【正文】 具體見附圖。熙龍灣”項目財務(wù)指標(biāo)表項 目預(yù)計總投入（萬元）預(yù)計綜合單方成本（元）預(yù)計總收入（萬元）預(yù)計稅后凈利潤（萬元）銷售利潤率%凈現(xiàn)值（稅后）（萬元）內(nèi)部收益率（稅后）%投資回收期（年）3通過對項目開發(fā)的財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析可知“豐尚時代廣場熙龍灣景”，預(yù)計分3次償還貸款。漢江、漢北河、淪河、府河等四條河流分別從南、西、北三面繞區(qū)而過。●已取得項目建設(shè)用地，并獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！褚盐袊鴥?nèi)著名的設(shè)計單位所對項目進(jìn)行了總體規(guī)劃設(shè)計。第二章 開發(fā)企業(yè)概況項目公司股權(quán)結(jié)構(gòu)圖示 企業(yè)概況武漢豐尚高科置業(yè)有限公司（下稱武漢豐尚公司）成立于2010年1月19日，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理。武漢豐尚公司目前正在以武漢市東西湖區(qū)城市綜合體項目作為突破口，依托武漢特有的地域優(yōu)勢，努力打造華中地區(qū)最具影響力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。股東公司概況廣西南寧豐業(yè)創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱公司）成立于2000年，公司注冊資本2000萬元，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與投資、物業(yè)管理等。 經(jīng)過多年的發(fā)展，形成了跨區(qū)域開發(fā)經(jīng)營、累計項目銷售額253億元、開發(fā)面積達(dá)400多萬平方米的專業(yè)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，控股和合作成立多家房地產(chǎn)開發(fā)公司，目前主要開發(fā)項目包括： 廣西地區(qū)：南寧：半島融園、半島半山項目占地400多畝，建筑面積40萬平方米，銷售額25多億元；觀瀾溪谷項目占地500畝，建筑面積37萬平方米，銷售額約30多億元；正在開發(fā)中。 廣東地區(qū)參股項目：佛山山林水語項目占地700畝，建筑面積80萬平方米，銷售額約50億元，正在開發(fā)中；佛山盛南新都項目占地170畝，建筑面積40萬平方米，銷售額約30億元；正在開發(fā)中。以中國中部最核心的武漢、長沙、南昌三個城市將組成“中三角都市圈”，形成繼長三角、珠三角、京津冀“中國經(jīng)濟(jì)三極”三極后的中國經(jīng)濟(jì)增長“第四極”。武漢處于當(dāng)日往返或夕發(fā)朝至、朝發(fā)夕至的最佳位置，這在國內(nèi)鐵路網(wǎng)格局中獨一無二。 公交：有10 條公交路線和2 條巴士路線分別從吳家山通往漢口和武昌，如5047362H82環(huán)湖線等均經(jīng)過緊鄰本項目的主干道金山大道；輕軌1號線：站點連接?xùn)|西湖與漢口市中心地鐵6號線：連接?xùn)|西湖與漢陽。金銀湖片區(qū)的商業(yè)多以社區(qū)商業(yè)配套的形式呈點狀分布； 金銀湖片區(qū)的盛業(yè)網(wǎng)點多為新建樓盤的配套商業(yè)，從規(guī)模上分布相對均勻。