【正文】 大市政配套費、植被保留區(qū)與水庫的征地費用均攤入住宅項目。l 會籍價格會籍價格計算方法：會籍價格=（訪客平均果嶺費*年最低打球次數(shù)會員年費）*40年*優(yōu)惠系數(shù)條件設定：年最低打球次數(shù)=20次；會員年費=4000元；優(yōu)惠系數(shù)=80%，結合深圳及惠州地區(qū)球場會籍價格和銷售情況，同時考慮本項目的投資與區(qū)位等現(xiàn)實情況，我們建議平均會籍價格為20萬元左右，數(shù)量800張，2010年開始銷售，起始價格為16萬元，最高銷售價格為22萬元。根據(jù)以上價格數(shù)據(jù)，結合項目自身實際情況 ，我們建議本球場的非會員打球定價如下：項目果嶺費（元）球童費（元）球車費（元）平日假日嘉賓350600120200/輛訪客550800120200/輛團體包打價格平日 ：600/人假日 ：800/人此嘉賓價格在深圳市范圍內屬中等價格，在惠州屬中等偏上，嘉賓的范疇為會員嘉賓、業(yè)主嘉賓、協(xié)議酒店嘉賓；團隊為12人以上，因此考慮給予更多優(yōu)惠；由于本項目距周邊主要城市距離較遠，除會員和嘉賓以外的訪客人數(shù)不多，故將其價格適當提高。公寓項目銷售均價可考慮在1萬元/平米左右。 公寓戶型配比：公寓面積區(qū)間（平米）套數(shù)比例507060％709030％9012010%1） 注重水景和海的天然聯(lián)系，突出私家泳池與景觀的結合，強調參與性和自然性2） 園林植被需富有度假情趣和多樣性，同時可利用植被實現(xiàn)球場與別墅自然隔斷3） 多個情趣駐留空間分散排布，可供少數(shù)人逗留，可與小品和植被結合，相映成趣1）相關項目價格調查樓盤名稱所屬地及區(qū)域平均單價（萬元/平米）主力面積（㎡）主力總價(萬元)穎奕高爾夫別墅嘉定上海汽車城4756406301100湯臣高爾夫別墅浦東東郊國賓館區(qū)421463天馬花苑高爾夫別墅松江佘山國家旅游度假區(qū) 464477佘山高爾夫別墅松江佘山國家旅游度假區(qū)392501銀濤高爾夫別墅青浦滬青平公路旁330440429572太陽島高爾夫別墅青浦太陽島旅游度假區(qū)243417棕櫚灘高爾夫別墅上海奉賢“碧海金沙”2約300600中信高爾夫別墅深圳龍崗約480約1056世紀高爾夫別墅深圳山海高爾夫4001500雅居樂白鷺湖別墅惠州2）定價建議從以上現(xiàn)有的高爾夫別墅或同區(qū)域別墅銷售均價來看。 預留空調機位；178。 開放式電廚房；178。 潔污、動靜分區(qū)；178。：公寓戶型設計要點178。充分利用山、海、球場等優(yōu)質景觀資源，打造以高爾夫運動為核心的具有高附加值的高檔度假型別墅和公寓。l 球車需采用國外性價比高的產(chǎn)品 ，特別要注重安全性能和持續(xù)爬坡能力；l 需建設草坪維護中心1座，建筑面積控制在1000平方米左右，主要包括：辦公用房、設備庫、農(nóng)藥肥料庫、清洗與維修車間、小型燃料庫等；建筑結構參照廠房式設計。l 會所風格簡約 ，建筑面積控制在4000平方米以內，主要功能為：大堂接待區(qū)與休息區(qū)、更衣室、衛(wèi)生間、出發(fā)區(qū)、球車庫、餐廳、專賣店、行政辦公室、球員休息室、儲物房、機電設備間。 1）球場定位將依托于“原生態(tài)海濱度假地”的項目大定位、依托于南區(qū)高端社區(qū)的定位；抓住球場品質的關鍵點——草坪和原生態(tài)自然環(huán)境，將其建設成為具有鮮明濱海特色的度假型高爾夫球場?。ㄔ斠姼郊唬?）球場產(chǎn)品定位：l 選用優(yōu)良的草種和草源是保證球場草坪品質的基礎，結合巽寮當?shù)赝寥篮蜌夂驐l件，球場草種采用海濱雀稗系列，球道草選擇海濱雀稗中的salam草種，果嶺草可選擇海濱雀稗中的Sea Dwarf和plantinum（最新草種）；l 排水和噴灌設計要科學合理，噴灌的控制系統(tǒng)和噴頭要采用國外進口產(chǎn)品（國內無替代產(chǎn)品），管材和泵站可選用國內優(yōu)質品牌；l 關鍵的草坪維護設備要采用國外性價比高的產(chǎn)品（國內無替代產(chǎn)品）；l 球場造型要結合山地地形和海景，綜合考慮海風與坡度等因素，達到安全、有趣、難度適中，同時要確保不少于5條球道可以欣賞海景，并打造出2個名洞；球車道采用15cm厚混凝土路面；立體交叉橋涵2座。