【正文】 第 7章 酒店投資決策分析的應(yīng)用案例 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級(jí)酒店新建項(xiàng)目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項(xiàng)目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項(xiàng)目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購(gòu)與改建項(xiàng)目的投資比較分析 一、 酒店投資項(xiàng)目背景 （ 1）微觀背景：酒店投資與企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展 （ 2）宏觀背景：區(qū)域酒店業(yè)嚴(yán)重滯后于旅游業(yè)發(fā)展 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 與估算 （ 1）項(xiàng)目規(guī)模與投資估算 表 71 2022年全國(guó) 5星級(jí)規(guī)模 酒店總量 客房總量（間） 客房平均數(shù)量 五星級(jí) 175 64900 371 四星級(jí) 635 143500 226 資料來(lái)源： 《 中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒 》 （ 2022） ? 根據(jù)以上資料分析，加上為保證企業(yè)會(huì)務(wù)接待的正常需要，初步確定擬新建酒店未來(lái)客房數(shù)量為 220間。 ? 為保證項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性及可比性，項(xiàng)目總投資測(cè)算的方法按照國(guó)際慣例，以 “ 客房數(shù)量方法 ” 計(jì)算，一個(gè)房間投資 40萬(wàn)元，因此該酒店需要總投資為 220間 40=8800萬(wàn)元（含所有的設(shè)施設(shè)備費(fèi)用）。 ? 根據(jù)對(duì)該企業(yè)項(xiàng)目管理部的調(diào)研訪談可知，項(xiàng)目評(píng)審會(huì)議規(guī)模最大的為 210人，最小的大約在 70人。而根據(jù)調(diào)查， 2022年全國(guó)高星級(jí)酒店平均客房數(shù)不低于 200間（表 71）。 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 與估算 （ 2）項(xiàng)目計(jì)算期的確定 ? 高星級(jí)酒店建筑物的使用年限一般在 3545年之間。但由于多個(gè)方面的原因，酒店本身的經(jīng)營(yíng)年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。為評(píng)估分析方便起見(jiàn)，該酒店項(xiàng)目的計(jì)算期取 18年，建設(shè)期為 3年，第 4年試營(yíng)業(yè)，第 5年開(kāi)始正式營(yíng)業(yè) 。 （ 3）項(xiàng)目投資來(lái)源與運(yùn)用的說(shuō)明 ? 項(xiàng)目第一年投資 2022萬(wàn)，主要包括項(xiàng)目籌建、酒店區(qū)位選擇、地質(zhì)勘測(cè)以及置地、土建招標(biāo)等費(fèi)用；這部分投資完全用自有資金。第二年投資 5000萬(wàn)，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)，其中自有資金為2400萬(wàn)元，余為貸款。第三年投資 1800萬(wàn)，主要包括安裝工程費(fèi)，全部為長(zhǎng)期借款。 ? 項(xiàng)目長(zhǎng)期借款為 4400萬(wàn)元，長(zhǎng)期貸款利率為 2022年 8月 18日中國(guó)建設(shè)銀行剛調(diào)整過(guò)的 5年期以上的企業(yè)貸款利率 %。建設(shè)期間只計(jì)息不還款，第四年開(kāi)始還貸，每年付清利息并分 10年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。 ? 項(xiàng)目建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)原值內(nèi)，折舊年限為 40年，殘值率 5%（為簡(jiǎn)便起見(jiàn)，不考慮酒店物業(yè)的自然升值情況）。 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 與估算 （ 4）項(xiàng)目流動(dòng)資金準(zhǔn)備 ? 參照國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店項(xiàng)目有關(guān)資料，假定在酒店運(yùn)營(yíng)的第一年，需要投入 300萬(wàn)元作為酒店的流動(dòng)資金，用于維持酒店的正常運(yùn)營(yíng)，主要包括員工工資、客房低值易耗品及餐飲成本等。 ? 流動(dòng)資金全部用短期借款解決，在第 4年年初一次性投入，并第 4年年末一次性還清。從第 5年開(kāi)始， 300萬(wàn)元流動(dòng)資金的借貸還款方式仍然照舊：即當(dāng)年年初一次性借入、當(dāng)年年末一次性還清，借款本金互相抵消，直到計(jì)算期期末，每年只支付流動(dòng)資金借款利息。 （ 5）項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的周期性裝修投入 ? 按照酒店行業(yè)特點(diǎn)，一般需要 58年左右對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修，以保持酒店對(duì)客人的吸引力。 ? 這里我們假設(shè)，酒店每 5年利用其自身營(yíng)運(yùn)的資金積累對(duì)酒店進(jìn)行內(nèi)外部裝修，并假設(shè)每次裝修所發(fā)生的總費(fèi)用折合每間客房為 ，即需要每 5年開(kāi)始的第一年投入 550萬(wàn)對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。裝修費(fèi)用按照 5年來(lái)計(jì)提或攤銷，假定期末沒(méi)有殘值。 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 與估算 （ 6）項(xiàng)目銷售收入的測(cè)算 酒店投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的收入如表 72所示。 表 72 酒店項(xiàng)目收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目 營(yíng)業(yè)期 第 410年 第 1118年 外部收入 客房收入（萬(wàn)元） 2336 2746 餐飲收入（萬(wàn)元） 360 360 會(huì)議收入（萬(wàn)元） 8 8 停車場(chǎng)收入（萬(wàn)元） 10 10 外部收入合計(jì) 2715 3124 內(nèi)部收入 會(huì)務(wù)收入（萬(wàn)元） 1600 1500 總計(jì) 4315 4624 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 與估算 （ 7）銷售稅金及附加和經(jīng)營(yíng)成本的預(yù)測(cè) ①經(jīng)營(yíng)成本 對(duì)經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)用的估算，參照國(guó)內(nèi)部分高星級(jí)酒店經(jīng)濟(jì)可行性分析中一些成熟的經(jīng)驗(yàn)，餐飲成本按照綜合成本率 50%計(jì)算，會(huì)議室按照綜合成本率10%計(jì)算，人工成本按照項(xiàng)目規(guī)模與人工費(fèi)用的比例關(guān)系計(jì)算?？