【正文】 超市、娛樂(lè)和電器……萬(wàn)達(dá)的商業(yè)定位中犧牲了高端和低端的消費(fèi)人群，以求對(duì)各個(gè)城市的可適應(yīng)性。將全國(guó)的城市分三等租金，加快招商談判速度。萬(wàn)達(dá)所有的員工都知道，“晚上陪客戶喝酒到三點(diǎn)”絕對(duì)不能成為第二天遲到的理由。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)不僅僅是幾棟房子，更要用大量的商家將其填滿，而國(guó)內(nèi)的主力店品牌很難趕得上萬(wàn)達(dá)的節(jié)奏。無(wú)論是陰差陽(yáng)錯(cuò)，還是有意為之，全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)聦?shí)上最終給了萬(wàn)達(dá)一個(gè)“要什么有什么”的自由，這給萬(wàn)達(dá)帶來(lái)的最大好處是，建一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，就立刻將它裝滿，并且熱熱鬧鬧開(kāi)業(yè)。萬(wàn)達(dá)影院是2004年華納兄弟影業(yè)與萬(wàn)達(dá)成立的合資院線公司。但是，運(yùn)氣不佳的是，國(guó)家隨后收緊了對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的開(kāi)放，華納遲遲等不到控股的機(jī)會(huì)，院線又一直處于嚴(yán)重的虧損狀態(tài)，索性選擇撤離。沒(méi)想到，華納都經(jīng)營(yíng)得一塌糊涂的院線，第二年就一下子翻了盤(pán)。如果說(shuō)萬(wàn)達(dá)院線是陰差陽(yáng)錯(cuò)，萬(wàn)千百貨無(wú)疑是故意為之。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2007年成立的萬(wàn)千百貨，計(jì)劃到2015年開(kāi)業(yè)100家店，年銷(xiāo)售額達(dá)到400億元以上，成為中國(guó)一流的百貨集團(tuán)。萬(wàn)達(dá)自主投資萬(wàn)千百貨店出發(fā)點(diǎn)在于，萬(wàn)達(dá)每年開(kāi)工、竣工七八個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，但百貨方面很少有哪家品牌公司能夠以這樣的速度開(kāi)出分店。所以它開(kāi)業(yè)總能是滿的。急速擴(kuò)張其建筑綜合體計(jì)劃的萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，希望遵循并確保自己的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，一旦萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)擴(kuò)張速度的短板出現(xiàn)，任何可能的選擇便會(huì)被予以實(shí)施，萬(wàn)千百貨是這樣，萬(wàn)達(dá)影院也是這樣。萬(wàn)達(dá)的成功，也許并沒(méi)有做到什么都好，但是做到了足夠快。已經(jīng)沒(méi)有必要復(fù)述萬(wàn)達(dá)在商業(yè)綜合體上不斷拿地開(kāi)發(fā)、再拿地再開(kāi)發(fā)。在做大到做強(qiáng)之間，大往往并不令人更尊重。在一騎絕塵之后，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)開(kāi)始在旅游地產(chǎn)上再次搶跑，從商業(yè)綜合體的多業(yè)態(tài)，向旅游地產(chǎn)的多業(yè)態(tài)上平滑地快速機(jī)動(dòng)。這讓萬(wàn)達(dá)可以突然宣布它已經(jīng)在旅游地產(chǎn)上占據(jù)50％份額。平衡：狂奔者必備功夫王健林說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)必須再快一點(diǎn)?，F(xiàn)在是最后的機(jī)會(huì)，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來(lái)的市場(chǎng)空間和話語(yǔ)權(quán)。一個(gè)簡(jiǎn)單的租售并舉不能說(shuō)明萬(wàn)達(dá)的平衡能力?！坝唵蔚禺a(chǎn)”的招商模式也許是犧牲了高額的租金，但換來(lái)的卻是穩(wěn)健和長(zhǎng)期的租金收入。