酒店策劃促銷全集-策劃案-在線瀏覽
2025-06-04 12:15本頁面
【正文】 與酒店式服務(wù)機能也是這一群族所最青睞的。從江陽路項目路段來看，時尚商業(yè)與便民商業(yè)氣氛薄弱，人氣不旺，似乎目前也感覺不到城市繁華。 從購買成本的角度來說，酒店式小套房的小額投資穩(wěn)定回報是其最大的購買利基。同時，酒店式小套房的地段要求首先在于便捷，其次是臨近繁華，相對傳統(tǒng)住宅而言，它的立地要醒目。當(dāng)然，其地段的價值必須通過策劃包裝與宣傳引導(dǎo)，讓客戶充分認(rèn)知。同時，從項目策劃的精彩程度而言，酒店式套房是住宅中最兼容市場面與操作面精華的類型之一。從產(chǎn)品設(shè)計的每個細(xì)節(jié)到系統(tǒng)的企劃宣傳。 一、 本案酒店式小套房定位的可行性。 臨近揚子江路，交通便捷，下有工業(yè)園區(qū)，外商與外來人口密集，給人未來旺租的前景。二、 就市場需求與接受程度而言，酒店式小套房也具有較強的可操作性： 揚州目前單身貴族與異類型客戶并不多浮出水面，但作為秦淮之地的消費城市，尋求休閑享受的市場需求潛力旺盛； 可見的客戶族群目前也有一定的存量：揚州一些在服務(wù)行業(yè)從業(yè)的人員，包括浴室服務(wù)員、發(fā)型設(shè)計師等較流行的群族會是本案最容易獲取的客源； 揚州的經(jīng)濟收入水平雖然不高，但是有超前消費與喜愛小投資的傾向； 崇尚發(fā)達(dá)城市，追求時尚，外來和尚與外來事物大行其道。所以，經(jīng)過綜合評估，本案有著小高層成本較高的前提，又處于自住市場競爭激烈的揚城西區(qū)，酒店式小套房就成了最優(yōu)的選擇。一、 購買者類型：（1） 外地來揚做生意的小店主，購置用于出租求利；（2） 揚州有閑錢的購屋出租者（尤其是從賃屋取租中已嘗至甜頭的房東）；（3） 工資收入中、高，有閑錢，無投資渠道的職業(yè)人士；性格比較保守，有一定的保值概念；（4） 外企及一些公司集團購買作為公司宿舍或招待作房，供中高級主管使用，作為公司固定資產(chǎn)投資，兼具保值與減稅的利益；（5） 區(qū)域從事服務(wù)行業(yè)的小姐購置a. 有閑錢，愿意一次性付款；b. 用于生活休閑之用，抵租房費用，脫離行業(yè)后，作為在揚州的房產(chǎn)與儲備居所；c. 或閑錢投資，作為現(xiàn)在及將來的生活來源的一部分。 （7） 老板購屋族a、 與揚州有業(yè)務(wù)往來之外地老板，購置用作周轉(zhuǎn)性酒店；b、 尋花問柳、金屋藏嬌、贈送情人；c、 建材城及周邊老板購買自住，看重生活服務(wù)及接近產(chǎn)業(yè)之便利。二、 使用者類型：（1） 租戶——以服務(wù)行業(yè)小姐為主；（2） 異類型用戶——老板購屋族中尋花問柳、金屋藏嬌與贈送情人型。我們以圖表方式對本案的操作進行介紹：提升核心支撐一、 項目價值攻防體系營造利基凸顯 投資價值：（小成本）穩(wěn)賺超值的絕版投資機會產(chǎn)品營造 產(chǎn)品價值：生活機能完善的酒店式優(yōu)雅生活（空間及服務(wù)）市場基礎(chǔ) 地段價值：項目位于江陽路城市商務(wù)休閑服務(wù)區(qū)弱勢 項目區(qū)域目前人氣高不足，城市中心地位感不足應(yīng)對策略參照第一章縱論，以城市發(fā)展趨勢為項目區(qū)域作論證，地圖表現(xiàn)很重要。