【正文】 屋所有權(quán)人對(duì)在原址上新建的尚未完工的底商住宅樓收回后，應(yīng)當(dāng)共同償還劉夢彪、劉夢豹墊付的相關(guān)工程費(fèi)用。　　八、從劉夢彪、唐志翠與劉夢豹、肖月花于2005年6月19日簽訂的《協(xié)議》內(nèi)容可知，拆除舊房并在原址新建的尚未完工的底商住宅樓，是由劉夢彪、唐志翠、劉夢豹、肖月花合伙實(shí)施的委托事務(wù)，雖然《協(xié)議》約定，劉夢彪、唐志翠退出該工程項(xiàng)目，由劉夢豹、肖月花承建該工程項(xiàng)目，但《協(xié)議》并未得到委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明、曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）的認(rèn)可。劉夢彪、唐志翠、劉夢豹、肖月花合伙實(shí)施的委托建設(shè)房屋事務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)委托人（仇小毛、周余信、陳連芽、曾祥華、曾祥明）曾祥蘭、鄧志明、孫廣金等人）承擔(dān)連帶責(zé)任。如果劉夢彪、唐志翠、劉夢豹、肖月花未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息?！　≡瓕徟袥Q后，劉夢豹、肖月花不服，向本院提起上訴稱：（1）一審法院確定案由錯(cuò)誤。本案集資建房的人員有十五個(gè)人，他們對(duì)本案有直接的利害關(guān)系。第一，一審判決認(rèn)定上訴人是受被上訴人的委托幫被上訴人建房，與客觀事實(shí)不符。第三，一審判決計(jì)算拆遷安置費(fèi)錯(cuò)誤，2005年3月以后的安置費(fèi)不能計(jì)算；（4）合同應(yīng)繼續(xù)履行，被上訴人的房產(chǎn)證和土地證等不能移交給被上訴人；（5）一審法院判決認(rèn)定合同解除后，在建工程應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人，墊付的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)返還給上訴人，這一認(rèn)定超出了當(dāng)事人的訴訟請求，程序嚴(yán)重違法?！　”簧显V人仇小毛、仇俊雷答辯稱：（1）一審程序公正、合法。第二，《委托代建協(xié)議》中的實(shí)名者與本案有法律關(guān)系的當(dāng)事人均參加了此案的審理。第一，劉夢彪違約的事實(shí)清楚，合同約定應(yīng)在2004年交房，可是時(shí)過七年多，仍未交付房屋，給拆遷戶造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，拆遷戶請求法院解除合同，依法于理有據(jù)。第三，合同被解除后，房產(chǎn)證、土地使用證自然應(yīng)該歸還拆遷戶。故請求二審法院維持原審判決第一、二、三項(xiàng)，改判第四項(xiàng)的損失補(bǔ)償款?！　”驹赫J(rèn)為，根據(jù)雙方當(dāng)事人在二審的訴辯主張，本案在二審的爭議焦點(diǎn)有以下五個(gè)問題：　　一、本案的案由問題即是合伙建房還是委托代建合同的問題。且合伙人應(yīng)當(dāng)對(duì)出資數(shù)額、盈余分配、債務(wù)承擔(dān)、入伙、退伙、合伙終止等事項(xiàng)，訂立書面協(xié)議。雙方當(dāng)事人簽訂的《集體建房委托書》、《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》權(quán)利、義務(wù)上不符合合伙的法律規(guī)定的構(gòu)成要件，仇小毛作為合同方不參與經(jīng)營以及共同勞動(dòng)，也不參與盈余分配，不承擔(dān)債務(wù)。第三，從雙方簽訂合同的目的上分析，實(shí)質(zhì)上是由委托人將土地使用權(quán)交給被委托人開發(fā)，被委托人出資在原地建成房屋，補(bǔ)償委托人的房屋面積后，剩余的房屋面積由被委托人出售或自用，由此來補(bǔ)償建房資金的一種房產(chǎn)開發(fā)的性質(zhì)。　　二、關(guān)于郴州市規(guī)劃局行政處罰決定所涉及的十五戶聯(lián)建戶是否應(yīng)參加訴訟的問題。郴州市規(guī)劃局作出的郴規(guī)罰字（2006）第71號(hào)行政處罰決定書被處罰的當(dāng)事人有劉夢彪、劉夢豹等十五戶聯(lián)建戶，但該被處罰的當(dāng)事人中，其他人并不是本案中的合同主體，無需在本案中作為當(dāng)事人參加訴訟。上訴人劉夢豹、肖月花上訴提出，導(dǎo)致本案代建房屋停工的原因系被上訴人仇小毛等人要求解除合同，不同意由上訴人施工所致。因劉夢彪在約定的期限內(nèi)不能交付房屋，且未能補(bǔ)償仇小毛、仇俊雷過渡費(fèi)，此系導(dǎo)致本案糾紛的產(chǎn)生及停工的原因之一，原因之二是劉夢彪、劉夢豹在建房中，未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)，未經(jīng)規(guī)劃審批放線，擅自開工建設(shè)，被郴州市規(guī)劃局以郴規(guī)罰字（2006）第71號(hào)行政處罰決定書處罰而停工。劉夢豹、肖月花上訴提出原審判決認(rèn)定2005年9月以后的拆遷安置費(fèi)錯(cuò)誤?！