【正文】 現(xiàn)在的房價屬恢復(fù)性增長，房價應(yīng)屬正常。這些政策主要是針對上海、廣州等房價整體水平已經(jīng)很高，房價又在瘋長的大城市。三亞旅游度假房地產(chǎn)以三亞熱帶濱海旅游度假資源為依托，這些熱帶濱海旅游資源在中國是獨一無二的，亞龍灣國家旅游度假區(qū)的旅游度假項目買的不僅僅一個度假產(chǎn)品，一項投資，也可以說是一個奢侈品，一種身份和地位的體現(xiàn)。三亞在城市發(fā)展戰(zhàn)略中提出要建設(shè)國際熱帶濱海旅游城市，并積極地開展國際化和國際性旅游度假宣傳活動，近年國際旅客在三亞置業(yè)每年前來旅游度假，其他時間將購置的物業(yè)委托專業(yè)公司經(jīng)營的現(xiàn)象越來越來多，特別三亞市中心城區(qū)的度假公寓臨近市區(qū)，可租賃性比較強，特別受內(nèi)地游客的青睞。2008年前兩個月房地產(chǎn)市場運行良好，%。3942套，和去年同期相比增長482785套（，一線海景公寓、）,。9317元/平方米，和去年同期比增長30%（其中普通商品住宅6804元/平方米，商業(yè)用房8037元/15201平方米，一線海景公寓、別墅14172元/平方米）。和去年同期相比增長94%。金色年華海景小區(qū)是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。（一）目標市場定位主要的客戶群體：職業(yè)范疇：國內(nèi)外私營企業(yè)主、大公司職員、以及國內(nèi)有條件老人易地養(yǎng)老的對象等等。主要為投資型和度假需求型客戶。該類客戶會選擇7—12層有好視野的戶型。該類客戶會選7層以下或視野景觀相對差一點的戶型。（二）產(chǎn)品定位（市場定量調(diào)查分析）調(diào)查時間：—調(diào)查地點：三亞市鳳凰機場、金鳳凰大酒店、亞龍灣旅游度假區(qū)、解放路；?？谑协h(huán)島泰得大酒店、美裕珍珠專賣店。本項目建設(shè)規(guī)劃設(shè)計合理，戶型格局基本可以滿足購買者需求心理。通過市場調(diào)查和深度訪問，上海、北京、山西和東北地區(qū)是本項目的主要目標客戶群。經(jīng)過對調(diào)查部分代表性樓盤的物業(yè)管理情況，以及對市民物管接受心理的調(diào)查得出：消費者在物業(yè)管理方面有比較高的希望值，在物業(yè)費用方面，—，占總調(diào)查人數(shù)的八成。引領(lǐng)三亞旅游房產(chǎn)消費市場，建成該地區(qū)首個高品質(zhì)的海景高層樓盤。一、總體布局在總體布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：一組林蔭步行道，南北貫穿小區(qū)，延伸至公共綠地。每個單元由一棟15—25層住宅圍合而成，四個單元住宅以南洋內(nèi)廊作弧形拼接而成。在立面造型上，采用三段式設(shè)計，充分運用豐富的古典建筑符號和線腳；凸穿設(shè)計，豐富室內(nèi)空間；綠色玻璃配合白色鋁合金窗，加上外墻的高級涂料，使二個組團色彩協(xié)調(diào)統(tǒng)一。小區(qū)充分發(fā)揮了建筑環(huán)境概念設(shè)計，大膽地通過人造豐富小區(qū)景觀層次，以環(huán)藝的質(zhì)素提升小區(qū)品味和檔次。三、戶型結(jié)構(gòu)本項目戶型設(shè)計經(jīng)典實用，靈活多變。具體戶型上以40—60平米一房，80—85平米的兩房二廳為主，其戶型、套數(shù)比例如下：戶型面積套數(shù)比例三室兩廳120m220%二室二廳8085m296%一室一廳60m2204%一室40m2145%第五節(jié) 項目周邊市場環(huán)境分析本項目周邊有麗景海景小區(qū)、皇家生態(tài)海景花園和三亞藍月灣海景酒店公寓多個上規(guī)模住宅小區(qū)和產(chǎn)權(quán)式度假酒店，加上在建的本項目，該地段正逐漸成為三亞紅沙地區(qū)新生的旅游度假區(qū)域之一。