【正文】 。申請人還須滿足貸款銀行的其他要求，例如：①合法有效的身份或居留證明。③有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同、協(xié)議以及貸款銀行要求提供的其他證明文件。⑤貸款銀行規(guī)定的其他條件。中國人民銀行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率，商業(yè)銀行可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。（3）貸款期限個人一手房貸款和二手房貸款的期限由銀行根據(jù)實際情況合理確定，最長期限都為30年。對于借 款人已離退休或即將離退休的（目前法定退休年齡為男60歲，女55歲），貸款期限不宜過長，一般男性自然人的還款期限不超過65歲，女性自然人的還款年限 不超過60歲。第二節(jié) 貸款流程個人住房貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。貸款受理人應(yīng)對借款申請人提交的借款申請書及申請材料進行初審，主要審查借款申請人的主體資格及借款申請人所提交材料的完整性與規(guī)范性。（1）對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查（2）對借款人的調(diào)查二、貸款的審查和審批貸款審查人負(fù)責(zé)對借款申請人提交的材料進行合規(guī)性審查，對貸前調(diào)查人提交的“個人住房貸款調(diào)查審批表”、面談記錄以及貸前調(diào)查的內(nèi)容是否完整進行審查。（1）組織報批材料（2）審批（3）提出審批意見①同意②否決表示不同意按申報的方案辦理該筆業(yè)務(wù)。②對需補充材料的，貸前調(diào)查人應(yīng)按要求及時補充材料后重新履行審查、審批程序。四、貸后與檔案管理個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸環(huán)球,網(wǎng)?？畎l(fā)放后到合同終止期間對有關(guān)事宜的管理，包括貸款本息回收、合同變更、貸后檢查、貸款的風(fēng)險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。銀行根據(jù)借款合同的約定進行貸款的回收。借款人按借款合同約定償還貸款本息，銀行則將還款情況定期告知借款人。（2）還款方式借款人要按照借款合同中規(guī)定的還款方式進行還款。合同變更（1）基本規(guī)定（2）合同主體變更（3）借款期限調(diào)整期限調(diào)整指借款人因某種特殊原因，向貸款銀行申請變更貸款還款期限，包括延長期限、縮短期限等。無欠息。期限調(diào)整后，銀行將重新為借款人計算分期還款額。原借款期限與延長期限之和不得超過有關(guān)期限規(guī) 定的要求。已計收的利息不再調(diào)整?？s短期限是指借款人申請在原來借款的基礎(chǔ)上縮短一定的借款期限，借款合同到期日則相應(yīng)提前。對到期一次還本付息類個人貸款賬戶，不允許縮短借款期限。已計收的利息不再調(diào)整。（4）分期還款額的調(diào)整（5）還款方式變更按照個人住房貸款的還款方式劃分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類。個人住房貸款檔案管理是 指個人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。（1）貸款檔案的內(nèi)容貸款檔案可以是原件，也可以是具有法律效力的復(fù)印件。（3）檔案的借（查）閱管理個人住房貸款檔案借閱是指對已登記的個人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現(xiàn)對借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。當(dāng)已歸檔保存的個人住房貸款檔案發(fā)生借出、借閱、歸還時，檔案管理員應(yīng)根據(jù)有關(guān)的檔案管理規(guī)定，要求借閱、查詢?nèi)藛T填寫有關(guān)的登記表并簽字，對于借閱有關(guān)貸款的重要檔案資料，必須經(jīng)過有權(quán)人員的審批同意。（4）檔案的移交和接管根據(jù)業(yè)務(wù)需要，有關(guān)個人住房貸款檔案需要移交給其他檔案管理機構(gòu)或部門時，進行檔案的移交和接管工作，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進行有關(guān)信息的登記工作。第三節(jié) 風(fēng)險管理一、合作機構(gòu)管理（1）合作機構(gòu)分析的要點（2）與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理①確立合作意向。（3）與其他社會中介機構(gòu)的合作管理其他社會合作機構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等。