【正文】 遷面積約5000m2，拆遷安置費(fèi)用很低。（4）項(xiàng)目用地屬性為商業(yè)金融用地類別中的市場用地，選址于***市城區(qū)規(guī)劃用地范圍，基本符合城市總體規(guī)劃要求。4．項(xiàng)目總投資及資金籌措。本項(xiàng)目的投資來源包括自有資金和銷售收入再投入兩部分，不擬向銀行貸款。（四）研究結(jié)論（1）江西（***）貨運(yùn)汽車貿(mào)易廣場能推動(dòng)區(qū)域汽車消費(fèi)量的進(jìn)一步擴(kuò)大，是發(fā)展區(qū)域物流業(yè)和汽車制造業(yè)的基礎(chǔ)性項(xiàng)目，符合國家的產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)規(guī)劃，也是促進(jìn)***物流業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有效舉措。汽車貿(mào)易廣場是汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展構(gòu)想的基礎(chǔ)和重要環(huán)節(jié)，項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)汽運(yùn)業(yè)轉(zhuǎn)型，發(fā)展***汽車產(chǎn)業(yè)的需要。（4）從財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果來看，%，大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率，財(cái)務(wù)上完全可行；，%，%，具有很強(qiáng)的盈利能力；盈虧平衡分析和敏感性分析表明，項(xiàng)目具有很好的財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目完全可行。***市的農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的主導(dǎo)地位直至2001年才讓位給工業(yè)，雖然農(nóng)業(yè)對經(jīng)濟(jì)總量的比例下降，但是各類農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量卻穩(wěn)步增長，成為支撐該市食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，為農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)提供了大量優(yōu)質(zhì)原材料。根據(jù)市域的工業(yè)基礎(chǔ)、市場需求和資源稟賦等要素，該市確立了重點(diǎn)發(fā)展建材、機(jī)械電子制造、食品、紡織、化工五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的戰(zhàn)略。到2009年底，***，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的近期目標(biāo)是要建成200條生產(chǎn)線，產(chǎn)能占全國的1/8－1/7，遠(yuǎn)期目標(biāo)是400條生產(chǎn)線，產(chǎn)能占全國產(chǎn)量的1/4。（陶瓷9483萬元、水泥5909萬元）、機(jī)械制造業(yè)1622萬元、化工行業(yè)2415萬元、紡織業(yè)1107萬元、食品業(yè)837萬元、煤炭工業(yè)2585萬元。傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)隨經(jīng)濟(jì)水平提高而穩(wěn)定發(fā)展；而金融保險(xiǎn)服務(wù)、信息服務(wù)和咨詢服務(wù)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場正在逐步成熟；旅游業(yè)、為工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的技術(shù)支持體系建設(shè)初見雛形。汽車運(yùn)輸業(yè)、汽車服務(wù)業(yè)等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展成為地方經(jīng)濟(jì)的支柱，并帶動(dòng)了現(xiàn)代物流業(yè)和汽車產(chǎn)業(yè)的興起，成為***市經(jīng)濟(jì)最有活力、最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。通過數(shù)據(jù)分析并參考相關(guān)資料，可以看出***市的各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，地區(qū)生產(chǎn)總值一直保持兩位數(shù)的增幅，三次產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系日趨合理。