【正文】 什么因?yàn)檫@時(shí)候28號(hào)令相應(yīng)出臺(tái)，在這種情況下我覺(jué)得是現(xiàn)實(shí)背景。2004年4月初，國(guó)土資源部曾經(jīng)發(fā)行過(guò)《2004年中國(guó)國(guó)土資源部規(guī)劃》，應(yīng)該是18億畝，凈減少征地3806萬(wàn)，隨著耕地的大幅度減少，另外還出現(xiàn)一個(gè)情況，就是國(guó)家實(shí)施這種宏觀調(diào)控，主要是2004年4月27號(hào)國(guó)務(wù)院宣布提高了鋼鐵、電解鋁、水泥和房地產(chǎn)四個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金定律，特別是鋼鐵由25%提高到40%，其他幾項(xiàng)水泥、電解鋁由20%提高到30%以上，溫總理在4月27號(hào)、28號(hào)接受歐洲媒體采訪的時(shí)候也強(qiáng)調(diào)，國(guó)務(wù)院采取四大措施抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱?；谏鲜鑫艺f(shuō)的這幾種背景，一個(gè)是現(xiàn)實(shí)的背景，98年房地產(chǎn)管理法出臺(tái)以后，土地市場(chǎng)的混亂狀況以及目前整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，針對(duì)目前國(guó)家整個(gè)宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，出臺(tái)了28號(hào)令，下邊我談一下關(guān)于28號(hào)令的主要變化，28號(hào)令的主要變化主要是從兩點(diǎn)。3月7號(hào)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李炎答記者問(wèn)的時(shí)候，還是強(qiáng)調(diào)“嚴(yán)”字是今年的土地政策，另外繼續(xù)從嚴(yán)從緊實(shí)行土地供應(yīng)政策，我覺(jué)得這都證明了28號(hào)令會(huì)在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間成為土地利用，房地產(chǎn)開發(fā)用地過(guò)程中需要認(rèn)真考慮的問(wèn)題，我剛才說(shuō)的問(wèn)題是從客觀政策落實(shí)上講。同時(shí)國(guó)土資源部還向各地派出督察員，要監(jiān)督檢查各地的工作情況，所以這也從一定程度上限制了當(dāng)?shù)卣疄E用土地的權(quán)力，原來(lái)是當(dāng)?shù)卣蚊男袨?，?guó)土資源部的局長(zhǎng)很大程度上要依賴地方行政長(zhǎng)官的行動(dòng)令，比如說(shuō)書記、市長(zhǎng)下一個(gè)令，可能他明知道是違法，但是他也不得而為之，因?yàn)樗院蟮娜耸聶?quán)等等都操縱在地方政府，現(xiàn)在通過(guò)這個(gè)變化，雖然不會(huì)從根本上，但會(huì)很大程度限制地方政府或者地方行政長(zhǎng)官利用土地帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的權(quán)力。第三部分，28號(hào)文的主要內(nèi)容，主要是關(guān)于新的土地政策，這個(gè)文分五章二十五條，咱們從章節(jié)的順序開始。因?yàn)楝F(xiàn)在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收已經(jīng)由省、自治區(qū)和直轄市人民政府負(fù)責(zé)，它規(guī)定了省、自治區(qū)和直轄市人民政府不得下放土地權(quán)，特別針對(duì)原來(lái)的情況，嚴(yán)禁你把原來(lái)單個(gè)項(xiàng)目拆開，拆分式，這也是中央政府28號(hào)文件有針對(duì)性地解決問(wèn)題的辦法，實(shí)際上1998年土地管理法中，土地使用權(quán)限已經(jīng)是上升了。