【正文】 第 7章 酒店投資決策分析的應(yīng)用案例 內(nèi)容提綱 第一節(jié) 高星級酒店新建項目的投資分析 第二節(jié) 公寓式酒店項目的投資分析 第三節(jié) 酒店改建項目的投資分析 第四節(jié) 酒店收購與改建項目的投資比較分析 一、 酒店投資項目背景 （ 1）微觀背景：酒店投資與企業(yè)多元化戰(zhàn)略發(fā)展 （ 2）宏觀背景：區(qū)域酒店業(yè)嚴重滯后于旅游業(yè)發(fā)展 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測 與估算 （ 1）項目規(guī)模與投資估算 表 71 2022年全國 5星級規(guī)模 酒店總量 客房總量（間） 客房平均數(shù)量 五星級 175 64900 371 四星級 635 143500 226 資料來源： 《 中國旅游統(tǒng)計年鑒 》 （ 2022） ? 根據(jù)以上資料分析，加上為保證企業(yè)會務(wù)接待的正常需要，初步確定擬新建酒店未來客房數(shù)量為 220間。 ? 為保證項目投資的準確性及可比性，項目總投資測算的方法按照國際慣例，以 “ 客房數(shù)量方法 ” 計算，一個房間投資 40萬元，因此該酒店需要總投資為 220間 40=8800萬元（含所有的設(shè)施設(shè)備費用）。 ? 根據(jù)對該企業(yè)項目管理部的調(diào)研訪談可知，項目評審會議規(guī)模最大的為 210人，最小的大約在 70人。而根據(jù)調(diào)查， 2022年全國高星級酒店平均客房數(shù)不低于 200間（表 71）。 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測 與估算 （ 2）項目計算期的確定 ? 高星級酒店建筑物的使用年限一般在 3545年之間。但由于多個方面的原因，酒店本身的經(jīng)營年限不一定就是其建筑物的物理使用年限。為評估分析方便起見，該酒店項目的計算期取 18年，建設(shè)期為 3年，第 4年試營業(yè)，第 5年開始正式營業(yè) 。 （ 3）項目投資來源與運用的說明 ? 項目第一年投資 2022萬，主要包括項目籌建、酒店區(qū)位選擇、地質(zhì)勘測以及置地、土建招標等費用；這部分投資完全用自有資金。第二年投資 5000萬，主要包括建筑工程費、設(shè)備購置費，其中自有資金為2400萬元，余為貸款。第三年投資 1800萬，主要包括安裝工程費，全部為長期借款。 ? 項目長期借款為 4400萬元，長期貸款利率為 2022年 8月 18日中國建設(shè)銀行剛調(diào)整過的 5年期以上的企業(yè)貸款利率 %。建設(shè)期間只計息不還款，第四年開始還貸，每年付清利息并分 10年等額償還建設(shè)期利息資本化后的全部借款本金。 ? 項目建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)原值內(nèi)，折舊年限為 40年，殘值率 5%（為簡便起見，不考慮酒店物業(yè)的自然升值情況）。 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測 與估算 （ 4）項目流動資金準備 ? 參照國內(nèi)五星級酒店項目有關(guān)資料，假定在酒店運營的第一年，需要投入 300萬元作為酒店的流動資金，用于維持酒店的正常運營，主要包括員工工資、客房低值易耗品及餐飲成本等。 ? 流動資金全部用短期借款解決，在第 4年年初一次性投入，并第 4年年末一次性還清。從第 5年開始， 300萬元流動資金的借貸還款方式仍然照舊：即當年年初一次性借入、當年年末一次性還清，借款本金互相抵消，直到計算期期末，每年只支付流動資金借款利息。 （ 5）項目正常經(jīng)營期內(nèi)的周期性裝修投入 ? 按照酒店行業(yè)特點，一般需要 58年左右對酒店進行重新裝修，以保持酒店對客人的吸引力。 ? 這里我們假設(shè)，酒店每 5年利用其自身營運的資金積累對酒店進行內(nèi)外部裝修，并假設(shè)每次裝修所發(fā)生的總費用折合每間客房為 ，即需要每 5年開始的第一年投入 550萬對酒店進行重新裝修。裝修費用按照 5年來計提或攤銷，假定期末沒有殘值。 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測 與估算 （ 6）項目銷售收入的測算 酒店投資項目在計算期內(nèi)各年的收入如表 72所示。 表 72 酒店項目收入預(yù)測 項目 營業(yè)期 第 410年 第 1118年 外部收入 客房收入（萬元） 2336 2746 餐飲收入（萬元） 360 360 會議收入（萬元） 8 8 停車場收入（萬元） 10 10 外部收入合計 2715 3124 內(nèi)部收入 會務(wù)收入（萬元） 1600 1500 總計 4315 4624 二、基礎(chǔ) 數(shù)據(jù)預(yù)測 與估算 （ 7）銷售稅金及附加和經(jīng)營成本的預(yù)測 ①經(jīng)營成本 對經(jīng)營成本費用的估算，參照國內(nèi)部分高星級酒店經(jīng)濟可行性分析中一些成熟的經(jīng)驗，餐飲成本按照綜合成本率 50%計算，會議室按照綜合成本率10%計算，人工成本按照項目規(guī)模與人工費用的比例關(guān)系計算?？紤]到酒店想當部分收入來源于企業(yè)內(nèi)部及相關(guān)客戶單位的會務(wù)費用，因此，假定酒店在第一個階段即第 410年的總經(jīng)營成本約占總收入的 40%，酒店在第二個階段即第 1118年的總經(jīng)營成本約占總收入的 30%，從而得到各階段酒店經(jīng)營成本分別約為 1726萬元和 1387萬元。 ②銷售稅金及附加 銷售稅金及附加按照銷售收入的 %計算，則第 410年各年的銷售稅金及附加為 244萬元，第 1118年為 261萬元。 