【正文】 2月，劃歸金華專區(qū)。1964年9月，復(fù)屬紹興專區(qū)。1983年7月起，屬紹興市。越王勾踐臥薪嘗膽，西施故里人杰地靈。 地方經(jīng)濟(jì)及市民收入改革開放以來，諸暨經(jīng)濟(jì)建設(shè)和各項社會事業(yè)取得了巨大的成就，在全國百強(qiáng)中的位次呈逐年上移態(tài)勢，20002005年分別位居全國最發(fā)達(dá)縣(市)第66位、第45位、第39位、第32位、第27位和第24位，是全省范圍內(nèi)位次上升最快的縣市。工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展緊緊抓住了大企業(yè)、大集團(tuán)培植和塊狀經(jīng)濟(jì)升級這條主線，全市已有年銷售超億元的工業(yè)規(guī)模企業(yè)106家，有省級以上高新技術(shù)企業(yè)102家，上市公司4家。目前，諸暨擁有國家級品牌16只，省級品牌112只，總數(shù)列浙江省縣級市第一。諸暨連續(xù)兩次被評為浙江省“建筑之鄉(xiāng)”。隨著經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，全市人民生活水平不斷提高。 商業(yè)發(fā)展環(huán)境與業(yè)態(tài)狀態(tài)調(diào)查近年來，諸暨市以連鎖超市為代表的新型業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，一方面本地一些規(guī)模較大的商場如雄城商貿(mào)、第一百貨等都不斷發(fā)展連鎖超市，一些新興連鎖企業(yè)如天天樂超市等也呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭；另一方面，國內(nèi)著名的連鎖集團(tuán)已進(jìn)入或準(zhǔn)備進(jìn)入我市城區(qū)發(fā)展網(wǎng)點，同時，專賣店、專業(yè)店、便民店等多種業(yè)態(tài)也得到較快發(fā)展。2007年2月 《諸暨市人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干政策意見》出臺。 諸暨市商貿(mào)服務(wù)業(yè)呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展勢頭。到2007年底，全市建有各類專業(yè)市場75個，%，其中超億元市場13個、超10億元市場3個，大唐襪業(yè)市場和山下湖珍珠市場為全國最大的專業(yè)市場。2007年，農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、東湖農(nóng)貿(mào)市場、大唐農(nóng)貿(mào)市場的成交額均超過億元。%；，%；，%。其中，富潤控股集團(tuán)成為浙江省重點培育的商貿(mào)流通企業(yè)之一；雄風(fēng)集團(tuán)已成為全國500強(qiáng)服務(wù)企業(yè)和紹興市年銷售額最大的商貿(mào)流通企業(yè)。積極實施“品牌興商”戰(zhàn)略，從強(qiáng)化品牌基礎(chǔ)工作、加快培育自主品牌、實施獎勵扶持政策、加強(qiáng)人才隊伍建設(shè)、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用等方面，進(jìn)一步形成商貿(mào)服務(wù)業(yè)重視品牌、保護(hù)品牌、爭創(chuàng)品牌、發(fā)展品牌的良好氛圍。這個集購物、休閑、美食于一體的綜合性購物廣場，使消費者在單純的購物之外，體驗到濃郁的現(xiàn)代商業(yè)氣息，同時還給周邊地段帶來繁榮。項目組調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中型城市的商業(yè)框架在諸暨已經(jīng)初步形成，未來幾年必然進(jìn)入商業(yè)高速發(fā)展階段。商業(yè)配套設(shè)施亦相對缺乏，突出表現(xiàn)在商業(yè)網(wǎng)點布局不夠合理、低層次重復(fù)建設(shè)過多，結(jié)果造成網(wǎng)點過于分散，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)暨陽路也不能形成具有專業(yè)特色的現(xiàn)代商業(yè)積聚區(qū)，商業(yè)集聚度低，商業(yè)氛圍難以形成。隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷高速發(fā)展和城區(qū)居民人均可支配收入的大幅度提高，特別是企業(yè)主和高收入群體的不斷壯大，諸暨高消費層次需求已經(jīng)逐步形成，這一點，從市區(qū)道路上行駛的高檔名牌轎車的數(shù)量和華燈初上時餐飲娛樂場所的上座率就是有力的證明，諸暨人的富足和消費習(xí)慣可見一斑。 