【正文】 廣大商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)主期待著飛鵝路上出現(xiàn)一個(gè)代表柳州商業(yè)新形象的大型商業(yè)項(xiàng)目，柳州市沒(méi)有一個(gè)代表柳州商業(yè)新形象的大型商業(yè)項(xiàng)目，柳州市沒(méi)有出現(xiàn)價(jià)格性能比能達(dá)到他們期望值的好的投資項(xiàng)目。如何利用這一市場(chǎng)空缺，以略高于人們期望值的設(shè)計(jì)方案何利用這一市場(chǎng)空缺，以略高于人們期望值的設(shè)計(jì)方案適時(shí)推出樓盤，將是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)條件。Part 3項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析3. 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性 業(yè)態(tài)定位的可行性業(yè)態(tài)定位的可行性 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析?商圈氛圍濃厚，是廣西地區(qū)知名的服裝鞋帽小商圈氛圍濃厚，是廣西地區(qū)知名的服裝鞋帽小百貨批發(fā)市場(chǎng)；百貨批發(fā)市場(chǎng)；?區(qū)域人流量大，存在龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；區(qū)域人流量大，存在龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；?隨著老城區(qū)的不斷改建，商業(yè)物業(yè)格局必然需隨著老城區(qū)的不斷改建，商業(yè)物業(yè)格局必然需要改變；要改變；?交通便利，有火車站、汽車站等重要交通樞紐交通便利，有火車站、汽車站等重要交通樞紐以及多路公交車往返穿梭；以及多路公交車往返穿梭；?周邊為傳統(tǒng)的批零集散地，但普遍檔次較低，周邊為傳統(tǒng)的批零集散地，但普遍檔次較低，難以滿足周邊日益增長(zhǎng)的需求。優(yōu)勢(shì)分析（優(yōu)勢(shì)分析（ STRENGTH）） 劣勢(shì)分析（劣勢(shì)分析（ WEAKNESS））?商圈氛圍濃厚，是廣西地區(qū)知名的服裝鞋帽小商圈氛圍濃厚，是廣西地區(qū)知名的服裝鞋帽小百貨批發(fā)市場(chǎng)；百貨批發(fā)市場(chǎng)；?區(qū)域人流量大，存在龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；區(qū)域人流量大，存在龐大的消費(fèi)市場(chǎng)；?隨著老城區(qū)的不斷改建，商業(yè)物業(yè)格局必然需隨著老城區(qū)的不斷改建，商業(yè)物業(yè)格局必然需要改變；要改變；?交通便利，有火車站、汽車站等重要交通樞紐交通便利，有火車站、汽車站等重要交通樞紐以及多路公交車往返穿梭；以及多路公交車往返穿梭；?周邊為傳統(tǒng)的批零集散地，但普遍檔次較低，周邊為傳統(tǒng)的批零集散地，但普遍檔次較低，難以滿足周邊日益增長(zhǎng)的需求。 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（機(jī)會(huì)點(diǎn)分析（ OPPORTUNITY）） 威脅點(diǎn)分析（威脅點(diǎn)分析（ THREAT））?飛鵝商圈可供投資的中高檔商業(yè)物業(yè)非常稀缺飛鵝商圈可供投資的中高檔商業(yè)物業(yè)非常稀缺，存在非常大的投資市場(chǎng)；，存在非常大的投資市場(chǎng)；?區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動(dòng)的居住人口增加；區(qū)域房產(chǎn)開發(fā)聯(lián)動(dòng)的居住人口增加；?區(qū)域市場(chǎng)處于商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型重整階段；區(qū)域市場(chǎng)處于商業(yè)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型重整階段；?商用物業(yè)未來(lái)升值空間看好。?柳州的商業(yè)格局，已經(jīng)初步形成各具特色的柳州的商業(yè)格局，已經(jīng)初步形成各具特色的 3大大商圈。本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)定位，是商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格的高低決定性因素；業(yè)租賃價(jià)格的高低決定性因素；?本項(xiàng)目在成熟的飛鵝商圈上，商圈對(duì)項(xiàng)目的商本項(xiàng)目在成熟的飛鵝商圈上，商圈對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)有一定的輻射影響作用。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇，不能與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)完全重疊，但也不能選擇，不能與商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)完全重疊，但也不能游離于商圈之外，否則后期經(jīng)營(yíng)租賃很大，因此游離于商圈之外，否則后期經(jīng)營(yíng)租賃很大，因此，必須走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，專業(yè)市場(chǎng)的道路，形成自己，必須走錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，專業(yè)市場(chǎng)的道路，形成自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，與飛鵝商圈其它商場(chǎng)形成互補(bǔ)，互的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，與飛鵝商圈其它商場(chǎng)形成互補(bǔ)，互相支撐，共同發(fā)展相支撐，共同發(fā)展 .