【正文】 性付款；b. 用于生活休閑之用，抵租房費(fèi)用，脫離行業(yè)后，作為在揚(yáng)州的房產(chǎn)與儲備居所；c. 或閑錢投資，作為現(xiàn)在及將來的生活來源的一部分。揚(yáng)州房地產(chǎn)市場不溫不火，購買尚處于自發(fā)狀態(tài)，投資尚未成為社會普遍的理財(cái)意識。二、 室內(nèi)格局及裝潢提供十多種裝潢風(fēng)格的小冊子。輔助意象：名媛佳麗形象以亮麗的女性形象折射項(xiàng)目立地優(yōu)雅，并為客戶心智中的溫婉麗姿描形繪色。g、 以亮麗的女性之優(yōu)美形態(tài)與溫婉笑容為客戶的休閑品質(zhì)背書。另有VI區(qū)、不銹鋼售樓處立牌、園藝表現(xiàn)，見示意圖。1） 投資2萬，期付365，輕松擁有可租可用的酒店式金套房2） 揚(yáng)州獨(dú)一無二的私家飯店金套房收藏房產(chǎn)增值巨星的同時(shí)不經(jīng)意收藏了幽揚(yáng)舒適，最優(yōu)雅的文化氣息3） 捧著金鉆做房東4） 賺錢不必客氣！今天，機(jī)會來了5） 樂透揚(yáng)州——2002年的好運(yùn)，全都給了東方銀座的500位客戶。參考酒店文檔排版，增加水印底紋及少許花邊，字體端莊。 （3） 生活機(jī)能c、 將小套房的不同裝潢風(fēng)格之效果圖，平面配置圖編集成冊，作為小套房空間設(shè)計(jì)與生活機(jī)能之代言人，配合銷售說辭。三、 形象包裝從標(biāo)準(zhǔn)色之設(shè)定，LOGO意象的突顯，到平面中色彩性格的充分把握強(qiáng)化項(xiàng)目，推廣私家飯店的概念。 入口VI區(qū)（案名Logo—酒店標(biāo)志）項(xiàng)目經(jīng)過車道接入街面的適當(dāng)位置設(shè)置一個(gè)典型的酒店式VI區(qū)，LOGO采用符號化的標(biāo)志及標(biāo)準(zhǔn)字體，配合單色背景。揚(yáng)州目前的項(xiàng)目在產(chǎn)品營造與宣傳傳達(dá)方面都較薄弱，本案地塊并不優(yōu)異，項(xiàng)目的價(jià)值要靠人為營造才能釋放出來。二、 就市場需求與接受程度而言，酒店式小套房也具有較強(qiáng)的可操作性： 揚(yáng)州目前單身貴族與異類型客戶并不多浮出水面，但作為秦淮之地的消費(fèi)城市，尋求休閑享受的市場需求潛力旺盛； 可見的客戶族群目前也有一定的存量：揚(yáng)州一些在服務(wù)行業(yè)從業(yè)的人員，包括浴室服務(wù)員、發(fā)型設(shè)計(jì)師等較流行的群族會是本案最容易獲取的客源； 揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)收入水平雖然不高，但是有超前消費(fèi)與喜愛小投資的傾向； 崇尚發(fā)達(dá)城市，追求時(shí)尚，外來和尚與外來事物大行其道。從江陽路項(xiàng)目路段來看，時(shí)尚商業(yè)與便民商業(yè)氣氛薄弱，人氣不旺，似乎目前也感覺不到城市繁華。該區(qū)域成為一個(gè)較興旺的租房市場。以揚(yáng)子江路為軸線，作為城市發(fā)展中期的集中辦公區(qū)。東方銀座立位的江陽中路，是一個(gè)性格混雜的區(qū)域，周邊大量多層和小高層住宅小區(qū)即將全面啟動(dòng)，競爭日顯白熱化。 以西南向作為城市發(fā)展主力路線：西南往儀征、南京可至揚(yáng)州，借助儀征的化工行業(yè)資源，南京的城市資源與旅游資源，南向往鎮(zhèn)江，潤揚(yáng)大橋的興建與瓜洲工業(yè)園的發(fā)展將使揚(yáng)州更具城市實(shí)力與協(xié)作效應(yīng)。 便民商業(yè)網(wǎng)尚未形成，生活機(jī)能感不足。