而且，不僅僅是滿足高消費群體的商業(yè)設(shè)施的缺乏，更為突出的是目前的商業(yè)網(wǎng)點布局中缺少國際品牌和具國際影響力的商業(yè)龍頭，缺少具有國際領(lǐng)先的服務(wù)業(yè)管理能力和商業(yè)運營能力的團(tuán)隊。本項目的建設(shè)和運營將填補(bǔ)諸暨市高端商業(yè)業(yè)態(tài)需求的空白。三、 城東區(qū)域商業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析區(qū)域現(xiàn)狀與規(guī)劃藍(lán)圖隨著城市區(qū)域的擴(kuò)大和東移，目前的諸暨城東，已建成入住了數(shù)個住宅小區(qū)，新世紀(jì)廣場商業(yè)項目已經(jīng)建成，大潤發(fā)超市已經(jīng)開始正常營業(yè)，區(qū)域人氣已經(jīng)初步呈現(xiàn)上升趨勢。一個布局合理、交通便捷、設(shè)施完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化城區(qū)正在飛快發(fā)展。在這里，西施故里旅游區(qū)商旅繁盛，商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化娛樂等公共配套設(shè)施集中布置，新行政中心將興建國土局大樓、交通局大樓、供電局大樓、農(nóng)業(yè)局大樓等。辦證中心（建設(shè)中）、耀江大酒店（建設(shè)中）、會展中心（規(guī)劃中）、諸暨大劇院（規(guī)劃中）、青少年宮（規(guī)劃中）等也將陸續(xù)建成。 城東商圈飽和度分析 商圈形態(tài)：商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，根據(jù)諸暨城市規(guī)劃，本區(qū)域可以定位為未來商業(yè)集中區(qū)，其特色為商圈大，覆蓋人口多、熱鬧、各種商店林立。 　 本項目組對城東商圈飽和度分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： 　　(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入；人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢，以及到城市購買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。 　　(3)供貨來源：運輸成本；運輸與供貨時間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。 　　(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多元化程度；項目增長；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動的自由度。 　　(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店；成本。 　　先看人口特征分析。全市建有各類專業(yè)市場75個，其中超億元市場13個、超10億元市場3個。再看競爭分析。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情況。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。 　　IRS＝CRE／RF 　　式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)； 　　C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目； 　　RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出； 　　RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。則該商圈的飽和指數(shù)為… 　　IRS＝8000001000／500000＝1600 　　從估算數(shù)據(jù)顯示，該商圈內(nèi)的飽和度較低。前提是商圈覆蓋范圍在幾年內(nèi)達(dá)到覆蓋全城，輻射臨近縣市。作為國際著名的大型連鎖零售商，大潤發(fā)的運營，將大幅度提升城東的商業(yè)氣氛，極大地增加商圈成熟度。因此，本項目在主題和定位上應(yīng)注重與大潤發(fā)在經(jīng)營項目的差異化和業(yè)態(tài)定位的互補(bǔ)性上周密考慮。其次，大潤發(fā)消費層次覆蓋高、中、低，主要滿足于中低居民消費需求，本項目立足于滿足高端消費群體的消費需求，在消費層次方面也有著差異化定位。還有，本項目在文化消費方面引入一流設(shè)施設(shè)備的超豪華現(xiàn)代影院，超大規(guī)模高檔次中餐酒樓，大型連鎖式數(shù)碼廣場，均填補(bǔ)了諸暨商業(yè)的空白?？傊?，本項目融合了國際品牌專賣店、豪華影院、休閑中心、文化藝術(shù)中心、超大規(guī)模餐飲旗艦、特色美食城、兒童娛樂天地等不同構(gòu)思的生活體驗。