所謂“假個貸“一般是指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為。二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象?！凹賯€貸”的主要成因包括開發(fā)商利用“個貸”惡意套取銀行資金進行詐騙。開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款而實施“假個貸”。（2）擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險在個人住房貸款業(yè)務(wù)中，由專業(yè)擔(dān)保公司為借款人提供連帶責(zé)任保證的情況比較常見。實踐中，有地方政府背景的擔(dān)保公司通常實力較強，而且經(jīng)營相對規(guī)范，而民營背景的擔(dān)保公司往往由于資金實力和內(nèi)部管 理等問題給貸款帶來一定的風(fēng)險，主要的表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對外提供擔(dān)保的余額與自身實收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力 代償。社會中介機構(gòu)一般負(fù)責(zé)受理客戶的申請和委托，對交易的房 產(chǎn)進行查冊、通知評估，代理審查客戶貸款申請，代理客戶進行房產(chǎn)交易，指導(dǎo)客戶簽訂相關(guān)合同和安排銀行約定客戶，代辦公證“抵押手續(xù)”，代理客戶進行房款 和房屋交割等。商業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務(wù)，離不開合作機構(gòu)。（1）“假個貸”的防控措施①加強一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)。③要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本。貸款流程中的風(fēng)險（1）貸款受理和調(diào)查中的風(fēng)險①貸款受理中的風(fēng)險。（2）貸款審查和審批中的風(fēng)險貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點為：①未按獨立公正原則審批②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。②貸款發(fā)放的風(fēng)險。②檔案管理中的風(fēng)險。（1）借款人主體資格①未成年人能否申請個人住房貸款問題。（2）合同有效性風(fēng)險目前，個人貸款業(yè)務(wù)中所采用的借款合同基本都是統(tǒng)一的格式文本，但實際業(yè)務(wù)中還會根據(jù)不同情況與客戶簽訂補充協(xié)議及特別條款，這就要求銀行必須注意合同及協(xié)議的有效性，防止相關(guān)條款或具體內(nèi)容等出現(xiàn)問題，以規(guī)避可能的法律風(fēng)險。②未履行法定提示義務(wù)的風(fēng)險。④格式條款與非格式條款不一致的風(fēng)險。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。（1）互助性公積金個人住房貸款其資金來源為單位和個人共同繳存的住房公積金。（3）利率低相對商業(yè)貸款，公積金個人住房貸款的利率相對較低。（1）貸款對象公積金個人住房貸款是繳存公積金的職工才享有的一種貸款權(quán)利，只要是公積金繳存的職工，均可申請公積金個人住房貸款。（2）貸款利率公積金個人住房貸款的利率按人民銀行規(guī)定的公積金個人住房貸款利率執(zhí)行，中國人民銀行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個人住房貸款利率。（3）貸款期限公積金個人住房貸款的期限最長為30年，如當(dāng)?shù)毓e金管理中心有特殊規(guī)定，按當(dāng)?shù)刈》抗e金信貸政策執(zhí)行。貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的實行到期一次還本付息。（5）擔(dān)保方式目前，公積金個人住房貸款擔(dān)保方式一般有抵押、質(zhì)押和保證三種方式。（6）貸款額度公積金個人住房貸款的最高額度按當(dāng)?shù)刈》抗e金管理部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，單筆貸款額度不能超過當(dāng)?shù)刈》抗e金管理中心規(guī)定的最高貸款額度。購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的 90%。用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%。