不管租戶是否進(jìn)場(chǎng)，購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。眾所周知的萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式中，銷(xiāo)售回款占據(jù)了非常重要的作用。關(guān)于銷(xiāo)售對(duì)現(xiàn)金流的支撐，萬(wàn)達(dá)的內(nèi)部定位是——“完成銷(xiāo)售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線，關(guān)系著萬(wàn)達(dá)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略的持續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)性”。它是國(guó)內(nèi)最早嘗試經(jīng)營(yíng)性抵押貸款的企業(yè)，模式基本上是依據(jù)總租金額度，抵押貸款額大概為總租金額的 70%，項(xiàng)目總投資額的 70%.總租金的 70%.而且，“對(duì)于十年期抵押，五年后還可以重估重抵，由于五年后租金提升，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。加上開(kāi)業(yè)后必然會(huì)有的租金，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一旦開(kāi)業(yè)，就可以給項(xiàng)目帶來(lái)三筆錢(qián)，這讓項(xiàng)目的快速開(kāi)業(yè)變得非常重要，所以萬(wàn)達(dá)有18月雷打不動(dòng)要開(kāi)業(yè)的說(shuō)法，完不成任務(wù)地方經(jīng)理要卷鋪蓋走人。工商銀行、中國(guó)銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行都與萬(wàn)達(dá)簽署銀企協(xié)議。由于和國(guó)有銀行的深度合作，萬(wàn)達(dá)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，銀行資金會(huì)包括土地抵押貸款、開(kāi)發(fā)貸款、資產(chǎn)抵押貸款、資金貸款、租約抵押貸款和銀行貸款的異地使用等，顯得比其他的房企花樣更多一些。當(dāng)然，隨著萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張的速度越來(lái)越快，對(duì)資金的需求也越來(lái)越多。公開(kāi)資料顯示，截至目前萬(wàn)達(dá)今年已有10只信托產(chǎn)品成立或正在推介、募集。王健林不久前表示，為了讓企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，萬(wàn)達(dá)無(wú)論何時(shí)都有300億元的現(xiàn)金在賬面。要管理如此龐大的一支隊(duì)伍，管理上亦不能只持一端?！叭f(wàn)達(dá)基本就是軍事化管理。這既帶有早期萬(wàn)達(dá)商業(yè)偶像沃爾瑪?shù)暮圹E，也有萬(wàn)達(dá)自己的中國(guó)特色，比如，男職工必須西裝領(lǐng)帶，女職工上班飾品不能超過(guò)三件，每個(gè)耳環(huán)算一件。這個(gè)簡(jiǎn)單的算式是，如果70個(gè)項(xiàng)目的資金都平衡了，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的整個(gè)資金狀況也就平衡了。有幾項(xiàng)指標(biāo)是剛性的，不能超支：第一是工程成本；第二是營(yíng)銷(xiāo)成本；第三個(gè)管理成本。在實(shí)際運(yùn)作中，資金實(shí)行的是單個(gè)項(xiàng)目平衡的方式。你要快速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，保證建設(shè)，能拿回來(lái)利潤(rùn)最好，拿不回來(lái)，原則上公司也不再給你拿錢(qián)了，要么賺錢(qián)，即使不賺錢(qián)，最后也要賺一個(gè)商場(chǎng)。如果平衡實(shí)現(xiàn)不了，比如地價(jià)有問(wèn)題，就要找政府談地價(jià)。