【正文】 水采暖間及房內(nèi)的箱、閥平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標志清晰。 維修部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 維修主管定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責任人的責任 七、維修部鑰匙管理規(guī)定 一、目的 ： 規(guī)范 維修部 鑰匙管理工作，確保各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙，使用規(guī)范和安全。 三 、 內(nèi)容 所有鑰匙任何時候須有不少于一把備用，所有備用鑰匙須造冊登記。 在正常情況下，各設(shè)備設(shè)施房的鑰匙不能借給外單位人員或其他各部門人員，如特殊情況下，必須經(jīng) 維修主管 同意并填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》； 維修 人員用鑰匙，須填寫《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》并簽名確認， 維修 人員離開本部門，所有鑰匙須繳回。 維修 人員必須妥善保管好領(lǐng)用鑰匙，熟悉各鑰匙的使用范圍，并承擔相應(yīng)責任，每月月底統(tǒng)計一次，填寫《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》。 因 大廈 施工需要停電，須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報 維修部主管 。 轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前 1 小時送達用戶，如不能在上述時限內(nèi)送達，應(yīng)報經(jīng)總經(jīng)理批準啟用 大廈 廣播系統(tǒng)緊急通知用戶。 收到政府部門的有關(guān) 停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時書面通知受影響的用戶。 轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交維修主管 簽名。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當值日志上。 用電申請須經(jīng)維修部審批。 經(jīng)批準后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)維修部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 電表計費，由用戶自備并按指定位置接線，每月計費一次，不足一月，按拆表時用量計費。 三 、供配電設(shè)備運行管理規(guī) 定 每天定 時 巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā) 電機房 )，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。 用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處工程管理 11 理。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。 高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標志貼在工具表面上。 維修主管 每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。 督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細記錄。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機房設(shè)備檢查表和當值日志上。 五、 工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 其他工作用 口頭或電話命令。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。值班員應(yīng)將工作票號碼、工作任務(wù)、許可工作時間及完工時間記入操作記錄簿中。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。 事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。 工程管理 12 工作票的有效時間，以批準檢修期為限。 工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。 工作票所列人員的安全責任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負責人和工作班人員 是否適當和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 (3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應(yīng)要求做詳細補充。 （三） 給排水、管道系統(tǒng)管理 規(guī)定 一 、給排水系統(tǒng)運行管理規(guī)定 保持水泵房通風換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。 每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 定期檢查水泵、電機的緊固螺絲有無松動、軸承潤滑油情況是否良好等。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告 維修主管 ，并留在現(xiàn)場觀察。 二 、給排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由 責任維修工 負責。 維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知 客服 部，由 客服 部通知受影響用戶。 供水泵故障時馬上停止故障泵，開啟備用泵，以保證供水。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 三 、給排水系統(tǒng) 維修管理規(guī)定 因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復供水。 雨水管堵塞，先用沙包攔截，防止溢水流人電房和電梯等，組織疏通排水管并用吸水機吸水。 發(fā)現(xiàn)故障后應(yīng)立即采取措施修復，及時向其他維修工通報情況，并向維修主管匯報。 （四） 空調(diào) 電梯 系統(tǒng)管理 規(guī)定 一 、空調(diào)系統(tǒng)運行管理規(guī)定 空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)備運行由空調(diào)組負責，暖通、給排水管理員進行監(jiān)督。 按 大廈 空調(diào)運行時間表準時啟停空調(diào)系統(tǒng)。 冷水機組維修保養(yǎng)和水處理由專業(yè)公司負責。 維修主管 每年 12 月制訂下年度的空調(diào) 系統(tǒng)保養(yǎng)計劃，并負責組織實施。 設(shè)備維修過程所要更換的零件，必須做詳細記錄。 1工作過程中注意環(huán)保，對有害氣體、 液體 等的排放必須加以限制。 1系統(tǒng)保養(yǎng)以不影響大廈正常營運為原則。 1系統(tǒng)維修保養(yǎng)工作 結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 每天 定時檢查電梯機房設(shè)備運行狀況 。 進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 搬運有可能超載的沉重物件時，應(yīng)及時與承包商聯(lián)系，確定可行性，避免意外。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 維修人員定時 時巡查扶梯。 五、電梯設(shè)備維修管理制度 委托電梯保養(yǎng)承包商對電梯進行保養(yǎng)維修。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知維修部。 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。 當電梯年檢期到期前，督促承包商做電梯年檢年審。顯示火警信號后，應(yīng)立即派人前往觀察。 工程管理 15 如有設(shè)備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知維修部進行維修處理。 由維修部選定消防報警設(shè)備維保單位，對消防報警設(shè)備進行日常維護保養(yǎng)，維修部派人配合并監(jiān)督其執(zhí)行情況。 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應(yīng)由維修部書面通知內(nèi)保部，并提出相應(yīng)的臨時措施，確保 大廈 消防安全。 保養(yǎng)時先斷開系統(tǒng)電源。 清潔錄音機磁頭和機械部分 。 清潔擴音機散熱器上的灰塵。 