【正文】 低。 面向普通收入者。 主要業(yè)態(tài)： 1F、金銀首飾（百泰），服裝（真維斯、以純等），化妝品（歐萊雅），皮具（啄木鳥(niǎo)），鞋（紅蜻蜓），運(yùn)動(dòng)品牌（喬丹、361度）等。 主要業(yè)態(tài)：以服裝，鞋，為主 規(guī)格： 10— 20平 租金： 50100元 /月 /平 面向客群：周邊郊縣人群，學(xué)生 新天地步行街 —— 咸陽(yáng)的小寨 —— 咸陽(yáng)的康復(fù)路 低 端 發(fā)展空間 市場(chǎng)商圈格局回顧 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?商業(yè)主要集中在人民路廣場(chǎng)周邊，包括大百貨，服飾專賣店，電器專賣、綜合超市，小商品步行街，附帶少量的娛樂(lè)休閑功能。 ?目前，沿人民路兩側(cè)的建筑大多為廠區(qū)家屬樓的底商，多數(shù)為低層、多層磚混結(jié)構(gòu)，建筑立面呆板，色調(diào)陳舊。 咸陽(yáng)市 人均商業(yè)面積約為 ，較西安人均 ，除去人均收入水平限制，考慮到人民路商圈為咸陽(yáng)市 唯一的商圈， 市場(chǎng)至少存在 80萬(wàn)人 （ ） =40萬(wàn)平的市場(chǎng)空間 ； 人民路商圈商業(yè)研究結(jié)論： 咸陽(yáng) 人均可支配收入約為 16404元 ，略低于全國(guó)平均水平（ 17175元），人均消費(fèi)性支出 7531元，遠(yuǎn)低于同水平城市。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目名稱 占地 建面 商業(yè)面積 開(kāi)盤日期 售價(jià) 底商層數(shù) 第一大道 13340㎡ 59000㎡ 12022㎡ 20227 26000元 /平（ 1f） 3層 財(cái)富中心 33350㎡ 350000㎡ 110000㎡ 待定 待定 47層 世茂中心 23165㎡ 160000㎡ 46000㎡ 20227 20220元 /平（ 2f） 4層 第一大道 財(cái)富中心 世茂中心 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 第一大道 項(xiàng)目名稱 :第一大道 地址 :人民路與西蘭路十字西 100米 所在區(qū)域 :城中 所在板塊：人民路 開(kāi)盤日期 :20227 交房日期 :20227 銷售狀態(tài) :尾盤 占地規(guī)模 :13340 開(kāi)發(fā)商 :西安明順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑形態(tài) :高層 建筑面積 :59000 規(guī)劃戶數(shù) : 住宅價(jià)格： 4600元 /平 商業(yè)價(jià)格： 26000元 /平（ 1f） 容積率 : 綠化率 :25% 空中花園，多鏤空設(shè)計(jì)顯的立體感強(qiáng)，商業(yè)體量較大。擁有近 12022平商業(yè)，分地下一層和地上三層。住宅戶型面積 5 8 9 11012 162㎡ 。 三層底商，全部出售，無(wú)明確定位，尚無(wú)主力店 商鋪規(guī)格： 40— 1000平 商鋪售價(jià)： 26000（ 1f） 12022（ 2f） 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽(yáng)國(guó)際財(cái)富中心 項(xiàng)目名稱：咸陽(yáng)國(guó)際財(cái)富中心 地址：人民路與西蘭路十字東南角 所在區(qū)域：城中 所在板塊：人民路 開(kāi)盤日期： 202212（暫定） 交房日期： 2022（暫定） 銷售狀態(tài)：形象 占地規(guī)模 :： 33350 開(kāi)發(fā)商：陜西裕都置業(yè)有限公司 建筑形態(tài)：高層 建筑面積： 320220 規(guī)劃戶數(shù)：不祥 住宅價(jià)格：未定 商業(yè)價(jià)格：未定 容積率： 綠化率 : 不詳 咸陽(yáng)該區(qū)域前地標(biāo)性建筑凌云樓改造項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)少有的綜合體，該片區(qū)未來(lái)的地標(biāo)性建筑，地塊較長(zhǎng)，臨街商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 建筑面積 32萬(wàn)平米，分一、二期建設(shè)， 一期 建筑面積約 19萬(wàn)平方米，地上 30層，地下 2層，其中地上 4層為商業(yè)部分 ， 5層以上為住宅； 二期 建筑面積約 13萬(wàn)平方米，地上 30層，地下 2層，其中 地上 7層為商業(yè)部分 ， 8層以上為星級(jí)酒店及公寓 ，框剪結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)，外墻采用幕墻、瓷磚、玻璃幕墻裝飾。 ?商業(yè)總建面約 110000平，劃分為東、西兩大體塊。 ?3層： 數(shù)碼和小家電的專業(yè)賣場(chǎng)， ?4層： 綜合性餐飲。 ?整體地下 2層為大型停車場(chǎng)。為目前 咸陽(yáng)市最大體量的商業(yè)體 。 ?主力店除中影院線外，其他均未定 。