前者主要技術(shù)指標為：用地面積35,㎡，建筑面積53,㎡，%，綠化率65%以上，由三幢11—13層帶高檔電梯高層和16幢獨立式別墅組成的低密度、低容積率的現(xiàn)代化高檔社區(qū)。后者為三亞藍月灣海景酒店公寓。戶型以35平米酒店式標準間為主。（二）、競爭樓盤價格情況三亞皇家生態(tài)海景花園于2007年3月1號開盤，高層均價在12600元，起價10600元，最高價為16000元。目前，銷售已達60%?，F(xiàn)每套均價為40萬左右。第六節(jié) 本項目利弊分析（SWOT分析法）一、優(yōu)勢分析（一）發(fā)展商是具有良好口碑的老牌開發(fā)商，有長期房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗和企業(yè)知名度。（三）本項目周邊人文資源豐富，有利于提升本樓盤的文化品位，對目標消費者具有吸引力。（五）高層小戶型海景房是現(xiàn)代城市的象征，本項目依山而立，面海而視，鶴立山澗海畔，氣勢宏大，對消費者具有新鮮度和向往感。（七）本區(qū)域沒有廠房和企業(yè)，污染源少、環(huán)境相對安靜。是老年人生活的天堂。但隨著三亞市城市品味的逐步提升，地段檔次將會逐步提高。住宅景觀的不均等。（三）目前，本項目周邊漁民作業(yè)區(qū)面積較大，魚排餐館較多，降低了本地塊的品味，2009年10月后海軍基地和市政府準備加快榆林港凈化工程，將漁民遷出榆林港灣。（四）項目位于城區(qū)主干道旁，周邊稍有一點噪音影響。三、風險分析（一）由于本項目是臨榆林灣的首個高層中、小戶型房地產(chǎn)項目,對目標市場不熟悉,沒經(jīng)驗可以借鑒。（二）來自競爭對手的壓力，營銷過程中容易處于的被動地位。（三）高層購房及居住成本高，公攤面積雖不大、但物業(yè)管理費用略偏高。（四）本項目由于和民宅連片，易降低本項目的消費檔次。榆林港有望成為國際優(yōu)良的游艇港灣。四、機會分析（一）三亞市旅游房地產(chǎn)已在國內(nèi)外建立了強大的品牌力，本項目可借勢而行，減少本項目的告知成本。（三）本地區(qū)可供開發(fā)的土地已經(jīng)不多，周邊地區(qū)2004年以前開發(fā)的樓盤，—3倍。（五）紅沙跨海大橋建設(shè)將改變?nèi)齺喅鞘邪l(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域性交通地理優(yōu)勢在促進環(huán)榆林灣新的旅游景觀區(qū)形成的同時，對在三亞的旅游度假的觀念亦會改變，項目市場角度視線可以更廣。第四章 項目方案第一節(jié) 場地選址一、場地選擇地理位置：本項目地塊坐北朝南，背靠“龍脈”三亞最高的茍嶺山脈，面向“明潭”南中國海，左攬“青龍”龍嘴灣，右擁“白虎”虎頭嶺，是三亞第一風水寶地。項目住宅以高層為主、并推出適量的商業(yè)用房來填補該地區(qū)高尚商業(yè)物業(yè)的空白。第二節(jié) 項目設(shè)計內(nèi)容與規(guī)模一、設(shè)計依據(jù)（一）、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；（二）、三土房（2008字第0453號；（三）、三亞市建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號為[2008]26號；（四）、三亞市國土環(huán)境資源局文件；（五）、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；（六）、海南省統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；（七）、三亞房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；（八）、《海南省建筑安裝裝飾工程概預(yù)算定額》。