我超過(guò)審批標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候就把一個(gè)項(xiàng)目拆分成幾個(gè)，分別審批，下一級(jí)的政府能有足夠的權(quán)力去使用，能有充分的靈活性，但是現(xiàn)在中央政府28號(hào)文特意強(qiáng)調(diào)。當(dāng)你這個(gè)企業(yè)資金墊付進(jìn)去以后，很有可能以后隨著中央政府的檢查，事情曝光，由于沒(méi)有審批權(quán)而造成他以前給你的承諾不能兌現(xiàn)。這有一個(gè)案例，給大家一個(gè)警示的作用。這個(gè)企業(yè)拿到保留協(xié)議以后，這個(gè)企業(yè)也沒(méi)錢，沒(méi)錢怎么辦呢？然后到外面招商引資，引資以后他找到了一個(gè)可以投資的人，拿協(xié)議給他，說(shuō)我這兒有一個(gè)用地保留協(xié)議，你來(lái)投資，咱們搞一個(gè)聯(lián)建，雙方在這個(gè)基礎(chǔ)上達(dá)成了聯(lián)建協(xié)議，聯(lián)建協(xié)議的主要內(nèi)容是什么？一方出力，一方出資，出地是剛才說(shuō)的國(guó)企，約定了所有這塊土地以后，可能發(fā)生的出讓金全部由國(guó)企來(lái)交，在這個(gè)土地所有的建設(shè)行為全部都交給投資商，建成以后雙方達(dá)成分配制度，比如說(shuō)四六，國(guó)企占四，私企占六，雙方按四六分成。雙方共同成立了項(xiàng)目管理部，然后也交納了設(shè)計(jì)費(fèi)，也對(duì)土地前期做了一些基本的投入，大概投入幾十萬(wàn)，但這個(gè)事后來(lái)沒(méi)有成，到了2003年底，這個(gè)國(guó)企整體改制，把它上收到另外一個(gè)企業(yè)，原來(lái)的用地協(xié)議全部都交給新接受的企業(yè)來(lái)承擔(dān)，這個(gè)時(shí)候他就給原來(lái)投資的企業(yè)發(fā)了一個(gè)解約函，就說(shuō)我現(xiàn)在無(wú)法再履行咱們?cè)瓉?lái)簽的合同，主要有兩方面原因，第一，我已經(jīng)整體改制。這個(gè)案子起來(lái)之前雙方進(jìn)行過(guò)協(xié)商，我們?cè)?jīng)也參與到這個(gè)過(guò)程中，雙方都有律師，我們不作為任何一方的律師，因?yàn)楫?dāng)時(shí)雙方的律師對(duì)這個(gè)問(wèn)題有點(diǎn)吃不準(zhǔn)，向我們來(lái)探討法律問(wèn)題，才介入的這個(gè)案子。一種意見認(rèn)為這個(gè)協(xié)議無(wú)效，無(wú)效的理由很簡(jiǎn)單，就是說(shuō)你當(dāng)時(shí)簽署的保留協(xié)議是違反國(guó)家土地管理法的規(guī)定，不符合咱們國(guó)家土地管理法以及相關(guān)的土地政策，你在沒(méi)有取得土地使用權(quán)的時(shí)候?qū)ν夂炇鹇?lián)建協(xié)議是無(wú)效的，無(wú)效的處理結(jié)果就是返還，你這塊地該是哪的還回到哪去。另外一種是這些損失由雙方承擔(dān)，就是說(shuō)投資方也明明知道他在拿這個(gè)用地協(xié)議的時(shí)候只是一個(gè)保留協(xié)議，并沒(méi)有取得土地，你對(duì)這個(gè)無(wú)效也要負(fù)責(zé)任，這是對(duì)協(xié)議無(wú)效的意見，但是處理結(jié)果是兩種。第三種意見是效力待定，說(shuō)這個(gè)協(xié)議是雙方一個(gè)意向性的東西，這個(gè)意向性的東西也是根據(jù)條件，但還是看條件到時(shí)候是否能成立，在雙方進(jìn)入訴訟或者仲裁過(guò)程當(dāng)中，如果開發(fā)區(qū)允諾說(shuō)這塊地我還繼續(xù)保留給國(guó)企，我照樣可以給你辦相應(yīng)的土地手續(xù)，雖然是在訴訟期過(guò)程當(dāng)中，但你可以在一段時(shí)間內(nèi)取得這個(gè)土地使用證的話，應(yīng)該視為協(xié)議有效。仲裁的結(jié)果是協(xié)議有效，這點(diǎn)有人考慮到，但主要是沒(méi)有想到最后的損失賠償，損失賠償了幾千萬(wàn)，將近一個(gè)億的損失。這里也引用了28號(hào)文的131條和113條，由于一方違約另一方應(yīng)該賠償企業(yè)直接損失，包括預(yù)期可取得的利益。