【正文】 保安部治安、消防主管崗位職責(zé)…………………………………………………………………………… 237保安部領(lǐng)班崗位職責(zé)………………………………………………………………………………………… 238保安部車(chē)庫(kù)巡邏崗崗位職責(zé)………………………………………………………………………………… 239保安部消防監(jiān)控室崗位職責(zé)………………………………………………………………………………… 240保安部東、西門(mén)崗崗位職責(zé)………………………………………………………………………………… 241保安部巡邏崗崗位職責(zé)……………………………………………………………………………………… 242保安部非機(jī)動(dòng)車(chē)協(xié)管員崗位職責(zé)…………………………………………………………………………… 243保安部機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)收費(fèi)員崗位職責(zé)………………………………………………………………………… 244保安部機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)協(xié)管員崗位職責(zé)…………………………………………………………………………… 245保安部采購(gòu)員崗位職責(zé)……………………………………………………………………………………… 246保安部倉(cāng)庫(kù)保管崗位職責(zé)…………………………………………………………………………………… 248保安部大堂崗崗位職責(zé)……………………………………………………………………………………… 249物品采購(gòu)、管理、領(lǐng)用暫行管理辦法……………………………………………………………………… 251保安部治安管理制度………………………………………………………………………………………… 253保安部鑰匙管理制度………………………………………………………………………………………… 254保安部交接班制度…………………………………………………………………………………………… 257保安部工作抽查制度………………………………………………………………………………………… 258保安部大件物品搬出管理制度……………………………………………………………………………… 259保安部車(chē)庫(kù)崗管理操作規(guī)范………………………………………………………………………………… 260保安部大堂崗管理操作規(guī)范………………………………………………………………………………… 261保安部消、監(jiān)控室管理操作規(guī)程…………………………………………………………………………… 262保安部東、西門(mén)崗管理操作規(guī)范…………………………………………………………………………… 263保安部防爆、防破壞性事件處理措施……………………………………………………………………… 264保安部解除火警工作程序…………………………………………………………………………………… 265保安部保安宿舍管理規(guī)定…………………………………………………………………………………… 267序 言全面、準(zhǔn)確地貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，依法加強(qiáng)湖南星郵物業(yè)公司管理與服務(wù)工作落實(shí)，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力和競(jìng)爭(zhēng)力，維護(hù)公司物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)正常的工作秩序和良好的辦公環(huán)境，切實(shí)保障業(yè)主、客戶(hù)和公司的合法權(quán)益。 經(jīng)過(guò)近四年的發(fā)展，公司已基本形成管理規(guī)范、專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、服務(wù)多樣、信譽(yù)良好、制度完善的綜合性物業(yè)管理公司，管理項(xiàng)目涉及商務(wù)寫(xiě)字樓、行政辦公樓、大型物流倉(cāng)儲(chǔ)和郵電住宅小區(qū)。為此，公司本著完善制度、依法管理、規(guī)范服務(wù)、樹(shù)立品牌的要求，特組織人員編寫(xiě)了《管理文件匯編》一書(shū)，具體對(duì)公司各崗位日常工作標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作職責(zé)、作業(yè)規(guī)程及標(biāo)準(zhǔn)、突發(fā)事件處置、值班及保衛(wèi)工作等作了詳盡的規(guī)范，概括性強(qiáng)、實(shí)用性廣，便于公司各管理處在物業(yè)管理實(shí)際工作中更好的把握和運(yùn)用，從而使公司物業(yè)管理工作效率、管理效率大大提升，實(shí)為公司員工做好各項(xiàng)工作的必讀內(nèi)容和培訓(xùn)教材。綜合管理湖南星郵物業(yè)管理有限責(zé)任公司組織構(gòu)架圖公司總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理行政部工程部保安部服務(wù)部湖南星郵花苑管理處省集郵公司大樓管理處長(zhǎng)沙市郵政大樓管理處郵電小區(qū)管理處湖南中郵物流站東管理處湖南國(guó)際快件中心管理處湖南郵政大廈管理處眉山市郵政局管理處 物業(yè)管理服務(wù)指南一、客戶(hù)服務(wù)（電話：）為客戶(hù)辦理房屋、庫(kù)房租金，物業(yè)管理費(fèi)，代收代繳水、電費(fèi)及特約委托服務(wù)費(fèi)的收繳和管理。