【正文】 款建設(shè)期利息計算 （ 3）固定資產(chǎn)折舊計算 （ 4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算 （ 5）利潤與所得稅的計算 （ 6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （ 7）自有資金投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （ 8）項目償債能力分析 （ 9）項目財務(wù)分析結(jié)論 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 1）項目借款需要量計算 ? 各年份借款需要量見表 73。由于貸款利率為 %，可知項目建設(shè)期內(nèi)的利息為 334萬元（表 74）。 表 74 酒店固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 年份 1 2 3 4 附注 年初欠款 0 0 2689 4734 建設(shè)期利 息為 334 當(dāng)年借款 0 2600 1800 當(dāng)年利息 0 89 245 年末欠款累計 0 2689 4734 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 3A）固定資產(chǎn)折舊計算 ? 項目計算期為 18年，第 3年年末建成投入運營，故累計提取折舊年數(shù)為15年。 ? 年折舊額 =[(8800+334) (15%)]247。 ? 第 18年回收固定資產(chǎn)余值為：（ 8800+334） 217 15=5880（萬元）。費用按照 5年來計提攤銷，不考慮殘值，因此，每年的攤銷額為： 550247。 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原值 9134 折舊費 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 凈值 8917 8700 8483 8266 8049 7832 7615 7399 7182 6965 6748 6531 6314 6097 5880 裝修原值 550 550 折舊費 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 凈值 440 330 220 110 0 440 330 220 110 0 折舊攤銷 合計 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 凈值合計 8917 8700 8483 8266 8049 8272 7945 7619 7292 6965 7188 6861 6534 6207 5880 表 75 固定資產(chǎn)折舊、攤銷估算表（單位：萬元） 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算 ? 根據(jù)與銀行協(xié)商的條件，第 4年開始支付每年的利息再還本金的 1/10，10年內(nèi)還清，利息可計入當(dāng)期損益，詳見表 76。第 4年至第 18年利潤及所得稅的計算結(jié)果見表 77。根據(jù)表內(nèi)所示凈現(xiàn)金量，計算得到全部投資的內(nèi)部收益率 IRR=%；投資回收期（從投資開始年份起） Pt=。根據(jù)表內(nèi)所示的凈現(xiàn)金量，計算得到自有資金投資的內(nèi)部收益率 IRR=%；投資回收期 Pt=。根據(jù)借款償還期的計算公式，可以得到該項目的借款償還期為： A 借款償還期 表 710 酒店投資項目的借款還本付息計劃 序號 項目 4 5 6 1 年初欠款 4734 3180 1601 2 還款來源 3 銷售收入 4315 4315 4315 4 經(jīng)營成本 1726 1726 1726 5 折舊費 217 217 217 6 固定投資借款利息 324 291 259 7 流動資金利息 21 21 21 8 銷售稅金及附加 244 244 244 9 利潤總額 1784 1816 1849 10 所得稅 446 454 462 11 稅后利潤 1338 1362 1386 12 年末欠款 (1115) 3180 1601 3 Pd ＝ (N－ l)＋ D/Y ＝ (6－ l)＋ 1601/(1386＋ 217) ＝ （年） 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 8）項目償債能力分析 ? ICR＝ EBIT／ PI ? EBIT：稅息前利潤，即利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和。 B 利息備付率 表 711 酒店投資項目的利息備付率 年份 4 5 6 7 8 稅息前利潤 EBIT 2128 2128 2128 2128 2128 應(yīng)付利息 PI 344 312 280 247 215 利息備付率 ICR 數(shù)據(jù)來源：表 77或表 710 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 9）項目財務(wù)分析結(jié)論 ? 上述分析表明，該酒店投資項目全部投資、自有資金投資的內(nèi)部收益率（ IRR）分別高達 %和 %，對應(yīng)的投資回收期（ Pt）分別為 ，說明項目具有較好的盈利能力，并能在較短的時間內(nèi)收回投資。由此說明該項目具有很好的償債能力。 ? 由表知，銷售收入比運營成本對項目的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。 ? 由表可知，銷售收入比運營成本對項目盈利能力的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。酒店位于靜安區(qū)，交通便利，距離機場 10分鐘車程，距離火車站 15分鐘車程。其中，第一到第三層為店面及辦公樓，第 4層是酒店辦公室，第 32層和 33層有中餐廳、酒吧、桑拿中心、美容美發(fā)室、健身房等配套設(shè)施（部分設(shè)施在建設(shè)中），其余樓層皆為豪華客房(共 441套 )。 表 714 上海 A公寓酒店產(chǎn)品特點 房型 單位數(shù) (套 ) 單位面積 (M2) 面積總計 (M2) 豪華三室二廳 30 144 4320 豪華二室二廳 30 164 4920 高級二室一廳 87 103 8961 90 118 10620 一室一廳 84 90 7560 一室 120 27 3240 小計 441 39681 商業(yè)及辦公用房 5600 總計 45281 二、 不同經(jīng)營模式下的投資方案說明 本投資方案在不同的經(jīng)營模式下，存在多種可能的具體方案，如表 715。 根據(jù)財務(wù)杠桿原理，方案1B更優(yōu)于方案 1A。 方案 3涉及委托專業(yè)酒店管理公司的經(jīng)營管理。因此，只要收購后保證能順利分拆出售，方案 3將更優(yōu)于方案 2的盈利能力。假定初始投資在項目實施的第一年年初完成。假定所有收入在項目實施的每年年末實現(xiàn)。 2）商業(yè)辦公用房年租金收入 13層樓面年租金 3 3000 365 247。天，全部出租，總面積3000M2 三、 方案 1A的 分析 （ 2）收入估算 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 3）回租后公寓式酒店年經(jīng)營收入： （萬元，表 716） 表 716 酒店客房收入估算 房 型 單位 （ 套） 單價（元 /天） 入住率 年收入（萬） 豪華三室二廳 30 768 50% 豪華二室二廳 30 698 50% 高級二室一廳 177 668 50% 一室一廳 84 558 50% 一室 120 328 50% 總 計 441 注：根據(jù)從酒店物業(yè)部門的調(diào)查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率為 %，即使是在 淡季、或在 “ 非典 ” 期間，公寓式酒店的客房入住率也在 50%以上 。該成本費用具體包括公寓房銷售推介費用和委托銷售費用（不含增值稅）。本項目假定該比率為 15%。 ? 商業(yè)辦公用房原值（含購房款、中介費和契稅）： =5600 +750 5600247。 40=（萬元） ? 經(jīng)營期結(jié)束時（第 16年年末），回收固定資產(chǎn)余值： = 15=（萬元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、 方案 1A的 分析 （ 5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算 ? 該項目將公寓改造成為公寓酒店、并分拆出售，由此產(chǎn)生的增值需要繳納增值稅。根據(jù)上述相關(guān)估測數(shù)據(jù)，可得到該方案在經(jīng)營期內(nèi)的所得稅與年度損益（表 717）。 45281+39681**%] (400+1*39681*%)[39681*()*6%] = （萬元） ? 項目在第一年的投資利潤率（稅后） =247。由表 717可知，公司經(jīng)營期內(nèi)每年實現(xiàn)稅后利潤 404萬元。 (*5600+750*5600247。 表 718 全部投資的現(xiàn)金流量表 序號 項 目 收購分拆銷售期 回租經(jīng)營期 0 1 215 16 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 39681 4935 4935 回收固定資產(chǎn)余值 3007 回收流動資金 2 現(xiàn)金流出 固定投資 38897 流動資金 經(jīng)營成本 995 3915 3915 銷售稅金及附加 296 296 增值稅 405 所得稅 199 199 3 凈現(xiàn)金流 38897 38281 525 3531 ? 根據(jù)該表最后一行數(shù)字，計算得到方案內(nèi)部收益率 IRR=%。 ? 由于本方案在進行相關(guān)指標(biāo)估算時，酒店入住率（假設(shè)值為50%）遠(yuǎn)低于上海同類公寓式酒店 %的平均水平，且酒店經(jīng)營成本率取值又高于同城同類酒店均值，所以樂觀估計，本方案應(yīng)有更好的盈利水平。 ? 但是，本項目的收購與分拆出售存在較大的不確定性，尤其是要在一年內(nèi)順利完成收購 分拆出售 回租這一工作過程，顯然具有一定的難度。 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 四、 方案 2A的 分析 （ 6）項目盈利能力 1）項目投資利潤與利潤率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤 =公寓房銷售收入 公寓房購房成本 公寓房銷售成本費用 增值稅 =1*39681[*39681+750*39681247。 (*45281)*100%=% ? 項目每年出租商業(yè)辦公用房產(chǎn)生的經(jīng)營利潤，為 。 (*5600+750*5600247。 年份 0 1 215 16 現(xiàn)金流入