【正文】 投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，不再進(jìn)行攤銷(xiāo)，也不需要計(jì)提減值準(zhǔn)備。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于原賬面價(jià)值的差額，借記 “ 投資性房地產(chǎn) —— 公允價(jià)值變動(dòng) ”科目，貸記 “ 公允價(jià)值變動(dòng)損益 ” 科目；公允價(jià)值低于原賬面價(jià)值的差額，做相反的會(huì)計(jì)分錄。 ，借記 “ 銀行存款 ” 等科目，貸記 “ 其他業(yè)務(wù)收入 ” 等科目。計(jì)算分析題 】 2 10年 9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司新建造的一棟寫(xiě)字樓租賃給乙公司使用，租賃期為10年。 在確定該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，甲公司選取了與該處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公司所在地房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上平均銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合周邊市場(chǎng)信息和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)， 2 10年 12月 31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為 84 000 000元。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 30主講人：劉維 甲公司的賬務(wù)處理如下： （ 1） 2 10年 12月 1日，甲公司出租寫(xiě)字樓 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 成本 80 000 000 貸：固定資產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 80 000 000 （ 2） 2 10年 12月 31日，按照公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 公允價(jià)值變動(dòng) 4 000 000 貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益 —— 投資性房地產(chǎn) 4 000 000 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 31主講人：劉維 【 例題 11 2022年 8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié)議，約定將甲公司開(kāi)發(fā)的一棟精裝修的寫(xiě)字樓于開(kāi)發(fā)完成的同時(shí)開(kāi)始租賃給乙公司使用，租賃期為 10年。由于該棟寫(xiě)字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在城區(qū)有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)，甲公司決定采用公允價(jià)值模式對(duì)該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。 2022年 12月 31日，該寫(xiě)字樓的公允價(jià)值為 93 000 000元。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 32主講人：劉維 『 正確答案 』 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： （ 1） 2022年 10月 1日，甲公司開(kāi)發(fā)完成寫(xiě)字樓并出租 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 成本 90 000 000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 90 000 000 注： “ 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ” 科目相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨類(lèi)科目。 （ 2）成本模式符合條件的情況下可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，但公允價(jià)值模式不得轉(zhuǎn)為成本模式。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 34主講人：劉維 ： 成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，要進(jìn)行追溯調(diào)整，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、利潤(rùn)分配 —— 未分配利潤(rùn)）。計(jì)算分析題 】 甲企業(yè)將某一棟寫(xiě)字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。該寫(xiě)字樓的原造價(jià)為 90 000 000元，已計(jì)提折舊 2 700 000元，賬面價(jià)值為 87 300 000元。（假定不考慮所得稅的影響） 假設(shè)甲企業(yè)按凈利潤(rùn)的 10%計(jì)提盈余公積。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 36主講人：劉維 『 正確答案 』 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓（成本） 95 000 000（變更日公允價(jià)值） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 2 700 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 90 000 000 利潤(rùn)分配 —— 未分配利潤(rùn) 6 930 000 盈余公積 770 000 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 37主講人：劉維 【 例題 13（ ） [答疑編號(hào) 1519040205] 『 正確答案 』 『 答案解析 』 一般情況下，同一企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)只能采用一種后續(xù)計(jì)量模式。判斷題 】 企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)，無(wú)論采用何種計(jì)量模式，均應(yīng)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 39主講人：劉維 第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類(lèi)。出租日即為轉(zhuǎn)換日。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 40主講人：劉維 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理 核算要點(diǎn)：對(duì)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)，不確認(rèn)損益；涉及存貨的，不確認(rèn)減值準(zhǔn)備。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 41主講人：劉維 投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)： （ 1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房產(chǎn) 將投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等分別轉(zhuǎn)入 “ 固定資產(chǎn) ” 、“ 累計(jì)折舊 ” 、 “ 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 ” 等科目。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 43主講人：劉維 非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)： （ 1）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊（或累計(jì)攤銷(xiāo)） 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（或無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備） 貸：固定資產(chǎn)（或無(wú)形資產(chǎn)） 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （ 2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn) 借：投資性房地產(chǎn)（存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值） 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備（已計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備） 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（賬面余額） 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 44主講人：劉維 【 例題 15該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至 2022年 7月 31日，賬面價(jià)值為 37 650 000元，其中，原價(jià) 50 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊 12 350 000元。 大信公司 2022年 8月 1日的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 50 000 000 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 12 350 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 廠房 50 000 000 累計(jì)折舊 12 350 000 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 45主講人：劉維 【 例題 16 2 10年 3月 10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開(kāi)始日為2 10年 4月 15日，為期 5年。已計(jì)提折舊 3 000 000元。 要求：作出甲公司的會(huì)計(jì)處理。單選題 】 某企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用成本計(jì)量模式。該投資性房地產(chǎn)的賬面余額為 100萬(wàn)元，已提折舊 20萬(wàn)元，已經(jīng)計(jì)提的減值準(zhǔn)備為 10萬(wàn)元。轉(zhuǎn)換日固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 47主講人：劉維 這種轉(zhuǎn)換方式下，通常轉(zhuǎn)換時(shí)的公允價(jià)值和賬面價(jià)值不一致，會(huì)產(chǎn)生差額。 轉(zhuǎn)換日會(huì)計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn) /無(wú)形資產(chǎn)等（投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值） 貸：投資性房地產(chǎn) ―― 成本 ―― 公允價(jià)值變動(dòng)（或借記） 公允價(jià)值變動(dòng)損益（或借記，金額倒擠） 不論公允價(jià)值與賬面價(jià)值孰高，均將差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。計(jì)算分析題 】 2022年 10月 15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫(xiě)字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為 47 500 000元，其中，成本為 45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值 2 500 000元。 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 50主講人：劉維 甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn) 48 000 000 貸：投資性房地產(chǎn) —— 寫(xiě)字樓 —— 成本 45 000 000 —— 寫(xiě)字樓 —— 公允價(jià)值變動(dòng) 2 500 000 公允價(jià)值變動(dòng)損益 500 000 2022年中級(jí)會(huì)計(jì)師培訓(xùn) 中級(jí)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì) 51