遠(yuǎn)洋心里營(yíng)銷策劃方案-在線瀏覽
2025-06-20 13:26本頁面
【正文】 州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)）由表可見，人口不斷地增長(zhǎng)，購(gòu)房需求也在不斷的增加。％％。家庭戶規(guī)模逐步縮小，既有生育水平不斷下降，單身外來務(wù)工人口流入增加的影響，也有年輕人婚后獨(dú)立居住增多、獨(dú)居老人增加的因素。（二）杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況 遠(yuǎn)洋 另外，項(xiàng)目主力戶型的90方戶型全部能夠?qū)崿F(xiàn)南北通透，并且大部分主臥采用套房設(shè)計(jì)。（三）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析遠(yuǎn)洋心里是八大城市綜合體、雙鐵時(shí)代、交通樞紐，城東新城用一個(gè)又一個(gè)的規(guī)劃讓人咋舌于它日行千里的速度。項(xiàng)目扼守滬杭高速與德勝快速路的樞紐節(jié)點(diǎn)，距離新火車東站僅3—5分鐘車程，方便前往長(zhǎng)三角各個(gè)城市，同時(shí)與地鐵七堡站、九和路站一路之隔，最近的地鐵出口直線距離僅400余米。三、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析（一）濱江金色黎明濱江金色黎明，位于城東新城德勝路與同協(xié)路交匯處，在杭州新東站交通樞紐范圍內(nèi)。 項(xiàng)目所在之城東新城，被定位為以現(xiàn)代綜合交通樞紐為依托，集現(xiàn)代服務(wù)、旅游集散和居住功能為一體的，高效、高速的城市新中心，是杭州市“決戰(zhàn)東部”大戰(zhàn)略的核心區(qū)塊。當(dāng)錢江新城的恢宏氣勢(shì)為人們所熟知后，建好后的城東新城，有望成為繼錢江新城之后，杭州樹立的又一個(gè)“硬件設(shè)施在國(guó)際上都是屈指一數(shù)”的現(xiàn)代化新城，又一個(gè)“城市地標(biāo)性建筑群落”。 圖—5：濱江金色黎明價(jià)格走勢(shì)圖 （二）宋都陽光國(guó)際宋都陽光國(guó)際位于錢江新城CBD十分鐘生活圈，經(jīng)沿江大道約十分鐘可從項(xiàng)目到達(dá)萬象城、市民中心。2012年7月6日，九堡大橋已正式試運(yùn)行。 宋都陽光國(guó)際占地約10萬㎡（約150畝），總建筑面積約38萬平方米（含地下建筑面積）；規(guī)劃居住戶數(shù)達(dá)2000多戶，是沿江板塊目前在售體量最大的樓盤。 宋都陽光國(guó)際總體定位高端，整體設(shè)計(jì)融人文環(huán)境和自然生態(tài)于一體，通過完善的配套、便捷的交通、超前的生活理念打造一個(gè)集親水性、園林化、生態(tài)式、標(biāo)志性為一身的沿江高品質(zhì)生活高尚住宅區(qū)。項(xiàng)目全面引入國(guó)際主流的COSMO理念，是一個(gè)將都市居住、商務(wù)、休閑、娛樂、酒店等各類功能復(fù)合、高度集約的建筑綜合體，融合風(fēng)尚公寓、悅LOFT、原筑悅莊和國(guó)際酒店等現(xiàn)代生活形態(tài)，繽紛呈現(xiàn)約20萬方現(xiàn)代都市生活。 悅LOFT采用國(guó)際精裝標(biāo)準(zhǔn)，以75㎡和81㎡戶型空間演繹全新的躍層設(shè)計(jì)，是傳統(tǒng)酒店式公寓的升級(jí)換代產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)南北通透、動(dòng)靜分區(qū)、高得房率的空間享受。 圖—7：原筑壹號(hào)價(jià)格走勢(shì)圖四、 項(xiàng)目的SWOT分析 SWOT分析即強(qiáng)弱機(jī)危綜合分析法，是一種企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析方法，是市場(chǎng)營(yíng)銷的基礎(chǔ)分析方法之一，通過評(píng)價(jià)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)(Strengths)、劣（Weaknesses）、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats），用以在制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略前對(duì)企業(yè)進(jìn)行深入全面的分析以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的定位。交通優(yōu)勢(shì)毗鄰德勝快速路樞紐、滬杭高速、新東站核心樞紐，緊鄰地鐵1號(hào)線，集結(jié)多重交通樞紐，它距離地鐵1號(hào)線七堡站僅500余米，距地鐵1號(hào)線九和路站僅400余米，并有多路公交線路經(jīng)過。規(guī)模優(yōu)勢(shì)，作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在杭州落地的又一力作。