【正文】 有（2）集體所有（3）私有（4）聯(lián)營(yíng)企業(yè)所有（5）股份制企業(yè)（6）港、澳、臺(tái)投資（7）涉外（8）其他3．房屋按建筑結(jié)構(gòu)類別劃分（1）鋼結(jié)構(gòu)（2）鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（4）混合結(jié)構(gòu)（5）磚木結(jié)構(gòu)（6）其他結(jié)構(gòu)4．房屋按用途類別劃分（1）住宅（2）工業(yè)、交通、倉(cāng)儲(chǔ)（3）商業(yè)、金融、信息（4）教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研（5）文化、娛樂(lè)、體育（6）辦公（7）軍事（8）其他（三）物業(yè)管理區(qū)域前面我們說(shuō)過(guò)物業(yè)是反映物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，連接物業(yè)管理供求雙方的介質(zhì)，沒(méi)有物業(yè)談不到物業(yè)管理，更不會(huì)有物業(yè)管理市場(chǎng)。作為物業(yè)管理市場(chǎng)商品交換的載體，究竟物業(yè)量定位到什么程度才最為適宜、才便于物業(yè)管理的實(shí)施、才便于物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)作，是我們現(xiàn)在要研究的問(wèn)題。物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)的集合，是物業(yè)管理的基本單位，是物業(yè)管理市場(chǎng)供求雙方進(jìn)行商品生產(chǎn)、交換和消費(fèi)的載體。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。在物業(yè)管理市場(chǎng)運(yùn)行時(shí)，一定要注意到各地的有關(guān)規(guī)定界定物業(yè)管理區(qū)域的范圍。在物業(yè)管理市場(chǎng)上，也是以某一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目去進(jìn)行招投標(biāo)的，項(xiàng)目是物業(yè)管理市場(chǎng)交換的單位。項(xiàng)目是指按限定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的單件性的任務(wù)。單件性是項(xiàng)目的最主要特征，也可以理解為一次性。大批量的重復(fù)性生產(chǎn)活動(dòng)不是項(xiàng)目。項(xiàng)目應(yīng)該有明確的目標(biāo)，其目標(biāo)可分為成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)。約束性目標(biāo)是指項(xiàng)目的限制條件，包括時(shí)間、費(fèi)用、環(huán)境和其他條件。由于項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中內(nèi)外環(huán)境的變化，管理和生產(chǎn)要素的配置應(yīng)該是動(dòng)態(tài)的。物業(yè)管理的標(biāo)的物——物業(yè)，從其出現(xiàn)伊始就是按項(xiàng)目進(jìn)行管理的。生產(chǎn)階段完成后，項(xiàng)目進(jìn)入流通領(lǐng)域，通常需要進(jìn)行項(xiàng)目的代理銷售。這種專業(yè)化的管理就是物業(yè)管理，屬于服務(wù)類的項(xiàng)目管理。物業(yè)管理項(xiàng)目是單件性的任務(wù)，首先管理標(biāo)的物本身就有異質(zhì)性，世界上找不到完全相同的兩個(gè)項(xiàng)目。物業(yè)管理的時(shí)間應(yīng)在政府主管部門規(guī)定范圍內(nèi)由甲乙雙方約定，因此物業(yè)管理項(xiàng)目有一定的時(shí)間要求。物業(yè)管理項(xiàng)目是以消費(fèi)過(guò)程中的某物業(yè)為整體的管理對(duì)象，按照國(guó)家規(guī)定和甲乙雙方約定的成果目標(biāo)和約束目標(biāo)，所需完成的單件性任務(wù)。前面我們?cè)谖飿I(yè)分類中已經(jīng)提到了物業(yè)的產(chǎn)權(quán)有國(guó)有、私有和集體所有等?，F(xiàn)在新建的住宅小區(qū)都屬于異產(chǎn)毗連房屋，有些商貿(mào)樓也是異產(chǎn)毗連房屋?！?也有人將這類物業(yè)稱為“區(qū)分所有權(quán)建筑”，其實(shí)這是將外文直譯而成。由于異產(chǎn)毗連房屋是物業(yè)管理的主要標(biāo)的物，我國(guó)的物業(yè)管理也源于異產(chǎn)毗連房屋的出現(xiàn)，因此這種類型物業(yè)的物業(yè)管理市場(chǎng)是本書研究的重點(diǎn)。