所以，本案住宅如果以傳統(tǒng)住宅形式投入競爭，即使花費(fèi)大量精力為項(xiàng)目加溫造勢，可能要等待整體區(qū)域的啟動(dòng)才能有較好成效。市場面指項(xiàng)目整體策劃能深度挖掘地段潛力，制造出物業(yè)的高效投資性，并適時(shí)切入市場，操作面則要求策劃與銷售的緊密配合演出，策劃要全方位營造項(xiàng)目的酒店質(zhì)感與優(yōu)雅風(fēng)情，現(xiàn)場強(qiáng)殺做到很有效地調(diào)整與控制，酒店式套房的銷售是令人激情振奮的。第四章 項(xiàng)目弱勢與應(yīng)對操作策略在確立了項(xiàng)目的市場定位與客戶群體之后，就進(jìn)入本案的操作環(huán)節(jié)，如前所述，本案的運(yùn)作精髓在于市場面與操作面的銜接及專業(yè)執(zhí)行。注：生活機(jī)能：1. 套房室內(nèi)格局、裝潢、生活器具；2. 酒店式物業(yè)服務(wù)；3. 項(xiàng)目內(nèi)設(shè)必須的休閑配套，以適合住戶的時(shí)尚消費(fèi)需求。預(yù)估成本8萬元之內(nèi)，包括衛(wèi)視接收中心及大廈內(nèi)布線，在社區(qū)網(wǎng)線基礎(chǔ)上，接收頻道可自由擴(kuò)展。出于購屋者目標(biāo)導(dǎo)向，色彩處理與整體印象應(yīng)熱烈、貴氣。執(zhí)行分解如下：在一些大型平面（如戶外看板、燈箱）的構(gòu)圖均以建筑效果圖為主，以LOGO與文字為私家飯店金套房定位。行銷手段： 廣告 促銷 摩登彩禮熱情無休廣告印象東方銀座希爾頓級私家飯店金套房居住休閑：單身貴族、粉領(lǐng)新貴、鐘愛男女，愛上最媚力的據(jù)點(diǎn)！一座會發(fā)光的希爾頓級私家飯店在東方銀座亮起來投資前景：聰明的人民幣通通涌向東方銀座首付2萬，收購希爾頓級私家飯店淘金大計(jì)。 首付2萬，作私家飯店的自由國王② 售樓處：（參照示意圖）以售樓處的表現(xiàn)體現(xiàn)體現(xiàn)酒店質(zhì)感，所以突出VI區(qū)、燈箱、效果圖看板及銷控表，墻面建議粉刷成粉橙色，墻柱邊裝飾柱燈，天花板裝飾及燈光設(shè)計(jì)須加注意。a、 建筑效果圖作為客戶對項(xiàng)目性格的第一眼的理解，本案建筑效果圖建議選用兩幅，正面效果圖使用半夜景效果，底色處理采用藍(lán)色深沉漸變建筑體色彩以藍(lán)黃色調(diào)為主，襯托建筑如水的形體與清幽的意韻，主要用于售樓處設(shè)置打燈看板。而從營銷勢能構(gòu)成來說，項(xiàng)目成功需做到以下四個(gè)方面：1. 產(chǎn)品力的綜合營造與表現(xiàn)；2. 工地到售樓現(xiàn)場氛圍的營造，與主力賣場功能的強(qiáng)化；3. 感性而高保真直效的媒介傳達(dá)；4. 強(qiáng)力捕捉與征服客戶階層心理的銷售控制。 第五章 產(chǎn)品設(shè)計(jì)策略針對項(xiàng)目的最終用戶，我們?yōu)楸景冈O(shè)定性格為：繁華城市新城心，最炫的休閑度假私家酒店導(dǎo)出項(xiàng)目定義：東 方 銀 座希爾頓級私家飯店金套房再從音、形、義、韻全方位賦予項(xiàng)目希爾頓級酒店金套房的特征與氣質(zhì)，尤以大堂入口、中庭表現(xiàn)及套房風(fēng)格裝修為項(xiàng)目定調(diào)子。通過報(bào)紙軟性報(bào)道引導(dǎo)社會認(rèn)識，為項(xiàng)目銷售提前加溫造勢。銷售則要從蓄勢造勢。酒店式小套房的操作方式在臺灣最早出現(xiàn)于1976年的石門水庫芝麻城項(xiàng)目，在香港與國內(nèi)較知名的范例分別是：香港維多利亞灣的會景閣與深圳的匯展閣。由于揚(yáng)州商城的推波助瀾，兩個(gè)四星級酒店新世紀(jì)