【正文】 /平方米 3000元/平方米 本項目范圍內南大街辦事處正對面 已售85%志新大廈 3~6層460元/平方米7層440元/平方米頂層400元/平方米 內街2500元/平方米沿河3000元/平方米 農科所河對面永川二環(huán)路旁 已售40%低檔樓盤為多層磚混結構，是由小開發(fā)商開發(fā)的單棟樓。22第三階段：營造銷售氛圍4第二部分：永川南方花園專案概況1． 地理位置34． 永川房地產發(fā)展趨勢1．[S]專案優(yōu)勢11132. 專案品牌定位策略18第五部分：專案營銷推廣1. 項目現(xiàn)場包裝擁有全國發(fā)行的報紙兩家《永川日報》、《渝西經濟》，電臺1家（永川市電臺）、電視臺兩家即永川電視臺和永川市有線電視臺。已售60%高檔樓盤為高層、電梯，有廣場和少量配套環(huán)境，位處成熟小區(qū)、市政配套較好。項目以多層建筑為主，配以部分別墅的園林花園小區(qū)，中庭地下層為停車場，項目位于永川經濟開發(fā)區(qū)腹地匯龍大道第二轉盤，總占地110畝，總建筑面積15萬平方米，綠化率達40%。①燃氣泄漏報警*.8月份在永川日報上刊發(fā)了４次廣告，并協(xié)辦專欄出軟性文章３次。主要戶型及分配百分比戶該項目二期規(guī)劃用地66畝，總建面88000平方米，全為7~8層的多層住宅。布老年人喜靜，且社交范圍相對較窄，生活所需空間相對較小。⑵.永川南方花園項目的規(guī)模優(yōu)勢。24小時閉路監(jiān)控（三）、清潔服務生活垃圾袋裝化，定期滅四害；可回收利用資源（廢金屬、玻璃制品、塑料制品等）分類存放，定期收集、清運；廢舊電池專門存放，定期回收。建設步驟建議“導入期”[2001年9月中上旬至9月下旬]星期一上格林9月18日①.祝賀國慶節(jié)②.公布戶型研討部分作品及專家點評③.推出售價競猜活動b.《永川日報》封底時間規(guī)格：30米7米＝210平方米費用：全年包用12萬元（版面設計見附圖）匯龍轉盤廣告牌位于通威公司人行道上，是永川車輛出入成渝高速路口的唯一路線，而且我主要的競爭對手帝琴花園距此不遠，該花園已在轉盤周圍以及至帝琴花園的路段上制作了帝琴花園的燈箱廣告。此線路面廣，車速較慢（特別是在市中心），視覺沖擊率極高。《永川日報》《永川日報》，第二階段：樓盤質量塑造重點從區(qū)位優(yōu)勢和項目理念著手樓盤質量塑造。下午：C區(qū)中午：酒店吃午飯意向客戶、全永川市優(yōu)秀教師、學校領導《永川日報》9月10日售樓部外環(huán)境由圍墻圍合而成，依地塊情況建議設一停車場、一休閑娛樂場（南大街附近沒有廣場或步行街），從而讓附近的居民休閑娛樂到售樓部來，進而集聚人氣。園藝綠化：提供家庭園藝咨詢。（二）、有償服務房屋代管、代租、代售②.電子巡更④.預留煙道⑶. 永川市一部分低擋樓盤僅售350元/㎡400元/㎡左右與本項目均價800元/㎡相差一半，將分流部分客源。②交際廣泛，時有親朋好友來訪，為休息、娛樂互不干擾，需購置躍層。數(shù)⑵建筑風格①. 半坡屋頂與屋頂花園及外飄塑鋼陽光窗等有機結合，既有古典風味又具現(xiàn)代特色。分*.匯龍大道第一轉盤到第二轉盤，公路兩邊路燈桿上雙面燈箱廣告。三期“秋景園”以紅葉和秋季喬樹、果樹為主表現(xiàn)秋景。⑸.