目前這個(gè)裁決書我們拿過(guò)來(lái)以后再去跟法官研究的時(shí)候，我們到現(xiàn)在為止還認(rèn)為是錯(cuò)的，但是現(xiàn)在沒(méi)有更好、更有效的辦法，因?yàn)樵蹅儑?guó)家的制度，仲裁、國(guó)際仲裁是一裁定音，裁了以后就直接向法院申請(qǐng)執(zhí)行，連上訴的機(jī)會(huì)都沒(méi)有，這是具體的解決方法。在我接觸的案件當(dāng)中，剛才是一個(gè)反面的例子，我本來(lái)想舉一些正面的例子，一些投資商跟用地方經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一方出力、一方出資金的行為，通常會(huì)遇到投入資金這一方要求解除合同，在1995年房地產(chǎn)管理法出臺(tái)以后，曾經(jīng)有一段我們律師替投資商出主意，就是你盡量追究出地方的法律責(zé)任問(wèn)題，比如說(shuō)他沒(méi)有證，沒(méi)有土地權(quán)，這個(gè)項(xiàng)目不管什么原因你不想再投了，也有可能沒(méi)有原因，你想把資金收回，我們當(dāng)時(shí)為投資商出的主意是什么？你找對(duì)方的毛病，我們通常是看看彼此有沒(méi)有資質(zhì)，彼此有沒(méi)有土地證。如果協(xié)議有效，第一，可能我們不能解除，第二，等于一個(gè)投資行為，按照經(jīng)濟(jì)法的有關(guān)規(guī)定，既然是投資那就得承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)中所產(chǎn)生的損失應(yīng)該共同承擔(dān)。有一個(gè)北京的案例，還有一個(gè)遼寧的，北京一個(gè)區(qū)縣法院審的，中院做終審，遼寧那個(gè)是地方高院審的，然后最高人民法院做終審。但是在審理過(guò)程中經(jīng)法院查明，對(duì)方提供了當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房屋土地管理部門出具的證明，就是這塊地我們規(guī)劃已經(jīng)批了，我們國(guó)土局也批了，手續(xù)正在辦理當(dāng)中。這是從現(xiàn)實(shí)當(dāng)中發(fā)生的案例，而且都是協(xié)議生效的案例。所以這塊也是提醒在座的在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中需要注意。作為我們律師現(xiàn)在遇到這種情況，我們跟開發(fā)商和投資方我們一般會(huì)充分的告訴他法律上的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)定，同時(shí)把現(xiàn)實(shí)中的案例向他闡述，其實(shí)這個(gè)案例和法律規(guī)定本身就是一個(gè)矛盾，再說(shuō)遠(yuǎn)點(diǎn)，我們作為律師對(duì)中國(guó)法律有時(shí)候很迷茫，中國(guó)實(shí)際上是一個(gè)權(quán)威法律國(guó)家，所有的法律行為按照明文規(guī)定來(lái)去做，但是在現(xiàn)實(shí)法律中，法律經(jīng)常被所謂的政策、權(quán)力、人情沖擊得體無(wú)完膚的，有時(shí)候我們也很無(wú)奈，但是也沒(méi)有辦法，作為我們律師來(lái)講，既要向當(dāng)事人講解法律，充分讓他意識(shí)到法律的嚴(yán)肅性，同時(shí)要告訴他現(xiàn)實(shí)的狀況，只能是遇到具體案子具體分析，這也是我在開始的時(shí)候做了幾點(diǎn)說(shuō)明，我只能代表我個(gè)人的觀點(diǎn)，實(shí)事求是的講我真沒(méi)有這個(gè)把握，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中好多案例出現(xiàn)之后，我們必須理解的就是法律，目前來(lái)講現(xiàn)在所有參與這個(gè)案子的大多數(shù)討論，認(rèn)為這個(gè)合同可能是有效，可能是無(wú)效，這個(gè)爭(zhēng)議還存在，但是最后判處預(yù)期的因素我們認(rèn)為都是錯(cuò)的，但是目前沒(méi)有辦法，就是一個(gè)生效的裁決。