【正文】 集團秉承 “依法、誠實、效益 ”的經(jīng)營宗旨，依照 “以城建城，以城興城 ”的經(jīng)營發(fā)展理念。 集團內(nèi)設辦 公室、研究發(fā)展部、計劃財務部、土地儲備整治部、市政建設部、房地產(chǎn)開發(fā)部等內(nèi)設機構(gòu)。實行 “統(tǒng)一規(guī)劃實施、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)儲備、統(tǒng)一供應、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運作策劃 ”的運作模式。 集團現(xiàn)有管理人員 14人，其中大專以上（含大專）學歷 13人，占集團管理人員總數(shù)的 %，有經(jīng)濟師 1人，工程師 2人，助理工程師 3人，技術(shù)力量較為雄厚。集團在大力拓展業(yè)務的同時，密切跟蹤項目管理的發(fā)展，根據(jù)集團的實際情況，正積極探索建立一支高效率的工程團隊和一套行之有效的信息化和科學化的現(xiàn)代項目管理體系。 （二）主要研究范圍 項目建設背景及必要性； 項目建設規(guī)模、建設內(nèi)容； 項目選址及建設條件 項目建設方案 項目建設進度 投資估算及資金籌措 經(jīng)濟效益分析 社會效益分析 四、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 單位 指標 1 建設規(guī)模 總建筑面積 平方米 33638 其中：住宅 平方米 22030 商業(yè)門面 平方米 11608 占地面積 畝 2 總投資 萬元 工程費用 萬元 其它費用 萬元 預備費 萬元 4 建設期利息 萬元 3 資金籌措 銀行貸款 萬元 業(yè)主自籌 萬元 4 財務指標 稅前內(nèi)部收益率 ％ % 稅前財務凈現(xiàn)值 萬元 稅后內(nèi)部收益率 ％ % 稅后財務凈現(xiàn)值 萬元 貸款償還期 年 五、 主要 結(jié)論 本項目的建設，能夠優(yōu)化 XX縣房地產(chǎn)市場供應結(jié)構(gòu)，平抑其商品房價格，解決部分中低收入家庭和農(nóng)轉(zhuǎn)非人口的住房問題，項目的建設是必要而緊迫的。項目選址及周邊環(huán)境適宜建設，建設條件能基本滿足項目建設的需要。 5 第二章 項目建設背景及建設的必要性 一、項目建設背景 當前，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增加，開發(fā)規(guī)模不斷擴大，銷售價格大幅上漲。由于房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)多，其自身發(fā)展的同時也帶動了許多其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此，其對整個國民經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。 隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)商品銷售價格大幅上漲，已經(jīng)超過了城市普通居民的購買能力和支付能力，且呈愈演愈烈之勢，給整個社會的和諧穩(wěn)定帶來了隱患。只有住的問題解決了，人們才會有安全感、穩(wěn)定感和歸屬感，家庭才有了依托，而這也是社會穩(wěn)定與和諧的前提和基礎。主要從兩方面入手：一是抑制房價過快增長，使房價的漲幅控制在合理的范圍內(nèi)，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，加大中小戶型供應比例，使大部 6 分普通居民都能買得起房；二是加大政策性住房的的供應力度，切實保障無力購房的中低收入家庭的基本住房需 求，這主要是通過增加經(jīng)濟適用房和廉租房的建設來實現(xiàn)。 二、項目建設的必要性 XX 縣經(jīng)濟適用房空缺，完善社會保障體系的需要 經(jīng)濟適用房供應總量明顯不足。不少地方甚至停止了經(jīng)濟適用住房建設。這與經(jīng)濟適用住房制度要求及社會期望差距甚遠。 XX縣目前尚無經(jīng)濟適用房，本項目的建設，可以填補 XX縣經(jīng)濟適用房的空缺，完善社會保障體系。按此計算， XX 縣城鎮(zhèn)人 口為 萬人。該部分人口受收入所限，無力購買商品房?？h城城北新區(qū)規(guī)劃占地 76 公頃（合 1140 畝），城鎮(zhèn)化步驟的有力推動也將導致大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口。 本項目的建設，能滿足 XX縣中低收入家庭，以及城北新區(qū)開發(fā)大量農(nóng)轉(zhuǎn)非人口對住房需求的需要。因此，從促進房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的要求出發(fā)，也有必要啟動并規(guī)范經(jīng)濟適用住房的建設，以此來調(diào)控住房市場供應結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)住房市場價格。 8 第三章 項目建設模式 從我國現(xiàn)行經(jīng)濟適用房 建設模式來看，主要有開發(fā)商主體模式和政府主體模式兩類。但是，從開發(fā)商的角度來講，在經(jīng)濟適用房的實際開發(fā)運作中，以追求利潤最大化為目的。