【正文】 半年，由于投資增長慣性所致，我國房地產(chǎn)投資規(guī)模和總量穩(wěn)定持續(xù)增加和擴(kuò)大，但房地產(chǎn)投資增長幅度卻呈現(xiàn)由高到低逐月回落態(tài)勢，說明房地產(chǎn)投資過快增長勢頭出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。 3．房地產(chǎn)投資增速高于同期全社會固定投資增速現(xiàn)象從5月份開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。因此，擔(dān)心我國投資不足可能引起經(jīng)濟(jì)緊縮的顧慮是沒有必要的。2005年以來，我國固定資產(chǎn)投資增長中，房地產(chǎn)投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進(jìn)投資增長的因素已發(fā)生了新變化。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)，2005年以來，6月份進(jìn)一步下降，已處于近幾年來最低狀態(tài)。 6．房地產(chǎn)市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。但與人們的期望不同，二季度房地產(chǎn)價格仍呈現(xiàn)繼續(xù)上漲之勢，%，%。一季度我國房地產(chǎn)價格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國家采取的抑制價格過快增長的各項(xiàng)政策均是在3月出臺，因此，政策效應(yīng)不明顯。價格下降應(yīng)是房地產(chǎn)發(fā)展變化的合理性軌跡，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格下降才符合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展所處的環(huán)境。原因是：第一，%的增速，%，正處在一個逐步下降的通道上，因此，房地產(chǎn)投資增速會穩(wěn)定在這一水平，上下波動應(yīng)在2024%之間。 從2005年上半年我國房地產(chǎn)投資增速來看，其指標(biāo)呈季度性梯度下降態(tài)勢，比2004年已經(jīng)大幅度回落，當(dāng)前正好處在一個相對穩(wěn)定、合理增長的時期；216。216。二、2005年上海房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)判總結(jié)2005年上海住宅市場消費(fèi)需求的總趨勢呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：1. 與東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈?！笆濉睍r期，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過程，人均GDP將由目前的42003. 上海城市建設(shè)和舊城區(qū)改造仍需拆遷一大批居民住房，這些被動拆遷的居民都需要新的住房予以安置。時期將超過200萬人，其中相當(dāng)一部分人將定居上海，估計每年平均需要10萬—15萬套住房。5. 隨著中國加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入；西部大開發(fā)勢必也使許多西部地區(qū)各級政府和企業(yè)在上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動商品住房的銷售。2005年市場發(fā)展現(xiàn)狀:今年以來，供應(yīng)和成交重心都向外圍區(qū)域轉(zhuǎn)移。供應(yīng)：5月觸底后反彈截至7月底，全市商品房總體供應(yīng)面積自4月以來連續(xù)四個月走低。萬㎡，而5月減少40％，僅上市147．9受6月1日起實(shí)行的向“普通商品住宅”傾斜的政策影響，近幾個月花園和聯(lián)列住宅的供應(yīng)受到抑制，公寓占住宅的比重由1－4月的90％左右，升高到5－7從住宅本身的總體供應(yīng)來看，供應(yīng)的環(huán)線結(jié)構(gòu)在近幾個月變化較大，供應(yīng)重心外移。月的60％，再進(jìn)一步增加到7月的70％以上。萬㎡左右，降低到5－7月的每月僅60萬㎡左右，外環(huán)以內(nèi)供應(yīng)減少，外環(huán)以外供應(yīng)增加；5－7月，在外環(huán)以內(nèi)，中外環(huán)間的供應(yīng)不斷減少，中內(nèi)環(huán)間和內(nèi)環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)則呈現(xiàn)此消彼長的變化。萬㎡。從成交的環(huán)線結(jié)構(gòu)來看，中環(huán)線以外的成交比重在5月份達(dá)到今年的最高值88％，6月和7月分別下降到84％和78％，表明在最近兩個月，中心區(qū)域的市場份額在回升。價格：7月較6月微幅上漲。4－6月，全市配套商品住宅成交比重較高，造成全市住宅均價連續(xù)下降，6月達(dá)到今年以來的最低點(diǎn)6424元／㎡，進(jìn)入盤整階段。同時，由于外郊環(huán)間包含一定的別墅產(chǎn)品，使得外郊環(huán)間的住宅均價稍高于中外環(huán)間，但如果單看公寓，各環(huán)線區(qū)域均價還是呈現(xiàn)由市區(qū)向郊區(qū)逐步降低的層次變化。2005年下半年房產(chǎn)市場趨勢:上海，作為中國的貿(mào)易、金融、航運(yùn)及最大的工業(yè)中心，其房地產(chǎn)市場供需兩旺的勢頭至今已持續(xù)5年。接連出臺的宏觀調(diào)控政策，使申城房地產(chǎn)開發(fā)更加健康規(guī)范?！?個一千萬”工程沖擊上海房市,今年全市預(yù)計將新開工配套商品房1000萬㎡、中低價普通商品房1000萬㎡，爭取實(shí)現(xiàn)可預(yù)售面積2000萬㎡。這樣，以配套商品房為主的中低價普通商品住房占供應(yīng)總量的65％，預(yù)計將有20多萬戶居民得益。除已大規(guī)模開工建設(shè)的嘉定江橋、南匯周浦等4個老基地將擴(kuò)張地盤外，全市東南西北都有新的選址，現(xiàn)已初步落實(shí)12㎡公里的建設(shè)基地。