服務(wù)時(shí)間：周一至周五 8:0017:30二、商務(wù)服務(wù)總服務(wù)臺(tái)（電話：）大廈總服務(wù)臺(tái)位于一樓大廳右側(cè)，總服務(wù)臺(tái)提供信息咨詢(xún)服務(wù)、來(lái)訪登記等。服務(wù)時(shí)間：周一至周五 8:0017:30三、維修服務(wù)（電話：）日常報(bào)修服務(wù)（1）大廈公共部分設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的所有故障，工程部將在報(bào)修后15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行無(wú)償維修。特約有償服務(wù)電話機(jī)、錄音機(jī)等小家電的維修，配各種鑰匙，修各種防盜門(mén)鎖、普通鎖等服務(wù)，并視具體情況收取維修費(fèi)。服務(wù)時(shí)間：周一至周五 8:0017:30四、保安服務(wù)（電話：）非機(jī)動(dòng)車(chē)停放手續(xù)為客戶(hù)辦理大廈非機(jī)動(dòng)車(chē)停放手續(xù)。內(nèi)保巡邏與門(mén)崗服務(wù)大廈各出入口及重點(diǎn)部位內(nèi)保24小時(shí)定崗值守。消防監(jiān)控中心大廈消防系統(tǒng)使用火災(zāi)自動(dòng)探測(cè)報(bào)警，監(jiān)控系統(tǒng)24小時(shí)為客戶(hù)提供安全良好的技術(shù)防范。五、清潔服務(wù)（電話：）為客戶(hù)辦理入駐和退房手續(xù)，協(xié)調(diào)解決客戶(hù)入駐和退房中遇到的相關(guān)事宜。為客戶(hù)室內(nèi)辦公提供特約委托清潔服務(wù)。為客戶(hù)提供特約委托大堂、會(huì)議室租賃服務(wù)。接受客戶(hù)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的投訴。2．物業(yè)管轄區(qū)域房屋產(chǎn)權(quán)多元的，按有關(guān)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。4．物業(yè)管理單位應(yīng)與委托管理單位簽訂《物業(yè)管理委托合同》，合同文本規(guī)范，雙方責(zé)權(quán)利明確。6．員工上崗要佩帶企業(yè)標(biāo)志并有明確的崗位考核標(biāo)準(zhǔn)。7．嚴(yán)格按照公司制定的《大廈（樓）裝修規(guī)則》及要求，加強(qiáng)二次裝修現(xiàn)場(chǎng)的管理，防止事故發(fā)生。9．物業(yè)管理項(xiàng)目的各項(xiàng)收費(fèi)經(jīng)業(yè)主（發(fā)展商）認(rèn)可并向客戶(hù)公開(kāi)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本合理。制11．物業(yè)管理投訴電話專(zhuān)人負(fù)責(zé)，待客態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切、熱情、耐心、周到。13．詳細(xì)記錄投訴、回訪內(nèi)容并及時(shí)回訪，認(rèn)真做好記錄。15．用戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)綜合服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上。2．有機(jī)組、設(shè)備操作規(guī)程，有運(yùn)行值班工作日志、崗位責(zé)任制、崗位工作流程及標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)章制度。無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。5．空調(diào)機(jī)房保持整潔，無(wú)積灰、雜物等。2．有變配電值班工作日志、交接班制度、巡視記錄、人員進(jìn)出登記等嚴(yán)格的規(guī)章制度。4．變配電設(shè)備運(yùn)行正常，各開(kāi)關(guān)，儀表、指示燈完好，工作場(chǎng)地整潔。（三）電梯1．所有電梯必須具有技術(shù)監(jiān)督局頒發(fā)的電梯安全使用證和電梯安全檢驗(yàn)報(bào)告。4．電梯由專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍保養(yǎng)、維修，運(yùn)行修理有記錄。6．電梯二十四小時(shí)服務(wù)，監(jiān)控室要加強(qiáng)監(jiān)視管理并認(rèn)真填寫(xiě)監(jiān)控記錄和交接班記錄。2．飲用水過(guò)濾、消毒，定期保養(yǎng)，并作記錄。4．用水有計(jì)劃，按時(shí)抄錄水表讀數(shù)。（五）房屋的管理與維修養(yǎng)護(hù)1．外觀完好、整潔、美觀，無(wú)妨礙市容和觀瞻的裝修和搭建；頂端無(wú)違章廣告牌和其他裝置。3．房屋的完好率達(dá)到98%以上。5．房屋檔案齊全，包括產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、房屋維修養(yǎng)護(hù)記錄等檔案動(dòng)態(tài)。2．保持24小時(shí)保安巡邏制度。