14第十四章電子教案-在線瀏覽
2025-06-28 22:05本頁面
【正文】 種產權的多元性和結構的系統(tǒng)性是住宅小區(qū)物業(yè)管理的一對基本矛盾，178。 產權的多元化特征又導致單個業(yè)主要求的個性化，因而造成住宅小區(qū)管理的復雜性。l 住宅小區(qū)除了滿足居住功能以外，還配備了多功能的服務設施，如教育衛(wèi)生設施、商業(yè)服務設施、文化娛樂設施、公共服務設施（如銀行、郵局等）。（4）內涵的社會性。l 增加了小區(qū)物業(yè)管理的難度，成為住宅小區(qū)區(qū)別于其他類型物業(yè)管理的最大特點。（2）自治管理與專業(yè)管理相結合。（3）統(tǒng)一管理，綜合服務。（4）經濟效益、社會效益、環(huán)境效益、心理效益相結合。l 居住小區(qū)的物業(yè)管理必須考慮上述4方面效益的結合。2．精神文明建設（1）注重精神文明建設，制定有居民精神文明建設公約；（2）小區(qū)內居民能自覺遵守住宅小區(qū)居民公約及各項管理規(guī)定；（3）文明居住，鄰里團結，弘揚社會主義精神文明和道德風尚，共同建設文明住宅小區(qū)；（4）社會化服務質量好，開展優(yōu)質服務競賽。4．房屋修繕（1）堅持房屋修繕制度，制定有便民措施，主動及時養(yǎng)護維修；（2）保持房屋完好，房屋完好率達到98%以上；（3）房屋零修及時率達99%以上；（4）維修質量合格率達到100%。6．園林綠化（1）住宅小區(qū)的公用綠地、庭院綠化和街道綠化合理分布；（2），綠地率達到30%，綠化覆蓋率達到25%以上；（3）有綠化專業(yè)隊伍實施管理。8．社會治安（1）小區(qū)配備保安人員，負責治安保衛(wèi)；（2）火災、刑事和交通事故年發(fā)生率不得超過1%；（3）車輛交通管理有序，無亂停亂放的自行車、汽車等。第二節(jié) 商業(yè)物業(yè)的管理l 商業(yè)物業(yè)主要由辦公樓和零售商店二大物業(yè)類型組成。 通常，它們同屬于收益性物業(yè)；178。 它們的設施設備比較先進、復雜；178。 有明顯區(qū)別于居住物業(yè)的管理特征與要求。一、辦公樓物業(yè)的管理（一）辦公樓的含義及分類1．辦公樓的含義l 辦公樓是提供給人們商業(yè)經營和辦公用的物業(yè)。2．辦公樓的分類l 辦公樓根據(jù)不同的標準有多種分類：（1）如按建筑類型分，有多層建筑、花園洋房式建筑、高層建筑或是目前世界各國流行的商業(yè)園區(qū)；（2）如按使用者的數(shù)量來分，有單用戶（一個用戶占用整棟物業(yè)）和多用戶（一個物業(yè)由多個用戶占用）辦公樓；（3）根據(jù)用戶經營的內容或行業(yè)來分，由單用途（如，醫(yī)療中心，房地產交易市場，證券交易大樓等）和多用途辦公樓（由多個不同的行業(yè)的經營者共同使用同一個建筑）；（4）根據(jù)用戶的占有屬性來分，有業(yè)主自用的，有出租的，有部分自用部分出租的；（5）按建筑的規(guī)模來分，有小型（1萬平方米以下）、中型（1~3萬平方米）和大型（3萬平方米以上）；（6）按功能可分為單純型（只有辦公一種功能）、商住型（既有辦公又有居住功能）和綜合型（辦公為主，同時兼有公寓、餐飲、商場、展示廳，甚至開設有舞廳、桑拿、保齡球等功能）；（7）按照大樓的現(xiàn)代化程度又可分為智能化大樓（具有高度自動化功能的大樓，一般具有”3A”或”5A”標準）和非智能化化大樓。178。 B類辦公樓是指位于主要的地段，擁有較高的占有率與競爭性，按照現(xiàn)代化標準裝修的老式樓宇或非主要地段的新式樓宇；178。租金也是比中等稍低；178。l 不同類型的辦公樓對物業(yè)管理的要求不同。 由一家公司占用的辦公樓與由許多家公司占用的辦公樓在物業(yè)管理上的特點就有不同；178。178。單一用途的辦公樓管理相對多用途辦公樓的管理要簡單一些。（二）辦公樓物業(yè)的特點（1）地理位置要求高。經濟活動頻繁，交易量大，信息傳輸量大而快，交易成功率高，交通便捷，面談方便、商業(yè)服務設施齊全等， （2）建筑檔次高。（3）功能齊全。（4）多由專業(yè)物業(yè)管理公司管理。l 同時由于大多數(shù)辦公樓是以出租為主，出租經營收益的高低是辦公樓物業(yè)的生命線，而出租經營收益的高低與物業(yè)管理的好壞休戚相關。對這樣的物業(yè)管理公司來說，為業(yè)主獲取最大的利潤是其全部工作的出發(fā)點和落腳點，其所有工作都應圍繞這個目標。一般包括以下幾個方面： （1）營銷管理。l 營銷管理是保證辦公樓經濟效益的一個基本組成部分，營銷管理的好壞也是衡量物業(yè)管理水平的首要的也是終極的指標。（2）前臺服務。由于現(xiàn)代化辦公大樓規(guī)模大、客戶多，來往聯(lián)系業(yè)務的人很多、客人問訊等工作量相當大務。l 安全保衛(wèi)是辦公樓物業(yè)管理的另一項重要工作，它不僅涉及到國家、企業(yè)與個人財產和生命的安全，還涉及大量商業(yè)機密的安全。（4）消防。要做好消防工作，一定要做好以下幾項工作：178。178。 建立完善的消防制度和規(guī)定，并嚴格貫徹執(zhí)行。l 辦公大樓各種設備的正常運轉，對保證大樓的正常使用非常重要，也會影響大樓及物業(yè)管理公司的聲譽。l 辦公大樓內外的清潔工作對大樓的形象、物業(yè)管理公司的聲譽、以及大樓的租金收入都有重要的影響，因此不容忽視。 辦公大樓進出人員多，人員的層次相對較高178。l 保潔工作必須定人、定時、分區(qū)包干，對不同的部位和區(qū)域有不同的清潔標準，并要有嚴格的檢查、考核制度。2．零售商業(yè)的分類l 零售商店有各種類型，178。 交通干線沿線成排的簡易商店，178。l 從物業(yè)管理角度看，單獨的小
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