三、 項目財務(wù)評價 （ 1）借款需要量計算 （ 2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計算 （ 3）固定資產(chǎn)折舊計算 （ 4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算 （ 5）利潤與所得稅的計算 （ 6）全部投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （ 7）自有資金投資的內(nèi)部收益率與投資回收期 （ 8）項目償債能力分析 （ 9）項目財務(wù)分析結(jié)論 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 1）項目借款需要量計算 ? 各年份借款需要量見表 73。 表 73 酒店各年份借款需要量 年份 1 2 3 4 合計 固定投資總數(shù)（萬元） 2022 5000 1800 0 8800 流動資金 0 0 0 300 300 自有資金 2022 2400 0 0 4400 借款需要量 0 2600 1800 300 4700 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 2）固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息計算 ? 假定每年借款發(fā)生在年中，當年借款額只記一半利息。由于貸款利率為 %，可知項目建設(shè)期內(nèi)的利息為 334萬元（表 74）。第四年年初累計欠款為 4734萬元，該金額亦即利息資本化后的總借款本金。 表 74 酒店固定資產(chǎn)投資借款建設(shè)期利息 年份 1 2 3 4 附注 年初欠款 0 0 2689 4734 建設(shè)期利 息為 334 當年借款 0 2600 1800 當年利息 0 89 245 年末欠款累計 0 2689 4734 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 3A）固定資產(chǎn)折舊計算 ? 項目計算期為 18年，第 3年年末建成投入運營，故累計提取折舊年數(shù)為15年。取殘值率為 5%，建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)原值內(nèi)。 ? 年折舊額 =[(8800+334) (15%)]247。 40=217（萬元）。 ? 第 18年回收固定資產(chǎn)余值為：（ 8800+334） 217 15=5880（萬元）。 （ 3B）經(jīng)營期裝修費用攤銷的估算 ? 每 5年開始的第一年投入 550萬對酒店進行重新裝修。費用按照 5年來計提攤銷，不考慮殘值，因此，每年的攤銷額為： 550247。 5=110（萬元）。 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 建筑物原值 9134 折舊費 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 217 凈值 8917 8700 8483 8266 8049 7832 7615 7399 7182 6965 6748 6531 6314 6097 5880 裝修原值 550 550 折舊費 110 110 110 110 110 110 110 110 110 110 凈值 440 330 220 110 0 440 330 220 110 0 折舊攤銷 合計 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 凈值合計 8917 8700 8483 8266 8049 8272 7945 7619 7292 6965 7188 6861 6534 6207 5880 表 75 固定資產(chǎn)折舊、攤銷估算表（單位：萬元） 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 4）固定資產(chǎn)投資還款計劃與利息計算 ? 根據(jù)與銀行協(xié)商的條件，第 4年開始支付每年的利息再還本金的 1/10，10年內(nèi)還清，利息可計入當期損益，詳見表 76。 表 76 酒店固定資產(chǎn)投資還款計劃 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 年初欠款 4734 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 當年利息支付 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 當年還本 473 473 473 473 473 473 473 473 473 473 年末欠款累計 4261 3788 3314 2841 2367 1894 1420 947 473 0 貸款利率為 % 三、 項目財務(wù)評價 (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) （ 5）利潤與所得稅的計算 ? 所得稅稅率假定為 25%。第 4年至第 18年利潤及所得稅的計算結(jié)果見表 77。 表 77 酒店 利潤與所得稅的計算 年份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 銷售收入 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4315 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 4624 經(jīng)營成本 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1726 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 1387 折舊與攤銷 217 217 217 217 217 327 327 327 327 327 327 327 327 327 327 固定投資借款利息 324 291 259 227 194 162 130 97 65 32 0 0 0 0