另外還有一個(gè)現(xiàn)在正在進(jìn)行的案例，雖然這個(gè)事兒沒(méi)有成定論，但是一直在2004年8月24號(hào)《法制日?qǐng)?bào)》和2005年1月10號(hào)《法制日?qǐng)?bào)》的頭版，占的版權(quán)比較大，報(bào)道河北行唐縣侵占農(nóng)田的事件，這個(gè)事兒目前在新聞媒體上爭(zhēng)論很大的事兒。主要是說(shuō)他們與煤商勾結(jié)侵占基本農(nóng)田，原因就是國(guó)家修鐵路把村里的主干道占了，從村里通往縣城的路斷了，原來(lái)經(jīng)常走的一條路就斷了，這時(shí)候村里的書記和主任為了帶動(dòng)村里的經(jīng)濟(jì)，就在村里臨時(shí)新修了一條路，路把原來(lái)的農(nóng)田中間一分為二撇開了，修了一條路通往縣城，這邊是通往縣城，路的那邊是通往村里的一個(gè)煤礦，實(shí)際上情況從客觀第三人角度來(lái)考慮，因?yàn)槊旱V是當(dāng)?shù)氐?，特別是村里經(jīng)濟(jì)的大支柱，煤商與當(dāng)?shù)氐年P(guān)系，不光是跟村主任關(guān)系好，與縣里的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系也相當(dāng)不錯(cuò)，因?yàn)榭赡芤彩强h里的一個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱，再加上這幾年能源煤炭緊缺。這件事兒發(fā)生在2004年的1月30號(hào)，2004年的4月15號(hào)縣國(guó)土局將案卷和給書記、主任黨紀(jì)處分的建議書一塊送到縣紀(jì)委，但是直到現(xiàn)在，一是，相關(guān)責(zé)任人沒(méi)有得到任何處罰，同時(shí)這條路依然如此。國(guó)土部門對(duì)這個(gè)事兒態(tài)度是很堅(jiān)定的，要求嚴(yán)格處理，但是政府出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮曖昧，這塊我可以把一個(gè)相關(guān)的法律跟大家說(shuō)一說(shuō)，特別是這次《法制日?qǐng)?bào)》在兩會(huì)報(bào)道上，他的主旨也是要追究這兩個(gè)人的刑事責(zé)任，實(shí)際上雙方已經(jīng)較上勁了，記者在去采訪的時(shí)候遭到當(dāng)?shù)卮迕竦膰?，不好的處理方式，雙方矛盾激烈，《法制日?qǐng)?bào)》一定要把這事兒捅上天，一定要把兩個(gè)人送進(jìn)監(jiān)獄，態(tài)度鑒定。我剛才說(shuō)的事兒，具體的拆前道路這個(gè)事兒，整個(gè)上下運(yùn)作，包括到《法制日?qǐng)?bào)》去游說(shuō)是誰(shuí)呢？是煤商，為什么？因?yàn)檫@個(gè)路一定被恢復(fù)，村民可能是受損失，但是受損失最大的是煤商，煤商自己也談到，說(shuō)我之所以來(lái)是因?yàn)樵瓉?lái)有路，你要早跟我說(shuō)這條路沒(méi)有，我可能不會(huì)來(lái)?，F(xiàn)在通過(guò)整個(gè)國(guó)家的國(guó)策來(lái)講，國(guó)務(wù)院的政策來(lái)講，是實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，必然在以后會(huì)對(duì)于濫用職權(quán)瀆職的違法批地的行為會(huì)上升到一個(gè)高度，這個(gè)在咱們國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展改革歷史上體現(xiàn)不小，當(dāng)時(shí)動(dòng)員經(jīng)濟(jì)的時(shí)候大力倡導(dǎo)新經(jīng)濟(jì)，當(dāng)你到一定程度的時(shí)候，民營(yíng)企業(yè)紛紛落馬。我這次看28號(hào)文底下的簽名都是“田寶山”的，但是，他這個(gè)國(guó)土資源部自己上去自身難保，更別說(shuō)底下縣、省自治區(qū)國(guó)土廳的廳長(zhǎng)他們的保票。 第二個(gè)，強(qiáng)調(diào)規(guī)劃管理主要是包括土地利用的總體規(guī)劃，城市的總體規(guī)劃，村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理。 