【正文】 房，符合相應(yīng)條件者，可以享受契稅全免優(yōu)惠。八部門聯(lián)合表態(tài)，將繼續(xù)加強房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，要加大經(jīng)濟適用住房、限價商品房的供應(yīng)。l 國土部：開發(fā)商拿地將不得分期付款10月9日，國土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)，明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過“招拍掛”公開方式出讓，此外，建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發(fā)放。對于市場來說，這將使動輒成交總價數(shù)十億的地王或許將因此大大減少。另一方面，如果土地款必須一次性全部付清的話，總價近百億的地王將很難再出現(xiàn)，開發(fā)商只能根據(jù)自己的資金儲備小塊的獲得土地，避免了土地面積過大，開發(fā)周期過長，在一定程度上避免了土地放量充足，房屋市場供應(yīng)不足，房價上漲的情況發(fā)生。目前，市國土房管局、市建委已向國土資源部申報重慶市明年普通商品房、經(jīng)濟適用房的用地計劃，后者規(guī)模約占全市商品房用地計劃的10%。點評：普通商品房小區(qū)配建經(jīng)濟適用房的模式一旦實施，在一定程度上會降低開發(fā)商的利潤率，而且由于小區(qū)客戶“良莠不齊”，勢必會增加銷售的難度。中華人民共和國物權(quán)法要點：自１０月１日起施行的物權(quán)法明確規(guī)定了住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的自動續(xù)期；保護陽光權(quán)；小區(qū)車庫車位首先要滿足業(yè)主需要；不動產(chǎn)將施行統(tǒng)一登記制度，辦理房產(chǎn)證將進入快車道；土地承包期限屆滿可按國家規(guī)定繼續(xù)承包等。 新物業(yè)管理條例要點：自10月1日起施行的新物業(yè)管理條例明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán)，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。物業(yè)所在地的街道辦事處將成為業(yè)主大會、物業(yè)公司的一個正式監(jiān)督部門，業(yè)主維權(quán)將真正進入有法可依時代。點評：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審將以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。 保障性住房新管理辦法 要點：自10月1日起施行的本市新保障性住房管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟適用房購買滿5年后可有條件上市交易，騙購經(jīng)適房將5年內(nèi)不得再購，今后市民申請保障性住房資格到當(dāng)?shù)亟值?、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理，申請廉租房取消居住年限的限制。 建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范要點：自10月1日起在全國范圍內(nèi)強制實施的《建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗收規(guī)范》首次把建筑節(jié)能工程明確規(guī)定為一項分部工程，規(guī)定建筑工程節(jié)能不符合規(guī)范不能通過驗收。這將把包括民用住宅在內(nèi)的建筑節(jié)能監(jiān)督落到實處。l 重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃根據(jù)《新總規(guī)》，到2010年，重慶城市綠地率將達國家園林城市標(biāo)準(zhǔn)。以后，最大服務(wù)半徑1000米。而新規(guī)劃居住區(qū)公園綠地面積也不低于2平方米/人。學(xué)校、醫(yī)院、機關(guān)團體、部隊等單位的綠地率不低于35%。同時，重慶還將加強道路綠地的建設(shè)，爭取新建道路綠地率主干道不低于20%，次干道不低于15%。點評：“五大禁令”的實施，對開發(fā)商資金運作的能力及營銷方式的改變都提出了更高的要求。