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 世茂中心 項(xiàng)目名稱 :世茂中心 地址 :人民廣場(chǎng) 所在區(qū)域 :城中 所在板塊：人民路 開(kāi)盤日期 :20227 交房日期 :202211 銷售狀態(tài) :預(yù)售 開(kāi)發(fā)商 :咸陽(yáng)世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑形態(tài) :高層 建筑面積 :160000 占地規(guī)模 :23165 住宅價(jià)格：未出售 商業(yè)價(jià)格： 20220元 /平（ 2f） 容積率 : 綠化率 : 30% 世茂地產(chǎn)品牌，人民廣場(chǎng)核心絕版地段 項(xiàng)目規(guī)劃為咸陽(yáng)市現(xiàn)代城市綜合體，地標(biāo)性建筑， 商業(yè)占比為 40% 、人民廣場(chǎng)地下約 ， 中心公館、約 。 3f:餐飲，目前在售，均價(jià) 。 1f:20100㎡ 小鋪，時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 世貿(mào)中心目前并未將旗下眾多商業(yè)資源引入，而是采取了 化整為零，分拆銷售 的方式， 其目前產(chǎn)品去劃速度較高，世貿(mào)品牌以及核心地段的吸引效力明顯。 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 小結(jié)： 競(jìng)品多為國(guó)際化立面，都市、時(shí)尚感強(qiáng)； 競(jìng)品商業(yè)占比均較高，為 20%40%； 競(jìng)品商業(yè)體量較大，但目前尚未確立其主力店； 競(jìng)品多為分割型小鋪面，以銷售為主； 競(jìng)品除財(cái)富中心外，銷售情況均較樂(lè)觀； 競(jìng)品多為復(fù)合型商業(yè)，符合咸陽(yáng)發(fā)展趨勢(shì)； 發(fā)展空間 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 ?區(qū)域競(jìng)品對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的借鑒： ?區(qū)域三大競(jìng)品項(xiàng)目均為 綜合體開(kāi)發(fā)模式； ?商業(yè)采取集中式， 住宅開(kāi)發(fā)主打剛需產(chǎn)品； ?世貿(mào)中心有一定的小戶型公寓產(chǎn)品，說(shuō)明 市場(chǎng)對(duì)小戶型公寓有一定容納力。 七廠十字地理位置絕佳，無(wú)論從交通條件還是人流量來(lái)說(shuō)，足以支持 大型商業(yè)中心的運(yùn)營(yíng)。 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 發(fā)展空間 各物業(yè)市場(chǎng)分析 商業(yè)市場(chǎng) 分析及發(fā)展 空間判斷 公寓（辦公） 市場(chǎng)分析及 發(fā)展空間判斷 住宅市場(chǎng) 分析及發(fā)展 空間判斷 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽(yáng)主力在售項(xiàng)目 樓盤名稱 項(xiàng)目地址 開(kāi)發(fā)商 占地（畝） 規(guī)模 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 建筑類型 價(jià)格 奧林匹克花園 世紀(jì)大道東 段 泰盈集團(tuán) 828 100 79㎡ ， 104㎡ ，88㎡ 高層 /小高層 5300 三米陽(yáng)光 世紀(jì)大道中 段 文華地產(chǎn) 76 14 76㎡ 、 86㎡ 高層 /小高層 4200 華宇藍(lán)郡 世紀(jì)大道 華宇實(shí)業(yè) 61 14 89㎡ 、 112㎡ ，130㎡ 高層 5000 國(guó)潤(rùn)翠湖 咸陽(yáng)渭陽(yáng)中 路 2號(hào) 國(guó)潤(rùn)置業(yè) 80 22 89㎡ 370 ㎡ 高層 /小高層 6100（二期） 億龍金河灣 世紀(jì)大道環(huán) 島北 200米 億龍地產(chǎn) 547 85 80㎡ 180㎡ 多層 /高層 /小高層 4300 金泰絲路花城 世紀(jì)大道 陜西金泰恒 業(yè) 561 53 85136㎡ 高層 /多層 /小高層 5300 主力在售產(chǎn)品以已經(jīng)由過(guò)去傳統(tǒng)的多層轉(zhuǎn)向小高層、高層項(xiàng)目?jī)r(jià)格多在 5000元左右，城內(nèi)區(qū)國(guó)潤(rùn)翠湖引領(lǐng)價(jià)格高點(diǎn) 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 人民路周邊項(xiàng)目 樓盤名稱 項(xiàng)目地址 開(kāi)發(fā)商 占地（畝） 規(guī)模 （萬(wàn)㎡） 主力戶型 建筑類型 價(jià)格 特色 卡農(nóng)國(guó)際 人民中路中宏 大廈西側(cè) 陜西女皇實(shí)業(yè)有限公司 13 4 54117 高層 4400 屋頂花園 尚城公館 玉泉路與秦皇 路交匯處 凱發(fā)房地 產(chǎn) 12 3 3576 高層 6000 LOFT復(fù)式 中宏麗舍香水湖 人民中路 16號(hào) 咸陽(yáng)宏大房地產(chǎn) 45 6 97141 多層 4750 多層及疊拼花園洋房、法式建筑 芙蓉佳苑 人民西路 49號(hào) 留園地產(chǎn) 88 95167 多層小高層 /高層 4350 特色不明顯 銀都國(guó)際 人民路永綏街 口 漢道置業(yè) 15 77103 高層 4450 周邊配套優(yōu)勢(shì) 國(guó)潤(rùn)翠湖 咸陽(yáng)渭陽(yáng)中路 2號(hào) 國(guó)潤(rùn)置業(yè) 80 22 89370 高層 /小高層 一期4700二期 6100 曲江 +鐘樓 觀景平臺(tái) 工法樣板間 區(qū)域項(xiàng)目體量相對(duì)較小，基本以地段、配套為賣點(diǎn)。