本項目未來發(fā)展方向——吳家山第一個綜合體項目開發(fā)目標(biāo)一：打造吳家山第一個綜合體項目開發(fā)目標(biāo)二：三個地塊進(jìn)行資源整合，形成住宅與商業(yè)聯(lián)動開發(fā)目標(biāo)三：一期實現(xiàn)快速回款，迅速打開市場局面以生態(tài)、宜居為核心定位的片區(qū)印象吸引越來越多城市中心關(guān)注健康、熱愛生活的客戶置業(yè)金銀湖區(qū)域水域面積達(dá)12000畝，環(huán)金銀湖湖岸線42000米。 金銀湖水域，東、北、西，東流港、黃獅海、瀟湘海、徑河四條水道縱橫貫通，金島、銀島、臥龍島等九個半島點綴其中。；☆根據(jù)規(guī)劃，環(huán)金銀湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，將建成濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)； ☆政府利用自然資源打造的旅游功能定位區(qū)不但會促使周邊環(huán)境的進(jìn)一步優(yōu)化，更會極大提升區(qū)域的居住價值和消費能力；☆環(huán)湖岸線以綠色生態(tài)和水為主題，分別建設(shè)成為濕地體驗區(qū)、時尚休閑區(qū)和文化生活區(qū)。目前形成以家居建材、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料為主的大型綜合批發(fā)交易市場，人駐商戶3000多戶，每年接待市內(nèi)外客商逾2000萬人次，交易總量1300萬噸，其中裝飾板材、木線類、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料占據(jù)全省70%的市場份額。 在臺資帶動下，投資區(qū)已逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚的效應(yīng)，吸引了中國香港、日本、美、德、法等眾多外資和國內(nèi)知名企業(yè)落戶，合同投資總額30億美元，利用外資16億美元 ：◎區(qū)域發(fā)展支撐未來中端客戶。 漢口人尋找“鬧中取靜，離塵不離城”的首席生態(tài)居住區(qū) 城市發(fā)展方向上，未來副城市核心區(qū) 定位為生態(tài)復(fù)合型服務(wù)城區(qū)，宜居、休閑定位 日益完善的交通網(wǎng)拉進(jìn)區(qū)域與漢口中心區(qū)的距離 區(qū)域既是項目入市的核心難點，又是項目快速突破的攻擊點，緊扣吳家山宜居、生態(tài)的定位將弱化陌生感，增加生活感區(qū)域現(xiàn)狀分析金銀湖從地理上有著常青、環(huán)湖、東西湖（吳家山）的幾個區(qū)域劃分，每個區(qū)域有著自己鮮明的特點；吳家山區(qū)：臺商投資區(qū)，東西湖片區(qū)的內(nèi)部核心區(qū)域，具有一定工業(yè)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，居民集中，購買力較好與東西湖區(qū)其他區(qū)域；常青片區(qū)——依托于常駐人口而快速發(fā)展的區(qū)域，缺乏景觀資源，未來依托二號線可以分流相當(dāng)剛需購買者；環(huán)湖區(qū)域占據(jù)金銀湖最大景觀資源，北面受限于交通因素，入住率提升緩慢配套少，南面發(fā)展迅速，價格領(lǐng)跑；東西湖區(qū)域本身有相當(dāng)?shù)脑幼【用瘢鸵欢ǖ墓I(yè)基礎(chǔ)，加之臺商投資區(qū)的崛起，未來發(fā)展?jié)摿Υ箜椖繖C(jī)會客戶項目位于吳家山臺商投資區(qū)內(nèi)，機(jī)會目標(biāo)客群從吳家山向市中心擴(kuò)散：東西湖區(qū)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的高級藍(lán)領(lǐng)☆舵落口大市場內(nèi)3000余戶私營業(yè)主；☆長豐鄉(xiāng)本地居民和古田片區(qū)拆遷戶；☆城中心擠壓出的普通白領(lǐng)；☆地鐵6號線經(jīng)過本項目，將帶來更多不同區(qū)域和不同需求的客群。