但是“上有政策，下有對策”，“五大禁令”能否收到預(yù)期的效果，還要看政府的執(zhí)行力度了。政府對渝北區(qū)的大力扶持，基礎(chǔ)配套及市政公共配套不斷健全、完善，為區(qū)域版塊內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展空間及機遇l 區(qū)域國民經(jīng)濟及人均可支配收入持續(xù)增長，人們財富逐漸殷實，為區(qū)域版塊房地產(chǎn)發(fā)展提供了強勁的消化基礎(chǔ)l 國家宏觀調(diào)控政策（土地、金融、產(chǎn)品規(guī)范、經(jīng)濟）日漸加強，房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻的政策壓力，消費者亦更趨于理性l 龍溪版塊相對于兩路、北部新區(qū)兩大熱點區(qū)域，政府給予政策、城市建設(shè)等方面的支持力度相對較弱。l 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快速發(fā)展重點發(fā)展餐飲娛樂、汽車銷售、建材經(jīng)銷，一、二、三產(chǎn)業(yè)比例逐步調(diào)整到“：：”，第三產(chǎn)業(yè)領(lǐng)跑龍溪經(jīng)濟，成為龍溪經(jīng)濟增長的支柱。通過第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增量消化房地產(chǎn)、建筑業(yè)即將萎縮帶來的消極影響，“汽車銷售城”形成相當(dāng)規(guī)模，落戶龍溪的汽車銷售商已達20家，全年完成汽車銷售總額30億元，銷售汽車5000輛，同比增長28%；房地產(chǎn)和建筑業(yè)全年完成稅收27000萬元，同比增長17%；發(fā)展迅猛600多家餐飲企業(yè)星羅棋布，實現(xiàn)稅收2500萬元。中軸，即以龍山景觀大道為基礎(chǔ)，形成貫穿該地區(qū)南北的綜合功能發(fā)展軸。另外，新龍溪分為1個中央綜合區(qū)和6個特色居住區(qū)。中央綜合區(qū)強調(diào)行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、教育科研等綜合用地功能開發(fā)，特色居住區(qū)按照“社區(qū)鄰里”結(jié)構(gòu)進行組織，每個居住社區(qū)內(nèi)部按合理服務(wù)半徑安排社區(qū)鄰里中心，同時充分考慮住宅多樣化、市場化的發(fā)展趨勢，建設(shè)不同類型和不同標(biāo)準(zhǔn)的居住建筑，滿足不同階層市民的需求。到2015年商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營面積共25萬平方米左右，成為渝北區(qū)商業(yè)副中心。特色市場群是分布在松牌路沿線的汽貿(mào)汽配交易組群，形成以集修理、加油、汽配等為一體的專業(yè)汽車市場。l 交通規(guī)劃形成“三橫六縱”的快速路、主干道交通骨架；對城市次干道和支路進行調(diào)整，利用次干道、支路將街坊細(xì)分為邊長200米左右的小型地塊。該地區(qū)將設(shè)6個軌道站：冉家壩站、盤溪站、大龍山站、加州站、花卉園站、紅旗河溝站。建成區(qū)面積達15平方公里，分布著中央駐渝機構(gòu)和市級黨政軍警等重要機關(guān)、企事業(yè)單位2200余個，其中市級機關(guān)有50余個，現(xiàn)有常駐人口23萬人（流動人口超過30萬），且入住人口每年以2－3萬人的速度遞增，人口密度每平方公里為20064人，是重慶市面積最大、居住人口最多的街道。原住人口分布呈兩極分化，老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重。因板塊特有的人口構(gòu)成，故區(qū)域整體消費水平低，形象差，且消費意識較為保守，目前針對該部分消費人群的商品大多低質(zhì)低價，屬較典型的中低檔消費。規(guī)劃中的輕軌6號線也將在龍溪車站（即花卉園處）交匯，屆時，龍溪板塊將形成立體交通網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)有交通條件將得到更高的提升。對于原住居民超過5萬人口的主城區(qū)老板塊，該教育配套確實顯得嚴(yán)重不足。