【正文】 粵廣州445公里。京廣鐵路、107國(guó)道、京珠高速公路、S212省道交叉穿越境內(nèi)；便江上承東江，下接湘江，直入長(zhǎng)江，一年四季通航，是郴州市唯一的水運(yùn)航線(xiàn)。某還是“烤煙之鄉(xiāng)”和“油茶之鄉(xiāng)”，是國(guó)家和省定糧食大縣、電氣化縣以及丘崗開(kāi)發(fā)重點(diǎn)縣。某縣城是郴州市域的次中心，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以能源、冶煉深加工產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，山水旅游為特色的地方性小城市。隨著縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平的提高、城區(qū)的擴(kuò)大、人口的增加，特別是縣城在實(shí)施“南延北擴(kuò)”戰(zhàn)略中一系列項(xiàng)目建設(shè)以及位于城南占地5000畝的循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園的快速建設(shè)與壯大，縣城地域?qū)⒖焖贁U(kuò)大，城區(qū)人口將迅速增加，規(guī)劃2015年，城區(qū)人口將達(dá)20萬(wàn)人。土壤以板頁(yè)巖紅壤為主，其次為石灰?guī)r、砂巖紅壤和少量酸性紫色土、紫砂土，土層深厚。其中70％的山地地貌集中分布于縣城東部，丘陵和崗地主要分布于中部和西部，平原主要分布在溪河兩岸河中部盆地里。全縣紅巖分布廣，“丹霞”地貌發(fā)育，為全市之最。境內(nèi)褶皺斷裂強(qiáng)烈，內(nèi)、外生礦物遍及全縣。氣候某縣屬亞熱帶季風(fēng)氣候，高溫多濕，氣溫適中，四季分明，全縣境內(nèi)主要?dú)夂蛞氐臅r(shí)空分布、年際、年內(nèi)，區(qū)間差異均明顯。資源條件某縣素有“油茶之鄉(xiāng)”、“煤炭之鄉(xiāng)”、“冶煉之鄉(xiāng)”和“華僑之鄉(xiāng)”的美稱(chēng)。全縣有油茶林76萬(wàn)畝，年產(chǎn)茶油1400余噸；，湘永白煤譽(yù)滿(mǎn)全省。礦產(chǎn)資源某縣境內(nèi)礦藏豐富，有煤、鐵、錳、鉛、鋅等，境內(nèi)礦產(chǎn)資源計(jì)有4大類(lèi)15種，其中以無(wú)煙煤為優(yōu)勢(shì)礦種。但由于森林過(guò)伐、環(huán)境污染及過(guò)度捕獵，生態(tài)環(huán)境惡化，資源明顯減少。毛皮獸及珍稀動(dòng)物多分布于縣境東部山區(qū)，水產(chǎn)動(dòng)物主要分布于中、西部。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，除栽培的110余種作物外，其余已被利用或行將被利用的植物資源不下1000種。其中已被廣泛利用的優(yōu)勢(shì)種群有油茶、杉、松、竹、樟、梓、楠、桐等。境內(nèi)現(xiàn)存珍稀植物約22種。水資源1）地表水，其中。年際最大年（1961），比歷年平均量多61%，最小年（1963），為歷年平均量的47%；年內(nèi)，汛期（3～8月），枯水期（9～2月），最大月（5月），最枯月（12月）。 某縣主要河流徑流特征表流域名稱(chēng)集水面積（km2）徑流模數(shù)（l/）年徑流深（mm）全縣東部永樂(lè)江中部便江西部九三河便江是某縣的一條重要河流，位于湘江流域耒水支流中游，源于桂東縣黃洞鄉(xiāng)，南自碧塘鄉(xiāng)錦里村沙山里入境，流經(jīng)碧塘鄉(xiāng)東部、城關(guān)鎮(zhèn)東北部、塘門(mén)口鎮(zhèn)中部，于塘門(mén)口鎮(zhèn)塘市村沙洲下出境，經(jīng)耒陽(yáng)、衡陽(yáng)入湘江。某電站設(shè)計(jì)蓄水庫(kù)容6400萬(wàn)m3，最小流量40m3/s，最大流量3473m3/s。青山垅水庫(kù)—位于永樂(lè)江中游、縣東部的龍形市鄉(xiāng)楊梅塘村，是一座以灌溉為主，兼顧防洪、發(fā)電和養(yǎng)魚(yú)等綜合開(kāi)發(fā)的大型水庫(kù)。水庫(kù)大壩，壩長(zhǎng)180米，高56米，最大泄洪流量1582m3/s?？値?kù)容6068萬(wàn)立方米，有效庫(kù)容5219萬(wàn)立方米。主要分布于縣境西部，%；第四系松散巖孔隙水面積24平方公里，%，線(xiàn)狀分布于沿河地帶，%。2010年，,按可比價(jià)格計(jì)算,%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值102409萬(wàn)元，第二產(chǎn)業(yè)增加值310963萬(wàn)元，第三產(chǎn)業(yè)增加值216999萬(wàn)元，按常住人口計(jì)算，人均GDP達(dá)10969元?！叭边M(jìn)程進(jìn)一步加快。全縣共實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值295502萬(wàn)元， %?！