备鶕?jù)雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋拆遷安置補(bǔ)償合同》第一條第三項(xiàng)“甲方必須在2004年9月30日前將新房交給乙方，如超出時(shí)間，應(yīng)加倍付給乙方過渡費(fèi)每月160元，逾期時(shí)間在兩個(gè)月以上的，甲方向乙方賠償每月800元。　　五、本案合同是否應(yīng)繼續(xù)履行的問題?！　【C上所述，原審法院判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確?！　《彴讣芾碣M(fèi)609元，由上訴人劉夢豹、肖月花負(fù)擔(dān)?！　?審　判　長　　胡　桐　輝　　審　判　員　　許　永　通審　判　員　　歐　澤　毅二○一一年六月二十一日代理書記員　　李　岳　春合資、合作房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛　　徐睿與三亞市旅游投資有限公司集資建房合同糾紛上訴案海南省三亞市中級(jí)人民法院民事判決書(2011)三亞民一終字第127號(hào)　　上訴人（原審原告）徐睿。　　委托代理人潘文忠，康達(dá)律師事務(wù)所海南分所律師?！　》ǘù砣岁惡闋N?！　≡瓕彽谌藚呛ｂ?。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。原審第三人吳海鈺經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由不到庭，本院依法缺席審理?！　≡瓕彿ㄔ簩徖聿槊?，旅游公司系三亞市政府投資設(shè)立的國有企業(yè)。徐睿并非旅游公司職工，亦非三亞市市民，徐睿找到旅游公司要求參加集資建房，旅游公司同意。2002年9月，集資樓動(dòng)工興建。 2004年5月30日交付房屋；房屋竣工驗(yàn)收后，旅游公司為徐睿辦理《房屋所有權(quán)證》；本協(xié)議未盡事宜按政府房改有關(guān)政策處理；本協(xié)議經(jīng)徐睿、旅游公司雙方簽章及三亞房改辦監(jiān)證后生效。2007年12月，旅游公司認(rèn)為徐睿不符合集資建房條件和資格，要求徐睿辦理退款手續(xù)，徐睿拒絕?，F(xiàn)徐睿要求旅游公司交付房屋，特訴至法院，要求判如所請。三亞市政府作出同意的批示。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：一、同意旅游公司在月川小區(qū)內(nèi)興建住宅小區(qū)，項(xiàng)目用地27畝；二、項(xiàng)目建筑面積27400平方米，資金來源自籌解決；三、項(xiàng)目規(guī)劃按市規(guī)劃局的意見執(zhí)行，環(huán)保按環(huán)保局的規(guī)定執(zhí)行；四、其他事項(xiàng)按有關(guān)規(guī)定辦理；五、本批文有效期限至2003年4月30日止。2007年10月9日，旅游公司與吳海鈺簽訂《三亞市集資建房協(xié)議》，將10棟2層202 號(hào)集資房交付給吳海鈺，該協(xié)議已經(jīng)三亞房改辦監(jiān)證。　　原審法院審理認(rèn)為，本案主要爭議的焦點(diǎn)有以下兩個(gè)方面：一、徐睿與旅游公司簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》是單位集資建房合同還是一般房屋買賣合同。因此，雙方所簽合同建立的是單位集資建房法律關(guān)系。二、當(dāng)事人雙方簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》是否有效?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》第（二條）、（十五條）、（二十五條）規(guī)定，城鎮(zhèn)住房制度改革要建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，加快解決中低收入家庭的住房問題，在建房、售房等方面，對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先安排，向高收入職工家庭出售公有住房實(shí)行市場價(jià)，向中低收入職工家庭出售公有住房實(shí)行成本價(jià)。另外，國家先后制定了一系列集資建房政府規(guī)定，禁止單位集資建房向不符合經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)條件的家庭出售，如在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后房源仍有少量剩余的，由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的家庭出售，或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購后用作廉租住房。徐睿即不是旅游公司職工，也不是三亞市市民，不屬于旅游公司集資建房的對(duì)象，不享有旅游公司集資建房的主題資格。