【正文】 社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。(5)人文環(huán)境——休閑大連 要做全國最佳養(yǎng)老地大連正成為不少外地人（尤其是東北人）退休后養(yǎng)老首選地，未來5年將有上億民資進入大連養(yǎng)老業(yè)。10年前，占總人口的比例不到10％。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。(1)房地產需求旺盛2007 年5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù)———中國公眾城市宜居指數(shù)2007 年報告》，對國內20 個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5 名的城市為寧波、廈門、大連、蘇州和三亞，大連位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的東北部城市。從國內外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備“ 三大環(huán)境”基本特質，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。隨著城市化進程加快，近年大連的東北部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了大連房地產的價值，對大連經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產生積極的深遠的影響。今后幾年大連市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長，購房能力進一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會上升，成為房地產需求主流。第四，投資投機性需求仍很旺盛。據(jù)預測, 再過5 年, 。 再過20 年, 億。近10 年來我國空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭的26 % , 一些大城市的空巢老人問題更為突出。來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年大連老年人已突破85萬。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。目前我國社區(qū)中的診所, %的老人需要, %的老人得到服務；保健指導, %的老人需要, %的老人得到服務；家庭病床, %的老人需要, %的老人得到服務； 定期體檢, %的老人需要, %的老人得到服務； 應急服務, %的老人需要, %的老人得到服務。以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場”，該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。(3)支付能力保障隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，大連市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生活質量得到進一步改善。在國家統(tǒng)計局公布的15個副省級城市和4個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。%。市場結論通過以上分析,我們可以看出,大連對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需求,在大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10個“夕陽紅”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能基本滿足需求。3．主要競爭情況分析（1）養(yǎng)老服務市場的競爭分析經(jīng)過詳細的市場調查，我們發(fā)現(xiàn)目前的大連市場尚無專門的養(yǎng)老服務社區(qū)，也就是說，對于即將開發(fā)的“夕陽紅養(yǎng)老服務社區(qū)”而言，大連市場基本并不存在行業(yè)競爭者和品牌競爭者。但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足大連“銀發(fā)市場”的需求，這預示著“夕陽紅”的進入將面臨巨大的市場空間。以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng)老為補充，政府為部分人群購買服務是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。據(jù)了解，在10年前，大連全市不過七八家社會養(yǎng)老福利機構，基本上都只對城市孤老等特殊群體開放。（2）房地產市場的競爭分析據(jù)統(tǒng)計，2001年～%、%，%、%。統(tǒng)計資料說明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產開發(fā)投資的增幅在20%左右。2007年全市商品房交易均價6173元/平方米，%；商品住宅交易均價6578元/平方米，%。在所有的投資中，%。以上數(shù)據(jù)表明，大連的房地產業(yè)是一個有著較強吸引力的市場，這樣領域中必然存在的眾多的競爭者， 四、SWOT分析與關鍵問題分析1．機會（1）巨大的“銀色市場”來自大連市老齡委的數(shù)據(jù)：2007年大連老年人已突破85萬。因此，開發(fā)建設和經(jīng)營養(yǎng)老服務社區(qū)是未來發(fā)展的重頭戲。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)?！跋﹃柤t”養(yǎng)老服務社區(qū)項目致力于解決社會的養(yǎng)老問題，必將得到政府的大力關注與支持。2007年最新統(tǒng)計結果顯示，%。 調查顯示，從收入構成來看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。 而另一方面，大連市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，%，居各項收入增幅之首。換言之，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會在內“多贏”的最佳局面。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。而大連又具有5大優(yōu)勢：第一，大連的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號召力；第二，大連周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對自然的喜愛；第三，大連經(jīng)濟比較發(fā)達，生活便利；第四、大連物產豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，大連未來退休人員較多，養(yǎng)老機構將不斷興起。2．威脅（1）觀念落后, 意識不足雖然各級政府對于老齡化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口老齡化的挑戰(zhàn), 一些職能部門和社區(qū)管理與服務部門對開展和加強社區(qū)養(yǎng)老助老服務的重要性和迫切性認識不足,沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提高人民生活質量、保持社會穩(wěn)定的高度來認識, 服務意識差。（2）競爭者帶來的壓力有商機必然有商家，雖然目前大連的養(yǎng)老產業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預見的將來，競爭者必將紛至沓來，這對于該行業(yè)的任何商家都將帶來一定的壓力與風險。3．優(yōu)勢（1）對于目標市場較為了解簡而言之，長期從事老年產業(yè)，使得公司對于“銀色市場”的特殊目標顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場信息對于“夕陽紅”項目的開發(fā)將有著極大的指導意義。“夕陽紅”項目的開發(fā)，無疑將為這些人才提供一個更為廣闊的舞臺，讓他們的才華得以更加充分的施展。公司準備投資建設和開發(fā)的“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)項目，也是看準中國政府準備改革原來由政府承擔的對孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機會，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務領域，構造一個更為完整的老年服務市場的產業(yè)鏈，這也是公司再次看準一個由政府作為財政包袱被“甩”出來的、將大有作為的老年服務的業(yè)務領域。4．劣勢由大連眾多知名房地產商開發(fā)的等一系列熱銷樓盤，將會與公司即將開發(fā)的“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)激烈地爭奪顧客群。