【正文】 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 回收固定資產(chǎn)余值 5880 回收流動(dòng)資金 300 2 現(xiàn)金流出 固定投資 2022 5000 1800 流動(dòng)資金 300 經(jīng)營成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 銷售稅金及附加 244 244 244 244 244 244 244 261 261 261 261 261 261 261 261 所得稅 446 454 462 470 478 459 467 633 641 649 657 657 657 657 657 3 凈現(xiàn)金流量 2022 5000 1800 1599 1891 1883 1875 1867 1886 1878 2343 2335 2327 2319 2319 2319 2319 8499 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流 2022 7000 8800 7201 5310 3427 1552 315 2201 4079 6422 8757 11083 13402 15720 18039 20357 28856 5 稅前凈現(xiàn)金流 2022 5000 1800 2045 2345 2345 2345 2345 2345 2345 2976 2976 2976 2976 2976 2976 2976 9156 6 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流 2022 7000 8800 6755 4410 2065 280 2625 4971 7316 10291 13267 16242 19218 22193 25169 28144 37300 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 7）自有投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 ? 自有資金投資的現(xiàn)金流量表見表 79。 四、 項(xiàng)目不確定性分析 （ 1）全部資金投資的敏感性分析 （ 2）自有資金投資的敏感性分析 (1) (2) 四、 項(xiàng)目不確定性分析 （ 1）全部資金投資的敏感性分析 (1) (2) 表 712 全部資金投資的敏感性分析 不確定性因素變化 對(duì) IRR的影響 對(duì)投資回收期的影響 銷售收入 運(yùn)營成本 絕對(duì)值 相對(duì)變化 絕對(duì)值 相對(duì)變化 0 % 1 +10% % % % 2 10% % % % 3 10% % % % 4 +10% % % % ? 表 712為項(xiàng)目（全部資金）內(nèi)部收益率、投資回收期對(duì)銷售收入及運(yùn)營成本的敏感性變化。該項(xiàng)目可出售的 441套房間的總面積為 39681M2(表 714)。 三、 方案 1A的 分析 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) （ 1）初始投資 （ 2）收入估算 （ 3）經(jīng)營成本估算 （ 4）折舊費(fèi)及經(jīng)營期末回收固定資產(chǎn)余值 （ 5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 （ 7）項(xiàng)目方案的不確定性 三、 方案 1A的 分析 （ 1）初始投資 ? 本項(xiàng)目方案的初始投資包括收購該公寓所發(fā)生的所有投入，具體包括公寓房收購款、購房發(fā)生的中介費(fèi)和購房契稅。 三、 方案 1A的 分析 （ 3）經(jīng)營成本估算 ? 1）對(duì)應(yīng)于公寓房銷售所發(fā)生的成本費(fèi)用（即在第一年內(nèi)發(fā)生的成本費(fèi)用）。若按固定資產(chǎn)處理方式，增值稅為增值部分的 6%： 39681 （ ） 6%=（萬元） ? 經(jīng)營稅金及附加（按銷售收入的 6%計(jì)）： （ 72++） 6%=（萬元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 表 717 經(jīng)營期年度損益表 序號(hào) 項(xiàng)目 估算值（萬元） 1 銷售收入 2 銷售成本 3 折舊費(fèi) 4 銷售稅金及附加 5 利潤總額 6 所得稅 7 稅后利潤 ? 所得稅：按當(dāng)時(shí)國家財(cái)稅制度，所得稅稅率為 33%。 45281+5600**%)*100% =% 三、 方案 1A的 分析 （ 6）項(xiàng)目盈利能力 2）項(xiàng)目內(nèi)部收益率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 根據(jù)上述各指標(biāo)的估算值，可以得到該項(xiàng)目方案的現(xiàn)金流量表（表 718）。 45281+39681**%] (400+1*39681*%)[39681*()*6%] = （萬元） ? 項(xiàng)目在第一年的投資利潤率（稅后） =247。 ? 在收購 分拆出售 回租經(jīng)營這一投資經(jīng)營模式之下，如果能夠聯(lián)合優(yōu)秀的酒店管理公司，由酒店管理公司向業(yè)主回租并進(jìn)行酒店經(jīng)營管理，并由酒店經(jīng)營管理公司向業(yè)主支付投資回報(bào)，則該投資方案后期的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和壓力可以降至最低。由項(xiàng)目特點(diǎn)等因素，本項(xiàng)目運(yùn)營期按 15年計(jì)算，每年的經(jīng)營時(shí)間按 360天計(jì)。 