（二）***市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1．***市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（1）***汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)概況***市汽車運(yùn)輸產(chǎn)業(yè)起步于上世紀(jì)九十年代初期。構(gòu)成起以物流管理總集團(tuán)（瑞錦物流管理集團(tuán)）、三家汽運(yùn)集團(tuán)（***、瑞州、江龍物流集團(tuán)）、一家物流總公司（互通物流公司）為龍頭，下設(shè)265家子公司的產(chǎn)業(yè)框架。占地300畝的***汽運(yùn)城是***市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)的重要平臺，設(shè)施齊全、功能配套，集汽車及配件銷售、物流信息、貨物配載、二手車交易、汽車修理、汽車裝飾、餐飲、住宿等功能于一身，為***汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)提供全方位的服務(wù)。***市的汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)獨(dú)樹一幟，是現(xiàn)有模式下的成熟市場，形成物流信息、貨物配載、汽車及配件銷售、二手車交易及汽車維修等汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)的高度聚集，品牌效應(yīng)凸顯，在國內(nèi)運(yùn)輸業(yè)最具競爭力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，***年卡車銷售量曾占到“解放”%，在***，各種品牌的重、中型卡車隨處可見，國內(nèi)主要重卡制造商均在***設(shè)置銷售窗口；卡車銷售市場輻射至周邊縣市，包括省內(nèi)南昌、奉新、宜豐、上高、宜春、新余、豐城和樟樹等，還有部分外省購車者。有近300家貨運(yùn)中介，市場信譽(yù)度高，很多外地貨運(yùn)司機(jī)都愿意到***配載，如安徽、河南等外省司機(jī)在贛卸貨后，都到***來配貨；周邊縣市如宜豐、奉新、新建和豐城等地司機(jī)也常到***配貨。***每年更新貨車4000輛左右，形成活躍的二手貨車交易市場，輻射影響全省及鄰近省份，現(xiàn)有二手車中介數(shù)十家，年二手車交易量8000輛左右。購買外地產(chǎn)的車，承運(yùn)外地貨物，稱之為“兩頭在外”，***的運(yùn)輸戶僅提供運(yùn)輸服務(wù)，以長途運(yùn)輸為主（300公里以上），本地短途運(yùn)輸比例較低。②貨運(yùn)集市。每天早晨到上午是交易時(shí)段，貨源找車，車找貨源，主體為貨運(yùn)中介和貨車司機(jī)，一種獨(dú)特的貨運(yùn)服務(wù)市場現(xiàn)象。雖說***貨車多、市場覆蓋全國、但由于氣候適應(yīng)性、車輛維修保障等原因，***運(yùn)輸戶主要還是活躍在南方，掌控了南方各省貨運(yùn)市場。***汽運(yùn)的集約化程度低，貨運(yùn)中介還是用落后的車源、貨源配載方式，車主也習(xí)慣于坐等貨源，很少與貨運(yùn)專線公司合作，承接零擔(dān)專線貨源。***有著全國縣一級最具規(guī)模的運(yùn)力，培育出了全國屈指可數(shù)的縣級區(qū)域型物流交易中心，但并沒有產(chǎn)生現(xiàn)代物流業(yè)。⑥卡車品牌多元化日趨明顯，車輛更新速度快?？ㄜ囈话闶褂?－3年即更新，主要是考慮卡車長途運(yùn)營的經(jīng)濟(jì)性和安全性，***司機(jī)開始愿為駕乘的舒適、安全買單。當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)具有較高的影響力系數(shù)時(shí)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的后向產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，由于來自各產(chǎn)業(yè)的原材料投入率高，其推動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力較強(qiáng)，因而影響力較大。產(chǎn)業(yè)部門的感應(yīng)度系數(shù)高時(shí)，表現(xiàn)出較強(qiáng)的前向關(guān)聯(lián)度，由于來自各產(chǎn)業(yè)的需求多，很易受需求拉動(dòng)而增長。②按產(chǎn)業(yè)鏈分析方法汽車產(chǎn)業(yè)鏈延伸很長，可以帶動(dòng)上下游150多個(gè)產(chǎn)業(yè)部門的發(fā)展，對國民經(jīng)濟(jì)整體拉動(dòng)的效果十分顯著。