同時(shí)本地居民對(duì)老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。（3） 機(jī)會(huì)（opportunity）杭州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，外出務(wù)工者較多，而且收入也在逐年提高，使市民購(gòu)買力得到了有效的提高。杭州本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會(huì)另購(gòu)新房，為市場(chǎng)提供了有效的客源.本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。而購(gòu)買力較強(qiáng)的客源選擇在杭州城西板塊錢江新城投資購(gòu)房可能性較大，而購(gòu)買力較小的客源就會(huì)選擇在杭州下沙板塊購(gòu)房。宏觀調(diào)控政策的影響：隨著政府通過金融手段與政策控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度的加大，市場(chǎng)操作不成熟的地區(qū)受到較大沖擊，居民形成房?jī)r(jià)遲早要降的判斷，加劇了持幣觀望心態(tài)的出現(xiàn)。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對(duì)于“質(zhì)”與“價(jià)”的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。（1）客源區(qū)域l 一級(jí)區(qū)域：杭州主城區(qū)內(nèi)；l 二級(jí)區(qū)域：杭州主城區(qū)以外的其它區(qū)、市及車程在2小時(shí)內(nèi)的周邊城市。（3）客源購(gòu)房目的l 新增型：新婚或分家的購(gòu)房，拆遷購(gòu)房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購(gòu)房；l 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的；l 工作型：因?yàn)楣ぷ髟騺砗贾荩瑸榱斯ぷ鞣奖愕娜巳?。主力客源分析，客源定位為?dāng)?shù)馗辉ｋA層、公務(wù)員階層、工薪階層、外來杭州打工階層這四大主力群體。（1）富裕階層n 收入狀況：富裕階層包括私營(yíng)主、事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、中層干部和效益好企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)、中層干部等。私營(yíng)主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購(gòu)買商品房的比例逐年增加。，因此存在購(gòu)買大面積戶型的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致在對(duì)購(gòu)買商品房的面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。少數(shù)私營(yíng)主會(huì)考慮購(gòu)買別墅。l 居住現(xiàn)狀：目前公務(wù)員居住環(huán)境以單位自建經(jīng)濟(jì)適用房和定向公務(wù)員商品房為主。－35歲人群：一般是事業(yè)處于發(fā)展和穩(wěn)定階段，在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下，打算購(gòu)買商品房作婚房使用或從原父母家中分離，獨(dú)自生活。：這類人群事業(yè)已經(jīng)穩(wěn)定，并有較大的發(fā)展，他們已經(jīng)有了較為牢靠的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，開始打算購(gòu)買商品房以改善目前的居住條件，因而這部分人群是現(xiàn)實(shí)的主流需求者，主力房型需求為三房，面積110120平方米。（3）工薪階層l 收入狀況：工薪階層年收入5—10萬元，包括企事業(yè)單位基層員工、教師、退休職工等。l 未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90平方米以下的戶型。：購(gòu)買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對(duì)戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對(duì)穩(wěn)定，但同時(shí)存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負(fù)擔(dān)一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導(dǎo)致該類家庭在對(duì)購(gòu)買商品房面積及戶型需求上相對(duì)均勻分布。：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的
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