【正文】 技術將市場建成具有物流競爭優(yōu)勢的農產品物流中心。根據某市商業(yè)布局規(guī)劃，對農產品交易市場進行整體規(guī)劃，立足安徽，面向全國，通過科學的安排，建立一座現代化、多功能的，集交易、檢測、信息發(fā)布、農產品深加工、供應鏈整合、物流配送、運輸、倉儲功能為一體的大型多功能農產品交易市場。農產品批發(fā)市場升級改造擴建項目建設正是為了適應這種市場消費需求結構發(fā)展變化的趨勢，滿足這一多樣化市場需求，并對該種市場需求不斷進行引導、擴大與提升。 市場消費需求趨勢的必然要求經過20多年的改革和發(fā)展，我國農產品供給由長期短缺變?yōu)榭偭炕酒胶?，并出現了結構性過剩，我國農產品市場已經進入了由需求主導的買方市場。同時還可以進行農副產品加工，出口東南亞一帶。除本地外，某三角洲地區(qū)大小城市星羅棋布，工業(yè)發(fā)達、農業(yè)較弱，人口稠密、耕地很少，農副產品必然不能自給，需要從外地大量調進。某市人口約150萬人。除此某周邊盛產農副產品，僅無為縣，菜地面積6萬畝，年產量9萬噸；和縣菜地面積30萬畝；年產量60萬噸。 發(fā)揮資源優(yōu)勢，實現經濟可持續(xù)發(fā)展的需要安徽省是農業(yè)大省，農副產品資源極其豐富。農產品批發(fā)市場作為農產品物流的重要節(jié)點之一，擁有較為完善的農產品物流信息收集系統(tǒng)，使其能夠更好的整合資源，提高農產品物流效率。批發(fā)市場作為農產品流通的重要環(huán)節(jié)，在深加工方面大有可為。 農產品流通要求農產品通過深加工提升其附加值。所以，最近的中央農村工作會議指出：今后的工作重心是解決“三農”問題。充分利用企業(yè)資源、政府政策盡快將區(qū)域農產品市場做大做強。借助國家新農村建設的契機，某市場園農產品交易市場將發(fā)揮從基地到消費者的橋梁作用，增強農副產品的市場流通性，變資源優(yōu)勢、勞動力優(yōu)勢為市場優(yōu)勢。 項目建設必要性分析 新農村建設的需要國家連續(xù)三年出臺中央1號文件，提出大力發(fā)展農業(yè)，農民生產的農產品需要批發(fā)市場來促進流通，實現價值?！吨腥A人民共和國農產品質量安全法》《商務部實施“雙百市場工程” 的通知》。 可行性研究報告編制依據《某市十一五規(guī)劃》；《某市都市型現代農業(yè)規(guī)劃》（2006—2015年）。為此，市政府專門成立了市場建設協調小組和市場管理委員會，并出臺了相關優(yōu)惠政策，培育市場，支持市場建設。作為某市政府招商引資重點項目，某市委、市政府、鳩江區(qū)委、區(qū)政府以及某市、區(qū)有關部門對園區(qū)的建設給予高度的重視和極大的支持。2005年公司新建2萬多平方米蔬菜交易市場，于年底開業(yè)?，F入駐客戶600余家，被列為某市政府重點工程。 項目開發(fā)背景渤海物流下屬的某國潤投資發(fā)展有限公司開發(fā)的某市場園區(qū)，園區(qū)總體規(guī)劃用地1400畝，一期市場已開發(fā)完成建筑面積30萬平方米，已全部交付使用，并于2001年9月20日全面開園。1999年，集團跨省重組上市公司物流控股股份有限公司 ，實現超常規(guī)、跨越式的發(fā)展，實現了從資產運營向資本運營的重大突破。農產品物流交易市場項目可行性研究報告農產品物流交易市場項目可行性研究報告第1章. 項目總論 項目背景項目名稱： 農產品物流交易市場項目承建單位： 股份有限公司項目主管部門： 投資集團 項目承建單位簡介安徽投資集團創(chuàng)立于1995年，是一家綜合性的大型民營股份制企業(yè)。