為項目帶來更好的生活便利性企事業(yè)單位板塊集中了不少重慶市政單位及部分地區(qū)支柱企業(yè)，主要分布于加州板塊、龍溪與冉家壩交匯區(qū)域（如重慶市高級人民法院、重慶市科委等），因自身形象及規(guī)劃問題，無市一級政府單位，多為一些區(qū)域性企事業(yè)及地方辦事處（如龍溪派出所、渝北區(qū)公證處、鄰水縣人民政府駐重慶辦事處等），其人員層次相對較低?；ɑ軋@于2007年6月12日免費向市民開放，人氣愈加旺盛。項目賣點之一專業(yè)市場該板塊專業(yè)市場較多，以建材、門業(yè)、汽車配飾為主，另有酒店用品、園林景觀、寵物市場等。除汽配市場貫穿整個松牌路呈帶狀分布外，其余專業(yè)市場基本都聚集在一起，如建材、門業(yè)、酒店用品市場均緊鄰松樹橋立交；園林景觀、寵物市場靠近新牌坊轉(zhuǎn)盤，為消費人群進行一站式購物提供了較大便利條件。除建材市場因聚信廣場，使其形象有所提升外，其他專業(yè)市場均表現(xiàn)出較差的形象、檔次定位，特別是汽配市場，因其行業(yè)的特殊性，經(jīng)營形象差，對周邊居民的生活質(zhì)量造成一定影響。因缺少政府強有力的政策支持，該區(qū)域的專業(yè)市場，除建材市場具有輻射全市的影響力外，其余市場均各自為陣獨立經(jīng)營，甚至面臨搬遷的局面（園林景觀市場、寵物市場），經(jīng)營狀況一般。重慶大多知名餐飲企業(yè)均在此設(shè)有店面，如秦媽老火鍋、鵝掌門等50余家，經(jīng)營場所大多在500㎡以上，經(jīng)營范圍廣泛。生活成熟度較高銀行、超市、農(nóng)貿(mào)市場板塊內(nèi)銀行網(wǎng)點較多，多家銀行及金融單位均在此設(shè)有營業(yè)廳或分理處，但其分布較散，經(jīng)營場所較小，便利度較差。提高生活便利性為項目商業(yè)提供寫字樓區(qū)域內(nèi)目前尚無較高檔次的寫字樓，松龍大廈、亞太大廈、龍溪大廈、信德大廈等進駐企業(yè)相對較多的樓盤，均為老式住宅樓。項目可從中挖掘部份目標(biāo)客戶群綜合評述l 立體交通網(wǎng)絡(luò)的設(shè)置，提高生活便捷性，縮短各區(qū)域的時間距離l 市場專業(yè)化越來越精細(xì)，中小投資者聚集于此l 產(chǎn)業(yè)形象短期內(nèi)難得到本質(zhì)提升，區(qū)域形象的改善除需時間外還依賴于新地塊的開發(fā) l 未來幾年內(nèi)，區(qū)域內(nèi)拆遷人群較多，住宅需求量較大，但同時，其土地放量也非常巨大，機會與威脅同時存在l 項目周邊環(huán)境生活配套成熟，但檔次較低，過于陳舊，環(huán)境臟亂，區(qū)域形象欠佳板塊樓市分析⑴ 體量對比名稱項目春風(fēng)城市心筑升偉新意境銀海北極星北城陽光今典山頂?shù)酪继柟庥铌柟獾刂泻１卑缎轮夼d茂盛世北辰香草天空聚信廣場占地面積61332㎡66700 ㎡23345㎡29960㎡24012㎡40099㎡60000㎡63849 ㎡10000㎡33268㎡建筑面積160000㎡230000㎡90000㎡127696㎡100000 ㎡㎡110000㎡250000㎡60000㎡㎡從市調(diào)樣本項目統(tǒng)計來看，龍溪街道片區(qū)、冉家壩及新牌坊三個區(qū)域的在售或即將銷售的項目總體體量集中在10萬方以上，開發(fā)規(guī)模一般。從現(xiàn)場來看，多數(shù)樣本項目的舒適性不高，容積率多在3到4左右，香草天空的容積率（）最高，無綠化，欠缺居住舒適性，但也不乏有較好的項目，如春風(fēng)城市心筑。陽光地中海%%%—春風(fēng)城市心筑12%48%36%4%（四房）北岸新洲二期%%%（?。?1%（大）中渝新意境16%%%%（四房）盛世北辰—50%17%—33%（帶院館）聚信廣場%%公寓單間80%二房20%銀海究其原因，在于近年來重慶房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，產(chǎn)品總價過高，大眾消費者對價格敏感度高，因此更注重產(chǎn)品的經(jīng)濟性、實用性。中渝而中渝升偉產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模和品質(zhì)的高低決定目標(biāo)客戶的鎖定，成為戶型配比最主要的參考因素。龍溪板塊內(nèi)房價也順應(yīng)上升。國慶節(jié)后，受國家相關(guān)政策眺控影響，及前期政策性利好過度釋放，房價處于平穩(wěn)調(diào)整狀態(tài)，增幅明顯放緩。依據(jù)目前正在熱銷的各樓盤價格及開盤時間，結(jié)合重慶市樓市整體走勢，可看出，該區(qū)域內(nèi)高層銷售價格在將來一定時期內(nèi)將處于平穩(wěn)狀態(tài)，少量盤略有小幅上升。