【正文】 米8000元及其以上的新盤共計22個，每平方米8000元以下的中低檔樓盤有217個。同時數(shù)據(jù)也表明，高價位的樓盤占樓盤總量的比例仍比較小，后市還有一定的發(fā)展空間。區(qū)域概述在今年新開的高檔樓盤中，浦東共有6個，徐匯為3個，靜安、長寧各2個，盧灣和虹口各1個。而浦東新區(qū)，則是高檔樓盤發(fā)展最快的區(qū)域，在列入統(tǒng)計的10個區(qū)中獨占鰲頭，占據(jù)了市場份額的30%。數(shù)據(jù)表明，每年有超過3萬的凈人口遷入浦東，在浦東工作和居住的外籍人士更是超過了2萬人，每天進出浦東的各類外籍商務(wù)人員估計有23萬人次。據(jù)不完全統(tǒng)計，在每平方米7000元以上的中高檔樓盤中，浦東新區(qū)已占到近7成，專家也預(yù)計，今年浦東在商品住宅需求方面將是個“火紅之年”。今年頭五個月，長寧、徐匯、浦東等地區(qū)高檔住宅上市量已達百萬平方米左右，與去年年中時的水平基本相近。目前，我們統(tǒng)計的樓盤價位大多在每平方米8000—12000元之間，基本符合“價有所值”的審視標(biāo)準(zhǔn)。此次統(tǒng)計中，今年新開盤的高檔住宅有4個：分別是“國際金融家”均價12000元/平方米；“金色維也納”售價8500—17600元/平方米（含別墅部分價格）；“水清木華公寓”均價8500元/平方米；“仁恒濱江園”均價12000元/平方米左右，而浦東今年全年新盤總量為37個，高檔樓盤占總量的10%。目前，除上南板塊外，其他四大板塊已成為浦東中高檔樓盤開發(fā)比較集中的區(qū)域，尤其是世紀(jì)公園附近，隨著“香梅花園”、“金色維也納”的開盤，更使這一地區(qū)成為了浦東高價位住宅開發(fā)的一個極具代表性的區(qū)域。在此機遇下，浦東高檔樓盤的開發(fā)潛力較大。但同時靜安也是因為區(qū)位、地段的原因，在舊城改造和大規(guī)模的社區(qū)建設(shè)方面表現(xiàn)一般。同時這一數(shù)據(jù)也說明，靜安依然是上海高檔樓盤的熱點區(qū)域，在高檔住宅市場上占有舉足輕重的地位。時至第四季度，靜安樓市有大量的新盤推出，且均價都在萬元左右，在滬上八大聚居區(qū)名列前茅，與其市中心區(qū)域的地位相配。l 長寧區(qū)今年長寧地區(qū)的兩個高價位樓盤都出現(xiàn)在第一季度，分別是位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價在15000—17000元；另一個是愚園路上的“暢園”，每平方米售價在10000—15000元，而新盤總數(shù)為17個，高檔樓盤占據(jù)市場份額的12%。由此可見，長寧的高檔住宅雖然在地段區(qū)域上存在一定的差異，但在投資思路和開發(fā)方向上存在一定的共性。l 盧灣區(qū)今年盧灣區(qū)只有1個高檔樓盤開盤，即“思南路88號”，每平方米均價為8200元。隨著明珠線和盧浦大橋的建設(shè)，盧灣區(qū)加快了舊城改造的步伐，環(huán)境得以進一步改善。l 徐匯區(qū)徐匯區(qū)推出的高檔樓盤較多，共有3個，分別是“巴黎時韻”，每平方米售價11000—13000元；“景福苑”，每平方米售價8200—10500元；“尊園”，每平方米售價10000—15000元。今年，徐匯區(qū)加快了建設(shè)“靜、凈、潔、景”等四大環(huán)境功能區(qū)的步伐，從其高價位盤的地段看，主要集中于徐家匯商圈、肇嘉浜路沿線，即內(nèi)環(huán)線以內(nèi)部分區(qū)域，但由于徐匯區(qū)內(nèi)環(huán)線以內(nèi)已無大幅土地可供開發(fā)，而見縫插針的樓盤根本就不具備高檔住宅所應(yīng)具有的各項條件。毫無疑問，景觀、空氣的確可以賣錢，而且開發(fā)得好，價格自然不菲，但僅有景觀還是不夠的，“天然居”無論是樓盤品質(zhì)還是其價位，離高檔住宅的標(biāo)準(zhǔn)還有相當(dāng)大的距離。