3. 項目規(guī)劃按照一期摘牌土地的規(guī)劃條件書，本項目既有住宅面積870畝，商業(yè)面積34畝，平均容積率≤，但根據(jù)球場設計師與07年12月所聘規(guī)劃顧問的意見并結合球場修改后的方案，本項目實際住宅用地516畝，會所占地15畝，球場占地1441畝為本項目的公共配套設施集中運動綠地。注3：具體包括：非經(jīng)營性土地費用3458萬（主要是富巢、何屋拆遷成本和公共配套及基礎設施等用地購置費），前期費用1387萬，基礎設施建設費用2473萬，公共配套建設費用272萬，其它需分攤費用962萬，預備費用670萬，合計9222萬元。、691萬。新增額外補償，50畝的每畝40萬,。 征地費用征地成本計算表序號項目費率單位數(shù)量(畝) 金額(萬元) 一一期征土地 萬元/畝1193 16452 1征地補償款 萬元/畝1193 9842 詳見注1：2土地出讓金及各項收費 萬元/畝1193 6610 詳見注2：二07年盤整土地 萬元/畝147735　成交價款5萬元/畝147735三二期征地 萬元/畝5875806 　征地補償款 萬元/畝5872284 按目前補償標準估算　土地出讓金及各項收費 萬元/畝5873522 按政府收費標準計算四水庫拆遷補嘗 萬元/畝4544 已征但無法掛牌小計萬元/畝197223127五體育公園分攤大市政費用　　　9222 詳見注3：　　　　　　　　合計 萬元/畝1972 32259 六契稅等　　　1161 按政策計算　土地交易服務費%32259 　97 　土地交易契稅3%32259 　968 　土地評估費%32259 　97 　總計 萬元/畝1972 33420 注1：按補償次序分別為:、巽寮管委會1000萬、巽寮管委會1300萬（果樹補償，未付），共4370萬。需新征土地1780畝，征用水庫45畝，搬遷村莊兩個（富巢村）。2. 用地情況及征地費用本項目位于金海灣國際濱海度假區(qū)南區(qū)，北臨濱海大道（X210路），東、西、南比鄰濱海2路。因此盡快建設區(qū)域內的旅游與度假配套設施已成為當今的核心任務之一。目 錄1. 項目背景及建設意義 2 項目建設背景 2 項目建設意義 22. 用地情況及征地費用 2 2 征地費用 33. 項目規(guī)劃 44. 項目定位 5 5 6 6 65. 住宅產(chǎn)品類型 7 7： 7 8 86. 項目測算摘要 10： 10 11 11 15 球會項目收益分析 16 187． 風險分析 19 19： 19 198．結論 209附表及附件 20附表一：銷售計劃表 21附表二：資金使用與籌措表 22附表三：投資現(xiàn)金流量表（單位：萬元） 25附表四：利潤計算表（單位：萬元） 26附表五：別墅建安成本分析表 26附表六：公寓建安成本分析表 33附件一：高爾夫球場定位、經(jīng)營模式的報告 41體育公園整體項目可行性研究報告1. 項目背景及建設意義 項目建設背景金海灣國際濱海度假區(qū)自2006年7月開始動工建設，目前南區(qū)的喜來登酒店已經(jīng)建成并于2008年6月開始營業(yè)，中區(qū)鳳池島度假物業(yè)首期也將于2008年底竣工，銷售勢頭良好。度假區(qū)的大市政建設也已經(jīng)在今年啟動，預計在2010年基本完成。 項目建設意義 本項目就是將巽寮金海灣整體項目打造為具有國際水準的濱海旅游度假區(qū)的重要配套設施之一；它以高爾夫球場為依托，營造高端人居環(huán)境；吸引熱愛高爾夫生活方式的群體購買別墅和入住酒店；以山、海、石為基本元素、最大限度的保護原始生態(tài)，以高品質的草坪和球場造型為度假區(qū)居民及度假客人服務，同時對度假區(qū)整體的旅游度假經(jīng)濟起到帶頭作用。總占地約1972畝。征地計劃如下：1） 第一期征地1193畝，（其中48畝在本項目用地范圍外）并完成水庫征用，2009年3月摘牌337畝；2） 第二期征地587畝摘牌及村莊搬遷計劃在2010年3月完成。