【正文】 機(jī)場(chǎng)——6——630九龍湖13224023802790民營(yíng)科技園46580650700合計(jì)405085700075008700■ 南京市區(qū)人口郊區(qū)化自江寧撤縣建區(qū)后，房產(chǎn)業(yè)行業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)的比重也與日俱增，區(qū)域依靠自然環(huán)境支撐的高檔物業(yè)與高性價(jià)比的中低檔物業(yè)并存，深受南京市區(qū)中高端與低端客戶的歡迎，承載著南京市區(qū)人口的集散。根據(jù)江蘇第五次人口普查資料（數(shù)據(jù)來源：南京統(tǒng)計(jì)局）從以上數(shù)據(jù)中可以看出，1990～2000年，；同期，與城區(qū)土地面積增幅相當(dāng)，郊區(qū)人口正逐漸向城區(qū)遷移?！?產(chǎn)業(yè)人口增加以高新科技為主的高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。大批企業(yè)入住的同時(shí)也帶來了大量的本地化居住需求，帶動(dòng)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。大學(xué)城初步發(fā)展成型，對(duì)江寧房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到重要作用。全線12個(gè)車站分別為寧丹路站、共青團(tuán)路站、花神廟站、南京南站站、宏運(yùn)大道站、秦淮路站、勝太路站、百家湖站、小龍灣站、竹山路站、天印路站、城東路站等，車輛基地設(shè)在城東路東北方向。南延線暫不進(jìn)江寧大學(xué)城。目前已經(jīng)有南京醫(yī)科大學(xué)、河海大學(xué)等大學(xué)入駐，人口45萬(wàn)人左右?！觥?鐵路南站——提升區(qū)域樞紐地位，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中火車南站要建成亞洲第一大站。根據(jù)規(guī)劃，建在岔路口地區(qū)的南京南站，將取代現(xiàn)有的北站成為南京的交通門戶。鐵路南站的建設(shè)，將帶來大量的人流、物流、資金流、信息流，這將對(duì)江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市繁榮起到積極的作用。目前，建設(shè)規(guī)劃部門正在進(jìn)行最后的論證階段，爭(zhēng)取在2008年前建成東山直達(dá)主城的快速公交系統(tǒng)，改善江寧與主城的交通狀況?！?4條軌道交通線即軌道1號(hào)線南延線，從安德門站出發(fā)，接鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道7號(hào)線；軌道3號(hào)線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站；5號(hào)線自城東干道，穿過大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線自鐵路南站出發(fā)，沿將軍路向南通往祿口機(jī)場(chǎng)。從遠(yuǎn)景規(guī)劃來看，地鐵1號(hào)南延線將沿龍眠大道一直通向江寧體育中心，并且延線經(jīng)過本案，這也將全面打破項(xiàng)目交通瓶頸?！?4條快速路為寧丹路、寧溧路、天印路北延線、104國(guó)道北延線。次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足江寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，但江寧鎮(zhèn)街經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不高，在全區(qū)經(jīng)濟(jì)總量中所占份額較低，與整體發(fā)展勢(shì)頭不相稱，一定程度上制約了江寧經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！觥?加速城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展總體來看江寧城市化率只有54％左右，城市化的滯后，不僅增大發(fā)展成本、影響工業(yè)化進(jìn)程，而且不利于人居環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，影響人民群眾的生產(chǎn)生活質(zhì)量。此次區(qū)劃調(diào)整是江寧自撤縣改區(qū)后又一次行政調(diào)整，此次區(qū)劃調(diào)整，不是簡(jiǎn)單的鎮(zhèn)街?jǐn)?shù)量的加減，而是把資源有效優(yōu)化，促進(jìn)資源的集聚和流動(dòng)，加強(qiáng)區(qū)域整體的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。n 區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、交通、配套等各項(xiàng)設(shè)施都為區(qū)域發(fā)展前景提供廣闊的發(fā)展空間。n 從江寧未來的發(fā)展前景來看，科學(xué)園地區(qū)作為江寧全新的發(fā)展板塊，將承擔(dān)起新城擴(kuò)張的重要職能。2004年市場(chǎng)格局改變，供應(yīng)持續(xù)加大，到2005下半年，江寧需求供需比才逐漸緩解，隨著需求的穩(wěn)步提高，未來一段時(shí)間江寧整體的供求將有所緩解。