如果按照市場(chǎng)地價(jià)，即使通過(guò)住宅銷(xiāo)售，也未必可以補(bǔ)回商業(yè)上的投資，這就要通過(guò)談土地的價(jià)格，最后達(dá)成平衡。一些物業(yè)可以給城市帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)好處?！睆埣淫i說(shuō)，“比如在唐山，就給了它很優(yōu)厚的條件，以保證它的平衡。雖然萬(wàn)達(dá)大事兒基本不容各地諸侯置喙，但就招商來(lái)講，各個(gè)地區(qū)其實(shí)有很多靈活性?！睆埣淫i說(shuō)，“這個(gè)品牌在這兒賣(mài)的好，在那兒賣(mài)得不好，總部如果干涉太多，就把各個(gè)地方的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就弄亂了。未來(lái)：萬(wàn)達(dá)之路快速發(fā)展，直至成為老大，萬(wàn)達(dá)這個(gè)過(guò)程中一直在為自己積累勢(shì)能。獲得了老大的“勢(shì)能”后，萬(wàn)達(dá)在很多地方甚至不再需要是最好。隨著商業(yè)地產(chǎn)熱潮，萬(wàn)達(dá)的人也在流失，也在招人。這些這對(duì)于萬(wàn)達(dá)來(lái)講當(dāng)然“都是小錢(qián)”。不過(guò)從另一方面看，萬(wàn)達(dá)甚至不需要太多最頂尖的人才?！睆埣淫i說(shuō)。對(duì)于一些新的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，沒(méi)有勢(shì)，就得靠自己的人比別人強(qiáng)。作為填補(bǔ)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)空間的角色的萬(wàn)千百貨一度被人瞧不起，結(jié)構(gòu)不合理，品牌低端種種問(wèn)題都曾讓人詬病?！霸谶@樣的戰(zhàn)略模型下它是為了解決招商問(wèn)題，但穩(wěn)定下來(lái)之后就了不得了。萬(wàn)達(dá)的成功更多是整體開(kāi)發(fā)和成長(zhǎng)戰(zhàn)略的成功，要將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與大悅城、萬(wàn)象城等知名綜合體相比，無(wú)論從操作的精細(xì)程度還是租金回報(bào)率，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)未必占優(yōu)?！痹谛兄脴I(yè)總經(jīng)理姜新國(guó)說(shuō)，“王健林說(shuō)可以達(dá)到100%的出租率，這是不正常的，為什么呢？有些不合適的要淘汰，因此里面肯定有空置的?！比f(wàn)達(dá)的成功在于模式化，但是在一切為速度服務(wù)的前提下，模式化難免也會(huì)造成“僵硬”?！苯聡?guó)說(shuō)，“就是這個(gè)地塊有什么商圈，有什么消費(fèi)和商務(wù)資源的基礎(chǔ)，才能做那些可行的項(xiàng)目?！绊?xiàng)目不僅僅要賣(mài)得掉，租得出去。”姜新國(guó)說(shuō)。但是面積做的很大，效益未必好。“如果做20萬(wàn)平方米是這些收益，做40萬(wàn)平方米也只有這些收益，做大的商業(yè)價(jià)值在哪里呢？”姜新國(guó)說(shuō)?！薄暗谌C合體是一個(gè)正確的道路，但這里面合理的配比，規(guī)劃理性方面還是要經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)效益的測(cè)算。商業(yè)地產(chǎn)尤其是持有物業(yè)的到最后就是要錙銖必較的，這樣才能達(dá)到一個(gè)很好的效益?！绷硪粋€(gè)問(wèn)題是，業(yè)態(tài)常新和品質(zhì)的提高。“中國(guó)有的是廉價(jià)商品的市場(chǎng)，要取得很高的經(jīng)濟(jì)效益，要有這些品牌產(chǎn)生它的價(jià)值?！比f(wàn)達(dá)一直將上市作為未來(lái)發(fā)展的另一個(gè)重要跳板?！笆找媛侍停褪莾?nèi)部增長(zhǎng)不夠好?！睂?duì)奢侈品的態(tài)度，或許可以看出萬(wàn)達(dá)在商業(yè)方向上的一點(diǎn)游移。不過(guò)兩年后，萬(wàn)達(dá)在合肥開(kāi)了首個(gè)奢侈店后，已經(jīng)開(kāi)始了奢侈品店外拓的進(jìn)程。“我覺(jué)得奢侈品始終不是零售的主流，零售還是要靠大宗消費(fèi)，時(shí)尚中等偏上才是真正的主流。