【正文】 主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；　 （四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；　 （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；　 （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　 （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。如何界定業(yè)主：一、按書面憑證：權(quán)屬證明、購房合同等；二按既成事實：物業(yè)所有權(quán)人；已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人；持有空置物業(yè)的建設(shè)單位。”省條例第八條：“業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會。”也就是明確了，業(yè)主委員會的委員必須是業(yè)主?！辈⒚鞔_其宗旨及作用“業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益?！甭氊煟海?）業(yè)主大會職責國務(wù)院條例第十一條：業(yè)主大會履行下列職責：　　（一）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；　?。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；　　（三）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；　?。ㄋ模Q定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； （五）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度； （六）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。（2）業(yè)主委員會職責國務(wù)院條例第十五條：業(yè)主委員會履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。幾個注意點（1）一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會：住宅與非住宅、商鋪與寫字樓混合型物業(yè)的處理方法（2）只有一個業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)較少的：經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責?！?市國土房管局592號《關(guān)于貫徹國家物業(yè)管理條例有關(guān)問題的通知》發(fā)布的《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第二條，“業(yè)主投票權(quán)是按業(yè)主擁有物業(yè)的面積確定，每戶一票，該票代表的投票權(quán)以物業(yè)建筑面積計算，每一平方米為投票權(quán)的計算份額，超出部分按四舍五入處理?！笔袊练抗芫?92號《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》進行細化：第四章第四點，物業(yè)管理小區(qū)（大廈）業(yè)主超過300名的可以幢、單元、樓層等為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會；第六點，業(yè)主代表推選產(chǎn)生必須由其所代表的業(yè)主持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主通過。（6）業(yè)主大會決議的有效性：會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。”市國土房管局592號《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第六章第三條規(guī)定：“前一屆業(yè)主委員會的工作自產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會起停止從事業(yè)主委員會的工作。三、召開業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的程序（一）程序指導(dǎo)文件：市國土房管局《關(guān)于指導(dǎo)物業(yè)管理首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立工作有關(guān)問題的通知》（[2004]756號）（二）成立條件：物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上；或物業(yè)已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年。建設(shè)單位參與的問題。業(yè)主委員會候選人的確立街道指導(dǎo)籌備組進行人選的確定 場地、經(jīng)費宣傳公告欄、活動場所、經(jīng)費來源（理論上由全體業(yè)主承擔）盡量取得建設(shè)單位與物業(yè)公司的配合 投票權(quán)份額的認定與投票驗票業(yè)主、建設(shè)單位投票份額的認定市國土房管局《業(yè)主大會議事規(guī)則（示范文本）》第三章第二條里規(guī)定：“已出售物業(yè)的投票權(quán)歸買受人，未出售物業(yè)的投票權(quán)歸出賣人。首次業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立基本程序說明：委員人數(shù)控制在5~15人；委托選舉不多于3人；任期自定，屆滿換選，所應(yīng)用的表格按照“穗國房字[2004]756號文的示范文本。⒉業(yè)主委員會將業(yè)主大會表決物業(yè)招標事宜的結(jié)果向業(yè)主公布。（二）招標人為建設(shè)單位的：⒈建設(shè)單位確定招標小組人員。 二、招標備案 招標人為建設(shè)單位的，應(yīng)在公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》的10日前，提交以下材料報物業(yè)項目所在地的區(qū)國土房管局備案。三、招標（一）招標人公開發(fā)布《招標公告》或發(fā)出《投標邀請書》；（二）招標人收到投標申請人《投標申請》的同時,向投標申請人開具《投標申請回執(zhí)》。 四、投標評標（一）投標人在招標人限定期限內(nèi)將已密封的投標文件（在封口處加蓋投標單位公章）送達招標人，經(jīng)招標人檢查后向投標人開具《投標文件收件回執(zhí)》。（三）組建評標委員會。（四）招標人組織開標。（五）評標委員會進行評標。（六）招標人按照中標候選人的順次排序確定中標人，由招標人確認及宣布中標人。（八）招標人向中標人發(fā)出中標通知書,同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。（二）區(qū)國土房管局自收到招標人中標備案資料之日，向招標人開具《備案回執(zhí)》。二、招標事宜指引（一）招標人資格招標人為業(yè)主委員會的，須經(jīng)業(yè)主大會通過有關(guān)招標的決議（必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過）并提供證明資料；招標人為開發(fā)建設(shè)單位的，應(yīng)取得《關(guān)于（項目名稱）修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)》；招標人委托物業(yè)管理招標代理機構(gòu)辦理招標事宜的,須具備以上條件。招標公告（或者招標邀請書）。招標小組人員情況表。（三）招標招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質(zhì)內(nèi)容進行談判。招標人為業(yè)主委員會的，經(jīng)區(qū)國土房管局進行招標備案后，應(yīng)將擬訂的《招標公告》（或《投標邀請書》）、《投標須知》、《招標書》在住宅小區(qū)（大廈）內(nèi)明顯位置張貼公布15日，征求業(yè)主意見。三、投標事宜指引（一）投標人資格投標人應(yīng)當具有相應(yīng)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件，參加投標時應(yīng)提供相應(yīng)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書、法人代表授權(quán)書等證明文件。投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權(quán)益。禁止投標人以向招標人或