紤]到酒店想當(dāng)部分收入來(lái)源于企業(yè)內(nèi)部及相關(guān)客戶單位的會(huì)務(wù)費(fèi)用，因此，假定酒店在第一個(gè)階段即第 410年的總經(jīng)營(yíng)成本約占總收入的 40%，酒店在第二個(gè)階段即第 1118年的總經(jīng)營(yíng)成本約占總收入的 30%，從而得到各階段酒店經(jīng)營(yíng)成本分別約為 1726萬(wàn)元和 1387萬(wàn)元。 ②銷售稅金及附加 銷售稅金及附加按照銷售收入的 %計(jì)算，則第 410年各年的銷售稅金及附加為 244萬(wàn)元，第 1118年為 261萬(wàn)元。 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 1）借款需要量計(jì)算 （ 2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計(jì)算 （ 3）固定資產(chǎn)折舊計(jì)算 （ 4）固定資產(chǎn)投資還款計(jì)劃與利息計(jì)算 （ 5）利潤(rùn)與所得稅的計(jì)算 （ 6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （ 7）自有資金投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （ 8）項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治? （ 9）項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析結(jié)論 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 1）項(xiàng)目借款需要量計(jì)算 ? 各年份借款需要量見(jiàn)表 73。 表 73 酒店各年份借款需要量 年份 1 2 3 4 合計(jì) 固定投資總數(shù)（萬(wàn)元） 2022 5000 1800 0 8800 流動(dòng)資金 0 0 0 300 300 自有資金 2022 2400 0 0 4400 借款需要量 0 2600 1800 300 4700 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計(jì)算 ? 假定每年借款發(fā)生在年中，當(dāng)年借款額只記一半利息。由于貸款利率為 %，可知項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的利息為 334萬(wàn)元（表 74）。第四年年初累計(jì)欠款為 4734萬(wàn)元，該金額亦即利息資本化后的總借款本金。 表 74 酒店固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 年份 1 2 3 4 附注 年初欠款 0 0 2689 4734 建設(shè)期利 息為 334 當(dāng)年借款 0 2600 1800 當(dāng)年利息 0 89 245 年末欠款累計(jì) 0 2689 4734 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 3A）固定資產(chǎn)折舊計(jì)算 ? 項(xiàng)目計(jì)算期為 18年，第 3年年末建成投入運(yùn)營(yíng)，故累計(jì)提取折舊年數(shù)為15年。取殘值率為 5%，建設(shè)期利息計(jì)入固定資產(chǎn)原值內(nèi)。 ? 年折舊額 =[(8800+334) (15%)]247。 40=217（萬(wàn)元）。 ? 第 18年回收固定資產(chǎn)余值為：（ 8800+334） 217 15=5880（萬(wàn)元）。 （ 3B）經(jīng)營(yíng)期裝修費(fèi)用攤銷的估算 ? 每 5年開(kāi)始的第一年投入 550萬(wàn)對(duì)酒店進(jìn)行重新裝修。費(fèi)用按照 5年來(lái)計(jì)提攤銷，不考慮殘值，因此，每年的攤銷額為： 550247。 5=110（萬(wàn)元）。 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原值 9134 折舊費(fèi) 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 凈值 8917 8700 8483 8266 8049 7832 7615 7399 7182 6965 6748 6531 6314 6097 5880 裝修原值 550 550 折舊費(fèi) 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 凈值 440 330 220 110 0 440 330 220 110 0 折舊攤銷 合計(jì) 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 凈值合計(jì) 8917 8700 8483 8266 8049 8272 7945 7619 7292 6965 7188 6861 6534 6207 5880 表 75 固定資產(chǎn)折舊、攤銷估算表（單位：萬(wàn)元） 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 4）固定資產(chǎn)投資還款計(jì)劃與利息計(jì)算 ? 根據(jù)與銀行協(xié)商的條件，第 4年開(kāi)始支付每年的利息再還本金的 1/10，10年內(nèi)還清，利息可計(jì)入當(dāng)期損益，詳見(jiàn)表 76。 表 76 酒店固定資產(chǎn)投資還款計(jì)劃 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 年初欠款 4734 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 當(dāng)年利息支付 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 當(dāng)年還本 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 年末欠款累計(jì) 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 0 貸款利率為 % 三、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 5）利潤(rùn)與所得稅的計(jì)算 ? 所得稅稅率假定為 25%。第 4年至第 18年利潤(rùn)及所得稅的計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表 77。 表 77 酒店 利潤(rùn)與所得稅的計(jì)算 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 銷售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 經(jīng)營(yíng)成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 折舊與攤銷 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 固定投資借款利息 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0