這批配套商品房的價格根據(jù)成本加微利的原則進(jìn)行控制，優(yōu)先定向供應(yīng)給上海軌道交通、世博會園區(qū)和經(jīng)政府認(rèn)定的舊區(qū)改造地塊動遷居民，市場上的動遷剛性需求可以得到較好的滿足。在國家宏觀政策調(diào)控下，下半年上海房地產(chǎn)市場的期望和估計五個字“收斂性穩(wěn)定”。第二層意思價格經(jīng)過盤整止跌，最后回復(fù)到平穩(wěn)，它的結(jié)果是穩(wěn)定，它的特點(diǎn)就是收斂性。同時市場需求略超過供應(yīng)量，估計到2006年供求將趨向平衡。上海最早提出“二、三級市場聯(lián)動”理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當(dāng)自住客成為市場主流的同時，三級市場的低迷，也導(dǎo)致了二級增量市場的蕭條，開發(fā)商紛紛主動調(diào)價或變相降價以求吸引客戶，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊(duì)的景象不復(fù)存在。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點(diǎn)集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報。國中觀點(diǎn)：216。 “兩個一千萬工程”表明了政府再次明確把以商品房居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品房為主的普通居住消費(fèi)放在最重要的位置。 供略大于求，價格逐漸趨穩(wěn) ；216。 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ；216。 海外基金依舊活躍，著眼中長線回報；216。第三章 昆山房地產(chǎn)市場分析昆山的社會和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。還與金融、旅游、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”一、昆山房地產(chǎn)開發(fā)投資2004年昆山固定資產(chǎn)保持了高水平基礎(chǔ)上的持續(xù)高速增長。預(yù)計全年將高達(dá)55億元。國中觀點(diǎn)：216。二、昆山市歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢統(tǒng)計類別2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)市場投資額（萬元）73425134918264582550000住宅項(xiàng)目施工面積（㎡）7511363294328641455911553900住宅項(xiàng)目竣工面積（㎡）518541116162617434412445100住宅項(xiàng)目銷售面積（㎡）34487477336914673481235300住宅項(xiàng)目實(shí)際銷售金額（萬元）100787185091352706431800 國中觀點(diǎn)：216。 20012004年間住宅項(xiàng)目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升趨勢，由此可見目前昆山房產(chǎn)市場上市量巨大，因此也為項(xiàng)目的有效去化形成一定威脅；216。三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點(diǎn)今年15月份，比去年同期增長190%，比去年同期增長93%。商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。2．住宅所占比例過大。在今年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；%，說明開發(fā)辦公樓的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。從1988—2003年，%。特別是從2001年開始房價加速上升，2001—%、 %、%；2004年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響，至2004年10月底房價已達(dá)2954元，%。4．入住率不高。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對不足；資質(zhì)等級低、企業(yè)實(shí)力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動生產(chǎn)率不高。㎡米，％。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。6．。2004年今年單從房地產(chǎn)投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長190%和139%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蘇州全市平均值水平。商品房銷售面積和銷售額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。國中觀點(diǎn)216。216。216?！救渴袌銎谝徽?昆山房產(chǎn)板塊劃分一、中部板塊在昆山城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)的改造是昆山發(fā)展的重中之重，昆山中心城區(qū)即內(nèi)環(huán)線，東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。目前前進(jìn)路、朝陽路、人民路為區(qū)域主干道，交通較方便。目前區(qū)域住宅項(xiàng)目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個案分布在震川西路沿線。二、北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺較亂。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲備量相對較多的城北區(qū)。