據(jù)透露近兩三年還會(huì)再開(kāi)四五家奢侈品店，但是都是開(kāi)在二線城市，明年還會(huì)在武漢、長(zhǎng)沙等地開(kāi)，每年最多開(kāi)一家店。當(dāng)前，情況似乎已經(jīng)有新的變化。萬(wàn)達(dá)商業(yè)綜合體如果繼續(xù)高速拓展，市場(chǎng)空間是否還足夠大？另一方面，萬(wàn)達(dá)在大手筆向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，即使在旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，萬(wàn)達(dá)“拉幫結(jié)伙”，拉入大量合作伙伴，粗略一算，所需資金仍然是天文數(shù)字。跟隨萬(wàn)達(dá)走南闖北的海底撈，在作網(wǎng)絡(luò)推廣的時(shí)候用這么一句話夸自己：“人類已經(jīng)阻擋不了海底撈了?！钡珶o(wú)論如何，萬(wàn)達(dá)遲早要將自己的方向調(diào)整到更重視資產(chǎn)回報(bào)的方向，即使不是今天的決策，也是未來(lái)的方向?！薄凹t色摩根”寧高寧對(duì)商業(yè)的理解就很深。兩例均堪稱商業(yè)地產(chǎn)界的經(jīng)典范本。“要懂地產(chǎn)、懂商業(yè)，還要熱愛(ài)商業(yè)。”能說(shuō)明寧氏情迷商業(yè)地產(chǎn)的事例，首先是西單大悅城地塊的“失而復(fù)得”。其次，“大悅城”之名為寧高寧夜讀《論語(yǔ)》所得。中糧商業(yè)地產(chǎn)出自寧氏之手，從宏觀戰(zhàn)略到微觀執(zhí)行，從大悅城到中糧置業(yè)成立，再到“兩鏈”的發(fā)展戰(zhàn)略，處處可見(jiàn)雄奇與輕靈并融的“寧式風(fēng)格”。2007年12月28日開(kāi)業(yè)，西單大悅城所有商鋪在5個(gè)半月內(nèi)出租一空。銷(xiāo)售額也一路走高：第一年實(shí)現(xiàn)10億元銷(xiāo)售額，第二年則突破15億元，2010年?duì)I業(yè)額超過(guò)20億元；日銷(xiāo)售額最高時(shí)達(dá)1050萬(wàn)元，日人流量一度高達(dá)20萬(wàn)人次，租金收入也突破了3億多元?！叭A潤(rùn)的成功就是基于一個(gè)萬(wàn)象城的成功，形成母本，然后進(jìn)行復(fù)制，中糧大悅城亦是如此。努力換來(lái)豐厚回報(bào)。如今，大悅城已經(jīng)或即將落戶北京、天津、上海、成都、沈陽(yáng)、煙臺(tái)，還將在未來(lái)23年內(nèi)，在全國(guó)復(fù)制10個(gè)以上，510年內(nèi)布局規(guī)模將過(guò)20個(gè)。西單大悅城總營(yíng)業(yè)面積達(dá)20多萬(wàn)平方米，差不多占到西單商圈總營(yíng)業(yè)面積的40%，含地下2層、地上10層，一共有12層的營(yíng)業(yè)面積，幾乎達(dá)到了商業(yè)項(xiàng)目占地的極限。對(duì)此，中糧置業(yè)董事長(zhǎng)史焯煒有一個(gè)很關(guān)鍵的思路：“要學(xué)會(huì)浪費(fèi)空間?！币虼?，在設(shè)計(jì)時(shí)，大悅城將可出租面積控制在40%.預(yù)留了55%左右的公共空間。根據(jù)這一理念，大悅城建起了國(guó)內(nèi)迄今為止最寬闊的室內(nèi)十字購(gòu)物連廊，在多個(gè)樓層建立獨(dú)立的中央大廳，放置眾多坐椅，供消費(fèi)者休息。這一點(diǎn)曾遭質(zhì)疑，開(kāi)業(yè)首日即有同行“浪費(fèi)面積”之譏，不過(guò)其后的人氣則證明了公共空間的重要性。大悅城的誕生，讓人們真正發(fā)現(xiàn)了“體驗(yàn)式消費(fèi)”的樂(lè)趣。它利用一系列暗示讓消費(fèi)者不斷移動(dòng)：透明的欄桿使視線不受妨礙，人造樹(shù)木創(chuàng)造的垂直感覺(jué)誘使你乘著電動(dòng)扶梯來(lái)到另一層，明亮的燈光讓你感覺(jué)一直停留在午后三點(diǎn)，忘記時(shí)間的流逝。如此精心營(yíng)造，凸顯了購(gòu)物中心與超級(jí)賣(mài)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)哲學(xué)的根本不同：后者追求效率，所以希望消費(fèi)者速戰(zhàn)速?zèng)Q；購(gòu)物中心則希望消費(fèi)者在這里呆得越久越好。