【正文】 經(jīng)營場所 BY 經(jīng)營面積 以荷花市場為代表的綜合性市場，主要面積在10～80㎡之間，經(jīng)營建材的鐵路精細(xì)建材批發(fā)市場面積集中在30～100㎡之間，兩個家具城的面積均在80㎡以上，主干道的沿街商鋪的面積則以30～80㎡的居多。購買價格和租賃價格（1）鋪面擁有形式 在調(diào)查的經(jīng)營戶中，%的鋪面擁有形式為租賃。（3）租賃價格 有超過50%的經(jīng)營業(yè)主的租金在10～20元/月（4）鋪面擁有形式 BY 經(jīng)營場所 所調(diào)查的各批發(fā)市場鋪面均以租賃為主。（6）鋪面擁有形式 BY 鋪面結(jié)構(gòu) 調(diào)查顯示，大部分鋪面結(jié)構(gòu)所對應(yīng)的鋪面擁有形式為租賃。（8）經(jīng)營種類 BY 購買價格在調(diào)查的經(jīng)營種類中，棉紡針織、服裝鞋帽購買的價格區(qū)間比較均勻，而糖業(yè)煙酒、五金、家電、電工、電料、家具行業(yè)鋪面擁有形式均為租賃，購買者較少。（10）經(jīng)營場所 BY 租賃價格 10～20元/㎡（11）經(jīng)營種類 BY 租賃價格經(jīng)營五金、家電、電工、電料、日用小百貨的經(jīng)營戶租金價格在20～50元/㎡（12）鋪面結(jié)構(gòu) BY 租賃價格 有近50%租金價格在10～20元/㎡供貨來源及經(jīng)營方式（1）上游供貨來源所調(diào)查的經(jīng)營戶的進(jìn)貨來源的地區(qū)主要來自：鄭州、江浙、武漢和上海，占比達(dá)75%。（3）經(jīng)營場所 BY 供貨來源 調(diào)查的各批發(fā)市場的主要進(jìn)貨區(qū)域為：鄭州、江浙和上海。（5）經(jīng)營場所 BY 經(jīng)營方式 以上數(shù)據(jù)顯示，各批發(fā)市場經(jīng)營戶以批零兼營為主?，F(xiàn)有市場的問題點現(xiàn)有市場的問題點主要反映為三大點：市場管理不好；租金太高；競爭激烈。商貿(mào)城鋪面面積有超過54%的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)主認(rèn)為鋪面面積應(yīng)在70㎡以下。有33%的較為理性的被調(diào)查業(yè)主選擇了2000～3000元/㎡單位售價區(qū)間，這個數(shù)據(jù)可以做為以后定價的參考依據(jù)。月。商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策50%以上的被調(diào)查經(jīng)營業(yè)希望商貿(mào)城扶持的優(yōu)惠政策為：稅收減免、工商減免和第一年租金減免。商鋪結(jié)構(gòu)的接受度對商鋪結(jié)構(gòu)接受度的結(jié)果為：（1）近50%業(yè)主不接受大棚；（2）超過70%的業(yè)主接受單層；（3）近50%業(yè)主愿意接受二層復(fù)式；（4）42%的業(yè)主接受二層結(jié)構(gòu)；（5）71%的經(jīng)營業(yè)主不愿意接受三層結(jié)構(gòu)。購租意向有超過85%的被調(diào)查業(yè)主對到商貿(mào)城購買和租賃都選擇了“很可能去”或“不確定”，這反映出了經(jīng)營業(yè)主們的觀望心理。購房付款方式 有56%的被調(diào)查業(yè)主愿意購房時分期付款。報紙雜志的選擇被調(diào)查業(yè)主平時看的報紙主要為：大河報和周口日報。收看電視的時間段 經(jīng)營業(yè)主收看電視的時間段主要在晚上七點至十點。廣播電臺的時間段經(jīng)營業(yè)主收聽廣播電臺的時間段主要集中在12：00～14：00和19：00～21：00兩個時間段內(nèi)。街上散發(fā)傳單、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和親友介紹的接受情況親友介紹、售樓業(yè)務(wù)員上門推介和街上散發(fā)傳單三種宣傳上“愿意”和“不確定”所占的比例均達(dá)60%以上，可知經(jīng)營業(yè)主對此三種宣傳方式在心理是可以接受的。 競爭形式分析周口屬于發(fā)展的上升期的中小城市，但因特殊的地理位置，專業(yè)化市場規(guī)模尚未形成，周口是人口大市，其消費潛力隨著城市化的程度加快，將成為眾多大投資商發(fā)展的目標(biāo)。雖然競爭形式不是很激烈。