中國商業(yè)地產(chǎn)專家報告擴大內(nèi)需要靠商業(yè)地產(chǎn)-在線瀏覽
2025-06-01 03:03本頁面
【正文】 ，無效商業(yè)面積供應(yīng)亦呈現(xiàn)出了進一步加大的趨勢，諸多建成的商業(yè)地產(chǎn)未能符合商戶的需求，在招商時遇到較大的困難，“招商難”成為商業(yè)地產(chǎn)項目招商的共性。 趨勢 2009年將是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的年代。 2009年住宅開發(fā)仍然備受宏觀調(diào)控的沖擊，相對商業(yè)地產(chǎn)而言受到的政策性的影響依然較少，客觀上推動了更多的房地產(chǎn)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，但對一些資金實力較弱和融資渠道狹窄的企業(yè)，也面臨著嚴峻的考驗甚至被迫和主動退出；即使是一些資本型的品牌企業(yè)，由于受到短期變現(xiàn)和年報的壓力，特別是持有物業(yè)長期經(jīng)營的綜合檢驗，也會調(diào)整對商業(yè)地產(chǎn)特別是持有物業(yè)的投資戰(zhàn)略和組合策略。 隨著很多大的房地產(chǎn)開發(fā)公司的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型，進入商業(yè)地產(chǎn)已成必然，其標(biāo)志是大公司都會明確或者調(diào)高各自持有資產(chǎn)，組建自己的商業(yè)地產(chǎn)專門的投資與運營管理機構(gòu)，商業(yè)地產(chǎn)的集團化開發(fā)和連鎖經(jīng)營將會成為開發(fā)的主流。 受到城市化進程加快因素的驅(qū)動，中國二、三線城市的規(guī)模和城市建設(shè)普遍面臨升級的需求，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模會進入一個放量擴展的階段，層次化、多元化的消費需求也將直接推進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。 城市化改變了城市擴張的布局，城市群的發(fā)展將極大的推動二、三線城市的發(fā)展和消費升級，比如說珠三角城市群、長三角城市群、環(huán)渤海城市群等等，這些城市群都是近些年形成并壯大的，一些城市和二線城市軌道交通的開通和增加以及城市之間通過高速公路的連接也將刺激國內(nèi)消費的升級，相對的助推商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。業(yè)態(tài)類別會更加多元化、個性化、時尚化，分層消費和主題商業(yè)模式將成為發(fā)展重點。這些規(guī)劃中的或者已在建設(shè)發(fā)展的區(qū)域商業(yè)，會逐步向“多心多點”的格局轉(zhuǎn)變，區(qū)域化消費將成為主流，無疑將是2009年中國城市走向多商圈的標(biāo)志，必定拉動商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。2009年行業(yè)的競爭將是全方位的，從選址到設(shè)計，從招商到營運，從資本到品牌。 受商家開店拓展速度的減緩，對商業(yè)地產(chǎn)的選址會更加有針對性，必然會實行選址優(yōu)化策略，也將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)物業(yè)之間的激烈競爭。 上半年樓市瘋狂的最后一沖以及與大陸房企、香港、新加坡，甚至美國、英國和德國等國家的繽紛上市成為中國房地產(chǎn)的饕餮大宴，各種金融創(chuàng)新的呼聲和實驗也風(fēng)起云涌。 商業(yè)地產(chǎn)雖然是傳導(dǎo)最慢和最抗跌的但也無力規(guī)避和幸免。 趨勢 以商務(wù)部等部委力促的開放RETIS通道和銀行對商業(yè)地產(chǎn)項目貸款區(qū)別對待的呼吁得到了國務(wù)院和金融監(jiān)管部門的響應(yīng)，而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會及商業(yè)不動產(chǎn)專委會等相關(guān)協(xié)會組織的大力推動，民間機構(gòu)和資金的躍躍欲試，特別是相關(guān)法律和稅收制度的完善和準(zhǔn)備，雖然國際金融大勢不好，但中國實體經(jīng)濟的相對穩(wěn)定、金融創(chuàng)新的嚴重滯后和資金的流動性過剩也為中國，特別是商業(yè)地產(chǎn)的金融突破提供了扎實的基礎(chǔ)。 