金王府2021世紀(jì)現(xiàn)代城后期還有20萬(wàn)㎡商業(yè)配套百家湖花園30水月秦淮20清水灣花園5東城風(fēng)景2華裔泰富廣場(chǎng)5山水方舟雅苑10科技園萊茵東郡三期疊加公寓、四期別墅以及商業(yè)項(xiàng)目，總建超過20萬(wàn)㎡0305年區(qū)域一共出讓了接近3000畝的土地未來科技園片區(qū)將有超過265萬(wàn)㎡的市場(chǎng)供應(yīng)量。■□ 區(qū)域價(jià)格走勢(shì)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年江寧撤縣改區(qū)開始啟動(dòng)，整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格上漲大體經(jīng)過了四大上漲時(shí)間段：年 份價(jià)格區(qū)間/價(jià)格節(jié)點(diǎn)（元/㎡）上漲因素2001年以前10001800（1600）2001年撤縣改區(qū)后，江寧房?jī)r(jià)從原來的1000元/㎡左右一躍到了1800元/㎡左右，只用了短短兩年左右時(shí)間，房?jī)r(jià)就翻了一倍。2002年18002400（2300）在南京整體市場(chǎng)上漲帶動(dòng)下，區(qū)域房?jī)r(jià)有所上升；南京市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡，中低價(jià)房源偏少也是造成區(qū)域內(nèi)需求增大的主要原因。：1，房地產(chǎn)上漲幅度較大，南京商品房平均漲幅在1000元左右。2004年—2005年30003500（3300）南京整體供需水平逐步得到緩解，江寧已進(jìn)入買方時(shí)代，價(jià)格上漲動(dòng)力不足，開發(fā)商為促進(jìn)銷售逐步采用打折、抽獎(jiǎng)等方式促銷。2006年35005000（4500）后期產(chǎn)品紛紛以犧牲面積來提高單價(jià)，另外，商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品的大量上市，也在一定程度上提升了產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)域通過幾輪上漲，房?jī)r(jià)在不同時(shí)段表現(xiàn)出幾個(gè)不同的價(jià)格節(jié)點(diǎn)，目前市場(chǎng)公寓價(jià)格主要停留在35005000元/㎡的價(jià)格區(qū)間，雖然因項(xiàng)目的差異性，所表現(xiàn)價(jià)格高低各不相同，但是整個(gè)區(qū)域還是停留在4500元/㎡這個(gè)節(jié)點(diǎn)上。另外商業(yè)的開發(fā)也逐漸趨向于持有，這些商業(yè)項(xiàng)目不存在銷售的問題，所以并不會(huì)急著上市，也一定程度上減少了上市面積。另一方面江寧、江北作為“一城三區(qū)”的組成部分，其商業(yè)開發(fā)速度明顯高于主城區(qū)域，江寧近2年的上市量達(dá)到了75萬(wàn)平方米，而江寧人口總和不過70多萬(wàn)（含50萬(wàn)農(nóng)村人口），如此龐大的商業(yè)體量必然需要人口導(dǎo)入，但實(shí)際人口流入的速度較慢，無(wú)法達(dá)到巨大體量商業(yè)運(yùn)營(yíng)所需的消費(fèi)力支撐需求，因此短期內(nèi)形成大量商業(yè)空置或者經(jīng)營(yíng)后利潤(rùn)難以實(shí)現(xiàn)的狀況?！觥?南京近期商業(yè)市場(chǎng)研究（1）供銷量對(duì)比分析，主要來源于溧水、高淳、浦口等郊區(qū)，成為近期商業(yè)市場(chǎng)的主力。另外成交區(qū)域呈現(xiàn)明顯的分散態(tài)勢(shì)，3月4萬(wàn)多平米的商業(yè)銷售由65個(gè)項(xiàng)目完成，其中除鳳凰港銷售面積達(dá)到8000多平米以外，其余單個(gè)項(xiàng)目銷售面積均不超過2000平米。（2）銷售價(jià)格走勢(shì)圖 2006年3月2007年3月銷售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月商業(yè)銷售均價(jià)比較來看，南京全市商業(yè)銷售均價(jià)從2006年下半年開始基本保持在70008500元/平方米之間，價(jià)格搖擺不定的原因主要與市場(chǎng)的需求情況以及供求產(chǎn)品區(qū)域來源密切相關(guān)，而江南八區(qū)受區(qū)域影響商業(yè)銷售均價(jià)則保持高速上漲趨勢(shì)。江寧的商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，原來主要為國(guó)營(yíng)百貨、供銷社、個(gè)體門面，后期則以超市為主，整體商業(yè)檔次不高。二是以中、大型建筑附帶開發(fā)的裙樓部分，這種商業(yè)物業(yè)體量較大、成本較高，且不利于分割銷售，其消費(fèi)者只能集中于銀行、證券、大型餐飲等極少數(shù)群體。■ 2006年江寧商業(yè)供應(yīng)量達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米之巨，包括銅鑼灣廣場(chǎng)、本土品牌商業(yè)華潤(rùn)蘇果超市、法國(guó)歐尚等也相繼進(jìn)入，這些項(xiàng)目與原有的商業(yè)項(xiàng)目互為補(bǔ)充，給江寧日益增加的人群提供了更多的消費(fèi)場(chǎng)所，同時(shí)江寧入住率的提高也給其商業(yè)發(fā)展帶來了動(dòng)力和信心?！