【正文】 關(guān)于紅線內(nèi)后期調(diào)整的提示語(yǔ)，部分項(xiàng)目沒(méi)有，部分項(xiàng)目使用不規(guī)范，建議增加。 E：部分內(nèi)容字跡模糊 部分項(xiàng)目由于公示時(shí)間較長(zhǎng)或其他原因，公示內(nèi)容字跡模糊、難以識(shí)別，起不到提示的作用，如沈陽(yáng)蘭喬圣菲項(xiàng)目，建議更換新展板。如臨路的房屋，可加入存在噪音影響但已在價(jià)格中作了相應(yīng)考慮的條文。 目的： 為 規(guī)范 各一線公司對(duì)項(xiàng)目 紅線外場(chǎng)地的建設(shè)和管理維護(hù)，理順相關(guān)關(guān)系，規(guī)避相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬、管理責(zé)任和費(fèi)用負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，建立持續(xù)長(zhǎng)效的管理機(jī)制。 本指引中紅線外場(chǎng)地及設(shè)施，是指一線地產(chǎn)公司出于土地出讓條件或作為銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)的需要，受市政委托而主動(dòng)出資建設(shè)或管理維護(hù)的項(xiàng)目紅線圖以外相鄰公共用地，包括綠地、廣場(chǎng)、水景、道路以及其他相關(guān)配套措施。 預(yù)防辦法三： 項(xiàng)目紅線外設(shè)施建設(shè)與管理維護(hù)工作指引 方法和過(guò)程控制 對(duì)新建項(xiàng)目紅線外場(chǎng)地及設(shè)施建設(shè)與管理的指引： ， 一線公司出于提升小區(qū)環(huán)境水平及促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的需要，可以結(jié)合市政中長(zhǎng)期規(guī)劃，建設(shè)或認(rèn)養(yǎng)紅線外場(chǎng)地和設(shè)施，但在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期應(yīng)與相關(guān)政府部門(mén)進(jìn)行協(xié)商，明確建設(shè)和后期管理 養(yǎng)護(hù)的相關(guān)事宜，并簽訂相關(guān)協(xié)議。 ，以避免承擔(dān)后期管理維護(hù)責(zé)任； 如考慮到分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的需要，則應(yīng)與政府相關(guān)部門(mén)簽訂階段性認(rèn)養(yǎng)協(xié)議，在一定年限后移交管理責(zé)任。 紅線外場(chǎng)地及設(shè)施建設(shè)中應(yīng)事先考慮到后期的市政移交問(wèn)題，相關(guān)用水、用電等設(shè)施直接與市政網(wǎng)絡(luò)接駁，并單獨(dú)設(shè)置計(jì)量表計(jì)量。 對(duì)于主要由小區(qū)業(yè)主受益的相對(duì)獨(dú)立的紅線外場(chǎng)地，后期待業(yè)主大會(huì)成立后由業(yè)主自行決定是否繼續(xù)使用和管理維護(hù)、承擔(dān)相應(yīng)維護(hù)費(fèi)用及管理方式等。 ，包括沙盤(pán)、小區(qū)平面示意圖等資料中應(yīng)明確顯示建設(shè)用地紅線范圍。銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)公示項(xiàng)目紅線外場(chǎng)地及設(shè)施的相關(guān)資料，包括管理維護(hù)費(fèi)用及相關(guān)處理辦法等。 對(duì)目前已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目紅線外場(chǎng)地及設(shè)施管理維護(hù)指引： ： A、從紅線外場(chǎng)地及設(shè)施建成后到移交相關(guān)政府部門(mén)之前，或到項(xiàng)目封盤(pán)后小區(qū)業(yè)主大會(huì)做出決議前，根據(jù)前期協(xié)議政府不承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用的，紅線外場(chǎng)地及設(shè)施管理維護(hù)費(fèi)用由一線地產(chǎn)公司承擔(dān)。 ： A、 對(duì)于主要由小區(qū)業(yè)主受益的相對(duì)獨(dú)立的紅線外場(chǎng)地，前期費(fèi)用由一線地產(chǎn)公司承擔(dān)，物業(yè)公司須與地產(chǎn)公司簽訂委托管理維護(hù)協(xié)議，相關(guān)管理維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)建帳。 