【正文】 ?。? 08年 9月 09年 12月 15個(gè)月 6000 標(biāo)志麓谷坐標(biāo) 2022年 9月 18日 09年 10月份 25個(gè)月 5000 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 CBD 華僑大廈 華聯(lián)大廈 銀華大廈 平和堂商務(wù)大廈 新聞大廈 湘銀大廈 順天城 順天國際財(cái)富中心 和府酒店公寓 華天新城 亞大時(shí)代 中天廣場(chǎng) 中隆大廈 建鴻達(dá)現(xiàn)代城 運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng) 維一星城 韶 山 路 五一大道 芙蓉路 第一大道 定王大廈 “CBD區(qū)域”已形成專業(yè)寫字樓、高星級(jí)酒店及商住公寓共存的辦公格局 通程酒店 金源酒店 華天酒店 長沙寫字樓市場(chǎng)分區(qū)供應(yīng)概述 天心區(qū)隨區(qū)府及省府南遷，供應(yīng)量總體趨勢(shì)增加，目前占市場(chǎng)供應(yīng)總量的 11% 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 長沙各類寫字樓發(fā)展?fàn)顩r分析 專業(yè)寫字樓 高星級(jí)酒店 商住樓 群雄逐鹿 誰主沉浮 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 規(guī)模 ：單體規(guī)模在 3～ 5萬㎡之間，規(guī)模適中 檔次：多為中檔、中高檔 項(xiàng)目名稱 寫字樓總建 （萬 m2） 樓層 層高（ m） 檔次 平和堂商貿(mào)大廈 26 3 中高 湖南文化大廈 27 中高 聯(lián)合商廈 30 3 中高 順天國際財(cái)富中心 5 29 中高 第一大道 20 中高 亞大時(shí)代 31 3 中高 中隆國際大廈 3 28 中高 運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng) 3 28 高 定王大廈 3 30 中高 中天廣場(chǎng) 27 高 運(yùn)達(dá)廣場(chǎng) 定王大廈 長沙專業(yè)寫字樓規(guī)模及檔次 5專業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 產(chǎn)品：外立面現(xiàn)代感強(qiáng)，但內(nèi)部品質(zhì)仍有待提升，產(chǎn)品設(shè)計(jì)有一定亮點(diǎn) ? 外立面時(shí)代感強(qiáng)、昭示性好，商務(wù)形象突出； ? 內(nèi)部裝修一般，走廊較窄，多為 ～ ，整體品質(zhì)感仍有待提高； ? 大堂面積多為 400600㎡ ，普遍偏小，難以彰顯中高檔形象； ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積約為 1200~2022㎡ ，單間面積在80~600㎡ 之間，其中主力面積為 150~250㎡ ； ? 部分寫字樓設(shè)有空中花園，打出“生態(tài)辦公”概念；外立面開始采用中空 LowE玻璃幕墻，以降噪保溫隔熱。 ? 入駐中高檔寫字樓的企業(yè)以房地產(chǎn)行業(yè)居多，占到 %，其次為 IT通訊業(yè)，占比 %，此外，金融、貿(mào)易、建筑業(yè)等企業(yè)也成為專業(yè)寫字樓的主要客戶； ? 以省內(nèi)企業(yè)為主，占到總比例的 72%；同時(shí)，也有部分國際企業(yè)已進(jìn)駐長沙。 注：客戶分析以亞大、中隆、順天財(cái)富、第一大道、平和堂、聯(lián)合商廈、新世紀(jì)大廈、文化大廈為調(diào)查樣本。 外企設(shè)長辦事處 金融、地產(chǎn)企業(yè)設(shè)長分公司 客戶：企業(yè)規(guī)模中等，對(duì) 300平米以下面積需求旺盛，整層甚至數(shù)層租賃的大客戶較少 5專業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 物管及配套：物管水平有待提升，硬件及配套設(shè)施較為不足 ? 物業(yè)管理 ? 管理費(fèi)較低，為 2～ 4元 /㎡ /月，提供基本的清潔、安防等服務(wù)，整體水平不高； ? 隨著中天廣場(chǎng)等新一代專業(yè)寫字樓“ 5A” 智能化的實(shí)現(xiàn) ， 對(duì)物管提出更高的服務(wù)要求，以及“綠城”等專業(yè)物管公司的進(jìn)駐，物業(yè)管理水平有望得到一定提升； ? 、 ? 配套設(shè)施 ? 