【正文】 。建設(shè)單位是未租售物業(yè)的業(yè)主，享有《條例》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利，同時(shí)應(yīng)承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。第二十三條 召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席。業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定，應(yīng)當(dāng)獲得出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意方為通過?！　I(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議、決定通過后應(yīng)當(dāng)予以公布。 第二十四條 業(yè)主大會(huì)以共有物業(yè)一年的經(jīng)營(yíng)收益和全體業(yè)主一年的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為限承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)合同的違約責(zé)任。業(yè)主大會(huì)成立登記的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起十五日內(nèi)辦理變更登記。第二十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是業(yè)主大會(huì)法律上的代表主體，符合社團(tuán)登記條件的可以到民政部門進(jìn)行社團(tuán)登記。（八）業(yè)主大會(huì)授權(quán)交辦的其他事項(xiàng)。業(yè)主在業(yè)主委員會(huì)中的席位不得超過其業(yè)權(quán)比例。任期內(nèi)委員可以根據(jù)實(shí)際情況更換。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任、副主任各一名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生，負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的召集。業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席，作出決定必須有過半數(shù)委員同意。業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布。業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主委員會(huì)委員不得接受物業(yè)管理企業(yè)任何形式的津貼、補(bǔ)助。業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域選聘的物業(yè)管理企業(yè)任職的，不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)沒有異議的，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)發(fā)給核準(zhǔn)通知書，并辦理登記，核準(zhǔn)登記日期為業(yè)主委員會(huì)成立日期。業(yè)主委員會(huì)委員不得濫用職權(quán)，不得損害其他業(yè)主利益或者干擾物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)辭退物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理企業(yè)辭去管理工作，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并在通知對(duì)方后兩個(gè)月內(nèi)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會(huì)任期期滿三個(gè)月前，應(yīng)負(fù)責(zé)籌備和組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定報(bào)主管部門備案。原業(yè)主委員會(huì)任期滿后，新業(yè)主委員會(huì)尚為成立的，應(yīng)當(dāng)將資料和公章移交縣、區(qū)物業(yè)主管部門保管，待新業(yè)主委員會(huì)成立后再移交給新的業(yè)主委員會(huì)，在此期間的一切相關(guān)事務(wù)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，縣、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)有義務(wù)協(xié)助組織召開業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成立后不能履行《條例》規(guī)定的職責(zé)的，主管部門有權(quán)責(zé)令其限期整改，拒不整改的，應(yīng)當(dāng)督促和指導(dǎo)業(yè)主重新召開業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會(huì)。第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、身體健康狀況變化、損害業(yè)主合法權(quán)益及其它方面的原因不能繼續(xù)擔(dān)任的應(yīng)及時(shí)補(bǔ)選，補(bǔ)選辦法應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)章程中予以明確。業(yè)主委員會(huì)章程參照有關(guān)行政主管部門的示范文本制訂。業(yè)主大會(huì)的印章由業(yè)主委員會(huì)保管，依據(jù)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決議使用。業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理及業(yè)主的公共利益等事項(xiàng)依法作出約定。業(yè)主公約應(yīng)包括如下主要內(nèi)容：（一）業(yè)主使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓、出租擁有物業(yè)時(shí)應(yīng)遵守的事項(xiàng)。（三）業(yè)主物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的繳交方式和時(shí)間，不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可采取的處罰措施。業(yè)主公約應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T備案，并在物業(yè)管理區(qū)域的出入口明示。業(yè)主公約對(duì)受讓人或者承租人具有同等約束力。第三十五條　業(yè)主大會(huì)章程應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)會(huì)議的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會(huì)的組成等事項(xiàng)依法作出約定。第三十七條 業(yè)主委員會(huì)開展活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程的規(guī)定，并自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)主管部門的監(jiān)督。第三十八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與相關(guān)居民委員會(huì)相互協(xié)作，并配合公安機(jī)關(guān)，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。第三十九條　業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)管理混亂、濫用職權(quán)，嚴(yán)重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其整頓，對(duì)其通過的與法律法規(guī)相抵觸的決議予以糾正或撤銷。未取得主管部門核準(zhǔn)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。