l 虹口區(qū)今年虹口開盤的高檔住宅只有“臨潼苑”1個，每平方米售價在10000—15000元，同比其他區(qū)域高檔住宅，其價位較高。從規(guī)劃等角度分析，虹口的發(fā)展應(yīng)與北外灘的開發(fā)緊緊聯(lián)系在一起。在這四個板塊中，以北外灘周家嘴路沿線樓市最為活躍，供應(yīng)量占到虹口全區(qū)的六成左右，內(nèi)虹口北部地區(qū)則將在今后一段時期內(nèi)出現(xiàn)持續(xù)放量。三、高檔樓盤綜合分析對于起價每平方米8000元以上的樓盤，其客戶已不再是改善型或舒適型客戶，而是以享受型客戶為主，他們對高價樓盤的要求主要體現(xiàn)在環(huán)境配套、小區(qū)物業(yè)以及房型設(shè)計、景觀設(shè)計等多個方面。地 段自然景觀區(qū)域人文歷史區(qū)域商業(yè)中心區(qū)域33%27%40%對于高檔住宅的地段選擇，大多數(shù)選擇具有濃厚人文歷史沉淀的地區(qū)和地段，按其地段性質(zhì)可以將其分為三種：一是文化歷史濃厚區(qū)域；二是商業(yè)中心或主要干道附近；三是自然景觀豐富的區(qū)域。位于徐匯黃金商業(yè)圈地段的“尊園”，離地鐵一號線僅數(shù)十步之距，附近還有高架，明珠輕軌等便利的交通。三是以“水木清華”、“仁恒濱江園”、“香梅花園”等樓盤為代表的自然景觀豐富的區(qū)域，以“仁恒濱江苑”為例，面向黃浦江，可以望見浦江兩岸風(fēng)景，還有部分則面向金茂大廈，東方明珠等，景觀優(yōu)勢相當(dāng)明顯。值的關(guān)注的是此次調(diào)查的樓盤在建筑設(shè)計方面全部由國內(nèi)企業(yè)操刀（見下圖），只有“暢園”和“思南路88號”兩個樓盤邀請了國外建筑設(shè)計公司做顧問。由此可見，國內(nèi)景觀設(shè)計企業(yè)離高檔樓盤所需要的條件還有相當(dāng)大的差距。以上海壹街區(qū)會所為例，設(shè)置有棋牌室、壁球室、健身房、桌球室、屋頂露天燈光網(wǎng)球場、乒乓室等活動場所，其設(shè)置體現(xiàn)出運動型會所的特點，此類會所約占總數(shù)的27%。以休閑為主題的會所占47%左右，15個樓盤大部分會所屬此類。在調(diào)查的15個樓盤中，只有巴黎時韻未設(shè)正式會所，但仍設(shè)有休閑酒吧、商務(wù)餐廳、健身房等場所，以滿足入住業(yè)主的需求。環(huán) 境綠化率30以上綠化率40%以上綠化率50%以上29%29%42%上海的高檔物業(yè)大多集中在具有濃厚的文化歷史的區(qū)域，如衡山路、華山路沿線，這表明了對人文環(huán)境和自然環(huán)境的追求，是高檔物業(yè)所必須具備的條件。因此，對環(huán)境的營造又成為塑造高檔物業(yè)的首要條件，或借景造勢、或人為堆砌、或借江引河、或磊山筑橋，高檔住宅在環(huán)境的營造上往往達到了登峰造極的效果。綠化率在40％以上和在30％以上的樓盤各占總量的29％。房 型100平方米以下100—200平方米200平方米以上13%56%31%高檔住宅房型的設(shè)計要求相對比較規(guī)范，首先體現(xiàn)在空間大小的劃分上，其次是空間功能的布局。其內(nèi)部的功能較為齊全，有臥室、活動室、書房、洗衣房、工作間、保姆房等等，主要強調(diào)功能的細(xì)化?？梢?，高檔住宅對面積的追求要比中低檔物業(yè)高出許多。此次調(diào)查樓盤中，房型大多集中在二房二廳、三房二廳和四房二廳三個房型，從下圖可以看出，三房兩廳所占比例最高，其次為二房二廳和四房兩廳。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過采用多層的樓盤，即使小高層也只占到30％的份額。在上海目前高檔物業(yè)市場中，高層占據(jù)絕對地位。由此可見，隨著上海在2005年全部推行全裝修房，高檔住宅的裝修房推出率也必將會領(lǐng)先于其他中低檔物業(yè)。其次是外地人士，%。在不少樓盤在統(tǒng)計中，也把外地人士和外籍人士歸為一類，即外域群體，他們成為了此類物業(yè)客戶群的中堅力量，%，超過一半。