【正文】 個月縮短到 12個月內； 多層（四季花城系列）：從 15個月縮短到 9個月內。 規(guī)模造勢，大手筆投資排球、足球； 以標準化復制實現(xiàn)快速開發(fā)； 執(zhí)行標準案例規(guī)范營銷動作； 實景呈現(xiàn)營造震撼視覺效果； 高性價比策略入市。 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點： 利潤貢獻和風險從前端向后端逐級遞減 投資策劃 土地獲取 項目策劃 設計管理 采購管理 工程管理 銷售管理 售后服務 物業(yè)管理 產(chǎn)品實現(xiàn)過程 越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，但對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻越高，流程中重點關注風險控制和成本的控制（可行性論證、策劃、設計流程） 價值鏈中段是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量和成本控制區(qū)間，決定了利潤的最終實現(xiàn)大小，重點關注質量和動態(tài)成本的控制（工程管理、成本管理流程） 越靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作風險越小，但對組織的品牌和客戶價值產(chǎn)生重要影響，重點關注服務與顧客關系維護（服務、顧客滿意相關流程） 價值鏈： ? 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈與流程特點： 運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度； 內外部接口多：協(xié)調和可控性難度； 以人為主：標準化程度低、一致性難度（包工、包料、抱人）； 并行運作多：協(xié)調和計劃控制難度； 一次性：糾錯的成本高難度大（風險：一失足成千古恨） 房地產(chǎn)流程特點 周期：運作時間長 復雜性：外部接口多 對象：以人為主 方式：并行運作多 結果：一次性 構成 流程特點： ? 計劃運營管理的價值（例一）： ? 恒大管理模式啟示 融資能力強，數(shù)額高； 一線城市機會進入，二三線城市合理地價大規(guī)模進入； 土地儲備量最大，進入城市最多； 戰(zhàn)略布局以二三線為主。時間底線越嚴格，就越要制定計劃； 大刷子計劃，經(jīng)理要求至少提供一個條形圖給他，他們卻給一個 26周的工作計劃； 太多細節(jié)的計劃：計劃細節(jié)永遠不要超出你的可控范圍，想想項目延期的高昂成本，你就會覺得好的計劃是必要的； 忽視風險：忽視潛在風險并不等于能行，相反，它是魯莽的項目管理方法。 賽普地產(chǎn)學院的使命： 致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才發(fā)展 賽普地產(chǎn)學院的愿景： 成為最受客戶信賴的房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)與發(fā)展機構 賽普簡介 一 應用形式及方法 內容 概念 計劃運營管理體系 計劃運營管理是什么？ 為什么需要計劃運營管理？ 計劃運營管理應該管些什么？ 計劃體系 房地產(chǎn)計劃運營管理體系邏輯圖 歸結起來三句話：是個啥？有些啥？怎么個用法？ 運營體系 計劃管理體系 成果管理體系 流程管理體系 決策會議體系 績效評價體系 信息管理體系 （ WBS分解 、BSC) 第一部分：房地產(chǎn)計劃運營體系概述 運營 ——西方學者把有形產(chǎn)品的生產(chǎn)稱為 “ production”或“ manufacturing”，而將提供服務的活動稱為“ operations”；現(xiàn)在的趨勢是將 兩者均稱為 “ operations，即運營” 運營計劃管理 ——就是對“運營活動” 的規(guī)劃、控制和評估，是與產(chǎn)品生產(chǎn)和服務提供密切相關的各項管理工作的總稱。 賽普簡介 一 【 賽普地產(chǎn)學院 】 為了持續(xù)促進中國房地產(chǎn)企業(yè)的運營績效提升，賽普在原有培訓事業(yè)部基礎上，于 2022年成立賽普地產(chǎn)學院，致力于推動中國房地產(chǎn)企業(yè)的人才培養(yǎng)。作為房地產(chǎn)管理咨詢行業(yè)的領跑者，一直以卓越的管理咨詢效果，高度的客戶滿意度和客戶忠誠度，良好的口碑獲得客戶的高度信賴，以尊重、與業(yè)、責仸、分享、價值的理念獲得內部員工和外部同行的尊重。