3．所管理項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)重大刑事案件、無(wú)火災(zāi)責(zé)任事故發(fā)生。消防監(jiān)視設(shè)施設(shè)備完好，運(yùn)行正常，定期檢查、維修有記錄，探頭定期清洗。5．消防水泵定期保養(yǎng)，定期手動(dòng)開(kāi)泵，并有保養(yǎng)、試泵記錄。7．地下停車(chē)庫(kù)或地面停車(chē)場(chǎng)場(chǎng)地整潔，標(biāo)志明顯，車(chē)輛進(jìn)出、停放有序，車(chē)輛管理制度落實(shí)。服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)公司為業(yè)主、客戶(hù)提供多種規(guī)范、文明服務(wù)。收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)，基本合理。2．熱情主動(dòng)，禮貌待客。4．嚴(yán)格手續(xù)，限時(shí)辦理。6．政策不符，講清道理。8．來(lái)信、來(lái)訪及時(shí)處理，件件有回復(fù)。10．廉潔奉公，不收受駐（用）戶(hù)饋贈(zèng)。2．各種裝飾件、玻璃窗保持光亮。4．環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完善，垃圾袋裝化，食物垃圾分裝，日產(chǎn)日清。六．外墻清潔每完成大廈的一個(gè)側(cè)面，必須經(jīng)物業(yè)公司專(zhuān)職質(zhì)檢人員驗(yàn)收合格?！　。玻脩?hù)報(bào)修：　 禮貌招呼，認(rèn)真記錄；　　　　　　　　　　　形式多樣，方便用戶(hù)；　　　　　　　　　　　晝夜值班，專(zhuān)人接待；　　　　　　　　　　　掛牌上崗，熱情服務(wù)；　　　　　　　　　　　準(zhǔn)確登記，及時(shí)處理?！　。矗娞莨芾恚骸? 監(jiān)守崗位，文明服務(wù)；　　　　　　　　　　 電梯運(yùn)行，證卡齊全；　　　　　　　　　　　禮貌招呼，站立服務(wù)；　　　　　　　　　　　規(guī)范操作，定期檢修；　　　　　　　　　　　備用電梯，隨時(shí)能開(kāi)；　　　　　　　　　　　遇到故障，及時(shí)修理。注：服務(wù)要求實(shí)現(xiàn)率1．員工培訓(xùn)率達(dá)100%；2．崗位專(zhuān)業(yè)技能應(yīng)知應(yīng)會(huì)率達(dá)100%；3．工程維修及時(shí)率達(dá)95%以上，返修率不高于2%；4．工程維修合格率達(dá)100%；5．用戶(hù)意見(jiàn)征詢(xún)綜合服務(wù)滿(mǎn)意率達(dá)95%以上；6．%以下。為此，我們向全體用戶(hù)公開(kāi)辦事制度和服務(wù)承諾：一．大堂接待制度：站立服務(wù)，禮貌應(yīng)答；受理信報(bào)郵件，保證不出現(xiàn)差錯(cuò)；接待外來(lái)訪客、辦理登記手續(xù)；上下班高峰時(shí)段電梯廳維護(hù)秩序等。三．用戶(hù)報(bào)修服務(wù)制度：禮貌招呼，認(rèn)真記錄；接到報(bào)修急修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，零修30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。四．業(yè)務(wù)接待制度：熱情主動(dòng)、辦事公道，禮貌接待、按章辦事，手續(xù)齊全、限時(shí)辦理，政策不符、講清道理，來(lái)信、來(lái)訪及時(shí)處理。六．重要事項(xiàng)通知、提醒服務(wù)制度：停水、停電、防汛防臺(tái)風(fēng)、節(jié)假日安全、防火、防盜重大業(yè)務(wù)活動(dòng)，均事先書(shū)面通報(bào)告知用戶(hù)。消防安全管理制度一　總則第一條 為了加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的消防管理，預(yù)防和減少火災(zāi)的危害，保障用戶(hù)生命財(cái)產(chǎn)的安全，根據(jù)《中華人民共和國(guó)消防條例》、《高層建筑消防管理規(guī)則》制定本規(guī)則。第三條 做好消防管理工作是物業(yè)每個(gè)員工和用戶(hù)應(yīng)盡的責(zé)任。二　管理責(zé)任第一條 物業(yè)的消防工作實(shí)行逐級(jí)防火責(zé)任制，受上級(jí)防火委員會(huì)、地區(qū)公安、消防監(jiān)督機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。第三條 各用戶(hù)法定代表人（負(fù)責(zé)人）為防火安全第一責(zé)任人，全面負(fù)責(zé)消防安全工作，接受消防部門(mén)和物業(yè)保安部的防火檢查。第四條 物業(yè)內(nèi)各用戶(hù)應(yīng)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)消防管理，安全措施落實(shí)到人。組織部署、檢查、總結(jié)消防安全工作，并定期向物業(yè)防火委員會(huì)報(bào)告消防工作情況。組織領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊(duì)，開(kāi)展防火安全檢查，消除火險(xiǎn)隱患，管理和維修消防設(shè)施和器材。