皥@區(qū)帶動(dòng)”戰(zhàn)略成效明顯，縣工業(yè)園、太和鄉(xiāng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目區(qū)等工業(yè)園區(qū)加速發(fā)展。實(shí)交稅金2708萬(wàn)元,帶動(dòng)基地總產(chǎn)值3071萬(wàn)元。二、酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r中國(guó)酒店業(yè)現(xiàn)狀我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，2004年我國(guó)住宿與餐飲業(yè)營(yíng)業(yè)總額1萬(wàn)億元人民幣，歷史上首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，%左右，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。酒店聯(lián)合重組還在不斷推進(jìn)，特許加盟也開(kāi)始興起，國(guó)際酒店集團(tuán)從高端市場(chǎng)向中低客源市場(chǎng)推進(jìn)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際化步伐正在加快；（3）酒店個(gè)性化服務(wù)更加突出，信息技術(shù)進(jìn)入中國(guó)酒店業(yè)以電子信息技術(shù)和連鎖經(jīng)營(yíng)為代表的現(xiàn)代科技正加速進(jìn)入我國(guó)酒店業(yè)并向客人提供全新服務(wù)，如人工智能對(duì)技術(shù)溫度，光線(xiàn)的自動(dòng)調(diào)節(jié)，在客房能有寬帶上網(wǎng)、客房電視機(jī)能接收衛(wèi)星網(wǎng)絡(luò)信號(hào)、遠(yuǎn)程網(wǎng)絡(luò)預(yù)定等，一句話(huà)，酒店業(yè)的發(fā)展越來(lái)越離不開(kāi)科技進(jìn)步；（4）綠色、環(huán)保、節(jié)能、安全、健康將成為酒店業(yè)發(fā)展的新時(shí)尚。順應(yīng)這種趨勢(shì)、積極創(chuàng)建綠色酒店、推動(dòng)中國(guó)酒店業(yè)進(jìn)入以“安全、健康、環(huán)保、節(jié)能”為主題的新時(shí)代，將是國(guó)內(nèi)酒店業(yè)的必然選擇。全縣客房平均開(kāi)房率為75%以上，節(jié)假日開(kāi)房率為100%。（2）從利好因素對(duì)某縣酒店業(yè)的支撐來(lái)看某縣屬郴州市城市圈內(nèi)的衛(wèi)星城市，全縣總?cè)丝?0多萬(wàn)，是郴州市第二人口大縣，現(xiàn)已形成金銀、煤炭、煙花、食品、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，2008 年、2009 年連續(xù)兩年被湖南省委、省政府授予“全省縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展先進(jìn)縣”稱(chēng)號(hào)，同時(shí)還榮獲“全國(guó)最具投資潛力中小城市百?gòu)?qiáng)”，有湖南縣域經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)”和“全國(guó)循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)縣”等榮譽(yù)稱(chēng)號(hào), 2002 年被命名為“中國(guó)銀都”。其次，工商業(yè)的快速發(fā)展，衍生出繁榮的會(huì)展業(yè)和工業(yè)旅游，這也是某酒店業(yè)得以蓬勃發(fā)展的重要原因之一。正是這些利好消息，吸引了大批投資者投身于某酒店行業(yè)。（4）從酒店競(jìng)爭(zhēng)能力來(lái)看某現(xiàn)有酒店規(guī)劃相對(duì)周邊縣市還有待完善和發(fā)展。這是由某酒店業(yè)的發(fā)展歷史所決定的：一方面，某酒店業(yè)發(fā)展才不過(guò)五、六年的時(shí)間；另一方面，某酒店的投資者一般都不是酒店業(yè)出身，再者缺乏經(jīng)驗(yàn)豐富的本土管理人才；這些因素決定了某酒店還不具備長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光和規(guī)劃能力，還沒(méi)有形成深厚的企業(yè)文化內(nèi)涵，所以真正意義上具有強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力的酒店還沒(méi)形成。度假酒店主要接待度假休閑的客戶(hù)，并為他們提供各種相關(guān)服務(wù)。為了熨平這種波動(dòng)，很多度假酒店都特別注意營(yíng)造本身的建筑特色與配套特色，例如有些度假酒店配備了各種會(huì)議；度假酒店基本上沒(méi)有商圈的概念，但度假客戶(hù)對(duì)度假城市的旅游資源、文化底蘊(yùn)、生態(tài)環(huán)境、休閑配套的要求很高。