都已從多層時(shí)代邁進(jìn)高層時(shí)代。 產(chǎn)品附加值體現(xiàn)力弱 。出生在 1980 年以后的年輕人已達(dá)到結(jié)婚生子的年齡，這部分置業(yè)者由于工作、婚房等需求，漸成咸陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要購(gòu)買力。 數(shù)據(jù)來(lái)源：咸陽(yáng)市房管局 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽(yáng)市區(qū)客群為主力，西安及郊縣客戶占比逐漸上升隨著城市化、西咸一體化進(jìn)程的深入， 外地置業(yè)者、投資型客群將帶動(dòng) 咸陽(yáng)市場(chǎng)繼續(xù)走高。 發(fā)展空間 住宅市場(chǎng)分析 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 住宅消費(fèi)者置業(yè)目的0 20 40 60 80 100 120 140自己居住改善居住環(huán)境養(yǎng)老方便工作子女上學(xué)給父母買房給子女買房投資自住、改善仍為主流需求，交通便利、環(huán)境優(yōu)越的城中心仍為首選。 ?高層、小高層均價(jià)約 43005300元 /㎡ 。 ?購(gòu)房者以首置，首改為主，投資、高端客戶群開(kāi)始擴(kuò)大化 。 ?產(chǎn)品創(chuàng)新，消費(fèi)層次及開(kāi)發(fā)層次未能充分拉開(kāi) ，高價(jià)產(chǎn)品與低價(jià)產(chǎn)品差距僅數(shù)百元。 ?小戶型公寓及高端產(chǎn)品在市場(chǎng)的占有率逐漸開(kāi)始上升 。 開(kāi)發(fā)分布 ?以城南世紀(jì)大道為主，約占全市的 28%，城內(nèi)約占全市的 27%，城東約占全市的15%，城西約占全市 20%，城北約占全市的 10%。很多公司辦公地址要么選擇在自建的辦公樓，要么選擇臨街住宅樓，如國(guó)奧金帝、首座等。 目前，擁有土地、資源、政策、交通等優(yōu)越條件的咸陽(yáng)已經(jīng)成功吸引了西電集團(tuán)、延長(zhǎng)集團(tuán)、陜投集團(tuán)等大型企業(yè)進(jìn)駐。 咸陽(yáng)寫(xiě)字樓的發(fā)展概述 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 寫(xiě)字樓（以人民廣場(chǎng)周邊為主要參照） ?咸陽(yáng)市目前寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要集中在人民路廣場(chǎng)周邊； ?商業(yè)基本售價(jià)維持在 45005000元 /平米； ?咸陽(yáng)市寫(xiě)字樓處于初期發(fā)展階段，由于缺乏足夠的商業(yè)氛圍，因此寫(xiě)字樓整體銷售情況一般； ?另外，純寫(xiě)字樓非常少，基本多是商業(yè)的高層，主要是彌補(bǔ)高層商業(yè)銷售出租難題的解決方案； 辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 發(fā)展空間 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 咸陽(yáng)寫(xiě)字樓小結(jié) ?目前咸陽(yáng)市已售在售除新華大廈外，寫(xiě)字樓總體品質(zhì)一般。 ?由于咸陽(yáng)現(xiàn)有中小企業(yè)中私人企業(yè)較少，因此對(duì)寫(xiě)字樓的需求也是有限的。 ?如果用寫(xiě)字樓解決高層業(yè)態(tài)的填充問(wèn)題，則銷售和租賃都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。 研究思路 城市發(fā)展趨勢(shì)下的區(qū)域潛力 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的發(fā)展空間 區(qū)域?qū)傩? 發(fā)展現(xiàn)狀 發(fā)展趨勢(shì) 商業(yè)空間 住宅空間 公寓空間 項(xiàng)目發(fā)展方向判斷 項(xiàng)目整體定位 初步產(chǎn)品定位 規(guī)劃概念 營(yíng)銷戰(zhàn)略 項(xiàng)目發(fā)展方向 方向一 方向二 以商業(yè)為主的城市綜合體 以住宅為主的綜合發(fā)展區(qū) 方向比較 風(fēng)險(xiǎn)維度 以住宅為主的開(kāi)發(fā)方向，把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降至最低 項(xiàng)目發(fā)展方向 開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 以商業(yè)為主 以住宅為主 高 高 低 低 房商網(wǎng) —海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 》 ， ： 1053527879