但是與武漢市主城區(qū)其它片區(qū)比較其經(jīng)濟(jì)總量仍有較大差距。受東西湖區(qū)人口較少影響，片區(qū)整體GDP水平處于各片區(qū)水平中游。——人均可支配收入增長迅速東西湖區(qū)人均可支配收入發(fā)展?fàn)顩r （單位：萬元） 片區(qū)人均可支配收入增長速度較快，擁有一定消費基礎(chǔ)，但與其他主城區(qū)比仍有微小差距。機(jī)場三期改擴(kuò)建總投資120億元，業(yè)內(nèi)評估，完成后，天河將成為中國中部最好的國際機(jī)場，機(jī)場的物流、人流、信息流最為高端，附加值最高、高增值性強。金銀湖生態(tài)商務(wù)城規(guī)劃 北片：位于金山大道以北，鐵塔路兩側(cè)的地區(qū)，布置商務(wù)辦公并配套文化娛樂及休閑設(shè)施形成商務(wù)休閑區(qū)； 南片：位于金山大道以南，環(huán)湖西路以東的地區(qū)，布置商業(yè)金融設(shè)施服務(wù)整個片區(qū)乃至東西湖地區(qū)，從而為打造金銀湖生態(tài)商務(wù)城創(chuàng)造良好的條件； 西片：位于環(huán)湖西路以西，張公堤輔道以北的地區(qū)，以產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)帶動該片的發(fā)展，并為生產(chǎn)配套完善的生活服務(wù)設(shè)施?！?吳家山：臺商投資工業(yè)新城☆吳家山片區(qū)，主要實施舊城改造工程，重新布局吳家山新城，建設(shè)環(huán)徑河的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西南部工業(yè)物流區(qū)、北部居住新區(qū)和南部舊城居住區(qū)，力求成為武漢輻射孝感、天門等城市圈城市經(jīng)濟(jì)的“橋頭堡”；☆在產(chǎn)業(yè)方面，在現(xiàn)有統(tǒng)一、臺塑等60余家臺企，以及機(jī)電、物流、食品等特色產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮保稅物流、臺企聯(lián)華中基地等優(yōu)勢，用5年至10年時間建成為華中臺資密集區(qū)。利用金湖、銀湖、墨水湖等自然環(huán)境，大力開發(fā)休閑旅游景觀。另外，在2010年前完工兩條地鐵中，2號線（地鐵）的一期工程，將建設(shè)常青花園——街道口段；☆貫通后的輕軌從堤角到東吳大道，將極大的改善金銀湖的出行環(huán)境，提升區(qū)位價值。機(jī)場路、市中環(huán)線、市外環(huán)線、金山大道、京珠高速公路，共同構(gòu)建了區(qū)內(nèi)“蛛網(wǎng)”形立體交通；☆隨著交通升級的加速，金銀湖的多層次外向輻射網(wǎng)絡(luò)即將形成，為項目商業(yè)商務(wù)設(shè)施全面輻射武漢提供了條件。 p 武漢地鐵6號線將連通三環(huán)線外圍的沌口和金銀湖，也是連接漢口與漢陽的一個重要紐帶。 p 2011年計劃完成海洋中心站、博覽中心站部分主體結(jié)構(gòu)施工，這也是繼地鐵3號線之后第二條下穿漢江的地鐵，連通了三環(huán)線外圍的兩個新開發(fā)區(qū)域，在鐘家村與地鐵4號線實現(xiàn)換乘，在江漢路與地鐵2號線實現(xiàn)換乘，在大智路與輕軌換乘。n 金銀湖整體規(guī)劃了“一主一輔多心”的公共服務(wù)配套格局； n 金銀湖中學(xué)是為了滿足泛金銀湖地區(qū)及周邊小區(qū)居民對于教育配套的需求，政府投資近億元新建的公辦寄宿制初中，目前已對外招生； n 協(xié)和醫(yī)院與東西湖區(qū)簽約，規(guī)劃投資4億元，3年內(nèi)在金銀湖建一家綜合性三級甲等醫(yī)院——協(xié)和金銀湖醫(yī)院。