從本質(zhì)上講，開發(fā)商的這些行為是把政府通過開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給購房者的優(yōu)惠占為己有，屬于開發(fā)商的不當?shù)美? 深圳在經(jīng)濟適用房的建設問題上，采取了政府作為開發(fā)主體的路徑，并且一直堅持到現(xiàn)在。與開發(fā)商主體模 式相比，政府主體模式的 9 優(yōu)越性在于： 政府作為主體開發(fā)經(jīng)濟適用房，可以從城市布局的高度作通盤的考慮，可以和城市規(guī)劃有機地融合，一般不會產(chǎn)生因不斷修改規(guī)劃、不斷增加建筑面積，最后導致開發(fā)商和業(yè)主糾葛矛盾不斷上升乃至激化的后果。 XX 城市建設投資集團作為國有獨資投融資平臺，由其來進行政策性較強的、具有保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用房開發(fā)建設，將有別于受利益驅(qū)動 的開發(fā)商主體模式，有利于經(jīng)濟適用房建設管理過程中的各項制度、規(guī)定的貫徹，使經(jīng)濟適用房的實惠真正落到城鎮(zhèn)中低收入群體身上。公司在工程項目前期工作、質(zhì)量管理、進度安排、投資控制等方面具有突出的優(yōu)勢。 10 第四章 市場分析與預測 一、 XX 市經(jīng)濟適用房建設概況 2020 年 10 月， XX市政府發(fā)布了《 XX市經(jīng)濟適用住房管理辦法》（第 117號令），作為我市經(jīng)濟適用房建設管理的建設依據(jù)。其中竣工經(jīng)濟適用房 579萬平方米，完成投資 億元，解決了約 7 萬戶中低收入家庭的住房困難。我市近 5年經(jīng)濟適用房銷售平均價格（按建 筑面積計價）如下表： 年度 2020 2020 2020 2020 2020 銷售均價 （元 /m2） 1481 1496 1521 1553 1582 二、 XX 縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 在整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛的大環(huán)境下， XX 縣的房地產(chǎn)也得到了很大的發(fā)展。 XX縣的 “十一五規(guī)劃 ”中提出了地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 12%，累計完成投資 150 億元；城鎮(zhèn)化率達24%，城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入達 9000元，農(nóng)民人均純收入達 2800 11 元的目標。 根據(jù)現(xiàn)有統(tǒng)計資料大約估計， XX 縣城鎮(zhèn)中低收入居民約占城鎮(zhèn)總?cè)丝诘?40%，約為 ， 。 XX 縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)人口戶數(shù)約 19萬戶，隨著城鎮(zhèn)化率的提高，假設未來 10年內(nèi)有 10%的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口 ，這一部分人口對經(jīng)濟適用房的需求約為 114 萬平方米。 四、 XX 縣經(jīng)濟適用房的定價 （一）價格構(gòu)成 為了使政府有限的財力和資源，真正用于保障收入較低、住房較困難的家庭，《辦法》嚴格限定了經(jīng)濟適用住房的供應對象和面積標準為有當?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象、無房或現(xiàn)住房面積低于市縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭、家庭收入符合市縣人民政府劃定的收入 12 線標準。 根據(jù)《經(jīng)濟適用房價格管理辦法》， 經(jīng)濟適用住房基準價格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。 （ 2）開發(fā)項目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設計、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等勘察設計和前期工程費。 （ 4）在小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)，與住房同步配套建設的住宅小區(qū)基礎設施建設費，以及按政府批準的小區(qū)規(guī)劃要求建設的不能有償轉(zhuǎn)讓的非營業(yè)性公共配套設施建設費。 （ 6）貸款利息按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為住房建設籌措資金所發(fā)生的銀行貸款利息計算。 13 依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。 （二）定價 及支付能力分析 房價收入比是指一個地區(qū)的住房平均價與家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。 XX 縣經(jīng)濟適用房價格大致確定為 750 元 /平方米，一套 80 平方米的經(jīng)濟適用房總價為 6 萬元。