃分為兩大部分：與房地產(chǎn)開發(fā)商相關(guān)（主要是新建房）和與物業(yè)管理公司相關(guān)（主要是舊房）的房屋裝飾市場。途徑：縱向整合，與上、下游企業(yè)結(jié)盟；c 產(chǎn)品歧異：以先進(jìn)設(shè)計、優(yōu)質(zhì)裝潢質(zhì)量和服務(wù)方式制造企業(yè)與眾不同之處，從而也為現(xiàn)存、潛在競爭對手打造市場進(jìn)入壁壘；d 戰(zhàn)略合作：能否在集團(tuán)家裝市場立穩(wěn)腳跟，關(guān)鍵在于是否能夠真正在相關(guān)企業(yè)間建立起切實(shí)有效的合作機(jī)制。我們這里重點(diǎn)考察一下公司應(yīng)該采取的財務(wù)策略、組織結(jié)構(gòu)策略和人力資源策略。流動負(fù)債