但項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，目標(biāo)客戶彈性大，可選產(chǎn)品多，故在同期樓盤銷售上沒有較大的銷售差距。香草天空面市時間不長，其夾層戶型（1號樓）也已全部銷罄，其產(chǎn)品創(chuàng)新在該區(qū)域市場內(nèi)仍為大多消費群所熱捧。從07年區(qū)域市場新盤放量來看，在未來1—2年內(nèi)，不會出現(xiàn)大體量的市場供應(yīng)，隨著土地發(fā)放的諸多限制及地方調(diào)控政策的影響，現(xiàn)有項目的銷售將處于穩(wěn)步發(fā)展的持續(xù)狀態(tài)。⑹ 2006年—2007年6月區(qū)域已供應(yīng)土地情況已供應(yīng)土地宗數(shù)（宗）土地總供應(yīng)面積（m2）總建筑面積（m2）9466942點評：區(qū)域近兩年已供應(yīng)土地共9宗，土地總供應(yīng)面積466942平方米，；預(yù)計2007年底至2009年將逐漸面市，區(qū)域市場將會出現(xiàn)又一波集中放量的階段，隨著這些項目陸續(xù)開發(fā)，區(qū)域內(nèi)土地供應(yīng)更加稀缺，同時前期樓盤的交房和大批量住戶的入駐，區(qū)域內(nèi)人氣得到極大提升，各項配套也進一步完善，價格將會繼續(xù)上漲。根據(jù)對我們項目的入市時機預(yù)測，該三個地塊所產(chǎn)生的產(chǎn)品放量將構(gòu)成我們項目的最大競爭威脅。因此，區(qū)域內(nèi)樓盤檔次趨同，不會出現(xiàn)花園洋房等低密度的高端產(chǎn)品。從未來發(fā)展方向看，龍溪板塊由于不具備先天地域優(yōu)勢和人文條件，區(qū)域購房者其主要傾向加州、新牌坊、冉家壩等東部北部地區(qū)，本板塊的客戶將會受到較為嚴(yán)重的分流，因此，項目入市時機的選擇非常重要。陽光今典 項目位置渝北區(qū)新牌坊新溉路占地面積29960㎡總建筑面積127696㎡容積率綠化率40％開發(fā)商北城致遠集團 ① 戶型配比及分析:總推出907套，%，％，面積控制45㎡；％，面積控制在64－80㎡.％，面積控制在93－114㎡。在一期11114㎡的戶型贈送面積較多，刀形陽臺， ，；其中二期的布丁HOUSE戶型控制在30—71㎡，面積合理，控制總價，其中 ㎡的戶型可將一室改為兩室，贈送一定面積，其次在整體的布局上全小戶型采用板式的布局，保證通風(fēng)采光；三期戶型有1梯2戶的戶型，基本采用板式布局，基本保證大戶型的3面采光，同時有高層空中花池的運用，其中大戶型入戶花園有近15平米。一期于2006年10月推出，依靠異域風(fēng)情差異化的市場定位，較強的推廣力度，獲得購房者的信賴，現(xiàn)已全部售罄；二期全力打造小戶型，在案名、營銷手段上主要針對工薪一族，加之一室變二室的增值戶型，現(xiàn)已售罄；三期10月推出以來，銷售約1/3，大戶型銷售速度較慢。新加坡風(fēng)情、 “吉”徑走曲的盤、錯、分、割，架空層、生態(tài)車庫綠化搭配、水與景的交錯點綴運用，構(gòu)成本項目立體生態(tài)景觀，達到“步移景換”的景深效果，構(gòu)造出宜人的立體空間體系，創(chuàng)造出人性化的高層社區(qū)居住感受。最美新加坡，2期：小戶平層甜蜜正好，新牌坊首站風(fēng)光大戶，什錦花房空中陽光花房⑤ 目標(biāo)客戶細(xì)分區(qū)域主要是來自渝北區(qū)、江北區(qū)，對項目附近熟悉或在附近上班的白領(lǐng)人群 案例二：中渝山頂?shù)酪继栱椖课恢谬埾值澜鹕綎|路東側(cè)(市人大新辦公樓)占地面積約36畝總建筑面積10萬平方米容積率綠化率33%開發(fā)商重慶中渝物業(yè)發(fā)展有限公司① 戶型面積配比重于產(chǎn)品的性價比等經(jīng)濟性能。根據(jù)銷售部反饋消息，后期推出產(chǎn)品將以90 m2以上三房戶型為主要單位，以此來滿足項目目標(biāo)客戶群體之需要。起價6000元/平方米，最高價6500元/平方米。三房接近售磬。③ 建筑風(fēng)格及園林景觀 建筑為四棟挺拔的超高層住宅，靈動的姿態(tài)、簡潔的線條、經(jīng)典的黑白審美。一重山景：項目處于區(qū)域地塊最顛峰，遠觀群山綿延，蒼翠南山如潑墨山水畫映入眼簾；二重城景：北城盛景就在腳下，繁華解放碑隱約可見；三重園景：大型坡地山水中庭景觀，風(fēng)、光、石、竹、水五大主題園林。④ 營銷主題新加州不僅是開發(fā)商打造的一個房地產(chǎn)項目，更是一個區(qū)域，一個大社區(qū)的綜合代名詞。結(jié)合項目本身的特點：地塊顛峰、三重闊景、高檔豪宅構(gòu)成該項目的營銷主題?！?6