電梯：大多配置為 4～ 5臺(tái)，單梯服務(wù)面積為 ~ ㎡ ，低于甲級(jí)寫字樓的通用標(biāo)準(zhǔn)（ ~ ㎡ ）；由于樓層不高，因此亦未有分層到達(dá)設(shè)計(jì)； ? 停車位：建筑面積與停車位的平均配比為 253:1，仍低于 200:1的國際標(biāo)準(zhǔn)； ? 服務(wù)設(shè)施：以銀行、餐飲、大堂商務(wù)中心為主，會(huì)議室 /購物 /展覽等功能相對(duì)缺乏。市場(chǎng)未出現(xiàn)辦公物業(yè)的認(rèn)購熱潮，也沒有出現(xiàn)銷售嚴(yán)重受阻樓盤。 樓盤名稱 售價(jià) （元 /㎡ ） 銷售率 租金 （元 /㎡ /天） 投資回報(bào)率（按出租率 80%算） 湖南文化大廈 5000 40％ 2 % 聯(lián)合商廈 4100 100％ 1 % 中隆大廈 4500 90% 2 % 第一大道 4774 95% % 順天國際財(cái)富中心 4900 95% % 運(yùn)達(dá)國際廣場(chǎng) 8000 90% % 中天廣場(chǎng) 12022 70% % 長沙專業(yè)寫字樓銷售情況及投資回報(bào)率 5專業(yè)寫字樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 5專業(yè)寫字樓 政府商務(wù)發(fā)展規(guī)劃 專業(yè)寫字樓在傳統(tǒng) CBD區(qū)繼續(xù)發(fā)展，但配合省府“南移”、融城的需求，省府板塊也將成為新的熱點(diǎn)，但要與傳統(tǒng) CBD區(qū)競(jìng)爭，尚需時(shí)日 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 如通程大酒店、華天貴賓樓、佳程大酒店等，主要分布于長沙酒店與商業(yè)密集的韶山路、袁家?guī)X地段； ? 租用該類寫字樓的企業(yè)主要是各大 知名企業(yè)駐長機(jī)構(gòu)；如美國約克、美國開利等等世界知名企業(yè)；以及金融、房地產(chǎn)、 IT通信業(yè)等能承租力強(qiáng)的實(shí)力企業(yè) ； ? 企業(yè)入駐原因： ?物業(yè)管理水平高：酒店成熟的星級(jí)物業(yè)管理； ?商務(wù)配套齊全：星級(jí)酒店配套； ?更接近國際化：具備國際接待能力； ?更能彰顯企業(yè)實(shí)力、符合企業(yè)品牌形象。 樓層 功能分布 4 4 46 通程會(huì)所 4142 總統(tǒng)套房、復(fù)式套房 3940 行政樓層 38 非吸煙層 2237 客房 1220 寫字樓 6~11 文體娛樂、夜總會(huì)、健身按摩等 5 大宴會(huì)廳、國際會(huì)議中心 4 鵬程食府 3 金色家族名品中心、美容美發(fā)中心 2 食街、商務(wù)中心、銀行 1 大堂吧、咖啡廳、 通程國際酒店樓層分布 通程國際大酒店 通程國際酒店入駐企業(yè)構(gòu)成 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 金源大酒店 （四星級(jí)） ? 租金水平： ? 租金： /㎡ /天 ? 企業(yè)進(jìn)駐情況： ? 共入駐企業(yè)約 29家，入住率約 85%，其中省內(nèi)企業(yè)占 79%，省外企業(yè)占21%； ? 金融、房地產(chǎn)類企業(yè)成為主要客戶。 客戶： 以省內(nèi)中小規(guī)模的科技、房地產(chǎn)、文化傳播類企業(yè)為主 5公寓及商住樓 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 產(chǎn)品 ：整體檔次較低，以中小戶型為主，兼顧居住辦公 ? 外立面風(fēng)格與住宅接近，商務(wù)形象不明顯； ? 內(nèi)部裝修檔次低，電梯間、走廊等公共空間僅做簡單處理，品質(zhì)感差； ? 單間面積較小，集中在 30~120㎡ 之間，以兼?zhèn)渚幼∨c辦公。月，出租率較高 客戶特征 省內(nèi)中小型民營企業(yè)居多，以科技電子、房地產(chǎn)、文化傳播等行業(yè)為主 國際知名企業(yè)駐長機(jī)構(gòu)；金融、房地產(chǎn)、IT及通訊等承租力強(qiáng)的實(shí)力企業(yè) 房地產(chǎn)、 IT、金融等企業(yè)成為主要客戶來源，地域上仍以省內(nèi)為主 銷售情況 價(jià)格 4000～ 6000元 /m2，大多在 5000元 /m2以下，銷售狀況較好 —— 售價(jià)為 4500～ 12022 元 /m2，銷售情況良好 買家特征 以本地公司和個(gè)人購買自用為主 —— 本地的個(gè)體投資者為主，其中做生意的老板占據(jù) 40%比例；部分大企業(yè)也會(huì)整層購買，但比例較低 未來的競(jìng)爭，將集中在優(yōu)質(zhì)的專業(yè)寫字樓之間 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 專業(yè)寫字樓未來趨勢(shì) —— 供應(yīng)逐步增大，競(jìng)爭激烈 預(yù)計(jì) 20222022年，寫字樓新增供應(yīng)量： ，其中多為高檔及中高檔寫字樓。