注重戶型的景觀設(shè)計，臥室及客廳均有大面積飄窗，視野開闊，小區(qū)美景盡現(xiàn)眼中。立面造型手法統(tǒng)一，采用大面積飄窗及落地窗，出挑寬大陽臺，體現(xiàn)熱帶建筑風格。建筑外墻飾面材料采用本地火山石、墻磚與外墻涂料結(jié)合。玻璃用淺綠色透明玻璃，整個建筑格調(diào)高雅，別致、具有地域特色。（除紅沙大橋道路占地外，實際審批面積：15,，㎡），商場面積（分攤后），地下停車庫面積4,（地下和地上停車場一共188個)，容積率≤，綠化率≥40%，建筑密度≤%，建筑高度≤80米。該公司成立于1992年，注冊資本金為人民幣2,，公司總資產(chǎn)為人民幣38,。項目開發(fā)管理團隊童石軍：三亞泰星實業(yè)有限公司董事長、法定代表人。其中上海浦東五牛城項目成為上海浦東最有名的樓盤之一，并以此項目為載體，首開中國內(nèi)地房屋按揭貸款先河。武洪凱：三亞泰星實業(yè)有限公司工程總監(jiān)，高級工程師。長期從事房地產(chǎn)項目開發(fā)管理，有豐富的項目管理經(jīng)驗，高度重視項目的質(zhì)量管理和進度協(xié)調(diào)，對項目管理有獨到的見解和方法。高級工程師、國家一級建筑師，國家一級項目經(jīng)理。孫勇：本項目策劃師和現(xiàn)場協(xié)調(diào)者。王肖翰：本公司總設(shè)計師。有豐富的建筑、園林設(shè)計經(jīng)驗，尤其善于挖掘土地資源、環(huán)境資源、氣候資源、人文資源的效力與房產(chǎn)項目的關(guān)聯(lián)性。李巧馳: 本公司銷售總監(jiān)。譚慧：本公司財會總監(jiān)。工作作風嚴謹，會計工作經(jīng)驗豐富，無論在管理會計還是核算會計等方面均具有較強的處理能力。熟悉房地產(chǎn)法律和政策，工作勤勉細致，敢于直言和善于維護公司利益。二、項目實施計劃進度：整個項目二期運作周期預(yù)計從2009年5月初開始到2009年12月底結(jié)案。時 間項 目 內(nèi) 容備 注09年4月30日前組建項目籌建領(lǐng)導(dǎo)小組已完成09年9月30日前完成地下室及停車場施工準備進行10年1月31日前2至4樓封頂,5樓建到15層已完成設(shè)計10年5月31日前1樓、5樓封頂已完成設(shè)計10年7月31日前進入裝修及園林綠化工程已完成設(shè)計10年11月30日前完成最后裝修,配備家具及部分電器已完成設(shè)計10年12月31日本項目工程基本峻工驗收本項目工程基本完畢第七章 營銷策略及銷售計劃本項目是目前三亞大東海環(huán)榆林灣第一個高層海景中、小戶型項目，具有標志性。一、核心價值：天然氧吧，度假天堂二、賣點整合健康住宅——家在天然氧吧隱逸空間——環(huán)境是一面鏡子，照見家的質(zhì)素山景元素——奇特山景，三面環(huán)繞海景元素——遠眺榆林灣，享受大海的平靜精品建筑——大東海榆林灣畔，第一個高品位的空中海景豪宅學區(qū)優(yōu)勢——便利的就學環(huán)境，魯迅中學、小學 、幼兒園投資價值——升值無限信心保證——高實力、良好口碑的開發(fā)商三、推廣策略（一）推廣主題1．主題確定：天然氧吧，度假天堂2．主題闡述：地處三亞市大東海榆林灣畔，三面環(huán)山，山景奇特，能享受三亞最美麗山景，此地負氧離子含量超過10000個單位。房地產(chǎn)投資普遍看好，增值潛力較大，預(yù)計未來一段時間房價將保持“快速增長”的走勢。（二）定價思路1．定價原則（1）以市場測試和資金回流為定價原則。所以第一期產(chǎn)品的價格和銷售形勢是制定后續(xù)銷售策略的重要參照依據(jù),帶有市場試探性質(zhì),必須執(zhí)行安全價格策略,一方面,反映市場現(xiàn)實需求。（2）