他們大多數(shù)是周邊企業(yè)、工廠(chǎng)的高管、老板和所有者，這些人因?yàn)樯虅?wù)和業(yè)務(wù)的需要而與其業(yè)務(wù)伙伴成為酒店最重要的消費(fèi)群體，這些人約占酒店客人總量的65%；第二種是來(lái)自機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的客人，他們除了自己有一定的消費(fèi)能力之外，也因?yàn)楣ぷ餍枰蔀榫频甑南M(fèi)者。從入住酒店的時(shí)間上看，來(lái)自外地的客戶(hù)入住的時(shí)間相對(duì)來(lái)說(shuō)長(zhǎng)一點(diǎn)，一般是三天左右，而且這種入住都帶有非常強(qiáng)的季節(jié)性；他們?nèi)ゾ频晗M(fèi)時(shí)往往在餐飲、娛樂(lè)方面消費(fèi)的比較多而住店的時(shí)候少，而且他們?cè)诰频昀锩嫦M(fèi)這些項(xiàng)目的頻率非常高。另外，平均來(lái)講，某酒店所接待的業(yè)務(wù)中，有20%左右的業(yè)務(wù)為政府部門(mén)的會(huì)議、考察、度假、旅游，這些客戶(hù)主要來(lái)自江、浙、滬、粵等沿海地帶，某本地也占有一定比例，他們大都喜歡選擇幽雅、安靜的環(huán)境，而且基本上每年他們平均都有兩次以上這種消費(fèi)機(jī)會(huì)。從收入角度來(lái)看，某酒店消費(fèi)者特征比較獨(dú)特：中、高收入人群占客戶(hù)總數(shù)的絕對(duì)多數(shù)，而低收入階層在總數(shù)中所占比例非常少。廣場(chǎng)和公園是目前某縣集民眾鍛煉、休閑、娛樂(lè)、園藝等多種功能于一體的綜合性大型游樂(lè)場(chǎng)所之一。從其他縣市的情況來(lái)看，興建一家高檔以上酒店不僅能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造可觀的國(guó)民收入，更為重要的是，它能為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展提供良好的潤(rùn)滑作用。項(xiàng)目區(qū)位分析根據(jù)某縣城區(qū)規(guī)劃方案，本項(xiàng)目與即將新建的某縣市民服務(wù)中心距離僅五分鐘左右車(chē)程，同時(shí)，本項(xiàng)目所在地正好是某城區(qū)的商業(yè)地段，附近主干道路干勁南路—永康路、龍山路—龍山西路以及人民路，均為寬敞城市道路，交通便利，距某縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園等不超過(guò)十分鐘車(chē)程。另外，從某縣范圍來(lái)看，某縣未來(lái)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還會(huì)以勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資本密集型產(chǎn)業(yè)為主，其中資本密集型產(chǎn)業(yè)主要就是房地產(chǎn)業(yè)，本項(xiàng)目的建成，將能對(duì)全某縣區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到拋磚引玉的作用。定位說(shuō)明：（1）度假——以 為依托。打造外來(lái)游客的棲息場(chǎng)所。隨著某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展，項(xiàng)目周邊的企業(yè)數(shù)量將越來(lái)越多，酒店的商務(wù)及娛樂(lè)的需求量也會(huì)隨之增長(zhǎng)，從既有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，商務(wù)與娛樂(lè)是某酒店市場(chǎng)的重要收入來(lái)源，所以不可忽視這些市場(chǎng)的需求量；近年來(lái)，隨著政府工作的不斷深入，某縣招商引資力度的加大，全市硬、軟件環(huán)境都得到了飛速的提升。本項(xiàng)目本身就具備天然的綠色自然生態(tài)環(huán)境，再經(jīng)過(guò)營(yíng)造，這些條件將會(huì)有力地保證本項(xiàng)目在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中不落人后；（4）項(xiàng)目在本地人文歷史底蘊(yùn)的依托下，從酒店的建筑風(fēng)格及園林藝術(shù)等方面多加考慮，將更有利于提升酒店的文化內(nèi)涵。為使項(xiàng)目不入俗套，獨(dú)樹(shù)一幟，可以考慮走差異化道路，選擇古典園林建筑為主題風(fēng)格。