開發(fā)優(yōu)質(zhì)物業(yè)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)以特色開發(fā)，錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的威脅。3. 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性 業(yè)態(tài)定位的可行性業(yè)態(tài)定位的可行性 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查分析，從目前整個(gè)商圈的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場(chǎng)的需通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的調(diào)查分析，從目前整個(gè)商圈的商業(yè)環(huán)境、發(fā)展前景出發(fā)，立足于市場(chǎng)的需求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和潛力，以滿足區(qū)域性生活配套和市場(chǎng)求，在規(guī)模、功能、檔次上充分發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和潛力，以滿足區(qū)域性生活配套和市場(chǎng)需要為基本，項(xiàng)目定位遵循下述原則：需要為基本，項(xiàng)目定位遵循下述原則：? 一部分商業(yè)用來(lái)滿足商圈傳統(tǒng)批發(fā)零售的基本需求；一部分商業(yè)用來(lái)滿足商圈傳統(tǒng)批發(fā)零售的基本需求；? 以以 “樂(lè)活小鎮(zhèn)樂(lè)活小鎮(zhèn) ”為經(jīng)營(yíng)主題，體現(xiàn)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、體驗(yàn)休閑為一為經(jīng)營(yíng)主題，體現(xiàn)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活特點(diǎn)，引入集生活服務(wù)、體驗(yàn)休閑為一體的經(jīng)營(yíng)理念；體的經(jīng)營(yíng)理念；? 建筑內(nèi)以建筑內(nèi)以 主題主題 經(jīng)營(yíng)的形式來(lái)體現(xiàn)，營(yíng)造輕松、休閑的購(gòu)物環(huán)境。 休閑化、生態(tài)化、體驗(yàn)式；休閑化、生態(tài)化、體驗(yàn)式；項(xiàng)目核心要素項(xiàng)目核心要素 區(qū)域的區(qū)域的 、全新的、中高檔次的商業(yè)模式；、全新的、中高檔次的商業(yè)模式； 中心的、空前的、具有創(chuàng)新性的。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性 項(xiàng)目定位的必要性項(xiàng)目定位的必要性 項(xiàng)目主題的定位是保證項(xiàng)目租賃售的條件之一。沒(méi)有主題就不會(huì)有鮮明的個(gè)性，也就自然不會(huì)吸引商戶的注意力。然不會(huì)吸引商戶的注意力。3. 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目項(xiàng)目 SWOT分析分析 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位與必要性 總體業(yè)態(tài)定位分析總體業(yè)態(tài)定位分析 總體業(yè)態(tài)定位分析總體業(yè)態(tài)定位分析?隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)意識(shí)的提高，餐飲、休閑娛樂(lè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較高的消費(fèi)層次隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)力及消費(fèi)意識(shí)的提高，餐飲、休閑娛樂(lè)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)較高的消費(fèi)層次。發(fā)展空間。間和位置。建筑風(fēng)格相一致。的可能性。式。力爭(zhēng)取商圈內(nèi)中高端消費(fèi)者的份額。挖掘自身特點(diǎn)，突出自我風(fēng)格與區(qū)域其他項(xiàng)目走差異路線。家庭消費(fèi)包括餐飲、娛樂(lè)休閑等。 項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)定位 分層功能定位分層功能定位 /2層層精精 品品2F 餐餐 飲飲 配配 套套 娛娛 樂(lè)樂(lè)?此樓層此樓層 建議建議 面向家庭消費(fèi)面向家庭消費(fèi) 者者 ，結(jié)合項(xiàng)目硬件條件及定位方，結(jié)合項(xiàng)目硬件條件及定位方向，建議引入精品店以聚集人流的作用，既能滿足家庭對(duì)向，建議引入精品店以聚集人流的作用，既能滿足家庭對(duì)日日 日常生活日常生活 的需求，亦能放松調(diào)理身心，又能與三五知己的需求，亦能放松調(diào)理身心，又能與三五知己小酌怡情小酌怡情 。4. 項(xiàng)目招商建議項(xiàng)目招商建議 項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目檔次定位項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目各樓層租金均價(jià)建議項(xiàng)目各樓層租金均價(jià)建議 項(xiàng)目招商租賃條件建議項(xiàng)目招商租賃條件建議 項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方式建議項(xiàng)目招商運(yùn)營(yíng)方式建議 項(xiàng)目商戶組合建議項(xiàng)目商戶組合建議 項(xiàng)目商戶組合建議項(xiàng)目商戶組合