【正文】 等實(shí)力開(kāi)發(fā)商聯(lián)建多棟連體住宅，為半合圍狀，有廣場(chǎng)和綠地，如：樓盤(pán)名 住宅單價(jià) 門(mén)面單價(jià) 地理位置 特點(diǎn) 銷售狀況陽(yáng)光花園 均價(jià)580元/平方米 25隊(duì)長(zhǎng)途汽車(chē)站 、 已售60%海通大廈 560元/平方米 臨街3000元/平方米次街2300元/平方米 內(nèi)環(huán)路與瀘州街交叉處到火車(chē)站之間 已售60%高檔樓盤(pán)為高層、電梯，有廣場(chǎng)和少量配套環(huán)境，位處成熟小區(qū)、市政配套較好。A1別墅316平米、車(chē)庫(kù)22平米。B1別墅326平米（3層）、車(chē)庫(kù)22平米。D1型三室二廳雙衛(wèi)錯(cuò)層式公寓126平米。3. 永川市場(chǎng)特點(diǎn)分析⑴.由于小城市房?jī)r(jià)低、面積流行較大的大戶型。⑶.消費(fèi)者對(duì)小區(qū)房的了解甚為貧乏，對(duì)好房子的定價(jià)更缺少評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。⑸.現(xiàn)有住宅開(kāi)發(fā)主要集中在永川市開(kāi)發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結(jié)構(gòu)，成本較低，戶型設(shè)計(jì)一般，沒(méi)有規(guī)模和配套環(huán)境。但是隨著人們對(duì)生活質(zhì)量的要求不斷提高對(duì)居住環(huán)境的要求也逐漸提高，我南方集團(tuán)有限公司在城鄉(xiāng)結(jié)合部南大街的開(kāi)發(fā)將會(huì)把這種不平衡性縮小。項(xiàng)目以多層建筑為主，配以部分別墅的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車(chē)場(chǎng)，項(xiàng)目位于永川經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤(pán)，總占地110畝，總建筑面積15萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)40%。售樓部周?chē)G化基本完成。它為偉映實(shí)業(yè)在永川房產(chǎn)開(kāi)發(fā)贏得了較好的聲譽(yù)和較高的知名度。位于匯龍大道第二轉(zhuǎn)盤(pán)的帝琴花園，分四期建成。小區(qū)成“田”字型布置，主要有兩個(gè)大入口[見(jiàn)方位圖]進(jìn)出小區(qū)，中央活動(dòng)區(qū)內(nèi)設(shè)有游泳池、大型背景音樂(lè)、兒童活動(dòng)區(qū)和休閑廣場(chǎng)。308套住宅中躍層占建面的35%，錯(cuò)層面積120~130平方米占建面50%，平層面積80~100平方米，占建面的15%。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹(shù)、果樹(shù)為主表現(xiàn)秋景。智能化系統(tǒng)有：室外①②③④⑤⑥燃?xì)庑孤﹫?bào)警手動(dòng)緊急報(bào)警系統(tǒng)紅外線室內(nèi)監(jiān)控報(bào)警寬帶網(wǎng)入戶門(mén)磁防盜⑥子母防盜門(mén)推廣宣傳：*.該小區(qū)5月18日已開(kāi)始咨詢，但具體房?jī)r(jià)、物管、付款方式均未出臺(tái)。*.匯龍大道第一轉(zhuǎn)盤(pán)到第二轉(zhuǎn)盤(pán)，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。*.7月28日在渝西會(huì)展中心召開(kāi)了一次新聞發(fā)布會(huì)。*.8月份在永川日?qǐng)?bào)上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。*.與永川電視臺(tái)合辦偉映－帝琴花園專題節(jié)目２次。*.準(zhǔn)備做永川市內(nèi)公交車(chē)身廣告。②.市政府將遷到該項(xiàng)目正對(duì)面③.永川市人民醫(yī)院在該項(xiàng)目對(duì)面，其職工大摟主體已完工。目前偉映正聯(lián)系與永中聯(lián)合辦學(xué)。與南方項(xiàng)目相比，由更成熟的小區(qū)和商業(yè)環(huán)境。一期住宅全為多層和別墅，其中多層主要是8層，平街一層為商業(yè)門(mén)面，2~8層為住宅。主要戶型及分配百分比戶型種類 面分小區(qū)特點(diǎn)：陽(yáng)臺(tái)為弧型陽(yáng)臺(tái)，窗為陽(yáng)光窗，外墻色調(diào)以黃色為主，上部20%為白色，下部80%為黃色，層頂為蘭色或橙紅色。該項(xiàng)目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。其戶型及所占比例較能體現(xiàn)永川的市場(chǎng)需求，值得我們留意。2． 