第7節(jié)，主要強(qiáng)調(diào)土地的計(jì)劃，對(duì)于計(jì)劃的管理，計(jì)劃指令、分別考核，這種計(jì)劃是由指令性下達(dá)，具體的指標(biāo)由國(guó)家分項(xiàng)去考核，按照定額指標(biāo)和效率進(jìn)行考核。 第9節(jié)，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)用地的預(yù)審管理，不符不審、不審不批，就是只要不符合總體規(guī)劃的就不進(jìn)行預(yù)審，但是預(yù)審現(xiàn)在批準(zhǔn)的前提上必須審，不審就沒(méi)法批你，所以說(shuō)還是看你符不符合總體規(guī)劃。 下面說(shuō)的這個(gè)案例，跟在座的企業(yè)沒(méi)有直接的關(guān)聯(lián)，但是跟個(gè)人前幾年出了一些糾紛，出了什么糾紛？就是關(guān)于剛才說(shuō)的村改居的問(wèn)題，禁止成鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，現(xiàn)在隨著28號(hào)文出臺(tái)以后，出了6個(gè)規(guī)范性文件，其他的規(guī)章都明確規(guī)定在農(nóng)村的宅基地實(shí)行一戶一宅，但是在前幾年廣泛興起了利用農(nóng)村集體所有土地，比如搞一些觀光農(nóng)業(yè)園，有一部分比如說(shuō)果園、采摘園，當(dāng)時(shí)根據(jù)國(guó)家旅游熱的方針標(biāo)準(zhǔn)，開始了城鎮(zhèn)的郊區(qū)游、村莊游，甚至發(fā)展到一些嚴(yán)重的情況，糾紛比較多的城鎮(zhèn)的居民。我們有一個(gè)律師，由于出了交通意外去世了，下面有一個(gè)兒子和女兒，還有妻子，上面還有一個(gè)母親，他的子女和愛人都找到了我，談什么問(wèn)題呢？這個(gè)律師生前在順義購(gòu)置了一處房產(chǎn)，屬于農(nóng)村的宅基地，經(jīng)過(guò)自己的建設(shè)、培育已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模了，平常就住在那個(gè)小院里，城里的住房有出租的，有的自己的子女來(lái)住，現(xiàn)在當(dāng)律師去世以后出現(xiàn)了遺產(chǎn)繼承的問(wèn)題，怎么去繼承？根據(jù)現(xiàn)在的法律規(guī)定，這種行為是國(guó)家明文禁止的，屬于在情理范圍當(dāng)中。在當(dāng)時(shí)的現(xiàn)狀來(lái)講，群眾都這么搞，都是這么一個(gè)小院，投入還真不少，買這塊地的時(shí)候好像四五萬(wàn)，最后投資建設(shè)建房將近近百萬(wàn)，投入進(jìn)去怎么來(lái)劃分、繼承，當(dāng)時(shí)是一個(gè)很頭痛的問(wèn)題，根本沒(méi)法處理，當(dāng)時(shí)有的繼承人就提到能不能本著現(xiàn)有的居住條件，別參與繼承了，直接進(jìn)去住，而他家里的現(xiàn)狀又很難，原來(lái)是律師和愛人兩口住在那兒，有車，現(xiàn)在由于律師去世了，不能把老太太一個(gè)人放在外面，肯定子女要把她接進(jìn)城里，但是那塊房子就空著，怎么辦？想出售也沒(méi)有辦法出售，想還給原來(lái)出售給他的人，人家也不搭理這事兒，反正人家把地賣給你，人家到別的地兒去租了。 再往下談，談到嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，不越紅線、補(bǔ)償最高，紅線28號(hào)文里已經(jīng)規(guī)定了，從數(shù)量和質(zhì)量上基本農(nóng)田都會(huì)有一個(gè)劃定，不能超過(guò)這個(gè)紅線，不能侵占農(nóng)田，特別是這里定了，即便符合條件確需改變和占用基本農(nóng)田的，一定要報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，這個(gè)權(quán)利一定是在國(guó)務(wù)院，而不在于省和地方的政府，如果大家在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)果真是需要，面臨涉及到產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，一定要注意權(quán)限問(wèn)題。