但如果所購(gòu)買的物業(yè)不是單體的，或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑的建筑物，就應(yīng)該是異產(chǎn)毗連房屋，眾多業(yè)主共同擁有的“共有”產(chǎn)權(quán)。一是因?yàn)檫^(guò)去并沒(méi)有把所有權(quán)與管理權(quán)密切掛鉤；二是因?yàn)閭鹘y(tǒng)的房地產(chǎn)管理模式中產(chǎn)權(quán)均為國(guó)家所有，公共部位只能是共同使用而不能共同擁有。在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也存在公有產(chǎn)權(quán)?！肮灿小笔嵌鄠€(gè)私人共同擁有，是一定范圍內(nèi)業(yè)主群體共同所有的財(cái)產(chǎn)。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施仍然屬于國(guó)有財(cái)產(chǎn)。這些壟斷性經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上和政策上，仍然享受著特殊的照顧。為了研究物業(yè)管理市場(chǎng)方便，在此先闡明本書的觀點(diǎn)。公有部分業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)不負(fù)責(zé)養(yǎng)護(hù)和維修。1）設(shè)施、設(shè)備多層建筑以建筑物外第一個(gè)水表井為界，高層建筑以建筑物內(nèi)供水泵房計(jì)費(fèi)水表為界；2）水設(shè)施、設(shè)備以建筑物外第一個(gè)檢查井為界；3）供電設(shè)施、設(shè)備中使用架空線路的，高層以建筑物內(nèi)配電箱為界、多層以建筑物外墻為界；使用地下埋設(shè)線路供電的，以電纜進(jìn)線兀接箱為界；（2）建筑物的共用部分 前面我們已經(jīng)分析了物業(yè)的公有部分，如果再把私有和共有分開，把私有部分剝離出去剩下的就是共有部分。有的國(guó)家是按空間劃分，業(yè)主的私有部分僅為單元以內(nèi)的空間，物質(zhì)實(shí)體（包括所有的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備）都是業(yè)主群體共有；有的國(guó)家是按結(jié)構(gòu)劃分，建筑物的結(jié)構(gòu)都是業(yè)主群體共有，裝修可以是業(yè)主私有（設(shè)備在后面另議）。我們認(rèn)為不妥，單元以內(nèi)的墻體也要抗剪切和傳遞上部荷載，對(duì)其他業(yè)主的單元照樣起支撐作用?？梢哉J(rèn)為，只要對(duì)建筑物整體結(jié)構(gòu)起到一定作用的任何部位，都是業(yè)主群體共有部分。雖然按空間劃分對(duì)建筑物安全更加有利，但我國(guó)業(yè)主習(xí)慣于二次裝修，按空間劃分無(wú)法控制。 業(yè)內(nèi)習(xí)慣把物業(yè)分為建筑本體（或?qū)嶓w）和設(shè)施設(shè)備。有人認(rèn)為，以各種管線的安裝方向?yàn)闇?zhǔn)，以橫豎管線接點(diǎn)為界，鉛直放置的為業(yè)主群體共有，水平放置的為業(yè)主個(gè)人私有。對(duì)于給水管線或供氣管線末端單元，如果所裝計(jì)量表是豎表，又以橫豎管接點(diǎn)為界，則該單元的計(jì)量表劃入了共有部分。3．物業(yè)的私有部分業(yè)主的個(gè)人私有部分包括業(yè)主單元以內(nèi)的專用空間和裝修，以及各種計(jì)量表以下的管線和業(yè)主專用設(shè)施、設(shè)備。二、物業(yè)管理（一）含義眾所周知，物業(yè)管理是舶來(lái)品，但是我們對(duì)物業(yè)管理的理解和外國(guó)人所說(shuō)的物業(yè)管理并不完全一樣。因?yàn)槟托目聪氯サ脑挘芸炀蜁?huì)發(fā)現(xiàn)所闡述的都是住宅租賃經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的管理問(wèn)題。在19世紀(jì)60年代，英國(guó)的一些出租的住房環(huán)境惡劣，承租人拒交租金，出租人利益不能得到保證。后來(lái)這種管理方式在一些國(guó)家和地區(qū)得到推廣，時(shí)稱“Property management”即物業(yè)管理。我們現(xiàn)在所說(shuō)的物業(yè)管理，實(shí)際上是多主樓宇管理和商貿(mào)樓宇管理。我國(guó)的物業(yè)管理有其特定的含義，《物業(yè)管理?xiàng)l例》 第二條規(guī)定：“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)的場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。