隨著信息電子技術(shù)在汽車中的大量使用，電子系統(tǒng)已占到高級汽車總成本的70%，普通汽車的30%，信息技術(shù)與汽車工業(yè)的結(jié)合將促進(jìn)兩大產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。即汽車生產(chǎn)每創(chuàng)造一個(gè)單位的增加值，；。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國2008年汽車工業(yè)增加值5800多億元，%，%；相關(guān)就業(yè)人數(shù)3700萬人，占全國就業(yè)人數(shù)12%；汽車零售額48萬億，占全國零售總額的27%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前***市僅汽車運(yùn)輸業(yè)每年稅收貢獻(xiàn)就達(dá)到全年財(cái)政收入10%以上，2006年為5012萬元、2007年5419萬元、2008年開始躍升達(dá)7797萬元、2009年為8968萬元。隨著***市經(jīng)濟(jì)的增長，每年的陶瓷、水泥、碳酸鈣、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的運(yùn)輸業(yè)務(wù)量就達(dá)40億噸公里以上（其中10%以上為集裝箱運(yùn)輸），年可創(chuàng)運(yùn)輸產(chǎn)值 10億元以上。汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)已成為國家稅收增加、地方財(cái)政增長、就業(yè)崗位增多、人民增收的地方經(jīng)濟(jì)支柱。3．對***市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)的評價(jià)根據(jù)對目前***市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)的分析，本項(xiàng)目組對該市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)作出以下評價(jià)：①***市汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)是帶動(dòng)市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并使經(jīng)濟(jì)充滿活力的源泉，實(shí)際上已經(jīng)涉及到汽車產(chǎn)業(yè)的銷售與流通、汽車服務(wù)業(yè)兩大部分，零配件制造及車輛改裝也呼之欲出，一個(gè)完整的汽車產(chǎn)業(yè)鏈即將形成。③目前***的汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營模式落后，“兩頭在外”的經(jīng)營模式無異于等待雇主的“挑夫”，只是扁擔(dān)換成了先進(jìn)的重卡，產(chǎn)業(yè)模式進(jìn)入門檻低，容易被復(fù)制，優(yōu)勢地位將受到威脅。（三）***市汽車服務(wù)業(yè)發(fā)展預(yù)測（1）汽車服務(wù)業(yè)整體發(fā)展趨勢據(jù)國家統(tǒng)計(jì)部門資料，截止到2008 年底，全國公路總里程達(dá)37302 萬公里，其中國道155 萬公里，等級公路2779 萬公里；公路密度迅速提升，已達(dá)3886 公里/百平方公里；同時(shí)，2008年全社會共完成公路建設(shè)投資688064 億元。公路基礎(chǔ)設(shè)施的完善為汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)、汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下了扎實(shí)基礎(chǔ)。事實(shí)證明，在全球金融危機(jī)的大背景下，我國汽車產(chǎn)業(yè)逆勢而上，2009年銷售量超過1300萬輛，同比增長37%，汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本面沒有改變。①汽車及零部件制造仍將保持快速增長態(tài)勢，據(jù)交通管理部門預(yù)測，未來十年，國內(nèi)汽車市場年增長率仍將保持在19%至20%之間，重型載貨汽車和經(jīng)濟(jì)型轎車需求量將不斷增長。汽車保有量的迅猛增長，將帶來售后服務(wù)市場空間的大大膨脹。③制造業(yè)與生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的融合成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要趨勢。（2）***市汽車服務(wù)業(yè)發(fā)展預(yù)測在汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，***市的汽車服務(wù)業(yè)已經(jīng)有了很不錯(cuò)的基礎(chǔ)，每年新車銷售及二手車交易額達(dá)16億元以上；年銷售輪胎達(dá)40萬條，加上零配件交易額達(dá)到10億元以上；車輛修理、保養(yǎng)收入達(dá)2億元以上，還有生活服務(wù)業(yè)。