【正文】 .................................................40一、開發(fā)策略和順序 .............................................................................40（一）開發(fā)策略 .................................................................................40（二）開發(fā)順序 .................................................................................41（三）總體進度安排 .........................................................................41（四）招商策略 .................................................................................41二、成本控制策略 .................................................................................41三、開發(fā)、銷售節(jié)奏建議 .....................................................................42第七部分 項目運作機構(gòu)及人力資源配置 .............................................43一、運作機構(gòu) .........................................................................................43（一）設(shè)想 .........................................................................................43（二）組織機構(gòu) .................................................................................43二、人力資源配置 .................................................................................43第八部分 經(jīng)濟預(yù)測與財務(wù)評價 .............................................................45一、測算假設(shè)條件 .................................................................................45二、資金籌措及安排 .............................................................................46三、測算結(jié)果 .........................................................................................46四、財務(wù)評價指標 .................................................................................47五、小 結(jié) ..............................................................................................48第九部分 法律分析及其他風險分析 .....................................................49一、土地使用權(quán)獲取風險及應(yīng)對措施 .................................................49二、合作風險及應(yīng)對措施 .....................................................................49三、項目開發(fā)風險及應(yīng)對措施 .............................................................49四、其他風險分析及應(yīng)對措施 .............................................................49第十部分 結(jié)論、建議 .............................................................................51一、結(jié) 論 ..............................................................................................51二、建 議 ..............................................................................................520總 論一、項目決策背景（一）經(jīng)濟背景2022 年底，我國出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策措施，其中在國務(wù)院批準的 4 萬億投資中，約有 45%用于交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。而到 2020年近 8 萬億元的現(xiàn)代化交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶動交通高科技新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品、新材料的研發(fā)、生產(chǎn)和制造等市場，這樣的市場將有條件完成交通高科技的產(chǎn)業(yè)集群和集聚，形成產(chǎn)業(yè)園。