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（計(jì)334畝），總建面積約30萬(wàn)平方米，其中一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：用地面積 總建筑面積 住宅面積 道路面積 廣場(chǎng)、水體面積 臨街商店公建面積 折算綠化面積 地下車(chē)庫(kù)面積 綠化率 總居住戶數(shù)93809平方米 128630平方米 98060平方米 22143平方米 37805平方米 6648平方米 % 695戶3. 項(xiàng)目規(guī)劃⑴. 項(xiàng)目總體規(guī)劃在于創(chuàng)建一個(gè)回歸自然、高尚、新穎、別致而充滿文化情趣的小區(qū)。林蔭步行道沿麻柳河兩岸環(huán)繞并貫穿全區(qū)。在充分考慮環(huán)境均好性、集中與分散、動(dòng)靜分離等原則的基礎(chǔ)上將小區(qū)分為A、B、C、D、E五個(gè)組團(tuán)，讓更多住宅有良好的景觀朝向。而各組團(tuán)間相對(duì)獨(dú)立，各自圍合成院落。⑵建筑風(fēng)格①. 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽(yáng)光窗等有機(jī)結(jié)合，既有古典風(fēng)味又具現(xiàn)代特色。4. 戶型指標(biāo)⑴. 按戶型分（暫定）戶型 面積m2/戶 戶數(shù) 平布 結(jié)形0 30 82 02 100145 426 426 0 113 315 03 150200 141 24 117 6 18 04 201250 18 0 18 0 0 18合計(jì) 699 564 135 149 415 135占數(shù)例 ⑵二期戶型設(shè)計(jì)建議面積（含公攤） 8595平方米 110125平方米 130150平方米占建面 30% 50% 20%建議戶型面積需求 、面積＞20㎡ 老年人喜靜，且社交范圍相對(duì)較窄，生活所需空間相對(duì)較小。③部分3040歲的公職人員，其父母居于農(nóng)村或其它地方，現(xiàn)家庭經(jīng)濟(jì)狀況允許將父母接到身邊，但又不愿父母影響自己現(xiàn)有的生活方式，有購(gòu)置小戶型供父母居住的愿望。 觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡ 儲(chǔ)物間＞3㎡生活陽(yáng)臺(tái)＞3㎡ 觀景陽(yáng)臺(tái)＞4㎡①永川市常住人口21萬(wàn)，其中在職工作人員依靠國(guó)家或單位集資建房，獲得產(chǎn)權(quán)或買(mǎi)斷公房產(chǎn)權(quán)占房地產(chǎn)市場(chǎng)的45%。實(shí)際通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商品房獲得房屋產(chǎn)權(quán)的消費(fèi)者占房產(chǎn)市場(chǎng)的25%。對(duì)面積要求適中，戶型、環(huán)境和配套要好。③家庭人口不多，交際廣泛，時(shí)有來(lái)訪人客，需有客房供客人居住。②交際廣泛，時(shí)有親朋好友來(lái)訪，為休息、娛樂(lè)互不干擾，需購(gòu)置躍層。*，開(kāi)間與進(jìn)深比例約為1：3，單個(gè)門(mén)面面積控制在4060平方米；*底層反躍設(shè)計(jì)是為減少底層門(mén)面進(jìn)深，同時(shí)豐富底層住宅的結(jié)構(gòu)變化；*景觀陽(yáng)臺(tái)面積暫按50%計(jì)算，生活陽(yáng)臺(tái)面積全算。⑵.永川南方花園項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。⑷.16米寬步行街、30余米寬景觀大道等的繁華與獨(dú)立圍合而成組團(tuán)的寧?kù)o相得益彰，充分體現(xiàn)項(xiàng)目的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)。⑹.小區(qū)內(nèi)配套齊全，備有會(huì)所、游泳池、籃球場(chǎng)、超市、幼兒園、音樂(lè)廣場(chǎng)等設(shè)備設(shè)施。⑻.小區(qū)優(yōu)秀的物管服務(wù)將給小區(qū)居民一個(gè)全新的、安全的、舒適的生活環(huán)境。2.[W]專案劣勢(shì)⑴.項(xiàng)目所屬地塊目前尚未形成較有規(guī)模的開(kāi)發(fā)，交通設(shè)施等不夠完善，南大街鐵路橋在心理上更是交通瓶頸。⑵.目前房?jī)r(jià)普遍較低，項(xiàng)目配套設(shè)施多，施工條件差，增大了建設(shè)成本，提高了成本控制難度。城北新區(qū)是市政府近幾年的發(fā)展方向，將給項(xiàng)目銷售帶來(lái)一定影響。3.[O]專案機(jī)會(huì)⑴.在西部大開(kāi)發(fā)的帶動(dòng)下，永川市近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。⑶永川市物業(yè)管理水平很低，在這里我們的物管優(yōu)勢(shì)明顯。⑵.⑶.⑶. 永川市一部分低擋樓盤(pán)僅售350元/㎡400元/㎡左右與本項(xiàng)目均價(jià)800元/㎡相差一半，將分流部分客源。2. 專案定位策略根