公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的職責(zé)分工和操作模式（1）職責(zé)分工①公積金管理中心基本職責(zé)。②承辦銀行職責(zé)：：公積金借款合同簽約、發(fā)放、職工貸款賬戶設(shè)立和計結(jié)息以及金融手續(xù)操作。二、貸款流程貸款的受理和調(diào)查銀行要先和公積金管理中心簽訂“住房公積金貸款業(yè)務(wù)委托協(xié)議書”，聯(lián)得公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的承辦權(quán)之后才能接受委托辦理公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)。（2）貸款審批①登記臺賬。③核對或登記臺賬。②擔(dān)保落實。（2）貸款的發(fā)放貸后與檔案管理（1）貸款檢查（2）協(xié)助不良貸款催收（3）對賬工作（4）基金清退和利息劃回（5）貸款手續(xù)費的結(jié)算（6）擔(dān)保貸后管理（7）貸款數(shù)據(jù)的報送（8）委托協(xié)議終止（9）檔案管理2010年銀行從業(yè)資格考試個人貸款講義精華第四章第一節(jié) 基礎(chǔ)知識一、個人汽車貸款的含義和分類個人汽車貸款是指銀行向個人發(fā)放的用于購買汽車的貸款。自用車是指借款人申請汽車貸款購買的、不以營利為目的的汽車。個人汽車貸款所購車輛按注冊登記情況可以劃分為新車和二手車。二、個人汽車貸款的特征該類貸款的特點主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）作為汽車金融服務(wù)領(lǐng)域的主要內(nèi)容之一，在汽車產(chǎn)業(yè)和汽車市場發(fā)展中占有一席之地（2）與汽車市場的多種行業(yè)機構(gòu)具有密切關(guān)系（3）風(fēng)險管理難度相對較大三、個人汽車貸款的發(fā)展歷程國內(nèi)最初的汽車貸款業(yè)務(wù)最早出現(xiàn)于1993年。作為合作的一項內(nèi)容，中國建設(shè)銀行在部分地區(qū)試點辦理一汽大眾轎車的汽車貸款業(yè)務(wù)，開始了國內(nèi)商業(yè)銀行個人汽車貸款業(yè)務(wù)的嘗試。2004年8月，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合頒布了《汽車貸款管理辦法》。其次，細(xì)化了借款人類型。另外，《汽車貸款管理辦法》還明確規(guī)定，購車人在購買二手車時也可以申請貸款?！霸O(shè)定擔(dān)?！敝附杩钊松暾垈€人汽車貸款需提供所購汽車抵押或其他有效擔(dān)保?！疤囟ㄓ猛尽敝競€人汽車貸款專項用于借款人購買汽車，不允許挪作他用。①“間客式”模式。該模式是指由購車人首先到經(jīng)銷商處挑選車輛，然后通過經(jīng)銷商的推薦到合作銀行辦理貸款手續(xù)。其貸款流程為：選車——準(zhǔn)備所需資料——與經(jīng)銷商簽訂購買合同——銀行在經(jīng)銷商或第三方的協(xié)助下做資信情況調(diào)查——銀行審批、放款—一客戶提車。與“間客式”的“先購車，后貸款”相反，純粹的“直客式”汽車貸款模式實際上是“先貸款，后買車”。第二節(jié) 貸款流程個人汽車貸款業(yè)務(wù)操作包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放以及貸后與檔案管理四個環(huán)節(jié)。銀行通過現(xiàn)場咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)咨詢宣傳手冊等渠道和方式，向擬申請個人住房貸款的個人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。對于有共同申請人，應(yīng)同時要求共同申請人提交有關(guān)申請材料。經(jīng)初審符合要求后，經(jīng)辦人應(yīng)將借款申請書及申請材料交由貸前調(diào)查人進行貸前調(diào)查。（1）調(diào)查方式貸前調(diào)查可以采取審查借款申請材料、面談借款申請人、查詢個人信用、實地調(diào)查和電話調(diào)查等多種方式進行。②借款人身份、資信、經(jīng)濟狀況和借款用途的調(diào)查。四、貸后與檔案管理個人汽車貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關(guān)事宜的管理，包括貸款的回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個部分。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。貸款回收的原則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。（4）借款合同的變更與解除第三節(jié) 風(fēng)險管理個人汽車貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止前對有關(guān)事宜的管 理，包括貸款的回收、合同變更、貸后檢查、不良貸款管理及貸后檔案管理五個 部分。