同時，調(diào)查也表明此類樓盤由于價格不菲，所以購買人群絕大多數(shù)還是以自用為主，將購買目換定位于投資的僅占到總客戶群的35%左右。其中，每平方米超過15000元價位的只有位于虹橋的“古北中央花園”，每平方米售價在1500017000元之間。物 業(yè)開發(fā)商管理國內(nèi)物業(yè)管理公司境外物業(yè)管理公司25%15%60%物管費3元/M2以下物管費3—5元/M2物管費5元/M2以上40%40%20%高檔住宅均強調(diào)提供舒適的、具有星級標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)，很多發(fā)展商邀請國內(nèi)外的名家做物業(yè)管理，在為業(yè)主解決日常生活后顧之憂的同時，也在“面子上”和“附加功能”等方面做足文章。不少樓盤還推出了保姆服務(wù)，如尊園就有代訂報刊雜志、預(yù)定叫車接送服務(wù)、空置公寓管理、洗燙衣物服務(wù)等等。委托管理的樓盤則占到了總數(shù)的77%，其中，選擇境外知名物業(yè)公司管理的樓盤約占總量的62%，如“國際金融家”邀請香港戴德梁行物業(yè)公司管理、“尊園”邀請第一太平戴維斯進行管理等；選擇國內(nèi)物業(yè)管理公司管理的樓盤僅占總量的15%，如“臨潼苑”邀請新外灘物業(yè)管理公司、“景福苑”邀請萬頃物業(yè)管理公司進行管理等，值得一提的是，在由國內(nèi)物管公司管理的樓盤中，新外灘管理過“新外灘豪庭”，有高檔盤的管理經(jīng)驗，而“景福苑”則是增邀了第一太平戴維斯進行物業(yè)顧問。從此次調(diào)查樓盤的物業(yè)管理費看，—8元/月不等。此次調(diào)查中，以“巴黎時韻”收費最高，為每平方米8元/月（其為酒店式公寓），其他大多集中在每平方米3元/月左右。四、結(jié) 語從上海今年樓盤發(fā)展情況看，每平方米價格在3000—7000元的住房是主體，長期以來占上海市場成交金額和成交面積的80%左右。而今年頭五個月，上海樓市增量供應(yīng)也幾乎成為每平方米8000元/平方米以上豪宅的舞臺。從總體看，上海房地產(chǎn)市場新建商品房供應(yīng)基本平衡，但將開發(fā)定位瞄準(zhǔn)于高端市場的高檔住宅而言，供應(yīng)量的增加將會擴大市場銷售的風(fēng)險，二季度后的高檔樓盤銷售“降溫”可以看成是一個信號。預(yù)計，下半年上海市場上市量會高于上半年，而價位定于8000元/平方米以上的樓盤比例也將有所提高，如靜安第四季度就有大量的樓盤集中上市，其中高檔盤的比例較大，在如此眾多的高檔樓盤涌現(xiàn)的同時，需求卻相對增長乏力，前景堪憂，也值得業(yè)內(nèi)人士關(guān)注。 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，與上季度相比，增幅達50%。批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售面積之比為1：，住宅批準(zhǔn)預(yù)售與已登記預(yù)售之比為1：。國際麗都城開盤不到一個月，一期便全部售空。 。主力單套單價為6000－7500/平方米，％。8000元/％，有望進入主力范圍，從以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，價格走高趨勢明顯。靜安區(qū)舊改的加強為靜安年底明初的靜安樓市注入了活力。從靜安區(qū)內(nèi)南北兩翼發(fā)展的情況看，南部靜安寺區(qū)域的改造工程以過半，其周邊的發(fā)展將以高檔辦公樓和高檔住宅樓發(fā)展為主，建筑形態(tài)也將以高層為主，而區(qū)內(nèi)北部的發(fā)展，隨著環(huán)境品質(zhì)的提升和蘇州河沿線改造的啟動，該區(qū)建設(shè)雙高區(qū)域的目標(biāo)也將得以順利實施，在住宅發(fā)展中，高層也將占據(jù)主導(dǎo)地位。