n 位于城西板塊的吳家山片區(qū)，生活配套較為成熟，生活也是最為便利的核心區(qū)域。 n 區(qū)域成熟度之綜合配套：吳家山片區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)配套已全面覆蓋。n 區(qū)域成熟度之綜合配套：金銀湖片區(qū)已有基礎(chǔ)教育醫(yī)療商業(yè)配套，但使用較為不便。 n 15萬平方米的金盛家居廣場已落戶該區(qū)域，這個以建材、家居和家電為主的摩爾城，可彌補該區(qū)域商業(yè)設(shè)施的不足。賽洛城將建13萬平方米的商業(yè)門面，將進(jìn)一步緩解金銀湖地區(qū)配套的不足。 項目處于金銀湖與吳家山交界處，從地域?qū)傩詠砜锤悠赜趨羌疑狡瑓^(qū)，相比較金銀湖尚處于規(guī)劃中的設(shè)計藍(lán)圖而言，項目交通、配套已相當(dāng)完善；252。 252。 252。2010年武漢房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)252。252。252。雖然有新政影響，武漢市房價依然堅挺，銷量卻隨著政策變化而略有調(diào)整，但主要影響因素仍是房地產(chǎn)銷售的自然周期。n 中小戶型商品住房為市場銷售主體。其中90120平方米占比最大，%，較09年增加了3個百分點；%，較去年增加了1個百分點。 n 武漢宏觀市場小結(jié)2010年武漢房地產(chǎn)市場處于供銷兩旺，尤其是遠(yuǎn)城區(qū)土地，2011年處于上升走勢；產(chǎn)品質(zhì)量成為關(guān)鍵，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品仍有提升空間，普通產(chǎn)品銷售量及價格已開始萎縮；中小戶型仍是目前銷售主力2010年泛金銀湖區(qū)域房地產(chǎn)市場分析片區(qū)75120平米的中小戶型走勢最好，空置率也最低。泛金銀湖片區(qū)市場小結(jié)泛金銀湖片區(qū)目前仍屬于武漢價值洼地，成交量在靠前位置，成交均價在靠后位置；實用型與緊湊型戶型迎合目前剛需要求，受金銀湖地理位置限制，該戶型銷售速度最快。 金銀湖規(guī)劃增加公交線路，尤其在沿海賽洛城項目附近，搭配路網(wǎng)的形成，十分利于金銀湖居民的出行。配套日趨完善 作為一個成熟的生活設(shè)區(qū)，金銀湖片區(qū)的市政、生活配套設(shè)施日漸齊全、完善，大型社區(qū)均引進(jìn)了相關(guān)配套，如：沿海賽洛城引進(jìn)北大附中，萬科西半島引進(jìn)中百倉儲等，商業(yè)、醫(yī)療、教育機(jī)構(gòu)逐步規(guī)劃興建。：貫穿始終的活動營銷建立高形象！主動客戶拓展實現(xiàn)擴(kuò)容！將節(jié)奏與工程進(jìn)度相聯(lián)系！——領(lǐng)導(dǎo)者的姿態(tài)進(jìn)入市場，占位高端、形象領(lǐng)先；高舉高打，以形象立勢為總體目標(biāo)：l 前期立勢是關(guān)鍵；l 搶奪市場客戶資源；l 建立企業(yè)市場影響力；l 在價值主張上形成另一個極——武漢最具都市意向的生活示范區(qū)；展示一個武漢人內(nèi)心渴望已久的都市生活。：l 關(guān)系營銷和活動營銷為主線的市場策略；l 以少而精的大事件一舉立勢。 建時代理想、筑品質(zhì)生活——別人賣的是房子，我們建構(gòu)的是一種生活！