因此，徐睿、旅游公司之間簽訂的合同，違反了國家關(guān)于集資建房政策法規(guī)的規(guī)定，損害了本單位未能享受集資建房政策的職工的利益，侵害了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的三亞市市民的利益，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，徐睿與旅游公司所簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》應(yīng)認(rèn)定為無效合同。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，判決：駁回徐睿的訴訟請求?！　∩显V人徐睿不服原審判決上訴稱，一、當(dāng)年上訴人是在被上訴人單位職工申請集資建房的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的情況下，應(yīng)被上訴人的邀請才購買了被上訴人的集資房，一審判決卻對(duì)本案基本事實(shí)只字未提。從上訴人提供的證據(jù)《三亞市旅游投資有限公司集資建房方案》的內(nèi)容可以看出，當(dāng)年被上訴人內(nèi)部集資建房時(shí)，要求集資建房的職工的交款時(shí)間為 2002年1月18日至2月5日，而上訴人與被上訴人簽訂的《三亞市集資建房協(xié)議》時(shí)間卻是在2003年11月2日；也正是被上訴人在發(fā)現(xiàn)內(nèi)部職工實(shí)際參加集資建房的人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠后，才決定將多余房產(chǎn)推向外單位，包括上訴人在內(nèi)的37戶是在接受被上訴人的購房邀請后，才與被上訴人簽訂了購房合同。但對(duì)于以上基本事實(shí)，一審法院卻視而不見，只字不提。從本案的種種證據(jù)可以看出，爭議房屋是被上訴人在集資建房戶數(shù)和建設(shè)資金不足的情況下，經(jīng)職代會(huì)同意而主動(dòng)找上訴人購買，且經(jīng)過被上訴人董事長辦公會(huì)議通過和政府部門批準(zhǔn)。由此可見，上訴人與被上訴人所簽訂的合同實(shí)際為房屋買賣合同而非一審法院所認(rèn)定的集資房協(xié)議。三、上訴人購買被上訴人的集資房的行為完全符合三亞市的政策規(guī)定。第八條第二款規(guī)定：職工將本單位正在建設(shè)的集資房指標(biāo)向外轉(zhuǎn)讓，不得再享受房改政策優(yōu)惠。第三款規(guī)定：產(chǎn)權(quán)單位將多余的集資房向外地戶籍人員轉(zhuǎn)讓的，按商品房交易辦理。從上述規(guī)定可以看出，當(dāng)年上訴人購買被上訴人多余集資房的行為，完全符合當(dāng)時(shí)三亞市的政策規(guī)定，并沒有違反任何政策法規(guī)。綜上所述，一審判決存在嚴(yán)重的認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律錯(cuò)誤，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的合法權(quán)益?！　”簧显V人旅游公司辯稱，本案不是孤立的案件，另有三個(gè)案件已被兩級(jí)法院審理終結(jié)，判決已發(fā)生法律效力?！　≡瓕彽谌藚呛ｂ曃醋鲿骊愂鲆庖姟Ａ聿?，劉東方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司集資建房合同糾紛案，經(jīng)本院作出二審終審判決，認(rèn)定劉東方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司簽訂《三亞市集資建房協(xié)議》無效，駁回劉東方、李小白、陳傳洪的訴訟請求。庭審中，徐睿向本院提交中止審理申請書，其理由是相似案件的當(dāng)事人劉東方、李小白、陳傳洪不服二審終審判決，已向海南省高級(jí)人民檢察院申請抗訴，現(xiàn)該院已初步審查，并作出立案決定?！　”驹赫J(rèn)為，一、關(guān)于本案應(yīng)否中止審理的問題。但該院并未向人民法院提起抗訴，人民法院至今未作出立案受理決定?！　《㈥P(guān)于《三亞市集資建房協(xié)議》的性質(zhì)問題。三亞市政府職能部門即三亞市發(fā)展計(jì)劃局向旅游公司公司下發(fā)《關(guān)于興建三亞市旅游投資有限公司住宅小區(qū)項(xiàng)目的批復(fù)》，同意旅游公司的《關(guān)于職工建房方案報(bào)告》集資建房方案。城鎮(zhèn)住房制度改革是建立本城鎮(zhèn)以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，加快解決中低收入家庭的住房問題。從徐睿所繳納集資建房資金來看，徐睿所繳納的建房資金雖比旅游公司內(nèi)部職工的繳交的建房資金相對(duì)高一些，但徐睿的集資款占建筑安裝成本的100％，不能認(rèn)定集資建房的性質(zhì)已發(fā)生改變。從雙方簽訂的合同形式及合同性質(zhì)來看，旅游公司與其單位內(nèi)部職工、徐睿簽訂的建房合同名稱均為《三亞市集資建房協(xié)議》，并不是商品房預(yù)售合同或是房屋買賣合同。商品房預(yù)售合同及房屋買賣合同是一種市場性行為，而《三亞市集資建房協(xié)議》屬非市場性行為，不是由房地產(chǎn)市場價(jià)格來調(diào)整。