2004年將計劃開發(fā)的七大市場有：（1）投資7億元的豫東南商品批發(fā)大世界（2）（3）（4）投資1億元的韓莊農(nóng)貿(mào)市場（5）投資5000萬元的中州商城三期工程（6）投資2500萬元的東方家具城三期工程（7）投資5000萬元的精細(xì)建材二期工程第二章 項目環(huán)境分析 地塊環(huán)境條件 土地性質(zhì)綜述項目面積2200畝(其中凈用地面積2000畝，退規(guī)劃紅線200畝)用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為50年。地塊東面長約1600米，西面長約1340米，北面長約920米，南面長約1300米。地塊地面情況整體較為平坦，中部與四周有土丘起伏，地表基本為沙化土質(zhì)，具有較強的粘性土壤，基本無塊石。地塊公共交通極為便利，且與主干道緊鄰交錯，不存在亞交通問題，更無交通瓶頸限制，因此，該地塊應(yīng)當(dāng)充分利用交通極為便利的優(yōu)勢。 項目地塊SWOT分析 優(yōu)勢分析（1）用地規(guī)模優(yōu)勢：本項目用地面積達(dá)2200畝，在周口市如此大的商業(yè)地塊開發(fā)，無疑可以形成規(guī)模效應(yīng)，一方面有利于開發(fā)商降低項目單位開發(fā)成本；另一方面有利于專業(yè)市場群形成自我的獨立環(huán)境。（2）交通條件優(yōu)勢：本項目四界為市主要干道環(huán)境,距市中心距離較近，與周口八縣方便大貨車出入,在市內(nèi)與市外交通上將為本項目的一大賣點。（2）商業(yè)環(huán)境：地塊距離市中心較遠(yuǎn)，商業(yè)環(huán)境與人氣尚未形成，增加開發(fā)商宣傳營銷成本。（2）上升發(fā)展期的市場需求，周口是一個上升發(fā)展期的城市，目前周口專業(yè)化市場程度不高，遠(yuǎn)不能滿足周口發(fā)展的需求，為本項目創(chuàng)造一個獨有的先機條件。 項目的威脅分析（1）已形成市場對購買目標(biāo)的去化威脅：周口已形成一些有一定經(jīng)營年史的各類專業(yè)市場，如荷花市場、精細(xì)建材城等，對本項目的去化目標(biāo)可能造成障礙威脅；（2）2004年計劃的七大市場的威脅，尤其是準(zhǔn)備投資7億元的豫東南商品大世界。根據(jù)SWOT理論分析，一要加快項目建設(shè)的步伐，提高投資商投資周口專業(yè)化市場的門檻；二要導(dǎo)入“全新”市場經(jīng)營理念，成為“引八方富商，富一方百姓”的商業(yè)重埠，聚集人氣、商氣、財氣并在周口確立商業(yè)航母級地位。為實現(xiàn)上述定位，須導(dǎo)入如下概念：（1）信息導(dǎo)入：在進(jìn)入信息化時代的今天，要充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)，建立商貿(mào)城信息資源平臺，打造“信息化市場”的品牌。（3）財富導(dǎo)入：商貿(mào)城作為現(xiàn)代流通財富的發(fā)動機，通過規(guī)模與信息渠道，倡導(dǎo)創(chuàng)造財富的意識和方法，引導(dǎo)與推進(jìn)商貿(mào)城的經(jīng)營者快速致富，永久致富的步伐。同時在商貿(mào)城廣告宣傳上，一切“以人為本”；在市場經(jīng)營服務(wù)上，更要體現(xiàn)“以人為本”。 資本運作模式定位總的資本運作模式：短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)。 市場管理模式定位商場化管理、市場化經(jīng)營、大營銷服務(wù)。市場化經(jīng)營：體現(xiàn)現(xiàn)代化專業(yè)市場大規(guī)模經(jīng)營特點，充分讓市場各經(jīng)營業(yè)主發(fā)揮各自經(jīng)營優(yōu)勢，利用商貿(mào)城大市場輻射網(wǎng)絡(luò)，拓展貨物流通渠道，豐富市場經(jīng)營內(nèi)容，增加經(jīng)營活力。 商貿(mào)城市場細(xì)分隨著周口城市化進(jìn)程的加快，人們需要有一個可以發(fā)展的專業(yè)化大市場群，從經(jīng)營者的角度希望有一個管理規(guī)范、經(jīng)營有方的市場。質(zhì)量有保障、服務(wù)有保障的市場群，商貿(mào)城的建設(shè)即可以滿足經(jīng)營與消費的需求。