創(chuàng)建以來，集團堅持“務實創(chuàng)新、穩(wěn)中求進”的發(fā)展理念，穩(wěn)步實施以投資房地產、商貿物流、旅游、電子商務為重點的整體發(fā)展戰(zhàn)略，先后在省內合肥、某、滁州、淮南興建集群市場，開發(fā)旅游休閑度假景區(qū)，省外投資控股大型商貿和房地產業(yè)，并向現代物流業(yè)發(fā)展。 項目擬建地區(qū)、地點本項目位于某市，計劃區(qū)位為：東靠神山東路，西接某市場園茶葉市場，南連建材市場，北臨蕪宣高速公路。開園項目主要包括農產品交易市場、建材市場、書刊文化市場、物流中心在內的多個專業(yè)市場。某農產品交易市場調味品干貨區(qū)交易區(qū)和倉儲區(qū)已建成8萬多平方米，經營品種主要為安徽地區(qū)農副土特產品，產品輻射皖南及沿江地區(qū)省份，年交易額10億元。目前整個農產品交易市場面積已達10萬平方米,，年交易額13億元。他們認為，某市場園區(qū)的興建，對于加快形成大市場、大商貿、大流通的格局，對于重振某百年商埠雄風，加快某開發(fā)開放進程和確立某市區(qū)域性商貿中心城市地位等方面具有十分重要的作用。目前某農產品交易市場著眼現代化大市場發(fā)展趨勢，結合某市場園區(qū)總體規(guī)劃布局，計劃由安徽投資股份有限公司為投資主體，將二期市場規(guī)劃成為建設現代化、多功能的綠色農產品交易市場。《某市優(yōu)勢農產品區(qū)域布局規(guī)劃》（2005—2010年）；《某市商業(yè)網點規(guī)劃》（20042010年）；《農產品批發(fā)市場管理技術規(guī)范》；《全國農產品批發(fā)市場發(fā)展規(guī)劃綱要》（20022005年）?！督ㄔO工程質量管理條例》（國務院｛2000｝279號令）《實施工程建設強制性標準監(jiān)督規(guī)定》（建設部[2000]第81號）《建設項目進行可行性研究的試行管理辦法》（計貿[1983]116）國家、安徽省、某市有關法律法規(guī)及管理辦法。構建大型農副產品市場是歷史機遇；是為農業(yè)增產、農民增收、農村大發(fā)展做貢獻。目前市場已陸續(xù)與周邊地區(qū)的產業(yè)基地開通綠色運輸通道，降低種植戶的中轉運輸成本，方便農產品流通，引導農民走向農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的道路。 全面建設小康社會的必然要求全面建設小康社會的難點和重點在農村，如何解決好農業(yè)、農村和農民的問題是關鍵。而農產品市場流通問題是解決“三農”問題的核心之一。流通過程中的生產性是農產品的最大特性之一。其二則要求不斷提高流通環(huán)節(jié)的流通效率，降低農產品物流成本。因此，農產品批發(fā)市場在扮演強勁高效的物流供應商方面同樣具有良好的競爭力。某是魚米之鄉(xiāng)，僅專業(yè)蔬菜復種面積38萬畝，年產菜量49萬噸；水面積36萬畝，年水產品產量9萬噸。如此豐富的農副產品，需要依托大市場、大流通實現價值，呼喚某盡快建成大型農副產品批發(fā)市場。還有大小酒樓賓館，日需求量約600噸（60萬公斤），年需求量可達22萬噸。從地理位置，交通條件上來看，長三角是某農產品物流交易市場輻射范圍圈。市場潛力很大，市場前景十分看好。居民生活水平迅速提高，多元化消費結構逐步升級，對安全、健康、精細等較高品質農產品的需求空間不斷擴大，居民的消費需求已逐步由對量的滿足轉變?yōu)閷|的追求，形成了購買力增長的現實與潛在市場。 整合物流資源增強市場競爭力的需要通過農產品深加工、農產品科研開發(fā)，提高農產品附加值和科技含量，建立完善的配套設施，運用電子商務系統(tǒng)，打造信息化交易平臺，整合供應鏈資源，提高企業(yè)綜合競爭力。從而奪取市場競爭的制高點，逐步向規(guī)?；⒓苫l(fā)展。充分整合物流資源，將企業(yè)建成高水平、大規(guī)模的第三方農產品物流服務商。 