【正文】 江而來置業(yè)安居的“老廣州”。市政規(guī)劃的建設(shè)極大促進(jìn)了海珠區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展，本區(qū)開發(fā)樓盤總數(shù)量近600個(gè)，是全市在建樓盤最多、建筑面積最大、銷售量最大的區(qū)。在該區(qū)域較聞名的商業(yè)街有兩條，一條是江南大道北的婚紗專營一條街，另一條是江南西商業(yè)街，這兩條商業(yè)街在廣州市都有一定的知名度。另外有一些較為分散的商業(yè)區(qū)域，主要有以下幾個(gè)大的區(qū)域：區(qū)域經(jīng)營行業(yè)江南大道婚紗、電器、服裝、零售工業(yè)大道建材、五金廣州大道南水產(chǎn)、女士用品海印橋南家私、五金、裝飾材料洪德路布匹寶崗大道新港路未來“十五”規(guī)劃中，海珠區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)將在幾方面實(shí)施：建設(shè)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，培育有特色的區(qū)域商業(yè)區(qū)。另一個(gè)是建設(shè)廣州國際商貿(mào)園區(qū)。地鐵2號線正加快建設(shè)，在海珠區(qū)約有10個(gè)出口站，其中市二宮、江南西、中大、赤崗等地段的網(wǎng)點(diǎn)，宜及早規(guī)劃。2001年海珠區(qū)商鋪市場整體表現(xiàn)并不太理想。但市場反應(yīng)似乎給發(fā)展商潑了一瓢冷水，比去年同期大減31%，%，發(fā)展商的熱情和買家的冷淡形成鮮明對比，海珠區(qū)的商鋪市場形勢并不令人樂觀。從供應(yīng)量和成交量的較大差距看，海珠區(qū)未來的商鋪價(jià)格將有較大壓力。工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)樓（正在裝修）開業(yè)時(shí)間：2002年5月1日推廣主題：進(jìn)駐北京路步行街！進(jìn)駐廣百！推廣措施：8萬元首期（余款在開業(yè)前付清）252。分期收取分成（分三、五年），按成交價(jià)每年11%計(jì)，開業(yè)一年后收取第一年的分成利潤（成交價(jià)的11%），如此類推。售價(jià)：負(fù)一層65000元/m2，負(fù)二層2800045000元/m2。工程進(jìn)度：商場已建成，寫字樓和酒店未建。售價(jià)：一層6000092000元/m2，二層4000050000元/m2三層3000035000元/m2，四層2300026500元/m23．3新裕大廈發(fā)展商：廣州市新裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置：農(nóng)林下路81號商場規(guī)模：約10800m2，其中一至五層銷售。每年按樓價(jià)的13%計(jì)，每季度領(lǐng)取一次。）保租計(jì)劃（發(fā)展商包租四年，買家購買時(shí)的成交價(jià)為樓價(jià)的60%，但買家沒有四年對商鋪的使用權(quán)。價(jià)：一層5000057000元/m2，二層3400037600元/m2三層2960033000元/m2，四層2060024200元/m2五層1160015200元/m23．3康王商業(yè)城發(fā)展商：廣州市地空開發(fā)公司地理位置：地鐵陳家祠站（康王路地下）商場規(guī)模：約48000m2，其中地下一、二層銷售。利、泰國、日本、巴西、瑞士九國五大洲世界風(fēng)情區(qū)）推廣措施：推出20%樓價(jià)優(yōu)惠（20%的樓款在樓價(jià)中一次性扣除）。四、廣州主要商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值一覽“一鋪可養(yǎng)三代”的商訓(xùn)，在今天充滿變數(shù)的商鋪投資中，并不一定能如期兌現(xiàn)。其實(shí)，任何商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)總有某些征象，投資者只要細(xì)心甄別，即可防范?！　∥淦鳎保簭拈L線看投資前景武器２：從管理看投資回報(bào)所以現(xiàn)在買鋪者把管理看得和地段同樣重要是十分明智的做法。投資者一定要問清管理模式，以免投資有誤。 　　武器３：從租售看投資信心作為開發(fā)商對售后物業(yè)能否再一如既往地為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是一個(gè)值得業(yè)主關(guān)心考慮的問題。大型商場不同于街道門面，只要投資者有管理天才亦可經(jīng)營，它需要有一個(gè)好的管理模式，使場氣做旺，這實(shí)質(zhì)上并不是一兩個(gè)投資者的事，而是商場管理者要做的工作。只售不租的商業(yè)物業(yè)，一定要問清開發(fā)商是否組建商場管理公司，如果已組建，表明這家公司對投資者利益十分看重，在努力為業(yè)主服務(wù)。屆時(shí)，整個(gè)大商場就可能像一盤散沙，再有經(jīng)營才能的投資者也會賠進(jìn)去，這種商鋪一定不能買。不過，從投資的角度出發(fā)，投資者看好某個(gè)項(xiàng)目后，可以先買下來，再轉(zhuǎn)手。