從《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》來看，城鎮(zhèn)住房制度改革要建立以中低收入家庭為對(duì)象，對(duì)離退休職工、教師和住房困難戶應(yīng)予優(yōu)先安排，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系。可見，集資建房單位無權(quán)將集資房直接對(duì)外公開出售，而不符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的、不是集資建房單位職工的其他人員也無權(quán)直接向集資建房單位購房。原審法院認(rèn)定徐睿主張雙方合同為一般房屋買賣合同，與事實(shí)不符，其理由不能成立正確?！　∧壳埃诩Y建房領(lǐng)域主要靠國家政策來調(diào)整。徐睿既不屬旅游公司職工，也不是三亞市市民，其不屬旅游公司集資建房的對(duì)象。原判決認(rèn)定旅游公司與徐睿之間簽訂的合同，違反了國家關(guān)于集資建房政策法規(guī)的規(guī)定，損害了本單位未能享受集資建房政策的職工的利益，侵害了符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的三亞市市民的利益而無效是正確的。由于該協(xié)議并未經(jīng)過市住房制度改革辦公室監(jiān)證，故該協(xié)議亦應(yīng)認(rèn)定為無效。產(chǎn)權(quán)單位將多余的集資房向外地戶籍人員轉(zhuǎn)讓的，按商品房交易辦理?！钡诒景钢校p方簽訂的是集資建房協(xié)議，并未簽訂商品房買賣合同；同時(shí)，雙方簽訂集資建房協(xié)議后，雙方對(duì)于房價(jià)款以及相關(guān)手續(xù)，也未按購買商品房相關(guān)規(guī)定處理?！　×恚瑒|方、李小白、陳傳洪分別與旅游公司集資建房合同糾紛案，與本案案情基本相同，該案經(jīng)本院作出二審終審判決，認(rèn)定劉東方、李小白、陳傳洪與旅游公司簽訂《三亞市集資建房協(xié)議》無效，分別駁回劉東方、李小白、陳傳洪的訴訟請求。上述判決結(jié)果可作為本案的判決依據(jù)。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：　　駁回上訴，維持原判?！　”九袥Q為終審判決?！　”簧显V人（原審原告）：靈寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（原靈寶鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）?！　§`寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱靈寶公司）與陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司（以下簡稱東立公司）、張建民合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，東立公司不服西安市中級(jí)人民法院（2011）西民二初字第00006號(hào)民事判決，向本院提起上訴。上訴人東立公司的委托代理人時(shí)建強(qiáng)、上訴人張建民的委托代理人饒紅東，被上訴人靈寶公司的委托代理人楊建生、劉巧蕓到庭參加訴訟。　　原審法院查明：2003年8月8日，()工業(yè)用地。乙方的責(zé)任和義務(wù):負(fù)責(zé)成立聯(lián)合開發(fā)公司，辦理聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目公司注冊、雙控賬戶建立、公章等事宜。向甲方繳納300萬元人民幣定金，暫墊付全部土地變性的出讓金等。任何一方由于不可抗力(如政府行為/戰(zhàn)爭/地震等自然災(zāi)害)造成的部分或者全部不能履行時(shí)，雙方不承擔(dān)責(zé)任，甲方返還乙方定金300萬元人民幣。此外，協(xié)議還對(duì)收益分配、面積分割、委托銷售做出了約定。同日雙方并簽定了有中間人簽字的資金保證書。2010年8月19日，西安市人民政府發(fā)審批土地件市國土字(2010)第322號(hào)文件，其中包括東立公司本案涉訴土地。2011年1月20日，靈寶公司函告東立公司要求退還叁百萬元定金?！　×聿槊鳎?010年7月15日，靈寶鑫源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司更名為靈寶市豫拓房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，更名前的股東、發(fā)起人為靈寶鑫源果業(yè)有限責(zé)任公司，法定代表人為李鵬遠(yuǎn)。2011年1月7日，陜西東立鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司更名為陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司?！　∫蚨桓嬉恢蔽赐诉€定金， 2011年1月24日，靈寶公司遂訴至法院，請求: 　　判令被告陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司返還原告定金300萬元；判令陜西東立置業(yè)有限責(zé)任公司承擔(dān)逾期返還定金違約金78300元(2010年9月1日至2011年