項目強(qiáng)調(diào)將休閑、舒適的購物狀態(tài)與多樣性的游樂設(shè)施、樂趣演出相結(jié)合，以繽紛多彩的生活體驗滿足富裕家庭消費的不同年齡、性別、個性的多元生活情趣。1+1大于2，在兩家大型銷品茂零售商的規(guī)模效應(yīng)的引領(lǐng)下，必將大幅提升城東商圈的人氣和成熟度，加快諸暨“品牌戰(zhàn)略”的商業(yè)發(fā)展速度，大幅度提升城東商圈的商業(yè)輻射范圍，吸引周邊縣市到本商圈購物消費，與競爭對手取得共贏的結(jié)果?！颁N品茂”是英文SHOPPING MALL的音譯，直譯為“購物林蔭道”，或者音譯為“摩爾”，是一個非常具有浪漫色彩的詞匯。銷品茂的面積一般在10萬平方米以上，由專業(yè)的管理公司開發(fā)經(jīng)營，統(tǒng)一管理。目前歐美等西方國家的銷品茂建設(shè)和發(fā)展都已經(jīng)進(jìn)入了非常成熟的階段，其年營業(yè)總額占據(jù)了整個商業(yè)零售總額的主導(dǎo)位置。6039萬億日元，占當(dāng)年其零售總額的171996年，美國擁有銷品茂及購物中心42130個，年營業(yè)額9339億美元，占當(dāng)年零售總額的50%強(qiáng)。本項目的銷品茂類型為娛樂型摩爾購物中心MALL。同時突出項目的餐飲娛樂和文化功能。 品牌折扣店（OUTLETS） “奧特萊斯”是英文OUTLETS的中文直譯。 OUTLETS吸引顧客的法寶：馳名世界的品牌——薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；難以想象的低價——以低至16折的價格銷售，物美價廉，消費者趨之若鶩。特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。目前，在美國、歐洲、日本甚至東南亞國家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。全國在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢。本項目的開發(fā)商香港任平企業(yè)集團(tuán)公司和上海輕紡市場發(fā)展有限公司都具有多年經(jīng)營大型零售市場的經(jīng)驗。 業(yè)態(tài)組合與品牌組合項目的業(yè)態(tài)構(gòu)成確定為國際品牌服裝、鞋帽、箱包、皮具、工藝首飾、化妝品等生活消費品為主要經(jīng)營業(yè)態(tài)。招商目標(biāo)品牌根據(jù)品牌的著名程度、國內(nèi)消費者的認(rèn)知程度、品牌的原產(chǎn)地等方面大致分為三類。 餐飲文化娛樂定位項目餐飲文化娛樂定位本著注重高端市場，滿足高消費人群，面向中青年家庭，充分體現(xiàn)本項目的注重文化娛樂消費特色。同時，設(shè)立各國、各地風(fēng)味餐飲店，營造包羅萬象、適合不同口味的餐飲招牌和特色，以創(chuàng)造本項目的知名度。五、 業(yè)態(tài)組合與樓層分布地下：停車場 地下停車場200個車位，室外停車場：1200個車位。首飾珠寶化妝品的營業(yè)柜臺具有小巧明亮的特點，往往采取購物環(huán)島的形式，規(guī)劃在一層，可以給消費者一個賞心悅目、開闊舒適的第一印象。4F：數(shù)碼廣場招商引入一家上海知名連鎖數(shù)碼專營企業(yè)，如：賽格、塞博、蘇寧、國美、宏圖三胞等。在這里既能找到各種地方小吃、八大菜系，更能找到世界各民族的異國風(fēng)味菜。6F：超大規(guī)模中餐酒樓引入一家超大型高檔餐飲旗艦店，引領(lǐng)諸暨餐飲高消費潮流，初步意向是紅子雞集團(tuán)。北京紅子雞海鮮大酒樓位于朝陽區(qū)霄云路35號，營業(yè)面積約1萬平方米，擁有1500個餐位，KTV包房和多功能宴會廳，配套有200多輛車位的大型停車場。7F：KTV、SPA、大型浴場、咖啡廳、西餐廳時尚娛樂休閑廣場，大型浴場、大型KTV作為主力店，設(shè)計、裝修應(yīng)具備現(xiàn)代感和華麗感，讓客戶享受貴賓級的超值服務(wù)。觀眾來這里可以得到完美的視聽享受。兒童世界：打造不落幕的嘉年華。附樓：空中別墅（930層）項目930層建筑面積共計24000平米，功能為高檔次躍閣式住宅。躍閣居室的優(yōu)勢在于利用先進(jìn)的建筑設(shè)計，巨大的寬面落地窗使室內(nèi)能更多地享受到陽光和清風(fēng)，房子顯得更寬敞、明亮，全新的空間感受悠然而出，人們形象地稱之為“空中別墅”。躍閣式住宅不僅打破了傳統(tǒng)的居住結(jié)構(gòu)，更主要的是在功能區(qū)分上更加明顯，一層一般為公共活動區(qū)域，為家庭用餐、看電視、接待親朋好友，會見客人；二層為主人的私密區(qū)，也就是所謂的靜區(qū)，布局主要有主人臥房、書房、私人衛(wèi)浴室等。躍閣居室在上海、深圳等城市發(fā)展起來的時間比較早，供應(yīng)量也比較多，很受購房者的喜愛，市場反應(yīng)良好。本項目在建筑風(fēng)格上以現(xiàn)代、后現(xiàn)代建筑風(fēng)格為