零售業(yè) 總結(jié) 一、商業(yè)網(wǎng)點 市級商業(yè)中心：2008年市級商業(yè)中心取得的成績不容置疑，在一線城市依然出現(xiàn)開發(fā)過度，體量過大，在透支中存在冰火兩重天的現(xiàn)象；在二、三線城市的商業(yè)網(wǎng)點處于結(jié)構(gòu)升級中，現(xiàn)在可開發(fā)用地也不多。2008年市級商業(yè)中心高檔商品結(jié)構(gòu)升級明顯，國外一線品牌進駐主要商業(yè)街區(qū)為首選，國內(nèi)品牌和老字號開始無奈退出。實際上，區(qū)級商業(yè)中心建設(shè)的好壞，和社區(qū)商業(yè)一樣，同樣關(guān)系到老百姓的生活質(zhì)量，直接影響整個城市的宜居程度。區(qū)域型購物中心是區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)比較理想的商業(yè)配套，是比較好的購物場所。 社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)關(guān)系到“便民、利民、為民”，方便和提升老百姓生活質(zhì)量，商務(wù)部視為民生大問題，抓的很緊，各地商務(wù)主管部門抓的也很緊，作為政府為民辦實事工程，因此發(fā)展很快，但由于前幾年的一些特殊原因，加上早期在開發(fā)住宅時，開發(fā)商的規(guī)劃存在漏洞，造成欠的帳太多，2008年還賬速度雖然加快，欠的帳短期內(nèi)還是沒還清。 專業(yè)市場和特色街：2008年依托和間接依托產(chǎn)業(yè)集群的專業(yè)市場和特色街經(jīng)營都比較好，如義烏小商品城，杭州絲綢城，上海七浦路服裝批發(fā)市場，北京馬連道茶葉一條街等。但類似二級批發(fā)的專業(yè)市場開始弱化，創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)開始異軍突起。說明在未來一年或幾年之內(nèi)國際金融機構(gòu)對這些國家的投資關(guān)注程度會進一步加強。 越南零售市場的大門已經(jīng)向全球的零售商們打開，并出臺了在2010年之前鼓勵大規(guī)模建設(shè)批發(fā)和零售等商業(yè)地產(chǎn)的政策，極大地吸引了國際投資公司的注意力； 2008年，印度的零售總額預(yù)計會達到5110億美元，使得這個市場更具吸引力；俄羅斯的經(jīng)濟發(fā)展主要經(jīng)濟來源還是依靠原油和天然氣，據(jù)統(tǒng)計，俄羅斯人60%的收入都消費在零售上，使得這個國家的零售市場具有非常大的潛力，現(xiàn)在消費趨勢已擴展到了二、三線城市。依然存在零售品牌資源不足和部分開發(fā)商前期比較盲目地開發(fā)大型購物中心造成的。 隨著2008年下半年全球經(jīng)濟危機的影響，國內(nèi)購物中心開發(fā)方面其數(shù)量增長趨緩，存量消化和項目調(diào)整成為重頭。購物中心的功能和地位開始加強，從商業(yè)設(shè)施向公用設(shè)施轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)購物場所、休閑場所、文化場所、生活場所等。操作模式也開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)換，住宅和商業(yè)的開發(fā)流程有所調(diào)整，分期開業(yè)的項目進一步增加，主力商家整體租賃形式升溫，聯(lián)合開發(fā)模式比例有望加大。經(jīng)營收益長期性與開發(fā)資金不足的突出矛盾依然存在。 零售商拓展意愿猶存，但開店節(jié)奏放緩，購物中心存量項目與新增項目在招商方面開始出現(xiàn)搏弈。 購物中心的經(jīng)營業(yè)績受到階段性消費信心的下降影響。
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