二、 項目弱勢的應(yīng)對策略便民消費與時尚高業(yè)薄弱，生活機能感不足以四星級酒店、娛樂行業(yè)的發(fā)達(dá)為項目周邊未來生活機能作注腳，并以項目西南側(cè)好又多的興建與揚子江路的時代超市補強項目的配套與機能。以成熟的建筑，公共空間到室內(nèi)設(shè)計營造項目百分百的酒店生活質(zhì)感。揚州目前的項目在產(chǎn)品營造與宣傳傳達(dá)方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，項目的價值要靠人為營造才能釋放出來。增強客戶購買的心理基礎(chǔ)；與此配合，在售樓現(xiàn)場，以現(xiàn)場氣氛營造的手法與談判通定策略減少客戶觀望，增強強殺力；以策略性的價格操作手法令客戶進入購買狀況。揚州房地產(chǎn)市場不溫不火，購買尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會普遍的理財意識。但是可以明顯看出，投資之利益也是通過居住及休閑的功能品質(zhì)得以實現(xiàn)，因為以業(yè)主的小套房投資回報期望，吸引的租房仍將是單身貴族與粉領(lǐng)新貴，所以本案在打的兩張牌（休閑居住與投資）中，首先應(yīng)將酒店式的建筑形象與酒店式服務(wù)設(shè)計充分，生活機能（注）與休閑品質(zhì)補強，使居住型客戶（包括老板）進場，再以良好的投資前景，保值與得利吸引投資客進場。此外：在本項目整體定位及形象塑造基礎(chǔ)上，促使本案南面底層店面形成便民時尚消費商業(yè)網(wǎng)，對客戶來說也是可信的，并能成為本案生活機能銷售說辭。 以上所提之項目設(shè)計將于下一節(jié)《產(chǎn)品設(shè)計》中詳加闡述。一、 建筑表現(xiàn) 大堂及底層布局（參看附圖）從大堂的入口到電梯廳的設(shè)計，須營造典雅尊貴氣氛，總臺與咖啡座銜接至露天花榭休閑區(qū)的設(shè)置，功能分區(qū)，動線流暢。 大堂入口區(qū)的外立面除了大門的設(shè)計外，外立面注重酒店式色彩之使用，凸顯尊貴、典雅，在建筑形體設(shè)計上考慮弧形使用及符號使用。 入口VI區(qū)（案名Logo—酒店標(biāo)志）項目經(jīng)過車道接入街面的適當(dāng)位置設(shè)置一個典型的酒店式VI區(qū)，LOGO采用符號化的標(biāo)志及標(biāo)準(zhǔn)字體，配合單色背景。 主樓室內(nèi)中庭在主樓的挑空區(qū)域規(guī)劃室內(nèi)中庭，為盡量減少對當(dāng)層客戶生活私密的影響考慮，該中庭以觀賞性為主，略帶休閑功能，設(shè)計為枯山水，并擬邀請園林設(shè)計專家予以設(shè)計。二、 室內(nèi)格局及裝潢提供十多種裝潢風(fēng)格的小冊子。2. 灑掃應(yīng)對都有人代理，服務(wù)項目包括：□清掃、換床單 □洗衣收送 □送開水、袋泡茶（應(yīng)客戶要求）□定期或不定期提供洗浴用品（牙膏、沐浴液）——應(yīng)客戶要求，尤其針對度假與周轉(zhuǎn)型客戶；□送餐服務(wù)□代叫快遞 □訂機船票 □代繳費用 □代為接站 □電話訂購（由總臺接聽） □物業(yè)維護維修 □代租代售 □為朋友客戶調(diào)配客房四、 休閑配套1. 音樂主題咖啡廳（兼營餐飲服務(wù)）；
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