三、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風機維修保養(yǎng) 管理規(guī)定 按保養(yǎng)計劃進行機器的保養(yǎng)。 檢查風機的風葉，清除表面灰塵。 清除控制箱表面和內(nèi)部的灰塵，檢查箱內(nèi)器件。 手動啟動風機檢查運行情況。 （ 六 ）重大事件報告管理規(guī)定 為及時妥善處理重大或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件報告制度。 中央空調(diào)主機、發(fā)電機、高低壓電柜、消防設(shè)備、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備設(shè)施故障；大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等。 參與事件處理的部門經(jīng)理在 事件處理后立即填寫重大事件報告，于 12 小時內(nèi)以書面形式遞交公工程管理 16 司領(lǐng)導，詳述事件發(fā)生的時間、地點、經(jīng)過，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過。 一、大修 屋面工程： 屋面修理必須確保安全和解決屋漏。原則上必須徹底翻修，塵土及垃圾應(yīng)予以清除，屋面滲漏應(yīng)找出原因，針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。 墻面原則上不定大修年限，規(guī)定兩年清洗一次；局部損壞，列為中修范圍。粉刷時，進行大面積的修補，墻面松動有下墜危險的應(yīng)鏟除，并重新修補粉刷。 電設(shè)備工程 （ 1）進戶電源線， 5 年更換一次；配電箱每 2 年大修；高層母排， 8 年大修，更換或部分更換。 電梯設(shè)備 （ 1）每年檢修一次， 5 年大修一次，平時保養(yǎng)。 以上各項大修均需業(yè)主委員會批準，費用由維修基金和業(yè)主籌集解決。其費用較高、工程量較大、修理周期較長的均列入中修的修理范圍。 在進行修理時，同樣要進行預、結(jié)算。 三、小修 以服務(wù)為宗旨，解決業(yè)主和住戶實際困難為目的，做到及時、保質(zhì)、實用為原則，小修范圍： 私人住宅 （ 1）電器方面：熔斷絲、瓷插座插頭、空氣開關(guān)、漏氣開關(guān)、電源插頭座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。 （ 2）給、排水方面： 各種龍頭失靈故障，各種水閘滲油和損壞，上、下水道堵塞不暢，各種配件失靈和損壞，上水管漏，水表故障（煤氣表故障負責向外聯(lián)系）。 （ 4）少量面磚、地磚、瓷磚損壞的更換，小面積的木質(zhì)地板修理和更換，木質(zhì)門窗和鋁合金門窗的修理。 （ 5）其他修理服務(wù)。 費用處理：在保修期內(nèi)免費服務(wù)；過保修期后進行有償修理，按標準收費。 2 費用除正常保修范圍內(nèi)的修理外，其他均應(yīng)報業(yè)主委員會通過后實行。 ，如陽臺底部等處刷一次涂料。 二、小區(qū)道路 的各種標志、停車區(qū)域的劃線重新油漆一遍。 三、內(nèi)部大堂、走道及樓梯 、電梯廳、走道和樓梯進行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)地磚或墻磚損壞，應(yīng)及時修復。 。 。 五、 樓內(nèi)電井低壓配電設(shè)備 ，檢查設(shè)備運行狀況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關(guān)和指示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。 。 、絕緣及繼電氣試驗。 六、煤氣設(shè)備 ，發(fā)現(xiàn)有泄漏現(xiàn)象及時報煤氣公司修復。 七、照明燈具 。 ，制定合理的選材方案。 （委托避雷裝置檢測所）。 ，每年對所有的門銷進行一次檢查修繕。 （二） 設(shè)備保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程 一、 干式變壓器保養(yǎng) 目的： 確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。 （ 2） 操作人員必須具有高壓進網(wǎng)作業(yè)證。 A、用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。 C、斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān) ，并上鎖，掛標示牌 D、用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。 （ 3） 檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。 （ 5） 檢查冷卻風機是否有異常，緊固風機電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。 （ 7） 檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于 300 兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于 10 兆歐。 （ 10） 合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負荷運行情況。 安全注意事項 （ 1） 操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。 相關(guān)文件 （ 1） 電力變壓器保養(yǎng)記錄 二、 風機的保養(yǎng) 目的： 確保風機手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。 職責： ： 工程管理 20 并 負責日常保養(yǎng)， 維修部 機電 維修工 負責按計劃維修保養(yǎng)。 （ 2） 手搖轉(zhuǎn)動風輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。 （ 4） 清潔風葉，機殼外部及電機外表面。 （ 6） 檢測電機繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機接地是否良好。 （ 8） 檢查風閥傳動機構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。 （ 10） 開機試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。 相關(guān)文件及記錄：風機半年保養(yǎng)記錄。 適用范圍 ： 所有大廈安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。 內(nèi)容 （ 1） 生活水泵每周進行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負責），每半年進行一次全面保養(yǎng)（由 維修部負責）。 （ 3） 排污泵每半年進行一次全面保 養(yǎng)。 （ 5） 泵體的保養(yǎng)： A、檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。 D、聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。 F、生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進行清洗或更換。 B、拆開 電機接線盒內(nèi)的導線連接片，用 500V 兆歐表搖測電機繞組相與 相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于 兆歐。 （ 7） 閥門、管道及附件的保養(yǎng) A、各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。 C、壓力表指示準確，表盤清晰。 E、點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。 B、檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。 D、合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。 觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。 二、適用范圍本公司管理的小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。 四、內(nèi)容 維修： （ 1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟： A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕； B、檢查視頻線有無松動； C、校正鏡頭焦距； D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵； E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。 （ 3）控制器不能控制的檢修步驟： A