【正文】 產(chǎn)資料近千個。招商地產(chǎn) T205 項目整體營銷戰(zhàn)略和策略執(zhí)行報告（匯報稿） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。經(jīng)過我司本項目組成員共同努力，現(xiàn)謹(jǐn)向貴司敬呈《T205 項目整體營銷策略報告》 ，敬請貴司詳閱，以供項目發(fā)展決策之參考。順頌商祺！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。項目整體營銷策略報告背景深圳招商房地產(chǎn)有限公司（下稱“招商地產(chǎn)” ）于 2022 年 12 月通過市場公開招標(biāo)取得位于科技園南區(qū)的 0040地塊與 0043 地塊。0040 地塊與 0043 地塊已經(jīng)定位，目前 0040 地塊處于方案修正階段，0043 地塊處于方案設(shè)計階段。前期我司已經(jīng)協(xié)助招商地產(chǎn)制定了 000043 地塊的定位及聯(lián)動開發(fā)策略。項目整體營銷不僅與目標(biāo)客戶群需求、區(qū)域現(xiàn)狀有關(guān)，同時還與發(fā)展商品牌、區(qū)域競爭狀況及營銷環(huán)境、產(chǎn)品定位、價格定位、工程進(jìn)度以及企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)等因素有關(guān)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們謹(jǐn)希望以一種科學(xué)的分析方法、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，結(jié)合市場分析，得出既科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)又符合客戶需求的可執(zhí)行性方案。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在此對貴司相關(guān)人員對本項工作給予的大力支持與合作表示特別感謝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?；军c二、區(qū)域評價區(qū)域形象——知名度高，美譽(yù)度低本區(qū)域的地域價值是以高科技園北區(qū)、深圳大學(xué)、沙河高爾夫、世界之窗暨現(xiàn)代旅游和濱海海景為主導(dǎo)要素，傳達(dá)給人們而形成的區(qū)域形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。由于近期逐步興建了更多的高科技新興產(chǎn)業(yè)建筑群和已規(guī)劃發(fā)展的高尚居住產(chǎn)業(yè)，深圳灣的區(qū)域形象正處于擴(kuò)展性的漸變過程。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項目所在區(qū)域尚未開發(fā)，區(qū)域內(nèi)在售樓盤少，選取近時間內(nèi)相鄰區(qū)域的幾個典型樓盤，對其現(xiàn)場包裝情況（見附件一）和報紙廣告發(fā)布情況（見附件二）進(jìn)行分析得出以下分析：? 區(qū)域營銷缺少資源整合，未建立區(qū)域形象各種訴求賣點主要為自身產(chǎn)品特色以及與周邊區(qū)域的相鄰關(guān)系，而置業(yè)者對區(qū)域的認(rèn)知依然模糊，區(qū)域認(rèn)同感沒有得到提升。? 賣點訴求趨同賣點訴求主要為優(yōu)秀住宅、智能化、景觀、規(guī)模等硬件，缺少社區(qū)文化、生活方式等人性化的軟件情感訴求。? 現(xiàn)場包裝局限性現(xiàn)場包裝主要針對樓盤自身，追求精美到位，但影響力輻射范圍有限。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?；军c三、企業(yè)品牌影響力☆企業(yè)品牌招商地產(chǎn)是有實力、知名度高、商業(yè)運(yùn)作成熟的區(qū)域型開發(fā)商?！铐椖糠植嫉赜蛘猩痰禺a(chǎn)開發(fā)項目的分布地域全部位于蛇口，本項目是招商地產(chǎn)首個在蛇口之外的項目。因此招商地產(chǎn)目前的客戶輻射范圍是以蛇口為中心向外擴(kuò)散的，輻射力度是以蛇口為中心向外逐漸衰減的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！钅觊_發(fā)規(guī)模招商地產(chǎn)資金雄厚，總資產(chǎn)愈 30 億元，年開發(fā)規(guī)模在 100 萬 m2左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。4）目標(biāo)客戶特征經(jīng)濟(jì)實力家庭月收入 20220 元以上?？蛻袈殬I(yè)目標(biāo)客戶的職業(yè)大致為以下幾類：企業(yè)主、大型公司的經(jīng)理階層、小型私營公司決策層、有一定職務(wù)的政府公務(wù)員（處級以上） 、金融界成功人士（處級以上） 、證券界高級經(jīng)濟(jì)人、企業(yè)代表、分析師兼操盤策劃人士、高新企業(yè)中服務(wù)年限長（10 年以上）持有股票多的技術(shù)人員和有職務(wù)（主管以上）的中層技術(shù)人員。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。學(xué)歷知識以碩士為主。思想是開放的。在家時間短，要求社區(qū)有良好的生活配套，使其對老人、小孩放心。0043 地塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。1）物業(yè)定位新城市海濱公園優(yōu)質(zhì)住宅2）預(yù)期價格：6300 元/m 23）目標(biāo)客戶群追求出色生活的首次置業(yè)者，比例 75%，香港有高爾夫、海景旅游度假情結(jié)的置業(yè)者，比例 25%?？蛻裟挲g目標(biāo)客戶的年齡以 3040 歲為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。家庭結(jié)構(gòu)目標(biāo)客戶家庭結(jié)構(gòu)以兩口、三口之家為主，少數(shù)與父母同住。