服務(wù)本身是一種產(chǎn)品，《質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“產(chǎn)品是活動(dòng)和過(guò)程的結(jié)果”，“產(chǎn)品包括服務(wù)、硬件、流程性材料、軟件或它們的組合”。有些屬于自我服務(wù)、有些是親友之間的服務(wù)，這些僅僅是產(chǎn)品而不是商品。物業(yè)管理服務(wù)是經(jīng)營(yíng)性的服務(wù)，是一種供求雙方在市場(chǎng)上進(jìn)行交換的商品。物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容主要包括常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)。服務(wù)的目的主要是對(duì)業(yè)主群體共有財(cái)產(chǎn)和公共秩序的管理和維護(hù)。常規(guī)服務(wù)通常需要寫入物業(yè)服務(wù)合同之內(nèi)，具體內(nèi)容包括：（1）建筑物共有部位的管理和服務(wù)1）建筑物的查勘鑒定；2）制定維修方案；3）編制維修預(yù)算和專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃；4）組織維修養(yǎng)護(hù)；5）建筑物檔案資料管理。（4）公共秩序的維護(hù)和管理1）指揮車輛行駛，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通秩序；2）引導(dǎo)車輛停放，保證道路暢通；3）協(xié)助公安人員宣傳安全防范和消防常識(shí)；4）發(fā)現(xiàn)治安和消防隱患及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門；5）遇到治安問(wèn)題和火災(zāi)立即報(bào)警并保護(hù)事故現(xiàn)場(chǎng)；6）裝修管理。專項(xiàng)服務(wù)的含義業(yè)內(nèi)有兩種不同的理解，其一是《物業(yè)管理?xiàng)l例》所提到的“專項(xiàng)服務(wù)”轉(zhuǎn)托；其二是物業(yè)管理企業(yè)日常操作中經(jīng)常涉及到的“專項(xiàng)服務(wù)”設(shè)定。物業(yè)管理的常規(guī)服務(wù)有很多項(xiàng)，承接委托的物業(yè)管理企業(yè)需要權(quán)衡利弊，決定是否全部由自己直接管理。如果自己管理不如轉(zhuǎn)托出去更有利，物業(yè)管理企業(yè)有可能委托專業(yè)性服務(wù)機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)服務(wù)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。如果整體轉(zhuǎn)托就意味著合同轉(zhuǎn)讓，其實(shí)是在“炒”物業(yè)管理項(xiàng)目從中漁利。另外，《合同法》第四百條規(guī)定：“受托人應(yīng)當(dāng)親自處理委托事務(wù)。轉(zhuǎn)委托經(jīng)同意的，委托人可以就委托事務(wù)直接指示轉(zhuǎn)委托的第三人，受托人僅就第三人的選任及其對(duì)第三人的指示承擔(dān)責(zé)任。據(jù)此，物業(yè)管理企業(yè)在轉(zhuǎn)托某項(xiàng)服務(wù)之前應(yīng)當(dāng)報(bào)請(qǐng)業(yè)主大會(huì)同意，如果業(yè)主大會(huì)同意只對(duì)選任環(huán)節(jié)和布置任務(wù)負(fù)責(zé)，否則要對(duì)轉(zhuǎn)托的第三人的所有行為負(fù)責(zé)。但通常的做法是將某一大類服務(wù)作為專項(xiàng)服務(wù)，如：園林綠化、保安以及電梯維修等。這些服務(wù)內(nèi)容是根據(jù)廣泛調(diào)查而確定的，大多是在常規(guī)服務(wù)范圍之外，如：接送學(xué)齡兒童上下學(xué)、組織“小飯桌”及房地產(chǎn)的中介服務(wù)等。這兩種專項(xiàng)服務(wù)的區(qū)別就在于，前者服務(wù)對(duì)象是全體業(yè)主，服務(wù)內(nèi)容已經(jīng)列入物業(yè)服務(wù)合同之中，是在常規(guī)服務(wù)范圍之內(nèi)的；后者服務(wù)對(duì)象是部分業(yè)主，服務(wù)內(nèi)容未被列入物業(yè)服務(wù)合同之中，是在常規(guī)服務(wù)服務(wù)范圍之外的。其內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中和設(shè)定的專項(xiàng)服務(wù)中均未涉及，有些服務(wù)可能已經(jīng)屬于家政服務(wù)的范疇，而在使用物業(yè)的過(guò)程中又確有需求。