項目市場分析通過對本項目的行業(yè)現狀、區(qū)域經濟資源、市場競爭環(huán)境等因素的分析，得出了本項目的市場定位為：立足于某市的銷地市場，同時借助安徽地區(qū)的農產品資源積極發(fā)展面向長三角地區(qū)的產地市場。競爭劣勢：開發(fā)成本大、運營費用高；各種市場盲目建設帶來的壓力以及政策不確定性等方面的風險因素。在盈利模式上除部分商鋪出售外，主要為“租金加傭金”。 項目規(guī)模和項目選址某位于安徽東南，是某流域26個重要港口城市之一，某同時位于某三角洲城市群，高速公路網絡發(fā)達，特別是華東第二通道的開通，以及某大橋的通車，某已成為某三角洲的重要水陸交通樞紐，華東沿海城市通往內地的通道。某市場園緊鄰蕪杭高速公路，鐵路、港口通達便利，具有較為優(yōu)越的區(qū)位和交通條件。，市場開發(fā)期3年，培育期1－2年。為加強環(huán)境保護本項目內專門設計建設了廢棄物處理中心，并有專業(yè)物業(yè)及清潔公司負責保證廢棄物及時得到清理，能夠較好的保護項目環(huán)境。 項目組織及勞動定員本項目的運營機構為安徽投資股份有限公司具備多年專業(yè)性、綜合性批發(fā)市場的開發(fā)經驗，組織機構和管理制度較為完善。 項目建設進度本項目建設周期為三年，一期建設：農產品蔬菜交易區(qū)和水產交易區(qū)、水果交易區(qū)、及部分配套設施。三期工程建設廚房大世界。根據國家相關扶持政策以及某園農產品批發(fā)市場項目的情況，項目的資金來源主要有三部分：；；政府財政補貼5000萬元。 主要經濟技術指標項目主要財務指標 表格 1參數名稱比率金額參數名稱　總投資%46450現金流量指標　固定資產投資%40750凈現值土地費用%4200稅前內部收益率30%流動資金%1000稅后內部收益率17%不可控費用%500靜態(tài)投資回收期　　　動態(tài)投資回收期資金來源%46450　　自有資金%16450投資效益分析　銀行貸款%25000年投資利潤率%政府補貼%5000年投資利稅率%　　　資本金利潤率%財務指標　　資本金利稅率%年均營業(yè)收入　15,　　年均稅金　 項目盈虧平衡點%其中：所得稅　 　　營業(yè)稅及附加　 　　年均總成本　 　　年均利潤總額　 　　第2章. 農產品交易市場行業(yè)環(huán)境分析 中國農產品批發(fā)市場現狀中國農產品批發(fā)市場20多年來從無到有，迅猛發(fā)展，市場規(guī)模迅速擴大。農產品批發(fā)市場在滿足城鄉(xiāng)消費、擴大農產品流通范圍、促進農民增收、推動農業(yè)產業(yè)化方面發(fā)揮了積極的作用，已成為解決“三農”問題的一個重要突破口。綜上，全國范圍來看，農產品綜合市場成交額的年復合增長率約在15%左右。消費：中國是一個消費大國，擁有13億人口，每天要吃掉160多萬頭豬、2400多萬只雞。政府支持：中國是典型的“小生產、大流通”，需要批發(fā)市場發(fā)揮集散功能。國家統(tǒng)計局對全國各類商品交易市場的統(tǒng)計可以看出農業(yè)品綜合市場保持著年15%的增長速度。把農產品批發(fā)市場作為流通設施加以規(guī)范和發(fā)展；并鼓勵國際資本進入中國農產品市場?？焖侔l(fā)展的農產品批發(fā)市場一定程度上促進了當地農產品的流通。相對于安徽眾多的農村人口和豐富的農產品品種和產量，農產品“賣難”問題仍然十分突出。多年來的實踐證明，農產品批發(fā)市場在保障城市安全食品供應、搞活農產品流通、推動農業(yè)產業(yè)化、促進相關產業(yè)發(fā)展、帶動農民增收等諸多方面發(fā)揮了極大的積極作用，已經成為解決“三農”問題的有效途徑。