【正文】 ................................................................23 漯河市的消費特征 .........................................................................................................................................23 經(jīng)營商家對西平國際商貿(mào)城商鋪的期望（簡單介紹該項目立項概況） .................................................23 經(jīng)營商家對商鋪投資經(jīng)營的意向 .................................................................................................................24 ......................................................................................................................................................25 西平消費者的個人消費情況 ...........................................................................................................................25 西平縣消費者的消費習(xí)慣與特征 ...................................................................................................................25 西平縣消費者對國際商貿(mào)城項目的期望（介紹該項目概況） ...................................................................26 ......................................................................................................................................................26 經(jīng)貿(mào)路、柏城大道、護(hù)城河路一帶的消費熱點和交通方式 .......................................................................26 對西平國際商貿(mào)城的建議 ...............................................................................................................................285. 麒麟商貿(mào)廣場招商部經(jīng)理訪談 ............................................................................................................................283 周口市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 ...........................................................................................................................28 周口市綜合市場業(yè)的發(fā)展規(guī)劃及發(fā)展趨勢 ...................................................................................................29 對麒麟商貿(mào)廣場一帶商業(yè)格局的基本看法 ...................................................................................................29 對西平國際商貿(mào)城的建議 ...............................................................................................................................29 ......................................................................................................................................................30 平頂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 .......................................................................................................................30 平頂山市商鋪的分布情況和主要配套的需求特征 .......................................................................................30 對平頂山貿(mào)易廣場的看法 ...............................................................................................................................31綜 述 .............................................................................................................................31 前 言房地產(chǎn)行業(yè)是一個高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，特別是商業(yè)地產(chǎn)更甚之。