其區(qū)別在于，特約服務(wù)是服務(wù)于個(gè)別業(yè)主，并針對(duì)需求方委托的事務(wù)和具體的要求所進(jìn)行的服務(wù)；物業(yè)管理企業(yè)所設(shè)定的專項(xiàng)服務(wù)是針對(duì)業(yè)主中的部分群體，服務(wù)內(nèi)容是供給方預(yù)先設(shè)定的。這里所說(shuō)的商貿(mào)樓也不是通常認(rèn)為的商品交換的樓宇，而是包括了寫字樓、商店、工業(yè)樓宇以及一些康樂(lè)設(shè)施等。許多國(guó)家的物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)范圍界定的十分清楚，因此物業(yè)管理公司也分為兩類。不交錯(cuò)管理并不是國(guó)家不允許，而是因?yàn)榧夹g(shù)含量不同使企業(yè)不愿意分散精力。一些行政管理規(guī)定中，也倡導(dǎo)多種物業(yè)歸由一個(gè)公司管理，如：《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中規(guī)定：一級(jí)企業(yè)必須“管理兩種類型以上物業(yè)的企業(yè)”。從行政管理的界限上看，租賃經(jīng)營(yíng)屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)部門管轄，和物業(yè)管理不是一個(gè)主管部門。但是對(duì)于某些物業(yè)的物業(yè)管理，租賃經(jīng)營(yíng)代理是無(wú)法避免的如：商廈、寫字樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房等。如何處理好相互之間的關(guān)系實(shí)現(xiàn)雙贏是一個(gè)值得探討的重要問(wèn)題。為了后面表述方便，在這里先把物業(yè)管理各種服務(wù)的歸類分析清楚。但任何一種分類方法都不是盡善盡美，不能滿足交集為零的科學(xué)分類原則。物業(yè)管理中的常規(guī)服務(wù)很少直接作用于人體，但特約服務(wù)中有些內(nèi)容與此雷同，如協(xié)助就醫(yī)即此。物業(yè)管理中的常規(guī)服務(wù)大多屬于這種類型。我們認(rèn)為服務(wù)可以按照服務(wù)活動(dòng)直接作用的對(duì)象劃分，分為作用在“人體”的服務(wù)和作用在“物體”的服務(wù)。很顯然，物業(yè)管理屬于直接作用于物體上的服務(wù)。照此服務(wù)也可以按照供求雙方接觸頻度劃分，分為低度接觸服務(wù)、中度接觸和高度接觸服務(wù)。物業(yè)管理中的一些特約服務(wù)和管理行為，供求雙方接觸頻度較大屬于高度接觸服務(wù)。至于物業(yè)管理中是否應(yīng)該有管理行為，現(xiàn)在還是一個(gè)爭(zhēng)議中的問(wèn)題，我們將在后面的有關(guān)章節(jié)中闡述。三．前期物業(yè)管理（一）含義前期物業(yè)管理與通常所說(shuō)的物業(yè)管理，在管理和服務(wù)內(nèi)容上沒(méi)有什么本質(zhì)區(qū)別，其僅比通常的物業(yè)管理增加了一些前期鋪墊工作。前期物業(yè)管理是指業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)——業(yè)主委員會(huì)，與物業(yè)管理企業(yè)所簽合同生效前的物業(yè)管理服務(wù)。但在《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂之前要做許多與物業(yè)管理有關(guān)的工作。如果我們把時(shí)點(diǎn)定在房屋銷售時(shí)，則還須定義一個(gè)時(shí)段把售房前物業(yè)管理有關(guān)工作包括進(jìn)去。按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。此時(shí)就應(yīng)該選聘物業(yè)管理企業(yè)，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件。在業(yè)主開始入伙以后，要選擇適當(dāng)時(shí)機(jī)召開首次業(yè)主大會(huì)。（二）前期物業(yè)管理內(nèi)容前期物業(yè)管理可以延續(xù)到業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的合同生效時(shí)。這里所說(shuō)前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，不包括物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的正常運(yùn)行的主要內(nèi)容，只談為物業(yè)管理服務(wù)鋪墊所做的主要工作。常規(guī)管理大多數(shù)是重復(fù)性工作，而前期的啟動(dòng)階段很多都是一次性工作。