江西（***）貨運(yùn)汽車貿(mào)易廣場的經(jīng)營范圍主要為汽車服務(wù)業(yè)的汽車銷售（含二手車交易）、零配件銷售、汽車維修保養(yǎng)以及車輛檢測等相關(guān)的汽車服務(wù)項(xiàng)目。增長的因素主要有以下幾個(gè)方面：①***市屬于以南昌為核心的南昌物流區(qū)域，是國內(nèi)區(qū)域性物流節(jié)點(diǎn)，隨著***建筑陶瓷物流園區(qū)項(xiàng)目的啟動(dòng)，***市的物流骨干地位將形成，物流業(yè)的發(fā)展將促進(jìn)汽車服務(wù)業(yè)的增長。③***汽車交易市場的影響力不斷擴(kuò)大，成為以江西省為主、輻射華東地區(qū)的中重型卡車集散地，國內(nèi)的主要重卡制造廠都將在***設(shè)立銷售機(jī)構(gòu)?？尚行匝芯繄?bào)告　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　【第三章】項(xiàng)目用地及場地建設(shè)條件三、項(xiàng)目用地及場地建設(shè)條件（一）項(xiàng)目用地1．地點(diǎn)及地理位置擬建地點(diǎn)位于***，320國道新線北側(cè)，用地四至：東至***三旗建筑科技有限公司，南至320國道，西至瑞州街辦南浦村、連錦村山地，北至祥符鎮(zhèn)蓮花熊家村山地。3．現(xiàn)有場地利用情況場地以林地為主，少量為荒地，無居民居住點(diǎn)。（二）場址建設(shè)條件1．地形、地貌及地震情況場址地貌類型屬構(gòu)造剝蝕殘坡積丘陵地區(qū)，地勢總體平緩，北高南低。根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）、贛府發(fā)［2001］15號文及（GB50011－2001）規(guī)范有關(guān)規(guī)定，該地地震動(dòng)峰值加速度小于 ，相當(dāng)于基本地震烈度小于 6 度，場地穩(wěn)定，屬地震不設(shè)防區(qū)域，宜于建筑。素填土屬不良工程地質(zhì)層，不可作為工業(yè)城建筑基礎(chǔ)的持力層；粘土碎石軟硬相間，埋深變化較大，地層分布不均勻，承載力偏小，在層面埋深較淺時(shí)可作為工業(yè)城建筑淺埋基礎(chǔ)的持力層；強(qiáng)風(fēng)化泥質(zhì)粉砂巖承載力較大，可作為工業(yè)城建筑基礎(chǔ)樁端持力層。3．城鎮(zhèn)規(guī)劃及社會環(huán)境條件本項(xiàng)目用地屬性為城市商業(yè)金融用地類別中的市場用地，擬建場址位于***市城區(qū)規(guī)劃用地范圍，基本符合***市城市總體規(guī)劃要求。4．交通運(yùn)輸條件場地位于***市城區(qū)以北，距***，即將開工建設(shè)的滬昆高鐵在場址北面經(jīng)過，規(guī)劃的***火車站位于場地西北面約1公里處。5．公共設(shè)施社會依托條件場地緊鄰***工業(yè)園區(qū)及320國道，其供水、供電等公用設(shè)施主要依托工業(yè)園。電話、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等通訊線路也敷設(shè)到項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)附近，移動(dòng)、聯(lián)通等無線通訊網(wǎng)絡(luò)已覆蓋選址范圍。三個(gè)養(yǎng)豬場共有辦公用房及欄舍約5000m2，皆為單層磚混結(jié)構(gòu)。320國道為***市的主要進(jìn)出境公路之一，車流較繁忙，項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)注意減輕對國道正常交通的影響。經(jīng)對***城區(qū)周邊區(qū)域初步踏勘，提供以下兩個(gè)較為可行的場址方案進(jìn)行比選：（1）祥符鎮(zhèn)蓮花熊家村場址位于***市城區(qū)以北，距***，規(guī)劃中的***。兩處場址建設(shè)條件比選見下表：（四）場址推薦方案考慮耕地占用、拆遷、配套條件等因素，本項(xiàng)目推薦選用祥符鎮(zhèn)蓮花熊家村場址。但一直以來“兩頭在外”的汽運(yùn)產(chǎn)業(yè)模式限制了產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，隨著國家經(jīng)濟(jì)克服金融危機(jī)影響企穩(wěn)回升和國家中部地區(qū)崛起戰(zhàn)略、支持汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的落實(shí)，抓住機(jī)遇發(fā)展***汽車產(chǎn)業(yè)正當(dāng)其時(shí)。