5．關鍵問題分析“夕陽紅”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務社區(qū)，以優(yōu)質高價、高檔專業(yè)的形象進入市場，是否能如預期的那樣得到目標顧客的認可與接受？大連養(yǎng)老服務市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務的機構，它們提供的養(yǎng)老服務必然會對人們是否選擇“夕陽紅”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產生一定影響。五、目標與目標可行性分析“夕陽紅”社區(qū)僅在大連就擁有極其廣闊的銷售市場，更不用說近年來越來越多的涌入大連的外地購房者。根據(jù)財務計劃提供的數(shù)據(jù)，“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的總建筑成本與銷售費用的合計，預估為*****萬元；整個社區(qū)的各類住房共*****戶，銷售預估收入為*****萬元，計算可知社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤*****萬元，此外還可以得到公用建筑的資產****萬元。管理服務活動的總費用支出約為****萬元，這些活動帶來的收入約為****萬元，公司每年將從中獲得利潤****萬元。 六、營銷計劃1．目標市場“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)主要面向三類目標顧客群體：其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。同時，這類顧客本身經(jīng)濟基礎豐厚，可以獨立負擔起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購房的經(jīng)濟開支，一般不需要子女的經(jīng)濟支持，故他們在購買上具有更大的自主決定權。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時間，但他們非常孝敬父母，關心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個適宜的居住環(huán)境中安度晚年。其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。2．產品“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)是由大連某某開發(fā)實業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國東北部第一個大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，某某公司在開發(fā)“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的構想提出之初，就將“夕陽紅”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務社區(qū)。該社區(qū)建設分為兩期，第一期建設面積10萬平方米，第二期建設面積16萬平方米，整個社區(qū)預計2008年末月開工。除此之外，社區(qū)內還設有幼兒園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車等公共設施，以及日用百貨、美容美發(fā)、音響出租、花店、洗衣房等商業(yè)設施滿足老年人日常生活需求。完善配套的醫(yī)療保健設施和文化娛樂設施是這里的顯著特色，人車分離設計、無障礙通道、四層院落式電梯設計、雙扶手、梯級低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應俱全。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實際，有針對性地提供老年文化娛樂、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年營養(yǎng)餐飲服務。“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)養(yǎng)老服務的三大主張主張一：老年生活張揚個性主張二：陽光院壩鄰里如親主張三：子孝孫賢盡享天倫“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)養(yǎng)老服務的八項服務 “夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)，將老年人在家中接受的幫助和關懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務的參照標準，以倡導老年健康生活為己任，公益性服務為核心，實行綜合配套、多元經(jīng)營，以提高社區(qū)的生活品質。心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進行心理咨詢與治療。當?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。家政護理：為客戶提供經(jīng)過培訓之后持證上崗的養(yǎng)老護理員以不同方式（如全天、白天、鐘點、出行等）為老年人服務；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運等服務。報刊服務：代訂各種報刊，報刊投送到家。幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時代管。旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽紅專項旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務，盡可能為客戶降低費用。法律顧問：園區(qū)與有關的律師事務所合作，為客戶提供法律顧問與咨詢服務。鼓勵老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無聊奈”；在老年大學中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進行各種手工制作；如果有的老人能夠寫作詩文或能夠撰寫回憶錄，園區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。3．價格“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)戶型分檔銷售價格院落式住宅樓（元/平方米） 2980318032803380酒店式公寓樓（元/平方米） 3180328033803480獨居式民居（萬元/院） 68銷售安排：2009年4月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無獨院），按第一檔最低價出售。2009年6月中旬，為了照顧本公司多年來的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無獨院），按第二檔優(yōu)惠價出售。2009年9月，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價出售。同時開始出售獨院。2010年6月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動工，向全社會出售第二期期房，按第四檔價出售。社區(qū)提供的各項養(yǎng)老服務價格按照市場價格計算。4．渠道“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎上，同時開辟網(wǎng)絡營銷模式的新型銷售模式：（1）對于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式 ，因為公司對于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，,銷售過程中發(fā)生的費用也完全可由開發(fā)商來控制，高效從嚴支出可以大大降低物業(yè)銷售的費用。（2）隨著消費者消費行為的理性和成熟，房地產開發(fā)企業(yè)一方面要擴大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟；另一方面又要走專業(yè)化道路，細分產業(yè)市場，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢的銷售代理商來完成。這種銷售模式優(yōu)勢在于：①它簡化了商品市場的交易活動，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和財力的不足,提高企業(yè)運作的效率和效益；②相對于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產的風險；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務員和更為廣泛的客戶關系；④