l 20萬平方米以上的物業(yè)總計三個，%。l %，共有4個。l 同濟佳苑、康寧雅庭、自由自宅三例小型個案中，康寧雅苑是獨棟住宅，其余均是爛尾樓改造的單身公寓項目，建筑面積低與5萬平方米在情理之中。是區(qū)域中基地面積最大的。l 5萬平方米以下的5個，%。l %，但基地面積目前均未超過10萬平方米，由此可見全區(qū)域土地的稀缺性明顯。本報告認(rèn)為其不具有代表意義。多層、小高層已淡出人們的視線。l 而在其余的競爭個案中，雖基地面積小，容積高，但開發(fā)商都能利用有限的空間，聘請專業(yè)景觀設(shè)計公司，盡可能地提高綠化率，總體水平尚可。最高的上海一街區(qū)，綠化率高達51%，其次為靜安楓景，綠化率50%，在同類產(chǎn)品中較為少見。l 8000元/平方米以下的樓盤在區(qū)域中已無蹤影。l 價位主力峰值集中在9000—11000元/平方米。l 單套主力總價為100萬—150萬/套。國際麗都城一期開發(fā)1棟高層，3棟小高層。本案屬于高價未樓盤，受總價影響，客源面相對狹窄，去化速率不是很高，每月能保持穩(wěn)定的銷售量。即將推出的二期在近期開始接受預(yù)定。目前一期只有少量余房，年底二期面市。同濟佳苑規(guī)劃及價格沒有最終確定，預(yù)計2003年1月開始預(yù)定?？偭?成左右已去化完畢。說明：經(jīng)以上分析明顯的可以看出，區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品依托得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢、生活設(shè)施的優(yōu)勢等先天條件，加上自身的優(yōu)勢（如產(chǎn)品規(guī)劃、營銷企劃等）各自都創(chuàng)造了較為優(yōu)秀的銷售成績。區(qū)域客源客層分析圖：說明：在上海購買7000元/平方米以上的高價位樓盤中，區(qū)域客源分布如下：l %的本區(qū)域人士，熟悉生活環(huán)境，已在區(qū)域內(nèi)居住了很多年，不愿離開，因舊房拆遷需購房，依舊選擇在區(qū)域內(nèi)居住。l 25%的外籍人士需要距離工作地點近交通方便而選擇在本區(qū)域居住。重點個案優(yōu)劣勢分析案 名分 析靜安楓景優(yōu)勢推案時機把握好，總體規(guī)劃不錯，生活便利，開發(fā)商具實力。劣勢道路狹窄、擁擠影響出行?？祵幯旁穬?yōu)勢價格低是其最大的優(yōu)勢所在，對面待建的3萬平方米綠地吸引了眾多消費者。同濟佳苑優(yōu)勢預(yù)計售價8650元/平方米，與區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品相比定價較低。自由自宅優(yōu)勢商家運用空間的自由分隔，擴大了使用面積。國際麗都城優(yōu)勢規(guī)劃水平高，國際生活氛圍濃厚。 劣勢高容積，總價高，影響去化。劣勢周邊交通擁擠，車流量大，有噪音污染。劣勢四周小環(huán)境差，交通擁擠，車輛排放尾氣對空氣污染大。復(fù)式面積(m2)170～180200合計戶數(shù)(套)303464說明：l 以上數(shù)據(jù)是選取了本案周邊競爭樓盤包括靜安楓景、康寧雅庭、等樓盤。l 其中，一房總共為802戶，%；二房總共為304戶，%；三房共為610戶，%；四房及復(fù)式為64戶，%。l 可以看出，除了一房外該區(qū)域內(nèi)三房為主力房型，面積集中在130—160平方米左右，三房主力面積的主力峰值位于130—140平方米左右。l %、%，所占分額不大。附、區(qū)域樓市個案“主力面積”參考表案 名地理位置主力面積錦安公寓延平路340弄— m2靜安麗舍萬航渡路858弄18號— M2達安花園長壽路1099號— m2常德名園常德路1199號95—108 m2宏安家園武寧南路、康定路口— m2新靜安都市新閘路1851號— m2三鑫花園康定路1588弄111—122 m2靜安新邸康定路1588弄111—122 m2