項(xiàng)目客戶(hù)群定位屬性具 體 描 述年齡3055歲職業(yè)企業(yè)高管與所有者及其業(yè)務(wù)伙伴、私企老板、公務(wù)員文化層次以大專(zhuān)和本科學(xué)歷者為主、高中和研究生學(xué)歷次之經(jīng)濟(jì)能力月收入在20008000RMB左右者為主、其他收入層次者次之消費(fèi)時(shí)關(guān)注因素保健、休閑、安全、保密主要消費(fèi)項(xiàng)目娛樂(lè)、康體、餐飲、商務(wù)相關(guān)服務(wù)消費(fèi)目的商務(wù)需要、釋放工作壓力第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件第一節(jié) 項(xiàng)目地理位置某賓館位于某縣 以東， 以北。第二節(jié) 某縣政治經(jīng)濟(jì)條件一、某縣獨(dú)特而重要的戰(zhàn)略地位某縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，距省會(huì)長(zhǎng)沙僅300公里、距郴州市52公里。全縣國(guó)土面積1979平方公里，人口64萬(wàn)。某縣現(xiàn)有高檔賓館 座，二星級(jí)賓館 座，中高檔賓館 個(gè)，其它小型餐館、旅店近千個(gè)，融食宿、娛樂(lè)于一體。同時(shí)，由于近幾年某縣政府加大了招商引資力度，一大批國(guó)內(nèi)外客商紛紛來(lái)永投資，伴隨著某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園的迅速崛起，便江風(fēng)景旅游區(qū)的不斷開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的外來(lái)人口涌向某，這對(duì)本來(lái)就比較薄弱的某服務(wù)業(yè)是一種考驗(yàn)，是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，因此建造能夠提供高質(zhì)量服務(wù)的商務(wù)酒店已是勢(shì)在必行，據(jù)此，我們認(rèn)為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上可行的。城市規(guī)劃功能結(jié)構(gòu)為 “兩心三軸”。三軸：工業(yè)發(fā)展軸：在縣城的西部以循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園為依托，形成工業(yè)發(fā)展軸。生活休閑軸：依托桃源路，結(jié)合便江風(fēng)景區(qū)，形成生活休閑軸。縣城發(fā)展分項(xiàng)目標(biāo)1．經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，2015年、2020年和2030年經(jīng)濟(jì)總量分別達(dá)到150億、250億和450億元，、4萬(wàn)和6萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)效益不斷提高，規(guī)劃期末三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為8∶42∶50。2015年、2020年和2030年城鎮(zhèn)化水平達(dá)分別到45%、51%、58%，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)民人均可支配收入不斷提高，縣城登記失業(yè)率控制在4%以?xún)?nèi)，全面普及高中教育。以建設(shè)環(huán)境友好型社會(huì)為目標(biāo)，以人為本，加大生態(tài)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)力度，大力推廣循環(huán)經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)，積極倡導(dǎo)節(jié)能減排和清潔生產(chǎn)。實(shí)現(xiàn)生活污水和工業(yè)廢水處理達(dá)標(biāo)率達(dá)到100%，生活垃圾無(wú)害化處理率100%，區(qū)域環(huán)境優(yōu)良，縣城綠地率達(dá)到35%，綠化覆蓋超過(guò)40%?？h城發(fā)展指標(biāo)體系詳見(jiàn)附表1。區(qū)域發(fā)展－強(qiáng)化增長(zhǎng)極核，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展策略實(shí)施區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，融入郴州“4+2”半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，積極培育區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極，根據(jù)發(fā)展要求強(qiáng)化縣城的增長(zhǎng)極地位，通過(guò)增長(zhǎng)極的輻射帶動(dòng)作用，加快其它城鎮(zhèn)發(fā)展，以城帶鄉(xiāng)，把縣城的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)向農(nóng)村延伸，從而實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。