廣州龍灣廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃建議-在線瀏覽
2025-08-05 21:56本頁面
【正文】 M2，實(shí)用率達(dá)九成， 戶型分為二房一廳和三房二廳裝修一級(jí)一類一級(jí)一類一級(jí)二類地面廳鋪優(yōu)質(zhì)瑞士黃花崗巖，房鋪高級(jí)長條楓木地板配原木腳線連水晶地臘，廚廁鋪防滑磚客飯廳及睡房地面鋪拋光磚，陽臺(tái)地面選用日式高級(jí)人造草皮客飯廳及睡房地面全鋪高級(jí)耐磨磚，連腳線，衛(wèi)生間及廚房地面鋪高級(jí)防滑磚，墻身鋪瓷片配座廁內(nèi)墻廳房線灰，廚房浴室貼名廠瓷片到頂混合沙漿批蕩，表面壓光選用進(jìn)口白塑，廚、廁墻面鋪貼意大利式高級(jí)優(yōu)質(zhì)瓷片到頂外墻為高級(jí)玻璃馬賽克優(yōu)勢(shì)分析一、現(xiàn)樓，即買即住； 二、交通方便，地理優(yōu)越； 三、景觀； 四、高級(jí)裝修； 五、配套功能齊全一、配套設(shè)施齊全； 二、同區(qū)最大型的小區(qū)； 三、綠化面積大； 四、小區(qū)景點(diǎn)分布合理； 五、地理位置優(yōu)越； 六、裝修標(biāo)準(zhǔn)檔次高。劣勢(shì)分析一、綠化率低； 二、間格布局不合理； 三、付款方式單一。一、裝修標(biāo)準(zhǔn)偏低； 二、存在黑廚黑廁； 三、遠(yuǎn)期樓花。44%二房二廳共115套，%， 三房二廳共258套，%二房一廳42套，%；三房一廳12套，%；三房二廳17套，%總面積面積百分比30——50M2，%；50——80M2，%；80以上M2。30——50M2，占0%； 50——80M2，%； 80M2以上，%三、項(xiàng)目分析項(xiàng)目基本資料根據(jù)貴司提供的資料，現(xiàn)時(shí)龍灣廣場(chǎng)基本規(guī)劃如下：占地面積： 建筑面積：35000平方米商業(yè)面積：12500平方米 %商住面積：22000平方米 %后花園面積：約3000平方米地下車庫面積：3500多平方米，可停放100多輛小轎車建筑風(fēng)格：港臺(tái)歐陸風(fēng)格住宅樓體結(jié)構(gòu)：分東西兩大獨(dú)立連體，塔樓共11棟其中多層（六層）七棟、高層（十五層）四棟]商場(chǎng)：裙樓1—4層為商場(chǎng)，每層面積達(dá)4000多平方米，其中2—3層為自留物業(yè)公共設(shè)施：藍(lán)球場(chǎng)、泳池、小游園等綠化：四樓空架層及小區(qū)后花園另外：距離人行路有10米寬的廣場(chǎng)空地項(xiàng)目周邊配套分析商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：黃歧百貨、黃歧廣客隆、黃歧島內(nèi)價(jià)、好又多、 肉菜市場(chǎng)：黃歧新市場(chǎng)餐廳酒樓：牛扒之家，新順景酒家文化娛樂：新豪歌劇院、頂好保齡球體育文化：黃歧文化 體育中心、海角紅樓游泳場(chǎng)公園：黃歧公園、 龍灣公園、青年公園醫(yī)院：梁植偉紀(jì)念醫(yī)院電影院：黃歧電影院銀行：農(nóng)行、建行商業(yè)街：潘陽路、黃海路學(xué)校：石門中學(xué)（省重點(diǎn)）、省商業(yè)學(xué)校、市九十三中項(xiàng)目SWOT分析l 強(qiáng)勢(shì)：*廣州樓（銀海只有部分使用廣州水電、話費(fèi)），且地價(jià)平*廣佛公路起點(diǎn)，對(duì)面即是貨車停車場(chǎng)，更與窖口港口碼頭 近在咫尺，宜商宜住*東塔已建至三樓，可望短期內(nèi)平頂*周邊樓盤已定型，而本項(xiàng)目西塔仍可進(jìn)行周詳之改進(jìn)*有大型商場(chǎng)配套*周邊生活配套設(shè)施完善l 弱勢(shì)*處于市區(qū)邊緣，且規(guī)模一般，現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境之營造難度相對(duì)大， 對(duì)區(qū)外人士吸引力弱*東塔住宅可售面積小，宣傳上不宜大投入*西塔為遠(yuǎn)期樓花，不乎合現(xiàn)時(shí)買家購買現(xiàn)樓之趨向*廣佛公路對(duì)樓盤之居住環(huán)境造成一定的影響（如噪聲、塵 埃），周邊環(huán)境也不理想*對(duì)面即是貨車停車場(chǎng)，會(huì)對(duì)買家心理造成人流雜、秩序混 亂感覺*對(duì)本身樓盤尚未有清淅定位l 機(jī)會(huì)：*龍灣一帶有“中山九路”之稱，珠江大橋擴(kuò)寬，此說更具 說服力*廣佛立交項(xiàng)目開始征拆，該帶環(huán)境將得到較大改善*西環(huán)高速公路即將開通，界時(shí)交通更為順暢*銀行大幅調(diào)低利率后，市場(chǎng)投資氣氛轉(zhuǎn)濃，作為項(xiàng)目所在 區(qū)域具備商業(yè)投資價(jià)值l 威脅*城市規(guī)劃有利于龍灣廣場(chǎng)的同時(shí)，也帶活了該區(qū)內(nèi)所有的 競(jìng)爭(zhēng)樓盤，并且隨著區(qū)位價(jià)值的提升，房地產(chǎn)開發(fā)也將會(huì) 加大投入*城西高速縮短了南海與廣州的距離，使原來就以規(guī)模環(huán)境 為賣點(diǎn)的郊盤更具競(jìng)爭(zhēng)力*隨珠江大橋的擴(kuò)寬，大坦沙附近可能涌現(xiàn)房地產(chǎn)新潮*相對(duì)于白云、東圃，本項(xiàng)目所處區(qū)位吸引力低項(xiàng)目發(fā)展思考：，規(guī)模并不大，難以營造一種自然氣勢(shì)來吸引客群，如果單純以價(jià)格取勝，則估計(jì)需要調(diào)整到2500元/平方米左右，才具有一定的殺傷力（鑒于銀海的發(fā)售周期及現(xiàn)時(shí)附近競(jìng)爭(zhēng)樓盤的綜合定價(jià)），但這絕不是一個(gè)理想的投資回報(bào)計(jì)劃！并由于項(xiàng)目位于廣佛公路旁邊，周邊環(huán)境欠缺發(fā)展高檔住宅的條件，因而也不適于在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下獨(dú)立而為。：營造一個(gè)價(jià)格中檔次、有特色、精品型的住宅小區(qū)l 價(jià)格中檔次，是針對(duì)本區(qū)買家的市場(chǎng)承受能力而言。此帶競(jìng)爭(zhēng)者多以歐陸風(fēng)格包裝樓盤，而且發(fā)展規(guī)模較大，如無特色，我方很難取得突破l 精品型小區(qū)是針對(duì)項(xiàng)目客觀條件因勢(shì)而為。相反地，以本項(xiàng)目之規(guī)模卻容易營造一些有主題，有特色的精致屋苑，將競(jìng)爭(zhēng)中的不利化成有利因素開發(fā)思路的形成:龍灣廣場(chǎng)豪宅小區(qū)中
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