現(xiàn)有住宅開發(fā)主要集中在永川市開發(fā)區(qū)和市中心地帶，住宅部分為磚混結構，成本較低，戶型設計一般，沒有規(guī)模和配套環(huán)境。特點 銷售狀況陽光花園 均價580元/平方米 25隊長途汽車站 、 183. 廣告推廣策略９⑵． 二期設計戶型建議45． 主要競爭對手分析13． 永川市場特點分析⑵.由于房地產發(fā)展尚處于早期，消費者偏好錯層，并認為是流行高檔戶型。一期“夏景園”主要以高大綠色植物環(huán)園四周，中間為小橋、卵石、流水、涼亭等景致。三表出戶⑵. 昌州城市花園位于小南門（川主溝）至英井路區(qū)內，與電影院、文化館、寺廟、永川中學、紅旗小學、客運中心、演藝中心、人民醫(yī)院、大南門商業(yè)中心完全連成一體，繁華紅塵一墻之隔，出入相當便捷。③.小區(qū)景觀大道和步行街對外開放，將是該區(qū)域乃至整個城市的公共空間。②原居民住房面積偏小，且多居于舊城改造范圍，配套和環(huán)境較差，有2次置業(yè)需求。永川市民目前仍習慣上把項目所在地——南大街片區(qū)理解為城郊結合部，市政配套設施不夠成熟，人氣渙散。隨著永川市城市建設的展開，一些有實力、有經驗的開發(fā)商即將進入，加劇了市場競爭。①.子母防盜門⑧.幼兒園（一級標準） 排污設施維護：清疏和維修業(yè)主區(qū)用的排水排污下水管道、化糞池，確保正常使用。代送鮮花、禮品商務服務（票務、打字、復印、傳真等）組織兒童假期各類培訓1業(yè)主（住戶）自有設備設施定期維護（三）、無償（超值）服務日常家政服務：代辦電話安裝申請；代辦有線電視開通；代辦天然氣開通；代訂牛奶；代辦收發(fā)報刊；特快專遞；臨時代為保管物品；組織家庭裝修講座；代叫出租車；叫起床。1．項目現(xiàn)場包裝工地周圍采用磚砌圍墻，刷白后畫上宣傳畫，樹“康居樂園”形象，營造“永川南方花園，柳河都市人家”親和氣氛。策略三：從整體上有計劃地把握銷售節(jié)奏，以保證項目持續(xù)暢銷。報紙廣告中穿插整版：永川南方花園專案介紹周五周四第九部分：媒體廣告1． 車身廣告永川石油路——永川九中路線起于石油路，橫穿永川最繁華地區(qū)至九中，共有13輛車，是主要的市區(qū)路線。費用：3000元/次52次＝重慶南方集團策劃部橫跨南大街，因為是本專案所在地，特在此設一標志性廣告牌。各類宣傳數(shù)據投入使用[樓書、宣傳單頁、戶型效果圖等等]發(fā)獎時間：周二重慶9月15日、9月22日[實施時間]9月14日整版套紅另：永川南方花園物業(yè)管理費標準根據同類小區(qū)收費標準，暫定為：無電梯住宅：（按建筑面積計算）有電梯住宅：（按建筑面積計算）商業(yè)門面：永川南方花園將積極引進重慶或國內各發(fā)達地區(qū)先進物業(yè)管理理念和服務體系，并結合本地人力資源組建專門的物業(yè)管理公司，為小區(qū)業(yè)主提供高檔次、超值、周到、高效、方便、稱心的服務。②.游泳池、網球場、會所、釣魚池小區(qū)綠化、配套、物管等逐漸成為一些收入穩(wěn)定的公務員和高收入經商人士（如電信、銀行、政府部門和一部分擁有黃金鋪位的工商戶、私營企業(yè)主等）二次置業(yè)的必要條件。⑵.永川市目前還沒有成規(guī)模開發(fā)的大型園林式小區(qū)，永川市目前開發(fā)商中實力普遍較弱，競爭力不強。⑸.緊鄰永川市中心（離渝西