【正文】 （ 2）建議 如果要在方案一（整層購買方案）與方案二（辦公樓改造方案）間選擇， A集團應(yīng)選擇方案二，即投資改造原 A集團辦公樓 6樓。 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 表 725 樂觀條件下辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表 該方案內(nèi)部收益率為 %。 物業(yè)自然升值 原假設(shè)比較保守。 客房售價 平均房價為 300元 /天，相對于北京地區(qū)同類星級酒店價格有所偏高，但考慮未來價格的穩(wěn)定上升趨勢，該價格比較適中。 表 724 辦公樓改造方案的現(xiàn)金流量表 年份 0 19 10 1 現(xiàn)金流入 銷售收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 固定投資 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 （ 12） 四、 項目投資方案的不確定性分析 盡管方案一和方案二的盈利能力較低，但判斷這兩個方案是否完全就是不可行，還需進(jìn)行投資方案的不確定性分析。 顯然，由于其內(nèi)部收益率低于設(shè)定的折現(xiàn)率 (7%)，所以，可以認(rèn)為該方案在財務(wù)上是不可行的。 故 10年后該酒店物業(yè)的價值約為： 10+ 50%=（萬元） 二、 整層購買方案的財務(wù)評價 （ 7）所得稅及利潤 根據(jù)根據(jù)上述相關(guān)估測數(shù)據(jù)，可以得到該方案在經(jīng)營期內(nèi)的年銷售稅金及附加、所得稅與年度損益（表 722）。 用市場比較法確定客房銷售價格上限（平均價格）：根據(jù)北京西站附近三星級酒店平均網(wǎng)上報價，確定本項目客房平均銷售價格為： 300元 /天。 按 40年產(chǎn)權(quán)房平均提取折舊： 247。 ? 銷售稅金及附加按照銷售收入額的 %計算，所得稅稅率為 25%。工資福利標(biāo)準(zhǔn)為：管理人員平均每人月為 4000元、客房服務(wù)員平均每人月為 2022元。 （ 1）整層購買方案 一、項目 方案概述 ? 集團寫字樓距與酒店式公寓均位于北京西客站、軍事博物館地鐵站附近。現(xiàn)已開盤出售的是第 5～ 12層（已剩不多），均價為 /m2。 ? 擬選的方案有兩個：方案一是購買 B酒店式公寓第 13層和第 14層方案（以下簡稱整層購買方案），方案二是投資改造原 A集團辦公樓 6樓（以下簡稱辦公樓改造方案）。 （ 1）總體結(jié)論 上述分析過程在沒有考慮酒店物業(yè)本身升值因素的條件下，該酒店投資項目仍然有很好的盈利能力；同時，該項目投資回收期（含建設(shè)期）僅約 5年，因此，該項投資活動應(yīng)抓緊實施。 四、 不確定性分析 由表可知，營業(yè)收入比經(jīng)營成本對項目盈利能力的影響更大， 或項目內(nèi)部收益率對營業(yè)收入的變化更為敏感。 （ 3）項目投資回收期 四、 不確定性分析 （ 1）盈虧平衡分析 客房日固定成本 f=247。 表 720 利潤及利潤分配表（單位：萬元） 三、項目財務(wù)評價 序號 項目 建設(shè)期 營 業(yè) 期 1 25 6 710 11 1215 16 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 22 22 191 回收流動資金 100 2 現(xiàn)金流出 固定投資 2130 流動資金 100 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 所得稅 3 凈現(xiàn)金流量 2230 表 721 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 （單位：萬元） 三、項目財務(wù)評價 （ 1）項目投資利潤率 根據(jù)項目相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，正常營業(yè)期內(nèi)，該酒店項目年利潤情況如下： 年利潤總額： 年稅后利潤： 按初始投資額計算，項目正常經(jīng)營年份的投資利潤率為： 稅前投資利潤率 =247。按營業(yè)收入的 1%計取。按年折舊額的 2%計取。 5=（萬元） 第 6年年末回收固定資產(chǎn)余值為： 440 5%=（萬元） 第 7年 第 11年與第 12年 第 16年的計算與第一個裝修周期的計算類似 二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算 （ 3）營業(yè)收入和營業(yè)稅金 (1) (2) (3) (4) (5) 序號 產(chǎn)品名稱 營運能力 100% 數(shù)量 單位 單價 (元 ) 天數(shù) 比率 銷售收入 (萬元） 1 營業(yè)收入 客房收入 157 間 100 360 70% 餐飲收入 中餐 300 座 50 360 60% 晚餐 300 座 50 360 70% 早餐及大堂吧、 送房餐 座 1000 360 康樂收入 KTV 10 間 200 360 70% 夜總會 100 位 60 360 50% 桑拿中心 50 人 40 360 60% 棋牌、彈子房 1000 360 其它營業(yè)收入 2022 360 2 營業(yè)稅金及附加 二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算 （ 4）成本費用 (1) (2) (3) (4) (5) 序號 項 目 營 業(yè) 期 第 216年 1 固定成本 工資福利 維修費 折舊費 中央空調(diào)費及其他 辦公費 廣告宣傳 小計 2 可變成本 客房 、 餐飲及其他 3 營業(yè)稅金及附加 合計 二、項目財務(wù)數(shù)據(jù)估算 (1) (2) (3) (4) (5) 1）工資及福利費。 ⑤資金籌措：本項目所需全部資金均為集團內(nèi)部自行籌措。 兩項合計需 2130萬元。 ? 根據(jù)項目建設(shè)規(guī)劃，本項目建設(shè)期為 1年。本項目的實施將實現(xiàn)投資方公司業(yè)務(wù)的多元化拓展，利用項目所在地城市的旅游資源謀求獲利與發(fā)展空間，有助于公司的持續(xù)發(fā)展，提高公司整體競爭力。如果考慮到財務(wù)杠桿的作用，積極爭取金融機構(gòu)貸款，則項目投資方案的盈利效果會更佳。 (*5600+750*5600247。 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 四、 方案 2A的 分析 （ 6）項目盈利能力 1）項目投資利潤與利潤率 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) ? 項目在第一年實現(xiàn)的投資利潤 =公寓房銷售收入 公寓房購房成本 公寓房銷售成本費用 增值稅 =1*39681[*39681+750*39681247。 ? 由于本方案在進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)估算時，酒店入住率（假設(shè)值為50%）遠(yuǎn)低于上海同類公寓式酒店 %的平均水平，且酒店經(jīng)營成本率取值又高于同城同類酒店均值，所以樂觀估計，本方案應(yīng)有更好的盈利水平。 (*5600+750*5600247。 45281+39681**%] (400+1*39681*%)[39681*()*6%] = （萬元） ? 項目在第一年的投資利潤率（稅后） =247。 40=（萬元） ? 經(jīng)營期結(jié)束時（第 16年年末），回收固定資產(chǎn)余值： = 15=（萬元） (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 三、 方案 1A的 分析 （ 5）增值稅、經(jīng)營稅金及附加、所得稅的估算 ? 該項目將公寓改造成為公寓酒店、并分拆出售，由此產(chǎn)生的增值需要繳納增值稅。本項目假定該比率為 15%。天，全部出租，總面積3000M2 三、 方案 1A的 分析 （ 2）收入估算 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) 3）回租后公寓式酒店年經(jīng)營收入： （萬元，表 716） 表 716 酒店客房收入估算 房 型 單位 （ 套） 單價（元 /天） 入住率 年收入（萬） 豪華三室二廳 30 768 50% 豪華二室二廳 30 698 50% 高級二室一廳 177 668 50% 一室一廳 84 558 50% 一室 120 328 50% 總 計 441 注：根據(jù)從酒店物業(yè)部門的調(diào)查了解，目前上海市酒店式公寓的平均入住率為 %，即使是在 淡季、或在 “ 非典 ” 期間，公寓式酒店的客房入住率也在 50%以上 。假定所有收入在項目實施的每年年末實現(xiàn)。因此，只要收購后保證能順利分拆出售，方案 3將更優(yōu)于方案 2的盈利能力。 根據(jù)財務(wù)杠桿原理，方案1B更優(yōu)于方案 1A。其中，第一到第三層為店面及辦公樓，第 4層是酒店辦公室，第 32層和 33層有中餐廳、酒吧、桑拿中心、美容美發(fā)室、健身房等配套設(shè)施（部分設(shè)施在建設(shè)中），其余樓層皆為豪華客房(共 441套 )。 ? 由表可知，銷售收入比運營成本對項目盈利能力的影響更大，或項目內(nèi)部收益率及投資回收期對銷售收入的變化更為敏感。由此說明該項目具有很好的償債能力。根據(jù)借款償還期的計算公式，可以得到該項目的借款償還期為： A 借款償還期 表 710 酒店投資項目的借款還本付息計劃 序號 項目 4 5 6 1 年初欠款 4734 3180 1601 2 還款來源 3 銷售收入 4315 4315 4315 4 經(jīng)營成本 1726 1726 1726 5 折舊費 217 217 217 6 固定投資借款利息 324 291 259 7 流動資金利息 21 21 21 8 銷售稅金及附加 244 244 244 9 利潤總額 1784 1816 1849 10 所得稅 446 454 462 11 稅后利潤 1338 1362 1386 12 年末欠款 (1115) 3180 1601 3 Pd ＝ (N－ l)＋ D/Y ＝ (6－ l)＋ 1601/(1386＋ 217) ＝ （年） 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 8）項目償債能力分析 ? ICR＝ EBIT／ PI ? EBIT：稅息前利潤，即利潤總額與計入總成本費用的利息費用之和。根據(jù)表內(nèi)所示凈現(xiàn)金量，計算得到全部投資的內(nèi)部收益率 IRR=%；投資回收期（從投資開始年份起） Pt=。 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原值 9134 折舊費 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217