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價格帶為25004500元/㎡，價格帶跨度較大。出現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調(diào)控的影響兩方面分析。而新政出臺后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。三、南部板塊該區(qū)以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發(fā)展較為滯后的區(qū)域。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。環(huán)淀山湖區(qū)域的周莊、錦溪、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃為水鄉(xiāng)旅游片區(qū)，根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目價格帶主要在22003000元/㎡之間?！俺鞘谐?，產(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。目前區(qū)域以環(huán)陽澄湖在售別墅項(xiàng)目為主，在售住宅項(xiàng)目主要在前進(jìn)西路沿線分布，總體布局環(huán)繞森林生態(tài)公園向四周擴(kuò)散。五、東部板塊該區(qū)域是指目前以市政府為中心的昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處在東環(huán)城河以東的范圍。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當(dāng)然成為昆山樓市的熱點(diǎn)。該區(qū)域新建成的居住區(qū)個案主要分布在青陽路、前進(jìn)路沿線,目前已基本無新盤在售，在售樓盤主要集中在陸家鎮(zhèn)區(qū)域，區(qū)域普通住宅在售新盤價格帶主要在23003500元/㎡之間，此外花橋鎮(zhèn)上由上海綠地運(yùn)作的綠地家園項(xiàng)目。土地供應(yīng)量反映了市場現(xiàn)狀及未來市場推盤量，為我們研究區(qū)域競爭情況提供有效信息，因此首先需要對該區(qū)域土地供應(yīng)狀況有所了解。 南部板塊從去年8月份至今年7月份，㎡，其中張浦和千燈的土地供應(yīng)最大，占到78%,而且是以住宅土地的供應(yīng)為主，所以未來住宅市場供需的平衡將被打破；216。 周莊、錦溪和淀山湖鎮(zhèn)的土地供應(yīng)只占南部板塊整體供應(yīng)量的22％，㎡，在市場中處于從屬地位；216。 淀山湖板塊的周莊鎮(zhèn)新交易地塊主要是商業(yè)地產(chǎn)，和淀山湖鎮(zhèn)的市場側(cè)重點(diǎn)不同，而錦溪的土地放量不足以構(gòu)成對本區(qū)域市場的威脅。一、張浦鎮(zhèn)位于上海，蘇州、昆山之間的黃金三角地帶，滬寧鐵路、滬寧高速公路、312國道緊依北緣，機(jī)場路貫穿全鎮(zhèn)直通上海虹橋機(jī)場，有大量外來人口，招商引資作的較好，在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平中處于中游，是一個外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的市鎮(zhèn)。2002年完成GDP20億元，是中國長江三角洲地區(qū)對外開放的重要城鎮(zhèn)。目前該區(qū)域在售住宅樓盤有5個，個案點(diǎn)評如下：1．項(xiàng)目名稱：藍(lán)波彎發(fā) 展 商：昆山森隆置地地理位置：新吳街學(xué)士路 建設(shè)指標(biāo)：250000㎡銷售均價：2750元/㎡ 主力面積：3房：118㎡主力總價： 3房：33萬推案時間：主要客源： 本地公務(wù)員私營企業(yè)主，昆山市區(qū)購房自住群體和部分上海投資客簡 介：該項(xiàng)目榮獲“2005中國住宅精品示范項(xiàng)目”稱號，受到市場的廣泛關(guān)注。該項(xiàng)目位于柏廬路往南延伸段，為該區(qū)域市場主導(dǎo)樓盤，項(xiàng)目投資2000萬建造人工水景，同時該項(xiàng)目的廣告投放量比較大。周圍的配套有張浦中學(xué)、超市、銀行、醫(yī)院、行政中心等，公交：10125路等2．項(xiàng)目名稱：銀鹿新城（三期）發(fā) 展 商：昆山住宅建設(shè)有限公司地理位置：新吳街 建設(shè)指標(biāo)：150000㎡銷售均價：2650元/㎡ 主力面積：3房：110㎡主力總價： 3房：29萬推案時間：主要客源：工業(yè)園區(qū)高管，市區(qū)年輕購房群體為主，及部分上海投資客簡 介：銀鹿新城坐落于張浦鎮(zhèn)中心地帶，位于動靜結(jié)合的新吳街學(xué)士路之間。社區(qū)的內(nèi)部配套和安保系統(tǒng)，完善先進(jìn)的行車和停車設(shè)置。緊鄰張浦中、小學(xué)。公交：125，109路。項(xiàng)目住宅去年10月銷售,目前已經(jīng)售罄,商業(yè)配套有超市、農(nóng)貿(mào)市場。 4．項(xiàng)目名稱：菁華時代發(fā) 展 商：昆山愛派爾地理位置：新張浦中學(xué)正對面建設(shè)指標(biāo)：75000㎡銷售均價： 2500元/㎡主力面積： 2房：87㎡ 3房：106㎡主力總價： 2房：21萬 3房：26萬推案時間：主要客源：當(dāng)?shù)丶捌髽I(yè)白領(lǐng)為主，大部分外地來昆山工作長居客群簡 介：社區(qū)設(shè)計理念力現(xiàn)“現(xiàn)代都市休閑社區(qū)”的亮點(diǎn)，追求建筑、環(huán)境與人的和諧交流與共鳴，將人文融于景觀之中。該項(xiàng)目一期于6月前已經(jīng)銷售完,小高層預(yù)計下月開盤,售價2700元/㎡米。公交：125，109路。開發(fā)商為上海公司，已開發(fā)的項(xiàng)目有六里嘉園（上海）、歡喜臨門（上海）、龍騰苑（上海）、連城（上海）、云山苑（上海）等。芝華世天然河道分成南北兩區(qū)。獨(dú)創(chuàng)雙層步行空間的沿街旺鋪與其它社區(qū)商鋪共同形成黃金商圈，進(jìn)一步提升項(xiàng)目價值并方便業(yè)主生活。目前商鋪已結(jié)構(gòu)封頂。雙聯(lián)別墅均價是4800元/㎡。