江西省貨運(yùn)汽車產(chǎn)業(yè)基地的規(guī)劃目標(biāo)是：通過五年的努力，把***打造成為集現(xiàn)代貨運(yùn)物流、貨運(yùn)汽車配件生產(chǎn)與流通、貨運(yùn)汽車貿(mào)易及其二手車交易、專用車輛改裝與貨運(yùn)整車生產(chǎn)、新能源汽車配件及整車生產(chǎn)于一體的，在全國有一定影響力的汽車產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)主營收入超200億元的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。選址于***城區(qū)320國道以北、***工業(yè)園以西，面積1000畝。（2）江西汽運(yùn)物流中心。規(guī)劃建設(shè)物流信息、物流代理、物流總部等功能區(qū)域，同時(shí)在八景鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)一個(gè)從事建材原材料、產(chǎn)品運(yùn)輸和集裝箱運(yùn)輸分區(qū)；在全國重點(diǎn)區(qū)域建設(shè)若干分中心。選址于祥符項(xiàng)目區(qū)，面積2600畝。（4）江西貨運(yùn)和新能源汽車生產(chǎn)園區(qū)。規(guī)劃建設(shè)貨運(yùn)車輛的改裝、整車生產(chǎn)和新能源汽車子系統(tǒng)、整車生產(chǎn)等功能區(qū)。在城南、城西、城東各規(guī)劃200畝左右的停車場和修理廠。根據(jù)項(xiàng)目區(qū)社會、經(jīng)濟(jì)和自然狀況，結(jié)合本規(guī)劃區(qū)的用地條件及用地性質(zhì)，堅(jiān)持“社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境”三效益合理統(tǒng)一，科學(xué)的設(shè)計(jì)高起點(diǎn)、前瞻性的汽車城，使之具有汽車交易所必需的商業(yè)氣氛的同時(shí)又不失大方、典雅。2．建設(shè)目標(biāo)通過本項(xiàng)目的建設(shè)，把***貨運(yùn)汽車貿(mào)易廣場打造為江西最大的貨運(yùn)汽車貿(mào)易中心、二手貨運(yùn)車輛交易中心，建成江西省規(guī)模最大、品種最多、品牌最全的零配件集散中心。（二）項(xiàng)目定位本項(xiàng)目是江西省貨運(yùn)汽車產(chǎn)業(yè)基地最重要的環(huán)節(jié)之一，集整車銷售、二手車交易、零配件集散、維修配套、車輛檢測、市場信息、金融服務(wù)、工商稅務(wù)、生活服務(wù)于一體的一站式綜合型商用車服務(wù)基地；汽貿(mào)城為進(jìn)一步延伸***市的汽車產(chǎn)業(yè)鏈條，由現(xiàn)狀以運(yùn)輸服務(wù)為主要特征向制造業(yè)、運(yùn)輸業(yè)并重過渡打下基礎(chǔ)；項(xiàng)目立足本省，面向華東，通過貿(mào)、工、科結(jié)合，力爭在五年內(nèi)發(fā)展成為華東地區(qū)最大的貨運(yùn)汽車商貿(mào)城。（1）展銷區(qū)：為汽貿(mào)廣場最重要的功能區(qū)，標(biāo)志性建筑的汽車展銷館可為商家提供開闊的商用車和乘用車展示交易空間，為客戶提供便捷的咨詢、登記、車輛信息查詢、檢測、保險(xiǎn)、上牌等服務(wù)；引入以一汽解放、東風(fēng)汽車、中國重汽、北汽福田為首的商用車4S服務(wù)中心（5家以上）及其它知名乘用車4S專營店，建成為江西第一個(gè)多樣化的商用車展銷平臺，江西最大的貨運(yùn)汽車貿(mào)易中心。（3）零配件集散區(qū)：周到、完善的售后服務(wù)，是汽車產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)，汽車保有量的不斷增加，必將帶動(dòng)汽車售后服務(wù)市場空間的持續(xù)增長。（4）車輛綜合檢測及維修服務(wù)區(qū)：引入知名品牌汽車綜合維修服務(wù)中心及大型修理廠；與整車展銷平臺對接，建立方便快速的維護(hù)檢修體系；與配件集散中心聯(lián)動(dòng)，配件供貨更方便，質(zhì)量更有保障。（5）生活服務(wù)：配套提供餐飲、超市、賓招、娛樂等生活服務(wù)設(shè)施。總平面布置應(yīng)充分利用場地，結(jié)合地形和周邊可利用設(shè)施，按功能分區(qū)域布置。各建構(gòu)筑物、設(shè)施的布置均按提高物流效率、相互干擾最小的原則進(jìn)行?？傮w布局和功能分布按 “一帶兩軸五區(qū)”的規(guī)劃設(shè)計(jì)，即：沿320國道一條商業(yè)景觀帶，二條南北向與320國道相連的道路主軸以及展銷區(qū)（含4S專營店）、二手車交易、零配件集散、汽車檢測維修及綜合服務(wù)五個(gè)區(qū)。連接320國道與展廳的主入口寬度為50米，出入口部分處理成入口廣場，以有利集散人流、車流。展廳除在展銷會及博覽會用于汽車展覽，平常即是品牌汽車交易區(qū)。綜合服務(wù)區(qū)設(shè)于廣場入口處的展廳東側(cè)地塊，布置服務(wù)管理用房、會議中心及酒店、酒店式公寓。整個(gè)平面布置和建筑力爭模式新穎，具現(xiàn)代感，以充分展示項(xiàng)目形象。3．交通組織（1）在南側(cè)的320國道上設(shè)三個(gè)出入口，在東側(cè)的***工業(yè)園區(qū)有三