**是以交通勘察設(shè)計為主業(yè)的企業(yè)，已連續(xù) 5 年在國內(nèi)勘察設(shè)計行業(yè)中營業(yè)收入排名第一。**和**深度合作開發(fā)“中鐵軌道交通高科技產(chǎn)業(yè)園” 項目，將會成為各自新的利潤增長點。三、項目簡況1項目位于**市**高科技產(chǎn)業(yè)園二期內(nèi)，北靠繞城高速和**國際商貿(mào)城，南靠金牛高科技產(chǎn)業(yè)園二期的起步園和即將打造的**市鳳凰山休閑、運動、居住新城區(qū)，東靠寶成鐵路線和川陜公路及天回鎮(zhèn)，西靠地鐵 1 號線和北新干線及大豐商住新區(qū)。目前項目用地基本達到“三通一平”。項目每期用地取得方式均實行公開市場出讓，帶規(guī)劃方案、產(chǎn)業(yè)方向、投資強度掛牌。土地摘牌價格高于與協(xié)議中承諾的 16 萬元/畝，則差額部分由**人民政府扶持（詳見附件） 。（二）限制性因素產(chǎn)業(yè)園土地權(quán)屬不能轉(zhuǎn)讓。 年。六、可行性研究結(jié)論（一）結(jié) 論項目具有極大成本優(yōu)勢：本項目用地取得成本大大低于區(qū)域內(nèi)工業(yè)園項目。交通路網(wǎng)通達，交通便捷。市場前景好，發(fā)展?jié)摿Υ?本項目符合國家規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，滿足當?shù)卣漠a(chǎn)業(yè)規(guī)劃，填補了行業(yè)空白，具有良好的市場前景。綜合結(jié)論：項目首期 500 畝需要自有資金 億元， 年收回，項目自有資金年均投資回報率 %。經(jīng)保守估計，項目財務(wù)評價指標符合公司決策要求，項目自有資金內(nèi)含報酬率達到股份公司要求的期望報酬率（16%） ，項目抗風險能力強，經(jīng)濟可行。憑借中鐵股份在行業(yè)內(nèi)的品牌號召力和競爭優(yōu)勢，加之各級政府對發(fā)展交通行業(yè)的大力支持和優(yōu)惠政策，本產(chǎn)業(yè)園項目有能力、有條件形成產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)的集群和集聚。建議本項目在推進過程中，要充分爭取股份公司在政策、技術(shù)、品牌、市場、資金等方面的支持。宗地位置如圖 112 所示：圖 11 宗地位置圖5圖 12 宗地位置圖（二）項目用地范圍與四至地塊呈倒鉤形狀，西至九道堰，南至九道堰和規(guī)劃道路(用地界限) ，東至寶成鐵路，北至園區(qū)天斑路，萬石路從北到南橫穿本項目，項目用地范圍如圖 13 所示，項目首期用地范圍如圖 14 所示。地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)南面有九道堰，無池塘及高壓線等對開發(fā)7有較大影響的因素。地下情況：據(jù)初步勘察，地下沒有影響項目開發(fā)的不利因素。（三）承諾交地時間出讓合同簽訂后半年內(nèi)，具體交地、付款條件及細節(jié)在出讓合同中明確。四、生活配套（一）交通狀況項目位于**市北部新城、在三環(huán)以北、繞城高速以南、北新干道以東、川陜公路以西，交通路網(wǎng)通達，區(qū)域內(nèi)有建設(shè)中的地鐵 1 號線和規(guī)劃中的地鐵 3 號線。（三）現(xiàn)狀生活配套及規(guī)劃情況醫(yī)療配套：**軍區(qū)總醫(yī)院、大豐鎮(zhèn)醫(yī)院和天回鎮(zhèn)醫(yī)院等。金融機構(gòu)配套：建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行、**商業(yè)銀行等在該區(qū)域均有分支機構(gòu)。五、結(jié) 論項目區(qū)域交通路網(wǎng)通達，通暢便捷，周邊生活配套日益成熟。9第二部分 區(qū)域工業(yè)園市場分析一、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境研究（一）城市概況**市是四川省省會，國務(wù)院確定的西南科技、商貿(mào)、金融中心和交通通信樞紐，中國歷史文化名城，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)，全國文明城市，人口 1300 多萬人。（二）經(jīng)濟發(fā)展情況2022 年**市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，增速提高 %。第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。**經(jīng)濟連續(xù) 6 年保持高位增長，在汶川地震和全球金融危機下，仍保持了政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，并抓住機遇及時出臺實施了一系列應(yīng)對措施。在實現(xiàn)這一目標的重點工作中，著重提出了要加快推進“兩樞紐、三中心”建設(shè)，這是**建設(shè)國際性區(qū)域樞紐和中心城市的戰(zhàn)略支撐。（四）西部綜合交通樞紐及“鐵半城”10為加快建設(shè)西部經(jīng)濟發(fā)展高地，四川將打造成為西部綜合交通樞紐，**作為西部綜合交通樞紐的核心城市，已開展建設(shè)“兩樞紐、三中心、四基地” 。**是除北京之外擁有交通資源最聚集的城市，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)資源豐富，被譽為“ 鐵半城” 。基于產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢，通過構(gòu)筑具有高層次形態(tài)產(chǎn)業(yè)，將高科技產(chǎn)業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進行有機融合發(fā)展，實現(xiàn)功能拓展與升級，使交通產(chǎn)業(yè)聚集聯(lián)動效應(yīng)得以強化，將成為**未來新經(jīng)濟增長的又一模式。