付款方式：，銷售熱線：34000519m2千色精品城發(fā)展商：廣東大東海實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司代理商：怡和置業(yè)有限公司地理位置：前進(jìn)路35號蘭亭穎園首層經(jīng)營總面積：1000平方米推售范圍：首一、二層商鋪管理費(fèi)：10/首層拋光磚地面，配燈盤天花，獨(dú)立電表。施工進(jìn)度：首層已有部份營業(yè)中，其余10月1日全面開業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐名店：沒有規(guī)劃情況：1—2層商鋪交通情況：門前有幾十條公交車線，距離地鐵站100米招租熱線：8449944584499994付款方式：二按一租，管理費(fèi)押金500元水電押金1500元，裝修設(shè)備費(fèi)8000元最高價(jià)：4000元/間最低價(jià)：400元/間藍(lán)快m2實(shí)用率：56.%交鋪時(shí)間：2002年12月2002年12月28日正式營業(yè)施工進(jìn)度：已進(jìn)行內(nèi)部裝修裝修標(biāo)準(zhǔn)：地面水泥沙批蕩，天花管線自然鋪排品簡燈或沖孔天花，墻身乳膠漆粉飾，鋪面統(tǒng)一燈箱電由發(fā)展商制作，預(yù)留冷氣風(fēng)口及多插座電掣，獨(dú)立電表，預(yù)留電話線。84254630付款方式：租三按一租，一個(gè)月中介費(fèi)，預(yù)交三個(gè)月管理費(fèi)，燈箱費(fèi)2000元/個(gè)萬廣m2實(shí)用率：60%（未知實(shí)數(shù)）裝修標(biāo)準(zhǔn)：無胚施工進(jìn)度：首1—3層已進(jìn)入營業(yè)，5樓進(jìn)入裝修，10月1日全面營業(yè)交通情況：距離地鐵不到200米，幾十條公交車線于商場門前穿梭往來規(guī)劃情況：六層大型商鋪已進(jìn)駐名店：負(fù)一層：電器數(shù)碼世界m2售價(jià)：17600/m2m2在外立面的處理上，尤其注重把握年青人新潮、獵奇之心理趨向。令到其成為前進(jìn)路獨(dú)樹一幟的建筑。歐陸后現(xiàn)代古典風(fēng)格——色彩運(yùn)用比較偏冷，強(qiáng)調(diào)金屬質(zhì)感。體現(xiàn)時(shí)尚、雍容、高貴、通透的感覺。色彩搭配顯得較為鮮艷及明快，裝飾構(gòu)件富于立體與層次上的變化。另類風(fēng)格——在立面的設(shè)計(jì)上摻入時(shí)下年輕人較為熱衷的，如NBA，XGAME極限運(yùn)動(dòng)、漫話題材、科幻等元素。作為營造商場氛圍以及吸引客流的補(bǔ)充手段。u地面及室內(nèi)墻身布置通道的地面建議打破一般慣常做法。u燈光及聲像設(shè)備商場內(nèi)部可裝置中央音控及燈控系統(tǒng)。在天花板頂上吊掛液晶電視，日常播放流行歌曲MTV。u完成商場外立面的銷售包裝工程；u完成設(shè)于商場首層的售樓部裝修工程（包含售樓部的內(nèi)部布置，如：項(xiàng)目模型等物料的制作）；u完成設(shè)于商場首層“樣板鋪”的裝修工程，以供配合項(xiàng)目銷售時(shí)使用；u完成大公司的進(jìn)場合同。使命實(shí)際總歸還原到行動(dòng)的層面，就是我們提倡“剖析成敗”，促使我們行動(dòng)的是我們的“職業(yè)良心”，如果粉飾經(jīng)營風(fēng)云背后的陷阱，告訴每一位老板：你是做得最優(yōu)秀的一個(gè)，這無疑是為老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其實(shí)是致命的丑陋。從本項(xiàng)目的地理位置分析，做商城并不理想，而且規(guī)模不算大，因?yàn)榍坝腥f國、后有東銀，中間正好是斷層段，暫時(shí)無法形成走廊之態(tài)。我們經(jīng)過論證后認(rèn)為唯一的出路是：做具有歐陸主題特色的浪漫休閑中檔商城，以此定位來帶動(dòng)廣州商業(yè)的新景象，并先喝頭啖湯。但奈何能提供給他們發(fā)揮的場所不多。為此建議在二、三樓的圓弧位專門預(yù)留一個(gè)位置，搭建一小型舞臺，周圍設(shè)置若干吧臺及吧凳。八、主題概念分析我們決意把的世界一流享樂主義帶進(jìn)廣州，落戶“金前廣場”就是致勝的法寶。法國浪漫風(fēng)情商業(yè)街的主題概念推出后，相信會令市場產(chǎn)生品牌威力，帶來旋風(fēng)式的傳播效果，讓眾多受眾認(rèn)知廣州終于誕生了一個(gè)真正歐式浪漫休閑主題的商場。九、經(jīng)營模式建議9．1經(jīng)營模式9．1．1低價(jià)賣給財(cái)團(tuán)獨(dú)立經(jīng)營好處：可以馬上回本，保證后續(xù)發(fā)展，但估計(jì)售價(jià)不會太高；本方案為中策。9．1．3以主題概念來吸引租戶租賃經(jīng)營好處：容易招商，但需要著力推廣并投入較大的費(fèi)用，資金沉淀較大；本方案為下策。3F4500古典美食天地美食街吉之島百貨主題餐廳由于商城規(guī)模不大，客人往往會不愿意上樓，所以要通過某大品牌百貨超市駐進(jìn)，吸引人潮上流，但又要考慮面積問題，太少百貨超市不夠規(guī)模，占太大面積又影響銷售資金回籠，因此在3層劃了‘小部分’做百貨超市，在4層劃了‘大部分’面積經(jīng)營，3層可劃分大部分面積做美食小檔（或酒樓），以利銷售資金回籠增大。建議二樓租一小部分給肯德基，目的吸引人流。1F4500歐式休閑風(fēng)情街銀行法國名店街本項(xiàng)目首層商鋪沿線較長，臨街鋪將會賣出好價(jià)，但考慮到檔次配置問題，建議賣小部分銀行，大部分做法國名店城分拆經(jīng)營中檔服裝、化妝品、