所以，商貿(mào)城的目標(biāo)市場應(yīng)是行業(yè)內(nèi)市場的經(jīng)營業(yè)主和行業(yè)商品供應(yīng)商。（2）商貿(mào)城總體各市場的目標(biāo)，以周口其他市場與商業(yè)街面經(jīng)營戶為主。（4）由于商貿(mào)城具有一定的投資功能，所以商貿(mào)城另一個大的目標(biāo)市場是周口中產(chǎn)階級房地產(chǎn)投資者。項目建成將成為周口地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、幅射最廣、理念最新的豫東南工業(yè)品聚散基地，也是周口城市一道亮麗的風(fēng)景。① 規(guī)劃超前化。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。這些都能體現(xiàn)商貿(mào)城的超前意識。作為今后的產(chǎn)權(quán)化商鋪銷售，要充分考慮目標(biāo)市場的接受能力與接受程度，二層復(fù)式的面積既能適應(yīng)經(jīng)營需要又能滿足總價控制和能力。③ 建筑藝術(shù)化。所以在規(guī)劃時，要求建筑包括整個園區(qū)設(shè)計和商貿(mào)城環(huán)境設(shè)計藝術(shù)化。對于質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，商貿(mào)城要達(dá)到國家的優(yōu)良水平，要有明顯可量化的標(biāo)準(zhǔn)。引入商貿(mào)城生態(tài)導(dǎo)入理念，一方面符合社會對環(huán)保的要求，迎合消費者的需要；另一方面，使用環(huán)保建材不僅會降低建筑成本，而且可以有效延長建筑的使用壽命。商貿(mào)城周圍城市配套不全，在商貿(mào)城設(shè)計時要完善商貿(mào)城區(qū)配套，在商務(wù)休閑部分增加超市、會所等，方便園區(qū)經(jīng)營者與消費者。對于今天的房地產(chǎn)市場尤其商業(yè)地房，服務(wù)營銷從理論到實踐做得越來越好，已經(jīng)成為樓盤銷售主要手段，所以商貿(mào)城要做到服務(wù)星級化，把星級酒店服務(wù)運用到商貿(mào)城營銷服務(wù)上。商貿(mào)城主要配套的住宅小區(qū)，要求按公園環(huán)境設(shè)計，有別于商貿(mào)城商業(yè)區(qū)，同時也是商貿(mào)城推廣銷售的一個賣點。作為商貿(mào)城導(dǎo)入的信息概念，商貿(mào)城內(nèi)部要實現(xiàn)信息網(wǎng)絡(luò)化、管理有效化、溝通世界化等。商貿(mào)城主要導(dǎo)入人文概念之一，從營銷著手，從宣傳出發(fā)，營造人文營銷理念，搭好開發(fā)商與承建商、開發(fā)商與經(jīng)營商、管理者與消費者之間的文化橋梁。商貿(mào)城交通主要出入口方向：東、南、西、北。商貿(mào)城中心主題廣場要求，面積約30畝，中心為旱噴廣場。 規(guī)劃構(gòu)思 功能分區(qū)商貿(mào)城由八大區(qū)域組成：① 大型展銷交易區(qū)：由專業(yè)市場組成，結(jié)構(gòu)為二層半框復(fù)式，主要功能為相對可分割（根據(jù)經(jīng)營戶需求）商業(yè)單元。③ 物流配送中心：作為市場第三方物流配送配套場地，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼架大棚。⑤ 無污染加工區(qū)：按標(biāo)準(zhǔn)加工廠房設(shè)計，主要為市場配套加工服務(wù)，結(jié)構(gòu)為單層大跨鋼構(gòu)大棚。⑦ 配套住宅：為商貿(mào)城經(jīng)營業(yè)主配套生活住宅，為多層（六七層）半框架結(jié)構(gòu)。 綠化系統(tǒng)規(guī)劃商貿(mào)城綠化重點應(yīng)在配套住宅部分，形成相對獨立的小區(qū)設(shè)計，采用草皮鋪蓋，商貿(mào)城內(nèi)以灌木、喬木等耐寒植物交替。其具體層劃分為：住宅小區(qū)綠地——園區(qū)組團(tuán)綠地——道路綠化。大型商業(yè)購物中心：設(shè)計大型超市，引入品牌組團(tuán)加盟等。物業(yè)管理設(shè)施：環(huán)境、保潔、保安等安全服務(wù)機構(gòu)、配電、供水、修茸等。 商鋪設(shè)計與分期開發(fā) 分期開發(fā)計劃（用地平衡表）項目內(nèi)容占地面積結(jié)構(gòu)層數(shù)開發(fā)時段大型展銷交易區(qū)1000畝半框架二層復(fù)式1．