1193畝里面還有81畝富巢與何屋村的未補償。注2：新增建設用地有償使用費第一批征地收費是17元/㎡，第二批征地是34元/㎡。二期征地的337畝尚未繳納。數(shù)據(jù)來自財務部提供的大市政分攤計算表，已經(jīng)總部審批。各地塊的分布及參考規(guī)劃指標如下：用地規(guī)劃圖規(guī)劃指標參考建議地塊用地面積比例容積率建筑面積平米畝%㎡地塊1（公寓）2423036　30000地塊2（別墅）78463118　10000 地塊3（別墅）6007790　21000地塊4（別墅）4824772　12000地塊5（別墅）2982745　7200地塊6（別墅）6248494　15600地塊7（別墅）4087561　14200會所970215　 4000合計35390553127% 114000湖面36956553%　　植被保留區(qū)34015451026%　　球道植草區(qū)及綠化區(qū)58430987644% 總計13153241972100% 4. 項目定位具有鮮明特色的國內一流濱海度假型可銷售物業(yè)，充分利用緊鄰大海及陡峭的山勢這些稀缺的自然景觀資源，并通過內部的高爾夫球場進一步提升景觀價值，以達到住宅價值的最大化，為公司創(chuàng)造較高的利潤；同時18洞高爾夫球場又可作為全度假區(qū)的重要旅游度假配套設施，起到一定的拉動巽寮地區(qū)度假消費的作用。l 綠化植物應結合當?shù)卦脖唬x擇景觀效果好，生長較快的樹種，苗木的規(guī)格可適當加大。會所外停車位120輛；需配置中央空調。l 需建設可供200人入住的員工宿舍（未考慮中層以上管理人員），建筑面積控制在3000平米左右，主要包括：草坪總監(jiān)宿舍（單間）、普通員工宿舍（4—6人/間）、小型員工食堂、公共浴室與衛(wèi)生間、洗衣房、員工活動室、網(wǎng)吧、籃球場等。1） 高爾夫球運動愛好者；2） 珠三角、香港地區(qū)為核心的個人度假投資客戶；3） 珠三角地區(qū)外企、私企，主要購買大面積別墅，作為企業(yè)會所，用為接待公司的VIP客戶、舉辦高管會議、員工度假獎勵等5. 住宅產(chǎn)品類型戶型參考建議小獨棟140—230㎡} 建議層數(shù)不多于兩層；} 別墅所有臥室全套間設計，首層不設臥室；} 控制面積，強調臥室、浴室舒適性，衣帽間等空間可縮減；} 套間生活動線的非唯一性，加強臥室與露臺、庭院的互動，增加情趣性；} 首層廳空間的模糊化和開放性，客廳、餐廳、娛樂室的結合（可配置西廚+吧臺）；} 廚房可考慮中廚+西廚，控制西廚面積；獨棟230—350㎡} 主要參考建議與小獨棟相同，不同點如下：} 突出套間臥室舒適性，增設獨立衣帽間；} 增設傭人房，與廚房結合；} 適當增大廚房面積，中廚可隔離，西廚與吧臺結合可適當放大；企業(yè)會所450㎡以上} 保證大面寬設計；} 廳空間分層級，客廳、餐廳保證舒適度，娛樂室、會客廳可適當控制面積；} 地下室保證私家會所配置；} m以上，主臥保證朝向主景觀面，可考慮雙主臥；樓王} 有條件情況下，可考慮嘗試整棟一層設計；} 多層設計時，臥室可嘗試設在一層，或主臥整層設計。 客廳或臥室等主觀景面朝海，并設置落地窗、帶窗簾；178。 設置大陽臺；178。 自然通風與采光；178。 簡單就餐區(qū)。金海灣南區(qū)高爾夫別墅從區(qū)位、環(huán)境、配套、定位、景觀資源等條件綜合比較，本項目高爾夫別墅屬于高端度假高爾夫別墅，山海景觀資源稀缺，具有較大的市場定價的話語權，因此建議南區(qū)高爾夫獨棟別墅銷售均價可考慮在23萬元/平米。l 周邊球場價格（單位：元）球場名稱洞數(shù)果嶺嘉賓價格果嶺訪客價格球童球車個人會籍平日假日平日假日濤景18240530100200/輛湯泉185006806801000100200/輛棕櫚島277001000100200/輛38萬惠州18350560500800100200/輛28萬觀瀾21655099011001650110220/輛38113萬聚豪274508506001380140170220/輛西麗186501250380/人個人：87萬企業(yè)：93萬世紀海景184607607201200240/人個人：50萬公司：5