第四十一條 物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范文件，以及物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約等，制定具體的物業(yè)管理制度；（二）依照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，實(shí)施物業(yè)管理；（三）根據(jù)合同的約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用；（四）勸阻、制止、處理違反物業(yè)管理制度的行為；（五）請(qǐng)求業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理；（六）提請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；（七）選聘專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)；（八）可以實(shí)行多種經(jīng)營(yíng)，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：（一）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，提供物業(yè)管理服務(wù)；（二）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及非業(yè)主使用人的監(jiān)督；（三）接受有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督管理；（四）協(xié)助召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議； （五）接受業(yè)主大會(huì)及其業(yè)主委員會(huì)依照合同約定或者相關(guān)物業(yè)管理及財(cái)務(wù)法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況的監(jiān)督；（六）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；（七）至少6個(gè)月應(yīng)向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目；（八）妥善保管物業(yè)檔案資料；（九）合同到期或依法中止合同關(guān)系時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的共有財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、共有收益積累形成資產(chǎn)。（十）合同到期或依法中止合同，應(yīng)提前三個(gè)月書面告知業(yè)主委員會(huì)；（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。第四十四條 物業(yè)管理企業(yè)的日常業(yè)務(wù)管理由注冊(cè)地的市、縣（區(qū)）主管部門負(fù)責(zé)，資質(zhì)管理按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章　物業(yè)管理服務(wù)合同第四十五條 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用的原則與物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。物業(yè)建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。第四十七條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與已在物業(yè)主管部門備案的合法業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同，合同應(yīng)使用建設(shè)部和國(guó)家工商局印發(fā)的示范文本，并在合同中約定業(yè)主不按規(guī)定的時(shí)間繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)可采取的制約措施。物業(yè)管理委托合同期滿三個(gè)月前，雙方應(yīng)進(jìn)行協(xié)商，如續(xù)約，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后簽訂新的委托合同。第四十九條 物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：　?。ㄒ唬┙ㄖ锛捌涓綄俚墓灿性O(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；　?。ǘ┚G化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；　?。ㄈ┌踩婪斗?wù)；　?。ㄋ模┸囕v停放及其場(chǎng)地的管理服務(wù)；　?。ㄎ澹└邔訕怯钤鲈O(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；　　（六）物業(yè)檔案資料的管理；　　（七）與業(yè)主和非業(yè)主使用人約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。除執(zhí)行任務(wù)的治安、安全、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛及物業(yè)主管部門的車輛外，機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)出、行駛、停放及其收費(fèi)的管理規(guī)定，按照與業(yè)主委員會(huì)的約定執(zhí)行。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取車位使用服務(wù)費(fèi)、車位管理服務(wù)費(fèi)的，不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管責(zé)任。第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)可以與業(yè)主、非業(yè)主使用人約定提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)費(fèi)用由雙方約定。業(yè)主、非業(yè)主使用人欠交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的，原物業(yè)管理企業(yè)可依法追繳，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。共有部位是指共有物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋面等）、物業(yè)外墻面、門廳、傳達(dá)室、走廊通道、樓梯間、電梯間設(shè)備用房等。共有設(shè)備是指共有物業(yè)區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入物業(yè)成本構(gòu)成的供水、排水管道、落水管、水箱、水泵，電梯、天線、供電干線、共用照明，鍋爐、暖氣線路，煤氣干線，池井、非經(jīng)營(yíng)性車庫、公益性文體設(shè)施和共有設(shè)施設(shè)備等。共有部分除另有約定或政府規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占，他人不得侵占。第五十五條 共有收益是指利用物業(yè)的共有部分帶來的收益，合同另有約定的除外。第五十六條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)城市規(guī)劃、環(huán)境管理、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規(guī)的規(guī)定，依照合同的約定，執(zhí)行物業(yè)使用、設(shè)備運(yùn)行、修繕養(yǎng)護(hù)等規(guī)范。并經(jīng)常對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，應(yīng)限時(shí)進(jìn)行維修和處理。第五十九條 業(yè)主、非業(yè)主使用人使用物業(yè)時(shí)禁止下列行為：(一)侵占、分割物業(yè)的共有部分，損壞共有設(shè)施設(shè)備；　　(二)踐踏綠地，損毀樹木、園林及建筑小品等；(三)在物業(yè)共有部位隨意懸掛、張貼、涂寫、刻畫；　(四)損壞房屋主體與承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌；（五）對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺(tái)、天臺(tái)、屋面等進(jìn)行拆除和改造；（六）法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。 　　第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：　　（一）超過設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的使用負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)使用物業(yè)或者擅自改變物業(yè)的功能和用途；　?。ǘ┏^安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)；　　（三）利用房屋從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；　　(四)亂拋亂倒亂堆垃圾、雜物；　　(五)不按規(guī)定停放車輛；　　(六)發(fā)生超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；　　(七)違反相關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約飼養(yǎng)動(dòng)物；　　(八)法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。建筑物本體共有部分的維護(hù)、修繕責(zé)任屬該棟建筑物的全體業(yè)主。物業(yè)專有部分內(nèi)共有部分的維修由該共有部分的業(yè)主共同負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用，物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。第六十二條 業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)規(guī)定，維護(hù)物業(yè)外立面整潔、統(tǒng)一。應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)處理或者修繕而不及