二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算 （ 2）項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊費(fèi) (1) (2) (3) (4) (5) 項(xiàng)目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 建筑物 15年 原值 1690 折舊費(fèi) 凈值 1183 676 169 裝修 5年 原值 440 440 440 折舊費(fèi) 凈值 22 22 22 合計(jì) 原值 2130 折舊費(fèi) 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 185 凈值 1945 1760 1575 1390 1205 1438 1253 1068 883 698 931 746 561 376 191 第 2年 第 16年年折舊費(fèi)為： 1690 （ 110%） 247。 年固定資產(chǎn)維修費(fèi)： 185 2%=（萬） 3）辦公費(fèi)。 2230=% 稅后投資利潤率 =247。 （ 2）敏感性分析 不確定性因素變化 對(duì)內(nèi)部收益率的影響 營業(yè)收入 經(jīng)營成本 絕對(duì)值（ %） 相對(duì)變化（ %） 0 % 1 +10% % % 2 10% % % 3 10% % % 4 +10% % % 五、 評(píng)價(jià)結(jié)論與建議 第一，該酒店投資改建項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率高達(dá) %（亞洲開發(fā)銀行認(rèn)為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率一般應(yīng)該在 10%~12%之間）、正常經(jīng)營年份投資利潤率為 %、投資回收期（含建設(shè)期）僅 。 ? B酒店式公寓位于西客站北廣場，距地鐵站約 10分鐘步行路程。其中擬投資改造該寫字樓 6樓，建筑面積 ，可改造雙人標(biāo)間 42間 (～ )，辦公室 5間 (～ 44 m2)，會(huì)議室 1間 ( m2)。 ? 折現(xiàn)率的確定主要依據(jù)同期五年期國債利率，根據(jù)財(cái)政部 2022年 6月公布的五年期國債利率為 %，確定折現(xiàn)率為 7%。 考慮到酒店式公寓地址緊鄰北京市比較繁華的西客站北廣場，本次預(yù)測時(shí)將酒店式公寓客房入住率假定為 80％。 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 表 723 整層購買方案的現(xiàn)金流量表 三、 辦公樓改造方案的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 8）項(xiàng)目投資的現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率 為簡化起見，這里僅列出辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表（表 724）。 客房入住率 項(xiàng)目主要是為解決集團(tuán)入京人員的后勤保障及接待，客源應(yīng)較穩(wěn)定，再加上近西客站，其入住率也應(yīng)有保障。 其內(nèi)部收益率高于 7%，所以，可以認(rèn)為方案在財(cái)務(wù)上可行。 但在比較樂觀的假設(shè)條件下，方案二在財(cái)務(wù)上可行。 客房經(jīng)營成本 在加強(qiáng)內(nèi)部管理的前提下，客房運(yùn)營費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將可能由此前假定的每天每間 70元下降至 60元。 其內(nèi)部收益率仍然低于設(shè)定的折現(xiàn)率 (7%)，所以，可以認(rèn)為該方案在財(cái)務(wù)上也不可行。按照上文所設(shè)定的， 10年后回收的該酒店資產(chǎn)的余值等于其凈值再加上在現(xiàn)值基礎(chǔ)上 50%的增值。 由此得到初期總投資為： （ +） =（萬元）。 （ 2）辦公樓改造方案 ? 新設(shè)酒店人員配置：管理人員 4人、客房服務(wù)員 4人。樓盤共有 14層，第 1～ 4層現(xiàn)為餐飲類經(jīng)營，不對(duì)外出售。 根據(jù)計(jì)算結(jié)果，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較好，因而經(jīng)濟(jì)上可行。 （ 2）項(xiàng)目投資回收期 根據(jù)表 721所示的各年凈現(xiàn)金流數(shù)據(jù)，可計(jì)算得該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為%。 年辦公費(fèi)： 2%=（萬） 4）廣告宣傳費(fèi)。每次裝修費(fèi)用為 440萬元，故有： 第 2年 第 6年年折舊費(fèi)為： 440 （ 15%） 247。 裝修部分：從第 1年起，每 5年一次，每次內(nèi)裝費(fèi)用 370萬元；外裝 70萬元。 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項(xiàng)目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購與改建項(xiàng)目的投資比較分析 一、項(xiàng)目背景 ? 本項(xiàng)目是一酒店投資改建項(xiàng)目，即擬在收購某賓館舊樓基礎(chǔ)上進(jìn)行改建。 ? 項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)的投資利潤率（稅后）