據(jù)稱，西單大悅城開(kāi)業(yè)初期，時(shí)任總經(jīng)理的暴雪松會(huì)到地下車(chē)庫(kù)去查看停車(chē)記錄，當(dāng)他發(fā)現(xiàn)顧客的泊車(chē)時(shí)間從最初的40分鐘變?yōu)楹髞?lái)的3個(gè)多小時(shí)后，他知道，這個(gè)項(xiàng)目可以活下來(lái)了。這種布局與客戶的目的性消費(fèi)方式非常契合。這種“走走停?！钡牟季衷O(shè)計(jì)，正是對(duì)消費(fèi)者步行距離認(rèn)真考量后的結(jié)果：把“人”作為購(gòu)物中心規(guī)劃和組織的核心，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物心理及行為習(xí)慣的研究，進(jìn)行整體商業(yè)組織。在大悅城的6至8樓，、品牌最多的。北京朝陽(yáng)大悅城副總經(jīng)理周鵬提到，寧高寧曾經(jīng)說(shuō)過(guò)一段非常精辟的話，“大悅城的性格應(yīng)該從它的效率、語(yǔ)言、服務(wù)、態(tài)度，從總經(jīng)理到保潔員的眼神中體現(xiàn)出來(lái)。這樣才是一個(gè)飽滿的項(xiàng)目，否則它就無(wú)法進(jìn)步?！边@段話也成為了大悅城打造品牌的主旨。人們發(fā)現(xiàn)，這些語(yǔ)詞絕對(duì)不是直白地告訴你，在這里能買(mǎi)到什么商品；而是提示：在這個(gè)場(chǎng)所，你能獲得怎樣的體驗(yàn)與感受。在國(guó)內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目中，擁有如此鮮明定位的系列城市綜合體，尚無(wú)來(lái)者?！睉?yīng)該說(shuō)，大悅城是在華潤(rùn)萬(wàn)象城基礎(chǔ)之上的創(chuàng)造。擴(kuò)張：外并購(gòu)內(nèi)整合2010年11月10日，剛剛過(guò)完52歲生日的第二天，寧高寧率領(lǐng)中糧集團(tuán)地產(chǎn)核心團(tuán)隊(duì)齊聚西單大悅城，高調(diào)舉行“大悅城時(shí)尚品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟交流會(huì)”。寧的意圖很明顯：要將中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)做大做強(qiáng)，這少不了寧氏手法：并購(gòu)擴(kuò)張和復(fù)制，全國(guó)上演“連城訣”?！皣?guó)企不適合從前期開(kāi)始干，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)，在前期要勾兌協(xié)調(diào)很多關(guān)系。亞太商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)學(xué)院院長(zhǎng)朱凌波也指出，中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略分三步走，“第一步是以收購(gòu)項(xiàng)目為主導(dǎo)，進(jìn)行初期快速擴(kuò)張。寧高寧曾不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，通過(guò)全國(guó)范圍內(nèi)競(jìng)購(gòu)Shoping Mall，將商業(yè)投資比例提高至集團(tuán)總體投資的20%以上，使集團(tuán)擁有的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值超過(guò)300億元?！敝炝璨ㄕf(shuō)。標(biāo)桿是寧高寧任職華潤(rùn)集團(tuán)時(shí)，一手打造的深圳萬(wàn)象城，這個(gè)營(yíng)業(yè)一年即成功上市的大型Shoping Mall如今已是深圳幾乎無(wú)人不曉的地標(biāo)。目前，在北京市場(chǎng)，除西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城外，大悅城安定門(mén)店最快將在一年半后開(kāi)業(yè)。成都大悅城和天津六緯路大悅城也正在籌備期。根據(jù)中糧集團(tuán)的戰(zhàn)略部署，未來(lái)510年，該集團(tuán)將在全國(guó)拓展20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)到700億元規(guī)模，占中糧集團(tuán)總資產(chǎn)的30%.