組織撲救火災(zāi)和指導(dǎo)安全疏散，調(diào)查火災(zāi)事故，協(xié)助公安消防監(jiān)督機(jī)關(guān)調(diào)查、處理火災(zāi)事故和追究當(dāng)事人責(zé)任。第二條 防火設(shè)計(jì)圖紙必須經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)審核批準(zhǔn)方可交付施工。第三條 施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全管理，由用戶(hù)或其委托的施工單位與物業(yè)保安部、工程部等管理部門(mén)簽訂管理合同，并報(bào)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)備案。第五條 用戶(hù)裝修施工完畢后，消防設(shè)施必須經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)或消防部門(mén)檢查合格，方可交付使用，對(duì)不合格的項(xiàng)目要限制整改，任何單位和個(gè)人不得自行決定使用。動(dòng)火單位應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行動(dòng)火制度，采取防范措施和做好滅火準(zhǔn)備工作。第三條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)禁止帶入或儲(chǔ)存易燃易爆化學(xué)物品。第五條 物業(yè)內(nèi)禁止使用電爐、電烙鐵等電熱器具，禁止使用非阻燃材料制作的廢紙簍。第六條 用戶(hù)應(yīng)掌握消防器材的使用方法，熟悉物業(yè)出入通道。用戶(hù)在離開(kāi)物業(yè)辦公室、工作場(chǎng)所、公寓房時(shí)應(yīng)關(guān)閉電源開(kāi)關(guān)或拔下電器電源插頭。第九條 物業(yè)內(nèi)的走道、樓梯、出入口等處，嚴(yán)禁堆物，保持暢通，疏散標(biāo)志和指示燈要完整醒目。第二條 消防控制室設(shè)專(zhuān)人晝夜值班，隨時(shí)觀察、記錄消防控制設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)處理火警信號(hào)。第四條 用戶(hù)的防火負(fù)責(zé)人以及義務(wù)消防隊(duì)員、員工聞警后必須及時(shí)趕到火場(chǎng)，撲滅火災(zāi)。六　消防設(shè)備第一條 用戶(hù)在物業(yè)內(nèi)嚴(yán)格按照《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有關(guān)規(guī)定，配置固定的消防設(shè)施。第二條 自動(dòng)報(bào)警裝置、噴淋系統(tǒng)、防排煙設(shè)備、防火門(mén)、消火栓等定期進(jìn)行檢測(cè)，凡失靈損壞的，要及時(shí)維修或更換，確保完整可靠。第四條 消防給水系統(tǒng)需要停水維修，必須經(jīng)物業(yè)防火委員會(huì)和消防部門(mén)批準(zhǔn)。七　獎(jiǎng)懲第一條 消防委員會(huì)應(yīng)定期檢查總結(jié)消防工作，對(duì)成績(jī)突出的集體和個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。第三條 凡有下列情形之一，情節(jié)輕微的，由給予經(jīng)濟(jì)處罰、行政紀(jì)律處分；情節(jié)嚴(yán)重的，由消防部門(mén)按照治安管理?xiàng)l例處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。八　附則用戶(hù)可根據(jù)本規(guī)則結(jié)合實(shí)際情況，制定具體實(shí)施辦法，報(bào)物業(yè)公司防火委員會(huì)備案。為加強(qiáng)鑰匙管理，既確保安全又方便使用，特制訂本管理制度，望各有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格執(zhí)行?！　《相]政大廈鑰匙的保管　?。保麄€(gè)湖南郵政大廈鑰匙共有三套，其中一套完整的鑰匙由保安部集中保管，只在緊急情況下或特殊需要時(shí)使用。　?。常?wù)部保管的兩套辦公樓單元房鑰匙，在單元租售之前供客戶(hù)參觀及單元內(nèi)整改施工時(shí)使用；在單元租售之后，由服務(wù)部按規(guī)定手續(xù)移交給客戶(hù)。鑰匙箱的鑰匙由部門(mén)經(jīng)理和鑰匙保管員各持一把，未經(jīng)部門(mén)經(jīng)理批準(zhǔn)，保管員所持鑰匙不得擅自轉(zhuǎn)交他人使用?！　∪€匙的領(lǐng)用１．領(lǐng)用鑰匙必須進(jìn)行登記，由領(lǐng)用人在登記簿上填寫(xiě)領(lǐng)用日期、時(shí)間、鑰匙名稱(chēng)（或編號(hào)）、用途并簽名?！　。玻€匙領(lǐng)用人不得將鑰匙交給他人使用，不得攜帶回家，嚴(yán)禁擅自增配?！　。矗谵k公時(shí)間內(nèi)，客戶(hù)職員因遺忘鑰匙等特殊原因需公司協(xié)助開(kāi)門(mén)時(shí)，須到保安部辦理開(kāi)房登記并出示有效文件?！　。担枪芾硖幦藛T一律不準(zhǔn)借用鑰匙?！　。玻蛻?hù)入駐時(shí)，服務(wù)部應(yīng)按規(guī)定的手續(xù)將二套單元房鑰匙移交給客戶(hù)，并作好移交記錄?！　∥澹€匙的遺失和增配　　 １．遺失鑰匙，必須立即向保安部報(bào)告，及時(shí)采取必要的防范措施，并做好遺