根據《２００５年中國農副產品批發(fā)市場食品安全白皮書》透露的信息，當前，我國農產品批發(fā)市場呈現以下發(fā)展趨勢： 一是向規(guī)?；较虬l(fā)展。二是專業(yè)農產品批發(fā)市場發(fā)展迅速。 三是經營環(huán)境有了改觀，各地市場普遍進入新一輪升級改造期。 四是配送功能正在逐步加強。 各地４０００多家頗具規(guī)模的農產品批發(fā)市場承擔了我國億萬家庭的餐桌食品供應，他們已經成為連接農村與城市間、政府與家庭間、生產與消費間的重要紐帶與橋梁。隨著國家對各類農貿市場投資管理政策的調整和市場改造機遇的出現，4000多家農產品批發(fā)市場的投資價值、投資空間、投資回報等問題有望成為吸引國內外新一輪投資者關注的熱點。充分發(fā)揮市場橋梁紐帶作用，聯接城市與農村，生產與消費，帶動農業(yè)結構調整，促進地方經濟發(fā)展。主要目標：本公司二次投資，后續(xù)開發(fā)將在東靠神山東路，北臨蕪宣高速公路，西接農副產品茶葉區(qū)，南聯建材城，征用土地600畝。再花1～2年培育期，其目標達到集交易、加工、配送、倉儲、運輸、檢測、信息、科研為一體的功能多、規(guī)模大、檔次高、配套全，服務優(yōu)，環(huán)境美，輻射強的大型農副產品批發(fā)市場。全省水資源總量約680億立方米。主要以水稻、小麥為主，經濟作物有棉花、油菜籽、烤煙、茶葉、中藥材等。我省農產品出口具有以下幾方面特點：農產品出口發(fā)展速度滯后，所占比重逐年下降。農產品出口市場呈多元化趨勢。2005年我省農產品已遠銷世界110個國家和地區(qū)，日本、歐洲和美國以外的市場份額由“九五”期末的35% 上升到2005年的43%?！笆濉逼陂g我省農產品出口企業(yè)不斷增多，到2005年底，全省自營出口農產品企業(yè)達272家，出口100萬美元以上的企業(yè)已達66家，出口超千萬美元的企業(yè)有4家，貿易公司、%、%%，民營企業(yè)出口已占我省農產品出口總額的50%以上，成為我省農產品出口的主力軍。隨著全球對農產品的環(huán)保、衛(wèi)生、質量要求不斷提高，特別是發(fā)達國家憑借技術優(yōu)勢，利用檢驗檢疫措施，衛(wèi)生注冊、質量認證、環(huán)保技術標準和法規(guī)等，不斷提高“進入門檻”，對我省農產品出口構成了嚴重障礙。但是，我們也要看到我省農業(yè)生產大多處于分散經營狀態(tài)，規(guī)模化、標準化生產和加工程度不高，缺乏科學的田間、生產管理，農業(yè)生產技術標準不健全，安全監(jiān)測體系不完善，造成農藥殘留濫用，環(huán)境污染和生態(tài)的破壞，使得農產品質量安全問題日益突出。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8650元，增長18%。2004年，全市糧食種植面積達169萬畝，%，增長34%，成為歷史上第二個豐產年。其中:，%%，再創(chuàng)歷史新高。蔬菜種植面積35萬畝，總產量達到55萬噸，%%。全市來自種植業(yè)的收入比上年增長22%。農業(yè)產業(yè)化進程加快。第三產業(yè)快速發(fā)展。物流產業(yè)配套功能逐步完善。棉花期貨交割庫開始運營。 由此分析，某基本形成了安徽沿江地區(qū)的經濟中心，具有開發(fā)農產品批發(fā)市場的經濟條件。某位于安徽東南，是某流域26個重要港口城市之一，某同時位于某三角洲城市群，高速公路網絡發(fā)達，特別是華東第二通道的開通，以及某大橋的通車，某已成為某三角洲的重要水陸交通樞紐，華東沿海城市通往內地的通道。某市場園緊鄰蕪杭高速公路，鐵路、港口通達便利，具有較為優(yōu)越的區(qū)位和交通條件。人均可支配收入預測方法比較表表格 13時間移動平均法指數平滑法標準差α=標準差α=標準差α=標準差12345