2．3期大型倉儲區(qū)200畝鋼架單層2．3期物流配送中心50畝鋼架單層2．3期區(qū)域貨場80畝鋼架單層2．3期無污染加工區(qū)150畝鋼架單層2．3期辦公園區(qū)10畝框架多層1．2．3期配套住宅200畝半框架多層2．3期商務(wù)休閑區(qū)40畝框架小高層2．3期道路及公建270畝1．2．3期合計2000畝 項目總體建筑規(guī)模（建筑面積規(guī)模平衡表）項目內(nèi)容占地面積建筑面積容積率結(jié)構(gòu)層數(shù)大型展銷交易區(qū)1000畝60萬㎡半框架二層復(fù)式大型倉儲區(qū)200畝9．3萬㎡鋼架單層物流配送中心50畝2．3萬㎡鋼架單層區(qū)域貨場80畝3．7萬㎡鋼架單層無污染加工區(qū)150畝7萬㎡鋼架單層辦公園區(qū)10畝1．1萬㎡框架多層配套住宅200畝17．4萬㎡半框架多層商務(wù)休閑區(qū)40畝4．8萬㎡框架小高層道路及公建270畝合計2000畝105．6萬㎡ 建筑風(fēng)格 項目總體建筑風(fēng)格及色彩計劃① 風(fēng)格構(gòu)思： 體現(xiàn)時代特征，采用大線條結(jié)構(gòu)，表現(xiàn)力強，大手筆，大氣勢。 建筑單體外立面設(shè)計提示① 交易展銷區(qū)二層樓頂設(shè)計飛檐或者坡檐。③ 小高層外立面設(shè)計半弧外飄窗臺，斜塔式屋頂。（詳見投資計劃與資金籌措表）。，自有資金6000萬元，%,占用社會資源資金8 000萬元，使得自有可利用資金加大，可變?yōu)?4000萬元，%，銷售收入投資合計9 ，另需貸款8 000萬元（詳見可行性分析研究）。到此階段可進(jìn)入預(yù)售房時期，資金運作進(jìn)入良性無風(fēng)險，在第一期第一階段獲得開發(fā)利潤和積累資金后，以后開發(fā)就不存在資金壓力了。采取這樣經(jīng)營模式的主要原因是：第一，商貿(mào)城作為專業(yè)市場群開發(fā)，不同與一般的地產(chǎn)項目，商貿(mào)城項目必須作為一個長期產(chǎn)業(yè)項目，作為天華置業(yè)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略來做；第二，商貿(mào)城開發(fā)經(jīng)營運作的主旨是短線抓資金回籠，長線抓市場建設(shè)，所以要將可銷售的產(chǎn)權(quán)在最短時間內(nèi)實現(xiàn)銷售，并回籠資金用于再開發(fā)投資，以期最后形成開發(fā)利潤，達(dá)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)利的最終目的。 開發(fā)方案設(shè)想與分析分三期四階段開發(fā)模擬表開發(fā)結(jié)構(gòu)第一期第二期 (萬㎡)第三期 (萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)半框架24 框架1 2 0鋼構(gòu)310 0 合計28 大型展銷交易區(qū)開發(fā)進(jìn)度模擬交易區(qū)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)糖酒副食品批發(fā)市場6服裝、針織、布匹批發(fā)市場6 小商品批發(fā)市場6 建材、裝飾材料市場6 家具市場5 農(nóng)資交易市場5 汽車配件批發(fā)市場6 農(nóng)業(yè)機械市場5 農(nóng)機配件批發(fā)市場5 圖書音像批發(fā)市場2 電子電器批發(fā)市場3 汽車貿(mào)易市場3 美食休閑娛樂廣場2 合計24 10 16 10 住宅、物流配送中心、貨場等開發(fā)進(jìn)度模擬物業(yè)名稱第一期第二期(萬㎡)第三期(萬㎡)第一階段(萬㎡)第二階段(萬㎡)辦公園區(qū)1．1 商務(wù)休閑區(qū)2．8 2區(qū)域貨場21．7 大型倉儲區(qū)33 3．3無污染加工區(qū)2．7 4．3配套住宅85．8 3．6物流配送中心2．3合計 有關(guān)商貿(mào)城工程進(jìn)度計劃說明：項目計劃從2004年3月開始項目調(diào)研，2004年6月進(jìn)入前期工程，總項目完成時期為68個月，約6年，整個工程分三期四個階段開發(fā)。時間：2004年3月——2004年6月，約4個月。② 第一期第一階段開發(fā)