芙蓉盛世 開福區(qū)芙蓉中路一 段 88號(hào) 560000 未知 約 50000 2022 未動(dòng)工 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 未來供應(yīng)： ?未來寫字樓供應(yīng)仍中要集中在城市中心區(qū)域，中心區(qū)域競(jìng)爭進(jìn)一步加?。? ?20222022年新增寫字樓供應(yīng)量達(dá) ，多為中檔、中高檔寫字樓，將集中在 2022年大規(guī)模放量， 2022預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量在 13萬方左右； ?國內(nèi)外知名品牌開發(fā)商投資興建的寫字樓物業(yè)增多，且均位于城市中心，這將確保寫字樓物業(yè)的開發(fā)品質(zhì) ?2022年后，寫字樓市場(chǎng)將面臨更大的放量，其中北辰、中信等幾個(gè)超級(jí)大盤的寫字樓推出將嚴(yán)重的沖擊市場(chǎng)； 未來需求： ?根據(jù)現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，考慮到寫字樓市場(chǎng)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大， 2022年全年空置率將保持在 1520%左右； ?而且 2022年后宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)整體空置率將會(huì)下降； 2022年以后，優(yōu)質(zhì)寫字樓集中放量，市場(chǎng)空置率水平預(yù)計(jì)將有所上升，但受之前經(jīng)濟(jì)蕭條影響被壓抑的需求也將得以釋放，因此空置率水平還處于合理水平。 20222022 年，放量較 0809年逐步增大，競(jìng)爭增大，但或形成供銷兩旺的勢(shì)頭，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。隨著企業(yè)形 像宣傳和品牌塑造的需要，將會(huì)促使這類客戶群體產(chǎn)生較大的中高檔專業(yè)寫字樓需求； ? 產(chǎn)品：向高標(biāo)準(zhǔn)配置發(fā)展，但整體品質(zhì)感不強(qiáng) 硬件設(shè)施的配置以及物業(yè)管理水平的不斷提高貫穿長沙專業(yè)寫字樓的發(fā)展過程，但由于企業(yè)規(guī) 模普遍偏小，對(duì)寫字樓仍未產(chǎn)生高標(biāo)準(zhǔn)要求，因此無論在內(nèi)部裝修上、相關(guān)配套及物業(yè)管理方 面，均有待提高，影響了寫字樓整體品質(zhì)的增強(qiáng)； ? 未來： 競(jìng)爭集中在中心城區(qū)，未來 13年放量大增，競(jìng)爭加劇，或?qū)⒕S持供需兩旺的勢(shì)頭。 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 PART A 寫字樓發(fā)展定位 一． 寫字樓基礎(chǔ)市場(chǎng)研究 二． 項(xiàng)目寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 寫字樓開發(fā)資源盤點(diǎn) ? 湖南 CPD的核心地帶，城市未來中心位置 ? 立體交通網(wǎng)絡(luò)，交通便捷 ? 地塊昭示性強(qiáng)，具備地標(biāo)特質(zhì) ? 花園湖泊資源，生態(tài)環(huán)境突出 優(yōu)勢(shì)： ? 非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，商務(wù)價(jià)值較難體現(xiàn) ? 周邊企業(yè)少，商務(wù)氛圍淡 ? 