以此定價水平，分析表明， XX 縣中低收入家庭已具備了一定的支付能力。 A 區(qū)總建筑面積為 21780 平方米，其中一、二層裙樓建筑面積為 9750 平方米，層高為 米；三至七層建筑面積為 12030 平方米，層高為 米。 二、建設內(nèi)容 （一）主體建筑 總建筑面積 33638 平方米，包括 A區(qū)和 B區(qū)兩部分， A區(qū)一、二層為商業(yè)用房，三至七層為住宅， B區(qū)底層為商業(yè)用房，二至九層為住宅。 二、建設條件 （一）氣候條件 （ ℃ ） 多年平均氣溫 極 端最高氣溫 極端最低氣溫 最熱月平均氣溫 最冷月平均氣溫 多年平均日照時間 年均無霜期 285 天 （ %） 年平均相對濕度 80 最熱月平均濕度 82 最冷月平均濕度 77 （ mm） 年平均降雨量 17 年最大降雨量 日最大降雨量 小 時最大降雨量 （ cm） 年平均積雪厚度 2 （ m/s） 年平均風速 主導風東南風 最大風速 （二）交通條件 項目地處城南車站西南側(cè)，北臨石柱溪路，交通便利。巖層走向 300～ 330176。構(gòu)造裂隙較發(fā)育，主要有兩組，產(chǎn)狀分別為105176。； 0176。∠ 60176。 擬建場地地勢平坦、開闊，無大型滑坡、崩塌和頻發(fā)性大型泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象存在。下伏基巖為上寒武統(tǒng)耿家店組白云質(zhì)灰?guī)r。 （三）基 礎設施條件 供水 供水由現(xiàn)有城市水廠供應，引自道路邊緣 DN300 的供水市政管網(wǎng)。 供電 目前城南設有城南變電站，項目用電引自地塊邊緣 10kV 高壓線。 燃氣 項目用氣引自道路邊緣 216。 19 第七章 總平面規(guī)劃 一、用地現(xiàn)狀 項目用地位于城南車站西南側(cè)，呈較規(guī)則的 L形，東西向長約160 米 ，南北向?qū)捈s 160米。 二、功能分區(qū) 項目分為兩個組團，位于用地東部的 A 組團和用地西部的 B組團。裙樓形狀類似三角形，層高 米，單層面積 4875 平方米，為商業(yè)用房。塔樓層高 米，單層面積 2406 平方米，為經(jīng)濟適用房住宅。 AB 組團由道路及綠色空間自然劃分 ,既相互聯(lián)系，又相對獨立，邊界清晰，可認性強。 方案通過路網(wǎng)將人的視線引入各組團空間，并且在局部上放大 20 了步行系統(tǒng)，使之與組團綠地相互滲透，小區(qū)設計強調(diào)兩條軸線的建立：由小區(qū)主入口引入的視覺空間主景觀軸和小區(qū)開敞空間與次中心綠地建立的組團空間景觀軸。 地塊北端 兩條道路交匯處和地塊南端兩組團交匯點均設置商業(yè)用房出入口。 B組團圍合內(nèi)側(cè)，為商業(yè)用房出入口，圍合外側(cè)，為經(jīng)濟適用房出入口。 小區(qū)主干道道路寬度為 7米，雙向車道，整個小區(qū)采用室外場地停車的形式。 21 第八章 建筑及結(jié)構(gòu)設計 一、建筑設計 （一）設計依據(jù) 《 XX 市城市規(guī)劃管理條例》 甲方提供的 1： 500 地形圖 《住宅建筑設計規(guī)范》 《建筑設計防火規(guī)范》 國家有關的設計規(guī)范及法規(guī) （二）設計原則 。 。 。 。 （三）平面設計 建筑采用 9*9 的柱網(wǎng)。商業(yè)用房一樓擬布置水果攤位、蔬菜攤位、肉類攤位、水產(chǎn)品攤位、副食熟食攤位、活禽宰殺區(qū)及活禽攤位、管理辦公室及儲存庫房。 商業(yè)用房根據(jù)需要采取島狀式設計柜臺，單個柜臺面積設置為長 2米，寬 ，柜臺高度為 米。柜臺內(nèi)應留有統(tǒng)一位置擺放電子秤便于消費者查看。 經(jīng)濟適用房主要為兩房兩廳一衛(wèi)的戶型，大小從 60 到 80 m2不等。 （四）立面造型設計 在科技日益發(fā)展的今天，建筑亦被賦予新的涵義，造型力求與時代接軌，與科技同步。 深遠的挑檐板、纖細的格構(gòu)式立柱及橫梁、柔美的不銹鋼裝飾線條、大面積的通透玻璃及大跨度的使用空間，使商業(yè)用房具有“通、透、亮 ”的建筑風格。 23 墻面窗框線條、構(gòu)件、屋頂坡屋面等充分體現(xiàn)了 XX土家族苗族民族建筑 “吊腳樓 ”的鄉(xiāng)土風格。 二、結(jié)構(gòu)設計 （一） 設計依 據(jù) 建筑結(jié)構(gòu)可靠度設計統(tǒng)一標準》（ GB50068－ 2020） 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB50009－ 2020） 《混凝土結(jié)構(gòu)設計規(guī)范》（ GB50010－ 2020） 《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ94－ 94） 砌體結(jié)構(gòu)設計規(guī)范（ GB50003－ 2020） （二）使用荷載 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB 500092020）， XX 市 50 年一遇的基本風壓 W0=，該建筑場地的地面粗糙度類別為B 類。 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB 500092020）取用。 《建筑抗震設計規(guī)范》（ GB 500112020）及本工程《巖土工程勘察