二、區(qū)域工業(yè)園土地市場供應(yīng)分析（一）區(qū)域供應(yīng)量分析本產(chǎn)業(yè)園項目位于**城北區(qū)域，該區(qū)域在近一年內(nèi)沒有工業(yè)土地出讓。（二）競爭項目用地分析為貫徹落實西部綜合交通樞紐政策措施及承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，**市確立“ 一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展思路。項目作為“ 北區(qū)” 的核心區(qū)域，將先行進入園區(qū)，發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)，不存在與其他項目的同質(zhì)競爭。同時本項目取得的土地成本價相對較低，具備較大的成本優(yōu)勢。三、區(qū)域工業(yè)園市場分析（一）項目宏觀市場分析國家產(chǎn)業(yè)政策及產(chǎn)業(yè)市場分析本項目是以軌道交通產(chǎn)業(yè)為主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，從宏觀層面分析，交通高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展符合國家科學和技術(shù)發(fā)展方向，國家現(xiàn)代化交通體系的構(gòu)建為交通高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場前景和強有力的政策支撐。區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析為加快四川省軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展，四川省和**市已經(jīng)出臺了關(guān)于發(fā)展軌道交通產(chǎn)業(yè)的一系列政策措施。為順應(yīng)西部綜合交通樞紐和承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及升級換代的時勢，**市出臺了工業(yè)園“一區(qū)一主業(yè) ”的發(fā)展政策，并把 **高科技產(chǎn)業(yè)園二期北區(qū)定位為“ 軌道交通產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū) ”。（二）**工業(yè)地產(chǎn)及總部基地分析**每個區(qū)都有自己的工業(yè)園區(qū)項目，產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)不明顯。12圖 21 **主要工業(yè)集中區(qū)位置圖在政府規(guī)范下，**市區(qū)工業(yè)園已經(jīng)呈現(xiàn)向三環(huán)外郊區(qū)集中的趨勢，其中南延線、西延線和武侯大道沿線最為集中，并逐漸形成各自產(chǎn)業(yè)特征。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式從調(diào)研情況來看，工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式主要分為以下三點：（1）工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程：政府供地→開發(fā)商→開發(fā)項目→招商入駐代表項目：**綠舟稅源總部基地（2）政府獨立開發(fā)模式流程：政府→政府成立投資公司→開發(fā)項目→招商入駐代表項目：西部智谷13此種模式最大的優(yōu)點就是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策支持和稅收優(yōu)惠等是直接與政府掛鉤洽談，彈性空間較大。由于工業(yè)地產(chǎn)項目具有建設(shè)規(guī)模大、招商范圍廣、資金需求大等特點，既要求在土地出讓、稅收優(yōu)惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在資金投入方面有保障，能跟上建設(shè)開發(fā)的進度，還要有運營工業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗保證。工業(yè)園區(qū)產(chǎn)品模式（1）建筑形態(tài)1）別墅式典型代表項目：**工業(yè)總部基地（如圖 22 所示） 、西城國際等圖 22 **工業(yè)總部基地獨棟樓效果圖2）寫字樓模式目前市場的大型工業(yè)園區(qū)中，基本上都包含了小高層/高層寫字樓14產(chǎn)品。往往是以某大型園區(qū)中一個“小組團” 的形式存在，如**工業(yè)園區(qū)中的倍科國際新城。該類產(chǎn)品零星分布在各個工業(yè)園內(nèi)。產(chǎn)品的面積大，環(huán)境較好，同時價格相對低廉。4）園區(qū)配套住宅配套：是專門針對入?yún)^(qū)企業(yè)員工需求打造的配套用房。目前將住宅納為配套設(shè)施的工業(yè)園區(qū)都是體量較大的工業(yè)區(qū)。**綠舟稅源總部基地未來規(guī)劃中也將出現(xiàn)對外出售的住宅配套。差異僅僅在于設(shè)施的種類以及場地的大小。目前，采用此類運營模式的工15業(yè)園區(qū)主要有融智總部工業(yè)園、西城國際、**工業(yè)總部基地 3 期及慧谷總部辦公基地等。通常情況下，需配合園區(qū)其他項目進行操作，對開發(fā)商實力具有很大挑戰(zhàn)。根據(jù)調(diào)查，**綠舟稅源總部基地主要采用此類運營模式，而且僅需企業(yè)年納稅額在 8001800 萬元，即有條件免租入住。目前市場上以此類運營模式較為流行。從目前市場情況來看，三類運營模式在具體操作過程中，通常采用分棟或分層進行出售或出租，暫無項目整體打包出售或出租。2）開發(fā)商獲得土地后，完成土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及項目的整體包裝推廣，然后部分或整體轉(zhuǎn)讓土地，