（2）準(zhǔn)備工作的必要性 施工告竣并不意味物業(yè)可以投入使用，一般要進(jìn)行拓荒整理，設(shè)施設(shè)備還要試運(yùn)行，確認(rèn)沒(méi)有任何問(wèn)題以后才能進(jìn)入正常使用階段。這些工作都需要前期物業(yè)管理做必要的準(zhǔn)備。強(qiáng)制房地產(chǎn)建設(shè)單位前期招標(biāo)，控制了不選物業(yè)管理企業(yè)所留后遺癥。先期入伙業(yè)主不可能得到所必須的服務(wù)，利益得不到有效的保證。四．公共物品理論物品（包括財(cái)產(chǎn)和服務(wù)）可以分為公共物品、準(zhǔn)公共物品和私有物品。1．公共物品公共物品不是為某些人生產(chǎn)的，也無(wú)法決定誰(shuí)能得到它。其所有權(quán)屬于全社會(huì)所有，應(yīng)由國(guó)家或政府的某些部門提供。但是非納稅人照樣可以享用。2．準(zhǔn)公共物品準(zhǔn)公共物品也叫俱樂(lè)部物品，是由某范圍內(nèi)的成員按一定的規(guī)則集資購(gòu)買，全體成員共同享用。其所有權(quán)屬于該范圍內(nèi)全體成員共同擁有，應(yīng)在市場(chǎng)上購(gòu)買或有償委托供給者提供。在物業(yè)管理活動(dòng)中，準(zhǔn)公共物品主要有綜合性常規(guī)服務(wù)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有設(shè)施和異產(chǎn)毗連房屋的共有部位等。私有物品特點(diǎn)是具有排他性，其所有權(quán)屬于私人擁有。只有付款取得所有權(quán)的人才有權(quán)占有、使用、收益和處置該物品，其他人只能在所有人同意的前提下才可使用該物品。 公共物品理論可以較為恰當(dāng)?shù)慕忉屛飿I(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題。五、市場(chǎng)市場(chǎng)的內(nèi)涵有狹義和廣義之別。廣義的市場(chǎng)并不是指它的物質(zhì)形態(tài)，不是指某類商品經(jīng)常進(jìn)行交換的固定的空間，而是交換關(guān)系的總和。市場(chǎng)實(shí)際上是組織化和制度化的交換。市場(chǎng)主體主要是指商品交換的行為人（包括自然人和法人），包括供給主體、需求主體和協(xié)調(diào)主體。市場(chǎng)環(huán)境指的不是市場(chǎng)運(yùn)行的硬件環(huán)境，而是指保證生產(chǎn)正常運(yùn)行的法律、法規(guī)、政策、制度以及市場(chǎng)的組織和管理方法?，F(xiàn)在理解市場(chǎng)一般都站在“賣方”立場(chǎng)上，研究“買方市場(chǎng)”的客觀規(guī)律。物業(yè)管理市場(chǎng)應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)商品組織化和制度化的交換。物業(yè)管理市場(chǎng)的客體是指物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理這一商品與一般物質(zhì)商品有所不同。但由于這一商品的產(chǎn)生受其載體——物業(yè)的限制，因此其特性又與管理和服務(wù)的標(biāo)的物有著密切的關(guān)系。但這并不是物業(yè)管理市場(chǎng)上所購(gòu)買的商品本身，因?yàn)槲覀儾⒎切蕾p形體表演，而是要購(gòu)買這種活動(dòng)所產(chǎn)生的結(jié)果。物業(yè)完好等級(jí)的提高是結(jié)果，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序井然是結(jié)果，業(yè)主的生活和工作的環(huán)境良好也是結(jié)果。雖然物業(yè)是有形的，但它是物業(yè)市場(chǎng)的商品而不是物業(yè)管理市場(chǎng)的商品。物業(yè)管理服務(wù)本身是無(wú)形的，無(wú)法找到它的物質(zhì)形體。而物業(yè)管理服務(wù)一閃即逝無(wú)法存儲(chǔ)，物業(yè)管理服務(wù)具有易逝性。良好的秩序不能儲(chǔ)存，整潔的環(huán)境也不能長(zhǎng)時(shí)間保存。三、多樣性物業(yè)本身就有異質(zhì)性，針對(duì)行色各異的物業(yè)所進(jìn)行的服務(wù)，也具有多樣性。物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)過(guò)程不可能完全一致，產(chǎn)品的“質(zhì)”和“量”也不會(huì)完全一致。四、生產(chǎn)、交換與消費(fèi)的同一性（一）時(shí)間的同一性 物業(yè)管理是為了維護(hù)物業(yè)及其整體環(huán)境的良好。同時(shí)，要求需求方連續(xù)不斷地支付費(fèi)用并消費(fèi)供給方所提供的產(chǎn)品。物