為此，我們對西平和周邊地市大市場的經(jīng)營者、消費者、投資者等進(jìn)行了充分的調(diào)查和訪談，旨在了解社會各界對當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)環(huán)境、需求以及對本項目期望的真實想法。2．受訪者從事行業(yè)分析西平國際商貿(mào)城初步定位為中原地區(qū)規(guī)模最大、配套最全、經(jīng)營環(huán)境最好的綜合性商貿(mào)集散中心和電子商務(wù)交易平臺，為此對項目有關(guān)聯(lián)的行業(yè)人士進(jìn)行了訪談，收集到很多有價值的第一手資料和信息，為項目的開發(fā)提供有價值的決策依據(jù)。訪談了西平和周邊地市的眾多商家和專賣店，從商家的角度對當(dāng)?shù)氐南M能力、消費習(xí)慣等進(jìn)行了分析，從經(jīng)營者的角度對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場和商業(yè)發(fā)展進(jìn)行了了解；訪談了投資者、消費者，對當(dāng)?shù)赝?資習(xí)慣、投資取向、消費特性等方面進(jìn)行了了解；訪談了商戶，對商鋪的盈利模式進(jìn)行了探討；訪談了房產(chǎn)中介，從市場流通的方面對商業(yè)物業(yè)活躍程度進(jìn)行了了解；訪談了出租車司機(jī)，對城市的人流動向進(jìn)行了分析。第一部分 宏觀部分的分析1．受訪者對地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析近年來，西平縣 GDP 迅速發(fā)展，快速增長。與此同時，西平縣委、縣政府領(lǐng)導(dǎo)深刻分析了金融危機(jī)的危害性，又看到了危機(jī)中蘊藏的機(jī)會，并且隨著國家促進(jìn)經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整據(jù)，把握住了發(fā)展機(jī)遇，推出不少新措施來加大招商引資的力度，吸引了許多外地企業(yè)來西平投資興業(yè)。在簽約的 69 個項目中，億元以上的項目有 8 個，5000 萬元以上的項目19 個， 1000 萬元以上的項目 61 個。簽約的 69 個項目涉及工業(yè)、農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，其中工業(yè)項目有 50 個，占簽約項目總數(shù)的 ％。不過，西平縣外貿(mào)出口對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)還很低，2022 年以來，總共有 萬噸強(qiáng)筋小麥“鄭麥9023”出口到菲律賓、馬來西亞、澳大利亞等國家，實現(xiàn)了我國食用小麥出口零的突破。 政府投資方面去年以來，為了應(yīng)對金融危機(jī)，中央政府投資 4 萬億的刺激經(jīng)濟(jì)方案的落實，其中加快建設(shè)保障5性安居工程約 2800 億元，加快建設(shè)農(nóng)村民生工程和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施約 3700 億元，加快建設(shè)鐵路、公路和機(jī)場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)約 18000 億元，加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展約 400 億元，加快建設(shè)生態(tài)環(huán)境工程約 3500 億元，加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整約 1600 億元，加快災(zāi)后重建約 10000 億元。 內(nèi)需方面國務(wù)院出臺了十大措施以擴(kuò)大內(nèi)需。從國內(nèi)外的發(fā)展經(jīng)驗來看，一個地區(qū)加速工業(yè)化階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的顯著特點是：高投入、高儲蓄、高增長。西平縣采取的措施是：開拓農(nóng)村市場，通過提高和穩(wěn)定糧食、果品、蔬菜和畜產(chǎn)品價格提高農(nóng)民收入；靠勞務(wù)輸出、農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)就業(yè)提高農(nóng)民收入；落實家電、農(nóng)機(jī)、糧食等一系列財政直補(bǔ)政策，繼續(xù)繁榮城鎮(zhèn)市場，進(jìn)一步滿足群眾基本服務(wù)需求；引導(dǎo)企業(yè)建立和完善職工工資正常增長機(jī)制，穩(wěn)定居民消費預(yù)期，鼓勵擴(kuò)大即期消費；加大市場整頓和規(guī)范力度，加強(qiáng)各類市場專項治理，不斷改善消費環(huán)境；加強(qiáng)價格監(jiān)督和檢查，抓好“米袋子”和“菜籃子”工程，保障市場供應(yīng)；拓展新的消費熱點和消費領(lǐng)域，開發(fā)適合不同消費群體的新市場、新產(chǎn)品。今年上半年以來，國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)已逐步出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象已越來越明顯。從國內(nèi)看，隨著國家一系列擴(kuò)內(nèi)需、保增長政策的到位，宏觀經(jīng)濟(jì)最為困難的時期已經(jīng)過去。從我縣看，工業(yè)生產(chǎn)止跌回升但下行壓力依然存在，重點建設(shè)項目推進(jìn)仍顯緩慢，固定資產(chǎn)投資計劃任務(wù)的完成仍很艱巨。西平主要依靠政府投資和內(nèi)需來帶動經(jīng)濟(jì)增長，經(jīng)濟(jì)阻力不少，經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)實現(xiàn)高速增長的條件還不成熟。