這里也特別提到禁止用基本農(nóng)田挖魚塘、種樹或者其他的破壞耕作的活動(dòng)，禁止以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園或者設(shè)施農(nóng)業(yè)為例，占用基本農(nóng)田變相從事房地產(chǎn)，這都需要大家注意。第13條，關(guān)于征地以后安置農(nóng)民的問(wèn)題，這塊也是政府的行為，主要體現(xiàn)在規(guī)劃區(qū)內(nèi)和區(qū)外,區(qū)內(nèi)就業(yè)和納入?yún)^(qū)外安置的時(shí)候要安排，留出必要的耕種土地或者安排相應(yīng)的工作崗位，對(duì)還不具備基本生活生產(chǎn)條件的還應(yīng)當(dāng)異地移民，同時(shí)社會(huì)保障部門要對(duì)這點(diǎn)出一個(gè)指導(dǎo)意見，結(jié)合剛才的十二條整體上來(lái)說(shuō)，咱們?cè)?8號(hào)文出臺(tái)，特別招牌掛以后，原則上咱們自己定來(lái)講都是熟地，就是說(shuō)自己招牌掛的都應(yīng)該把這些設(shè)施都完好地交出去，但現(xiàn)在各地政府在目前土地管理制度上最嚴(yán)重的問(wèn)題是執(zhí)行不力，實(shí)際上地方土地執(zhí)行都是走樣的，經(jīng)常會(huì)有一些政府拿出毛病來(lái)跟企業(yè)談，這是咱們開發(fā)商或者說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)特別要注意的問(wèn)題。我覺(jué)得歷史有一個(gè)變化，我說(shuō)得可能通俗一點(diǎn)，最開始都是開發(fā)商欺負(fù)老百姓，就是在我們律師眼里開始都是開發(fā)商欺負(fù)老百姓，在我從事法律顧問(wèn)當(dāng)中，普遍給開發(fā)商提供的法律咨詢最多，所以我們經(jīng)常到法院去，遇到拆遷問(wèn)題我們就申請(qǐng)法院強(qiáng)制制度，法院院長(zhǎng)帶隊(duì)，開著推土機(jī)去拆，你愛拆不拆，愛達(dá)成協(xié)議不達(dá)成協(xié)議，只要就剩你一個(gè)，我肯定想辦法把你清了，有時(shí)候遇到特別難的釘子戶，趁人不在家，撬開門，把屋里東西搬到一個(gè)倉(cāng)庫(kù)存起來(lái)，公證處在旁邊兒公證屋里到底有多少東西，證明我們沒(méi)有私自拿，然后房子拆了，地就賣了?，F(xiàn)在居民注意了，我不跟你打官司，打官司又耗成本，最后拿出來(lái)的東西也不解決我實(shí)際問(wèn)題，我就組織幾戶、幾十戶到區(qū)政府、市政府門前上訪，領(lǐng)導(dǎo)就出于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)安定團(tuán)結(jié)，就來(lái)過(guò)問(wèn)了，開發(fā)商先停，咱們先解決，這一解決、一協(xié)調(diào)就不知道何年何月了，所以這也是目前開發(fā)商面臨的很難辦的一個(gè)問(wèn)題。作為今天講課的重點(diǎn)，我提醒在座的各位要注意這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是法律都不能保護(hù)的，這是一個(gè)政治風(fēng)險(xiǎn)，就是當(dāng)你跟這些被拆遷戶發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)候，如果他們采取了上訪或者非法律的手段來(lái)解決，那政府出面協(xié)調(diào)可能會(huì)犧牲你的經(jīng)濟(jì)利益，為什么？因?yàn)槌鲇谡?jī)的考慮，那個(gè)時(shí)候你跟政府簽的什么協(xié)議都沒(méi)有意義了，就是幾個(gè)老百姓上訪，可能會(huì)讓你一個(gè)項(xiàng)目無(wú)限期地延遲，那個(gè)時(shí)候你去談我跟政府有協(xié)議，這個(gè)事政府要賠我，我覺(jué)得現(xiàn)實(shí)當(dāng)中房地產(chǎn)開發(fā)商是處在被動(dòng)的位置，