2022年 07月 21日 賽普簡介 一 ： 專注房地產(chǎn)行業(yè) 十 ： 10年專注：為萬科持續(xù)提供管理咨詢服務 10年，建立了長期戰(zhàn)略合作 伙伴關系；為中國地產(chǎn)前 30強中的 60%提供了全過程管理或專項咨詢服務。 百 ： 百余名專業(yè)人士的咨詢團隊 一 賽普管理咨詢公司為中國 500多家房地產(chǎn)企業(yè)提供了 1500多個項目的管理咨詢服務，是國內最大的房地產(chǎn)管理咨詢機構。賽普不超過 80％的房地產(chǎn)百強企業(yè)有過良好的咨詢或培訓合作，是萬科集團、金地集團、招商地產(chǎn)、綠城集團、碧桂園集團、萬達集團、仁恒置地（新加坡）、華潤置地集團、金隅嘉業(yè)、上海世茂集團、富力集團、中建地產(chǎn)、中國水申地產(chǎn)、金融街控股、北京華遠地產(chǎn)、北京遠洋地產(chǎn)、北京首創(chuàng)置業(yè)、金科集團、江蘇新城房產(chǎn)、 寶龍地產(chǎn)等知名企業(yè)的管理咨詢機構。賽普地產(chǎn)學院以賽普對標桿企業(yè)運營管理實踐的深入、系統(tǒng)研究和咨詢?yōu)榛A，充分整合內外部優(yōu)質學習資源，運用公開課、內訓、研討會、行動學習、參觀考察等多種形式，為客戶提供高價值的培訓產(chǎn)品和服務，并基于賽普豐富的咨詢經(jīng)驗，為客戶提供人才加速培養(yǎng)體系建設與優(yōu)化等咨詢服務。 輸入 輸出 資源 (社會規(guī)則 )許可 有形產(chǎn)品 服務 運營活動 運營管理 運營戰(zhàn)略、新產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)品設計、采購供應、生產(chǎn)制造、產(chǎn)品配送直至售后服務 規(guī)劃 /控制和評估 運營 運營計劃的定義： 為什么需要關注運營計劃管理？？？ 項目計劃的現(xiàn)實表象 計劃制定 計劃執(zhí)行 1. 走一步看一步； 1. 計劃沒有用，計劃跟 2. 三拍計劃（拍腦袋、拍胸脯 不上變化 、拍大腿）； 2. 計劃達成率很低基本 3. 你做你的計劃，我做我的計 都是外部的原因 劃，誰影響自己不知道， 自 己影響誰也不知道； 3. 做得很快，質量很差 4. 不給別人空間，給自己留足 空間； 計劃管理中常見的錯誤認識： 不讓具體執(zhí)行計劃的人參與計劃的制訂； 準備 開始 瞄準：我們常聽到我們來不及做計劃了，必須馬上把工作做完。墨菲法則說：任何可能變壞的是都會變壞。 定位主要基于土地屬性，以中低端為主； 產(chǎn)品高度標準化，注重大面積水景規(guī)劃； 戶型全明設計，注重贈送空間，標準化； 裝修注重名牌，通過規(guī)模降成本。 投資擴張 項目開發(fā) 營銷策略 ? 例二：萬科公司通過計劃管理產(chǎn)生的價值 通過工作前置，改變關鍵流程； 通過標準化、集中決策等，縮短決策周期。 開發(fā)周期 財務收益 內部收益率提高 5個百分點，銷售凈利率提高 ； 集團凈資產(chǎn)每年多周轉 ，凈資產(chǎn)收益率提高 3%； 同等資金峰值下，平均開發(fā)規(guī)模提高 20%； 項目平均占用資金降低 25%，資金成本降低 60元 /平米 ? 計劃管理是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重點： 加速資產(chǎn)周轉 多項目運作 規(guī)范 /標準化 房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率主要取決于銷售利潤率、資產(chǎn)周轉率和財務杠桿，而項目開發(fā)進度對資產(chǎn)周轉率影響重大 多項目同時運作，需要有效的項目計劃體系作為監(jiān)控和支持手段。同時，隨著規(guī)模的擴大，高層決策、協(xié)調和監(jiān)控，主要通過項目計劃實現(xiàn) ? 項目計劃管理體系的價值 資源聚合 ：需要對外部供方資源和內部能力資源進行系統(tǒng)管理和配置； 協(xié)同運作 ：總部 區(qū)域公司 、 公司 部門 、 部門 項目之間密切協(xié)作； 統(tǒng)籌推進 ：統(tǒng)籌考慮各項目開發(fā) ， 合理設置經(jīng)營目標和開發(fā)節(jié)奏； 適時調整 ：根據(jù)外部多變的政策環(huán)境適時調整開發(fā)目標和節(jié)奏 。 三年經(jīng)營規(guī)劃就是“吃著嘴里的、看著碗里的、想著鍋里的” ■ ■ ? 計劃編制的目標 體現(xiàn)公司戰(zhàn)略導向和管理意圖； 與管控模式相匹配； 與管理水平、人員素質相匹配。 自上而下； 逐級細分。 可控性 計劃體系策劃 ? 計劃編制特點及方法 ? 特點： 1個目標 — 戰(zhàn)略導向 2個維度 — 項目開發(fā)與職能管理 N個層級 — 分級計劃管理 ? 方法： 戰(zhàn)略導向 自上而下 分層分工 關注接口 兩線