為此，西平縣鄭重出臺了《西平縣加強(qiáng)招商引資推進(jìn)項目建設(shè)的意見》 ，加強(qiáng)招商引資工作目標(biāo)管理，建立激勵約束機(jī)制，充分調(diào)動全縣各級各部門招商引資工作的積極性，強(qiáng)力推進(jìn)招商引資工作，進(jìn)一步提高招商引資的質(zhì)量和水平。同時，還系統(tǒng)編制了《給水、排水工程規(guī)劃》 、 《城市道路系統(tǒng)交通規(guī)劃》 、 《城市綠地規(guī)劃》等規(guī)劃的中長期、近期目標(biāo)；邀請華中科技大學(xué)等院校城市規(guī)劃專家，對 107 國道沿線進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計，明確功能定位，打造 107 國道西平段經(jīng)濟(jì)隆起帶。一是依托悠久的歷史、燦爛的文化、棠溪源國家森林公園等等自然景觀，將西平打造成一個“人在花中走，車在樹下行，樓房花中臥，城市森林中”的生態(tài)園林城市；二是按照省委、省政府關(guān)于重點發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的要求，依托現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將西平定位為豫中南新興工業(yè)城市；三是西平地處中原之中，區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，農(nóng)副產(chǎn)品和礦產(chǎn)資源豐富，通過“東聯(lián)西靠”發(fā)展物流，潛力很大，因此將城市定位為豫中南商貿(mào)物流城市。通過修編總體規(guī)劃，將進(jìn)一步明確城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施“大工業(yè)、大商貿(mào)”戰(zhàn)略，改造老城區(qū)，擴(kuò)大七大工業(yè)集聚園區(qū)，從而實現(xiàn)城市規(guī)模的快速擴(kuò)張。組織實施綠化、亮化和通暢工程，先后投入資金 5 億多元，高標(biāo)準(zhǔn)新修、改造了城區(qū) 16 條總計 60 公里長的城市主干道。繼續(xù)加大園區(qū)開發(fā)和建設(shè)力度，重點推進(jìn)西平產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、柏苑造紙產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、人和冶金鑄造產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、盆堯打火機(jī)配件及生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和老王坡農(nóng)副產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)，提升園區(qū)整體產(chǎn)業(yè)配套能力，高水平規(guī)劃區(qū)域發(fā)展思路和產(chǎn)業(yè)布局。但是，與全國同類城市比較，西平經(jīng)濟(jì)相對滯后，房地產(chǎn)起步較晚，整體發(fā)展水平不高，整體經(jīng)濟(jì)水平低于全國平均水平。從現(xiàn)有在售樓盤看，西平縣樓盤都分布在老城區(qū)的外圍，位于在西平大道、新洪路、解放路沿線。西平縣目前購房群體中主要還是以縣城及下面鄉(xiāng)鎮(zhèn)到城里購房客戶為主，經(jīng)商、外地打工回城者相對較多，外省區(qū)除在此長期經(jīng)商居住者外，購房相對較少。受訪者普遍反映房地產(chǎn)發(fā)展迅速，高素質(zhì)的樓盤在涌現(xiàn)，高房價是阻礙購房的主要因素4．受訪者對房地產(chǎn)政策分析2022 年開始，我國的房地產(chǎn)投資高速發(fā)展，而 2022 年的次貸危機(jī)所引發(fā)的金融危機(jī)引爆了全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，造成國外消費預(yù)期降低，加之低價競爭、要素價格上漲等原因，致使我國實體經(jīng)濟(jì)體利潤下降，大量資本進(jìn)入高利潤的房地產(chǎn)行業(yè)，房價快速上漲。今年全國 70 個大中城市房價環(huán)比連續(xù)上漲 7 個月，但是價升量跌，房地產(chǎn)界對于樓市拐點的爭論一刻也沒有停止過。中國的房地產(chǎn)市場在 2022 年進(jìn)入了下行通道，各地房價卻在演繹著不同的變化路徑，面臨著很大的變數(shù)。剛性需求者的購房預(yù)算追不上房價上漲的速度,致使出現(xiàn)萎縮。9 月 24 日，中國人民銀行對外發(fā)布了《2022 年第 3 季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述》，結(jié)果顯示，居民對物價滿意程度繼續(xù)減弱，超過六成城鎮(zhèn)居民認(rèn)為當(dāng)前房價過高。二套房貸重新收緊使投資性消費者的需求得到了一定的抑制，而在上半年的旺市環(huán)境下，開發(fā)商的大部分項目都完成了全年的銷售任務(wù)，資金普遍充裕，所以部分項目開始通過提高銷售價格的方式來控制銷量。而二三線城市的樓市卻在逐漸升溫，大范圍展開補(bǔ)漲。如果明年國家的房地產(chǎn)政策發(fā)生變化,那么購房者很有可能會在年內(nèi)優(yōu)惠政策的最后“有效期”之內(nèi)集中入市,從而抬高年底房地產(chǎn)市場的成交量,而新一年的成交量則有可能隨著優(yōu)惠政策的到期而逐漸走低；如果優(yōu)惠政策明年繼續(xù)執(zhí)行,在貨幣政策不發(fā)生變化的前提下,房地產(chǎn)市場將保持穩(wěn)定上升的趨勢。 5．受訪者對商業(yè)地產(chǎn)分析 以經(jīng)貿(mào)路為核心的特點西平縣距北面的漯河市 26 公里，到遂平縣 28 公里，到駐馬店市 44 公里，無形中形成大量消費人群分流格局，阻礙了西平的發(fā)展。其主要原因是：◆ 相對無地利優(yōu)勢，離漯河僅 40 分鐘的車程，無形中會產(chǎn)生大量高檔消費人群的分流格局，嚴(yán)重阻礙了西平發(fā)展；◆ 作為內(nèi)地二、三線城市，由于交通受限，信息不暢通，眼界不開闊，