l 新進(jìn)者能夠超越市場現(xiàn)有束縛，通過創(chuàng)新滿足客戶需求；l 具有城市化模式社區(qū)的開發(fā)經(jīng)驗；l 對于樓盤品質(zhì)的嚴(yán)格要求：與大型建筑承包商合作，防止質(zhì)量的不穩(wěn)定；卓越的工程控制及把控能力；l 與一流的設(shè)計單位合作，確保領(lǐng)先的生活理念得以貫徹；l 樓盤擁有完善的配套設(shè)施，使住戶住得更舒適；l 所有這些，均源于提供一個令消費者渴望的“都市生活”“產(chǎn)品”環(huán)節(jié)l 結(jié)合企業(yè)形象的產(chǎn)品推介會；l 都市生活樣板間及品質(zhì)工程樣板間的展示；l 都市休閑商業(yè)街區(qū)的展示及體驗。“視覺”環(huán)節(jié)實施CI（企業(yè)身份）管理，包括理念識別（MindIdentity，簡寫MI)、行為識別（Behavlonr簡寫B(tài)I）、視覺識別（VisvalIdentity，簡寫VI）?！吧套u”環(huán)節(jié)l 以豐尚時代廣場?熙龍灣會為依托的溝通平臺，共建和諧社區(qū)；l 舉辦年度業(yè)主聯(lián)誼活動（運動會、新春答謝會）；l 實施豐尚時代廣場?熙龍灣公益行動（如資助貧困學(xué)生、提供勤工儉學(xué)的崗位等）。我們研究客戶的購買行為，發(fā)現(xiàn)客戶的購買過程是具有一致性的，通?？梢詣澐譃樗膫€階段過程：： 2011年10月~2012年3月，我們要做的準(zhǔn)備工作：（1） 相關(guān)協(xié)作單位的確定：廣告公司、合作媒體、代理公司、執(zhí)行顧問等；（2） 豐尚時代廣場?熙龍灣會的籌備工作：l 豐尚時代廣場?熙龍灣會的發(fā)展定位策略；l 豐尚時代廣場?熙龍灣關(guān)系梳理。l 立勢活動一：2011年9～10月——項目奠基儀式；l 立勢活動二：2011年10～11月——招聘會；l 立勢活動三：2007年11～12月——客戶訪談會、產(chǎn)品推介會暨認(rèn)籌會；周邊企業(yè)客戶鎖定是關(guān)系營銷的第一戰(zhàn)。l 建立與客戶之間的良好溝通和互動，深化研究消費者需求以關(guān)系營銷的方式鞏固已有客戶群，發(fā)展新客戶為后續(xù)項目服務(wù)，基于企業(yè)立足武漢，長期擴(kuò)張的戰(zhàn)略，組建真正的客戶服務(wù)關(guān)系組織——豐尚時代廣場?熙龍灣會。l 豐尚時代廣場?熙龍灣會入會體制：零門檻免費入會制度，免費郵寄資料，并發(fā)放豐尚時代廣場?熙龍灣卡，體現(xiàn)與眾不同的身份；l 后期可以根據(jù)會員情況劃分不同檔次的會員等級，享受不同的服務(wù)。原則：1. 控制成本，25—30P；印刷紙內(nèi)頁選用性價比較高的紙張；2. 配合開盤銷售，出版特刊——都市生活手冊；3. 內(nèi)容偏軟性；4. 項目銷售結(jié)束后，豐尚時代廣場?熙龍灣會刊繼續(xù)作為豐尚時代廣場?熙龍灣會的核心組成，起到老客戶維護(hù)及新客戶擴(kuò)容的作用。l 豐尚時代廣場?熙龍灣會重要的制度和內(nèi)容——積分獎勵制度；l 在節(jié)日里以及常規(guī)性的組織一些精彩而有文化內(nèi)涵的社區(qū)活動，例如酒會、頒獎Party，嘉年華等等；l 精選聯(lián)盟商家：設(shè)定加盟條件：1. 與會員衣食住用行、文化生活相關(guān)的行業(yè)；2. 在區(qū)域具有一定的知名度及店面覆蓋率；3. 具開放合作精神；4. 誠信經(jīng)營、明碼標(biāo)價；5. 愿意為會員提供價格優(yōu)惠及優(yōu)質(zhì)服務(wù)；6. 精選商家從創(chuàng)會之始就從更多地為客戶提供增值服務(wù)的角度來進(jìn)行，是會員入會后的尊貴象征，也是得到實實在在的優(yōu)惠的舉措之一；7. 豐尚時代廣場?熙龍灣會能給商家?guī)硪欢ǖ目驮?，達(dá)成良好的合作關(guān)系，而豐尚時代廣場?熙龍灣會也可以通過商家宣傳自己的信息和品牌。宣傳訴求點l 形象概念宣傳：開發(fā)理念、區(qū)域發(fā)展、豐尚時代廣場?