目前人氣差，市政及商務(wù)服務(wù)配套不齊全 劣勢(shì)： 未來新城商務(wù)代表 景觀資源突出 商務(wù)環(huán)境現(xiàn)狀較差，需強(qiáng)化及完善自身配套 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 體現(xiàn) CPD核心區(qū)城市價(jià)值及高度文明感的 未來城市新中心的、生態(tài)的 花園式 中高端 專業(yè)寫字樓 高端形象、中高端產(chǎn)品、中高端價(jià)格 寫字樓發(fā)展定位建議 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 定位理由闡述 市場(chǎng)角度： 中高檔專業(yè)寫字樓已成市場(chǎng)需求主流，銷售速度、租賃價(jià)格、投資回報(bào)均 最有保障；而頂級(jí)寫字樓因長沙的產(chǎn)業(yè)特征缺乏支撐； 項(xiàng)目本身： ? 項(xiàng)目將成為區(qū)域內(nèi)的標(biāo)志性地標(biāo)，商住型寫字樓不適合形象檔次的需要，同時(shí)也與項(xiàng)目內(nèi)公寓發(fā)生內(nèi)部競(jìng)爭，不建議使用； ? 臨 80畝湖泊莊園是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目寫字樓可走“生態(tài)”路線，但市場(chǎng)上打“生態(tài)”牌的太多，不如直接打出“花園式”，直接明了。如博林金谷。 ? 小戶型樓盤集中在河西市政府商圈、伍家?guī)X四方坪商圈、五一商圈和鐵道林科大商圈。 長沙小戶型分布特征 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 ? 小戶型產(chǎn)品暢銷面積區(qū)間集中在 35㎡ 50㎡ ，其次為 60㎡ 左右產(chǎn)品 ? 在朝向及戶型方面有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品去化速度更快 ? 不能兼?zhèn)渖钚枰漠a(chǎn)品銷售速度很慢，如天健芙蓉盛世 銷售業(yè)績 暢銷產(chǎn)品 滯銷產(chǎn)品 摩天一號(hào) 5月 9日開盤，當(dāng)天銷售 230余濤 已經(jīng)推貨部分南向摩天輪㎡ 銷售最為理想，去化較大，余貨不多 北向（天璽大酒店）部分及面積較大產(chǎn)品相對(duì)滯銷 金色家園 一季度銷售 179套， 08年底開盤至今共銷售 865套 金色家園僅 32㎡ 、 45㎡ 兩種戶型，銷售情況均較好 45㎡ 戶型相對(duì) 32㎡ 戶型略差 云鼎公館 房交會(huì)期間開始銷售，房交會(huì) 4天銷售 30余濤，截止5月 13日銷售將近 100套 ㎡ （ A8） ㎡ （ A1）最為暢銷，銷售完畢，其余40㎡ 左右產(chǎn)品銷售也較好。 ? 按照這一導(dǎo)則，精裝修的住宅被分為普通住宅、中高級(jí)住宅和高級(jí)住宅三個(gè)檔次 ? 衛(wèi)生間的設(shè)置配備標(biāo)準(zhǔn)分為： 普通住宅： 淋浴、洗面盆、坐便器、鏡 (箱 )、洗衣機(jī)位、自然換氣 (風(fēng)道 )吸風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 3組，吸頂燈 (防水型 )鏡燈 中高級(jí)住宅 ： 浴盆 ()和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺(tái)、化妝鏡、洗衣機(jī)位、座便器 (2個(gè) )、排風(fēng)扇 (風(fēng)道吹風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 4組，電話 (掛墻式分機(jī) )接口 高級(jí)住宅： 浴盆 (水按摩 )和淋浴器、 (蒸汽房 )洗面化妝臺(tái)、化妝鏡、洗衣機(jī)位、座便器 (2個(gè) )凈身盆、換氣扇、紅外線燈、吹風(fēng)機(jī)、電剃須等電器插座 5組，電話接口、頂燈、鏡燈 。年齡在 3640占 11%。 有 62％的人會(huì)選擇精裝房，認(rèn)可程度較高。僅有 7％的反對(duì)精裝房，不會(huì)選擇。 68％的人認(rèn)為精裝修可帶來節(jié)省時(shí)間和精力，這也是精裝房最為有市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ脑颉? 精裝修將成為未來市場(chǎng)主流，精裝也是增加項(xiàng)目價(jià)值最重要的手段 長沙小戶型交房標(biāo)準(zhǔn)分析 星心國際發(fā)展定位細(xì)化方案 樓盤名稱 置業(yè)目的（自住 /投資） 客戶分析 影響客戶公寓置業(yè)要素 伍家?guī)X生活廣場(chǎng) 投資為主，少量年輕人結(jié)婚用房 本地為主，外地投資客多，年齡多為 3040歲，少量年輕單身 地段、交通 鉑宮 投資為主 多為附近私營業(yè)