協(xié)同發(fā)展－“五化”并進(jìn)策略不斷推進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、市場(chǎng)化、國(guó)際化深入發(fā)展?？h城總體布局空間結(jié)構(gòu)縣城形成“一江兩岸、三團(tuán)二區(qū)一園”的空間結(jié)構(gòu)。三、某縣社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件跨入二十一世紀(jì)，隨著某縣政府著力擴(kuò)大城市規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施投資加大了投入，新建、改建和擴(kuò)建了城市道路，對(duì)老城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造，加大了拆遷力度，經(jīng)濟(jì)上致力于招商引資，投資氛圍十分濃厚，相繼建設(shè)了各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和旅游服務(wù)配套項(xiàng)目，城市環(huán)境以及相關(guān)市場(chǎng)環(huán)境得到很大程度的優(yōu)化。2010全縣生產(chǎn)總值為1658124萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，%。（按常住人口計(jì)算），%。2008—2010年三年城市建設(shè)總投資超過(guò)300億元，全年新修城區(qū)街道24420米。2010，全縣完成財(cái)政收入181316萬(wàn)元，%，地方一般預(yù)算收入完成73199萬(wàn)元，%。財(cái)政收入受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策調(diào)整等因素影響，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化。全年農(nóng)民人均純收入5598元，增加540元，%；%（恩格爾系數(shù)）。全縣從業(yè)人員年人均貨幣工資16947元，增加1839元，%；在崗職工年人均工資達(dá)16917元，增加1788元，%。社會(huì)治安狀況良好，人民生活安居樂(lè)業(yè)。附近有眾多的單位和高檔住宅區(qū)，市場(chǎng)潛力巨大，是理想的酒店投資場(chǎng)所。43′～113176。54′～26176。地域狹長(zhǎng)形似蠶，東西長(zhǎng)90公里。縣境北接耒陽(yáng)市，南連蘇仙區(qū)，東北、東南、西南依次與安仁、資興、桂陽(yáng)三縣毗鄰?？h境距首都北京鐵路里程1860公里，距省會(huì)長(zhǎng)沙280公里，距郴州市40公里，距南粵廣州445公里。東部為羅霄山脈余脈，自七甲鄉(xiāng)入境，走向龍形市、大布江，形成以中山為主的山地地貌；東南部為羅霄山八面山余脈，自千沖鄉(xiāng)入境，向北延伸，橫亙縣境中東部，插入于茶永盆地，形成中低山、高丘為主的組合型地貌；北部為羅霄山脈武功山余脈南翼，自樟樹(shù)鎮(zhèn)入境，呈斜帶狀綿延于中西部，與茶永盆地相銜；西部為南嶺山脈陽(yáng)明山余脈東端，自三塘鄉(xiāng)入境，呈東南梯降，于中部與茶永盆地過(guò)渡帶交接。項(xiàng)目建設(shè)地域地勢(shì)平坦，適宜于項(xiàng)目建設(shè)。氣候條件某縣屬中亞熱帶大陸濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。小盆地冷熱氣候變化明顯，山丘氣候類(lèi)型多樣。全年無(wú)霜期307天。二、物產(chǎn)資源　?。耗晨h屬中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)。全縣樹(shù)木的水平分布呈東喬西灌、南竹北松、中部喬灌相間布局。尤以油茶、馬尾松分布最廣。珍稀保護(hù)樹(shù)種有水松、銀杏、紅豆杉、杜仲、楨楠、厚樸等。　　 資 源：縣內(nèi)有大小河流149條，其中控制流域面積在10平方公里以上的有53條，分為便江水系和永樂(lè)江水系?！　】h內(nèi)各河流水質(zhì)均為軟水，適合農(nóng)田灌溉和工業(yè)用水；地下水質(zhì)類(lèi)型以重碳酸鈣鎂型為主，其次是重碳酸鉀，礦化度較低，利于作飲用水?，F(xiàn)全縣已建有某一級(jí)電站、某二級(jí)電站，目前投資 6 億元的煤矸石綜合利用電廠(chǎng)正在緊張地施工中。國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)－－便江旅游風(fēng)景區(qū)、人民公園、黃克誠(chéng)故居、悅來(lái)溫泉、鑫達(dá)銀業(yè)有限責(zé)任公司（湖南省工業(yè)旅游示范點(diǎn)）等旅游景點(diǎn)交相輝映?！　。耗晨h地處湘南東南部，南