觥?江寧商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃《江寧東山新市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》已通過了專家評(píng)審，10個(gè)超市、10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市、10條不同特色的主要商業(yè)街（區(qū)）的新建規(guī)劃已經(jīng)落在江寧區(qū)的圖紙上。 規(guī)劃在江寧原有15個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再新增10個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、8個(gè)生鮮超市或大中型超市中設(shè)生鮮區(qū)；在火車南站市級(jí)商業(yè)副中心、東山市級(jí)商業(yè)副中心、東山老城區(qū)級(jí)商業(yè)中心內(nèi)建設(shè)3個(gè)市區(qū)購(gòu)物中心，在百家湖區(qū)級(jí)商業(yè)中心和同曦鳴城內(nèi)建設(shè)2個(gè)社區(qū)購(gòu)物中心?！觥?江寧商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析（1）商業(yè)配套分布比較集中江寧的商業(yè)配套設(shè)施主要分布在兩個(gè)區(qū)域，一個(gè)是江寧東山鎮(zhèn)，這是江寧的老縣城，商業(yè)配套設(shè)施相對(duì)比較完善，有眾多的商業(yè)中心和大型超市，女人街，金寶市場(chǎng)，時(shí)代超市和世紀(jì)聯(lián)華超市等。項(xiàng)目名稱概況同曦鳴城同曦鳴城是由同曦房地產(chǎn)公司打造的江寧區(qū)的新商業(yè)中心。 建筑面積近10萬(wàn)平米，女人街里面分割成了很多獨(dú)立的商鋪， 由不同的人或公司經(jīng)營(yíng)，所以店鋪都不大，但品種很多，經(jīng)營(yíng)范圍除了女士服飾用品之外還有珠寶首飾，男士服飾，男女鞋帽，禮品，炒貨，餐館小吃等金寶市場(chǎng)金寶市場(chǎng)是江寧東山鎮(zhèn)的最大的一個(gè)日用小商品批發(fā)零售大市場(chǎng)。 有3棟建筑，是較大型的賣場(chǎng)（2）商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模普遍較大江寧主要商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)面積（㎡）產(chǎn)品特征同曦鳴城40萬(wàn)SHOPPING MALL金王府12萬(wàn)室外步行街CityMall鳳凰港商務(wù)城SHOPPING MALL21世紀(jì)現(xiàn)代城商業(yè)城30萬(wàn)SHOPPING MALL托樂嘉商業(yè)中心20萬(wàn)鄰里商業(yè)中心南京義烏小商品城20萬(wàn)華東地區(qū)最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)江寧女人街10萬(wàn)經(jīng)營(yíng)女士服飾用品為主的大型市場(chǎng)區(qū)域商業(yè)開發(fā)面積超過130萬(wàn)㎡，然而由于開發(fā)結(jié)構(gòu)的不合理，導(dǎo)致目前部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡，而用于滿足周邊人群生活配套的中、小型商業(yè)項(xiàng)目還是較為缺乏，日常生活配套需求還未能被完全滿足。（4）商業(yè)總體供大于求，但兩者之間的差距在不斷縮小圖 2006年3月2007年3月各月銷售上市對(duì)比圖 累計(jì)供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月江寧供銷情況來看，大規(guī)模集中上市主要在年中和年底其余時(shí)間上市較少，而需求則相對(duì)比較平穩(wěn)，從累計(jì)供銷比來看，整體江寧商業(yè)供大于求，但差距在不斷縮小，這主要是受南京整體商業(yè)市場(chǎng)利潤(rùn)不及住宅市場(chǎng)、集中商業(yè)后期經(jīng)營(yíng)困難、江寧商業(yè)需求比較平穩(wěn)影響所致。（6）商業(yè)經(jīng)營(yíng)方式多樣——百貨商場(chǎng)：帶租約銷售，即經(jīng)營(yíng)權(quán)與所有權(quán)分開，統(tǒng)一招商?！虡I(yè)步行街、門面房：銷售，由客戶自主經(jīng)營(yíng)。——專業(yè)市場(chǎng)：租售同時(shí)進(jìn)行，統(tǒng)一管理?；緲I(yè)態(tài)：項(xiàng)目1－3層為商業(yè)，目前分割銷售，統(tǒng)一管理。（規(guī)劃業(yè)態(tài)）銷售均價(jià)：8655元/平米面積分割：主要以80平米以下為主，其中2030平米所占比例較大。 地段，位于江寧黃金地段，目前就有足夠的人流量支撐216。 目前周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)良好，有很好的帶動(dòng)作用（KFC、麥當(dāng)勞、世紀(jì)聯(lián)華）216。 地段、項(xiàng)目的不可復(fù)制性項(xiàng)目的問題：21