客戶觀念生活條件好，事業(yè)正處于上升期，對新事物接受能力強(qiáng)，對個人前途有信心，思想是開放的、向上的。一年可能出游一次，費(fèi)用在 6000~7000 以內(nèi)。工作類型主要為技術(shù)型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料?！?置業(yè)門檻降低城市經(jīng)濟(jì)快速、持續(xù)發(fā)展，居民收入提高，近年金融政策的改變和支持，置業(yè)門檻降低，置業(yè)者趨向年輕化和大眾化。● 置業(yè)目的性趨強(qiáng)深圳置業(yè)者趨于理性，置業(yè)者購置物業(yè)的目的性非常明確，主要有：自用、過渡和投資。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。● 以內(nèi)銷為主導(dǎo)的置業(yè)環(huán)境深圳目前有 90%為內(nèi)銷，只有 10%外銷，短期內(nèi)改變這種局面比較困難。● 置業(yè)者置業(yè)決策時間延長基本點六、競爭關(guān)系區(qū)域內(nèi)發(fā)展商利益趨同：區(qū)域美譽(yù)度提高是共同的利益所在區(qū)域內(nèi)資源共享：參與者自由利用區(qū)域資源產(chǎn)品同質(zhì)：相同的區(qū)域環(huán)境會產(chǎn)生同質(zhì)化產(chǎn)品 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。競爭參與者水平參差不齊基本點七、項目工程進(jìn)度本項目工程進(jìn)度根據(jù)招商地產(chǎn) T2050040 地塊工程進(jìn)度表制定，原點為 2022 年 5 月，0040 開工時間為 2022年 9 月，0043 比 0040 延遲開工 6 個月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。劣勢（W） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。1） 目前片區(qū)尚不成熟，市政配套設(shè)施不完備，市場認(rèn)同度有待提高；2） 片區(qū)內(nèi)雖然路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但是公共交通不發(fā)達(dá)；3） 0040 地塊距離沙河西路近，有噪音影響；4） 項目兩地塊被分隔開，增大了整體營銷難度；5） 招商地產(chǎn)的品牌影響力需要進(jìn)一步提升才能在陌生區(qū)域推動如此大規(guī)模的項目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。威脅（T）1） 周邊地塊均已出讓，近期會相繼啟動，明年競爭項目將大量推出；2） 許多知名品牌發(fā)展商也入駐本區(qū)域，如中信地產(chǎn)、三九地產(chǎn)等，使競爭更加激烈；3） 商品住宅供應(yīng)量大，客戶可選擇的范圍較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三、營銷戰(zhàn)略制定原則基于項目營銷戰(zhàn)略制定基本點的分析、項目營銷 SWOT 分析及需要解決的主要問題，確定本項目營銷戰(zhàn)略的制定原則采用強(qiáng)勢營銷戰(zhàn)略：“發(fā)揮優(yōu)勢，扭轉(zhuǎn)劣勢；抓住機(jī)會，掃除威脅” 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以區(qū)域驅(qū)動項目和不以區(qū)域驅(qū)動項目相比：區(qū)域價值 + 項目價值 = 市場實現(xiàn) 項目價值深圳灣填海區(qū)區(qū)域形象：二十一世紀(jì)濱海城市形象——深圳灣Sunbelt來 源：美國二十世紀(jì)后半葉開始，大批人口不斷由東北部、中西部向西部和南部海岸地區(qū)遷移。及至 70 年代中期，西部和南部日趨強(qiáng)盛，令人刮目相看， “陽光帶”這一形象的稱謂不脛而走。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。地域范圍東起紅樹林西到深圳大學(xué)，深南大道以南直到深圳灣，我們把這片地帶成為“深圳灣陽光帶” 。陽光帶） 。綠色金庫營銷戰(zhàn)略之二：由企業(yè)品牌增值演變?yōu)楫a(chǎn)品增值營銷戰(zhàn)略之三：以招商地產(chǎn)為區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者下的區(qū)域資源共享條件下的協(xié)作競爭在區(qū)域營銷階段，各發(fā)展商之間是協(xié)作的關(guān)系，招商地產(chǎn)應(yīng)該是區(qū)域協(xié)作中的領(lǐng)跑者，要以我為主導(dǎo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。e Golf來 源：日本濱海高尚住宅區(qū)的名稱解 釋：錦緞之濱 ——使人感到質(zhì)地精美、高貴，聯(lián)想到目標(biāo)客戶高品質(zhì)的優(yōu)裕生活 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！c區(qū)域形象深圳灣最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際 操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。e Park來 源： 曼德拉總統(tǒng)就職演說中將南非稱為：彩虹之邦。 特里尼達(dá)位于加勒比海的小安第列斯群島仿佛是流經(jīng)委內(nèi)瑞拉境內(nèi)的奧里諾科河吐入大海的一顆明珠。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。解 釋：彩虹——不經(jīng)歷風(fēng)雨，哪能見彩虹。陽光帶和諧一致——與產(chǎn)品的定位匹配——與錦緞之濱相匹配主要賣點：海濱公園園林綠化輔助賣點：以室外籃球場、泳池為主的體育運(yùn)動主題會所平面布局建筑風(fēng)格T205 項目整體形象定位：城市中濱海海邊生活度假家園 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。T205 項目整體物業(yè)命名：深圳灣陽光帶e Oceania賣點羅列：高爾夫海景海濱公園