貸款的支付方式有委托扣款和柜臺還款兩種方式。貸款回收的原 則是先收息、后收本，全部到期、利隨本清。（4）借款合同的變更與解除貸后檢查是以借款人、抵（質(zhì)）押物、保證人等為對象，通過客戶提供、訪談、 實地檢查和行內(nèi)資源查詢等途徑獲取信息，對影響個人汽車貸款資產(chǎn)質(zhì)量的因素 進行持續(xù)跟蹤調(diào)查、分析，并采取相應(yīng)補救措施的過程。貸后檢查的主要內(nèi)容包括借款人情況檢查和擔(dān)保 情況檢查兩個方面。押物進行檢查的主要內(nèi)容關(guān)于不良個人汽車貸款的管理，銀行首先要按照貸款風(fēng)險五級分類法對不良個 人汽車貸款進行認(rèn)定，認(rèn)定之后要適時對不良貸款進行分析，建立個必汽車貸款 的不良貸款臺賬，落實不良貸款清收責(zé)任人，實時監(jiān)測不良貸款回收情況。它是根據(jù)《橫案法》 及有關(guān)制度的規(guī)定和要求，對貸款檔案進行規(guī)范的管理，以保證貸款檔案的安全 、完整和有效利用。②借款申請人所提交的材料是否真實、合法。（2）貸款審查和審批中的風(fēng)險個人汽車貸款審查和審批環(huán)節(jié)的主要風(fēng)險點包括：①沁業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風(fēng)險與效益不匹配。③審批人對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，貸款容易發(fā)生風(fēng)險或出現(xiàn)內(nèi)外勾結(jié)騙取銀行信貸資金的情況。根據(jù)貸款性質(zhì)的不同將個人教育貸款分為國家助學(xué)貸款和商業(yè)助學(xué)貸款。它是運用金融手段支持教育，資助經(jīng)濟困難 學(xué)生完成學(xué)業(yè)的重要形式。其中，財政貼息是指國家以承擔(dān)部分利息的方式，對學(xué)生辦理國家助學(xué)貸款進行補貼。信用發(fā)放是指學(xué)生不提供任何擔(dān)保方式辦理國家助學(xué)貸款。中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行和中國建設(shè)銀行為中國人民銀行批準(zhǔn)的國家助學(xué)貸款經(jīng)辦銀行，負(fù)責(zé)辦理國家助學(xué)貸款的審核、發(fā)放和回收等工作。(2)商業(yè)助學(xué)貸款商業(yè)助學(xué)貸款是指銀行按商業(yè)原則自主向個人發(fā)放的用于支持境內(nèi)高等院校困難學(xué)生學(xué)費、住宿費和就讀期間基本生活費的商業(yè)貸款。與國家助學(xué)貸款相比，商業(yè)助學(xué)貸款財政不貼息，各商業(yè)銀行、城市信用社和農(nóng)村信用社等金融機構(gòu)均可開辦。二、個人教育貸款的業(yè)務(wù)特征從各國發(fā)展情況來看，個人教育貸款具有與其他個人貸款所不同的一些特點，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：一是具有社會公益性，政策參與程度較高。三、個人教育貸款的發(fā)展歷程在我國，個人教育貸款是作為支持教育事業(yè)發(fā)展的政策性舉措推出的。從2000年9月1日起，國家助學(xué)貸款在全國范圍內(nèi)全面推行，所有普通高等學(xué)校均能申辦國家助學(xué)貸款，此項業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)范圍也有所擴大，成為四大國有商業(yè)銀行均可辦理的業(yè)務(wù)。為抑制不良貸款的增長，2003年8月，中國人民銀行出臺助學(xué)貸款“雙20標(biāo)準(zhǔn)誓。2004年年初，為扭轉(zhuǎn)助學(xué)貸款業(yè)務(wù)停滯不前的狀態(tài)，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會和教育部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強和改進國家助學(xué)貸款工作的通知》，提出停止執(zhí)行“雙20標(biāo)準(zhǔn)”等政策措施。國家助學(xué)貸款的貸款對象是中華人民共和國境內(nèi)的(不含香港特別行政區(qū)和澳門特別行政區(qū)、臺灣地區(qū))普通高等學(xué)校中經(jīng)濟確實困難的全日制本?？粕?含高職生)、研究生和第二學(xué)士學(xué)位學(xué)生。國家助學(xué)貸款的利率執(zhí)行中國人民銀行規(guī)定的同期貸款基準(zhǔn)利率，不上浮。③貸款期限。貸款學(xué)生畢業(yè)后繼續(xù)攻讀研究生及第二學(xué)位的，在讀期間貸款期限相應(yīng)延長，貸款期限延長須經(jīng)貸款銀行許可。新國家助學(xué)貸款管理辦法的還款方法包括等額本