寧高寧表示，人口超過(guò)500萬(wàn)的一線城市和省會(huì)城市是大悅城“落子”的首選?！爸袊?guó)市場(chǎng)足夠大，城市綜合體在北上廣深雖已不是新鮮事，但對(duì)于百貨占主導(dǎo)的二三線城市，留給城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展的機(jī)遇非常大，因此，中糧在‘大悅城’選址上仍有很大空間，并不會(huì)受萬(wàn)達(dá)現(xiàn)有規(guī)模影響。復(fù)制之惑西單大悅城為大悅城的幾何級(jí)擴(kuò)張積累了龐大品牌資源和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。其中，“蘋(píng)果”店為商場(chǎng)聚集了大量客流。黃輝認(rèn)為，“大悅城”一大特色是定位時(shí)尚潮流，品牌組合年輕化。接下來(lái)，大悅城將接受最大考驗(yàn)：能否將西單樣本復(fù)制到全國(guó)20多家未來(lái)的大悅城中？事實(shí)上，一種模式能否順利復(fù)制，除了擁有好的品牌，選擇清晰有針對(duì)性的定位外，如何摸索出一套有效的管理方法體系也非常重要。但大悅城一開(kāi)始就放棄了引入主力店的做法，而是依靠多個(gè)面積在8001000平方米的中型店來(lái)替代主力店的作用（如Hamp。據(jù)悉，大悅城會(huì)使用專業(yè)儀器對(duì)人流情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，通過(guò)人流測(cè)算進(jìn)行科學(xué)的品牌分析、區(qū)域劃分、活動(dòng)效果等評(píng)估。另外，大悅城也不遺留力地在商場(chǎng)內(nèi)舉辦各種活動(dòng)，為商家找尋最佳契合點(diǎn)，通過(guò)溝通使更多的商家與之配合，以提升消費(fèi)者對(duì)于品牌及商場(chǎng)的忠誠(chéng)度與參與程度，與商家達(dá)成親密默契的合作伙伴關(guān)系?！斑€是要有適合的地點(diǎn)，找到適合的消費(fèi)人群”。一餐飲商戶對(duì)記者言道，朝北大悅城的租金回報(bào)比他旗下其他店面要低很多，人氣的恢復(fù)至少要等到2011年年底。但事實(shí)證明，僅靠朝陽(yáng)大悅城‘孤軍奮戰(zhàn)’還不能拉動(dòng)商圈的成熟，還需要多業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)共同發(fā)展。任何購(gòu)物中心都不存在簡(jiǎn)單復(fù)制的可能，商業(yè)地產(chǎn)可以復(fù)制是有建筑設(shè)計(jì)、產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)以及積累的商脈和資源，但商業(yè)地位和價(jià)值卻無(wú)法復(fù)制。他同時(shí)認(rèn)為，降低租金是惡性競(jìng)爭(zhēng)，最好的方法是用推廣手段加大推廣力度。作為大悅城長(zhǎng)三角系列的第一站，上海大悅城成為繼西單大悅城后，第二個(gè)實(shí)現(xiàn)“當(dāng)年收購(gòu)、當(dāng)年招商、當(dāng)年開(kāi)業(yè)”的項(xiàng)目?！吧虾４髳偝遣⒉惶幵谝粋€(gè)傳統(tǒng)上消費(fèi)力很強(qiáng)的商圈，周邊沒(méi)有高檔社區(qū)和甲級(jí)寫(xiě)字樓，文化、目標(biāo)客群，都需要時(shí)間沉淀。”知名地產(chǎn)專家蔡為民對(duì)記者表示。緊隨其后，天津、成都等城市的大悅城將魚(yú)貫入市，情景如何，尚須逡巡。而寧高寧擅長(zhǎng)資本運(yùn)作，路徑應(yīng)是通過(guò)品牌的復(fù)制，來(lái)實(shí)現(xiàn)資本化，進(jìn)行上市融資，以實(shí)現(xiàn)更快速的擴(kuò)張。除了西單大悅城，其他項(xiàng)目在短期內(nèi)租金收益的回報(bào)率都較低。寧高寧也認(rèn)為，主要的收益還是通過(guò)資產(chǎn)升值和上市獲得，這需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。比起“個(gè)人英雄”萬(wàn)達(dá)，背后有“富爸爸”撐腰的行業(yè)新貴大悅城有著難以比擬的資本優(yōu)勢(shì)。但已開(kāi)動(dòng)全國(guó)造城引擎的寧高寧，對(duì)資金的需求并非中糧能夠完全滿足。近期