B、 對(duì)于范圍較大且相對(duì)較開(kāi)放的紅線外場(chǎng)地，則盡早與政府相關(guān)部門(mén)協(xié)商，將紅線外場(chǎng)地移交政府部門(mén)管理；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的項(xiàng)目，可結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際需要，與相關(guān)部門(mén)協(xié)商在一定年限后辦理管理維護(hù)的移交手續(xù)。同時(shí)本著量入為出的原則，制定相應(yīng)的管理標(biāo)準(zhǔn)。 一、 客戶群訴產(chǎn)生根源、客戶心理分析及帶給企業(yè)的影響 二、 項(xiàng)目紅線內(nèi)外的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 三、 項(xiàng)目教育配套的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 四、 項(xiàng)目交通配套的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 五、 項(xiàng)目商業(yè)配套的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 六、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 七、 項(xiàng)目銷(xiāo)售承諾產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 八、 產(chǎn)品缺陷產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 九、工程質(zhì)量產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 十、重大客戶事件的應(yīng)對(duì)辦法 十一、綜述 十二、問(wèn)題解答 教育配套方面因涉及到政府、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主等幾方，開(kāi)發(fā)商并無(wú)控制權(quán)， 但又期望教育配套能成為項(xiàng)目銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，故處理得不好，則容易埋下日后業(yè)主投訴的隱患。 一、事件介紹 四季花城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程 四季花城項(xiàng)目共三塊地，分七期開(kāi)發(fā)。 四季花城學(xué)校的引進(jìn)過(guò)程及收費(fèi) 2023年初學(xué)校開(kāi)始建設(shè)； 在當(dāng)時(shí)政府教育經(jīng)費(fèi)緊張以及 “ 教育產(chǎn)業(yè)化、名校辦民校 ” 的社會(huì)背景下，政府確定了花城學(xué)校辦學(xué)體制為 “ 國(guó)有民辦 ” 。 為保證學(xué)校盡早開(kāi)學(xué)，在實(shí)驗(yàn)學(xué)校裝修資金緊缺的情況下，萬(wàn)科向?qū)W校提供了750萬(wàn)元無(wú)息貸款。 2023年 3月 1日開(kāi)學(xué)。 三 、 事件反思 針對(duì)業(yè)主的要求高度重視，第一時(shí)間給予信息反饋， 小區(qū)教育配套建設(shè)面積，必須滿足《土地出讓合同》約定的規(guī)劃指標(biāo)要求， 了解當(dāng)?shù)卣敖逃鞴懿块T(mén)相關(guān)規(guī)定，明確教育配套產(chǎn)權(quán)歸屬； 引進(jìn)教育配套，需要注意與小區(qū)客戶群體特征是否匹配； 務(wù)必關(guān)注土地出讓協(xié)議中對(duì)教育配套的約定。 銷(xiāo)售宣傳材料中出現(xiàn)關(guān)于教育配套方面的描述 ，應(yīng)注意宣傳口徑準(zhǔn)確 對(duì)于政府或者辦學(xué)機(jī)構(gòu)第三方承諾內(nèi)容 ，現(xiàn)場(chǎng)公示相關(guān)書(shū)面文件，并做免責(zé)說(shuō)明。 項(xiàng)目分期拿地，注意教育配套的建設(shè)應(yīng)滿足各地塊規(guī)劃指標(biāo)的要求 ，同時(shí)須考慮項(xiàng)目整體符合城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)及準(zhǔn)則的規(guī)定。 二、 了解當(dāng)?shù)卣敖逃鞴懿块T(mén)相關(guān)規(guī)定，明確教育配套產(chǎn)權(quán)歸屬 對(duì)于學(xué)校產(chǎn)權(quán)歸屬 ，各地政策不同，銷(xiāo)售宣傳前應(yīng)充分了解，嚴(yán)格按照規(guī)定內(nèi)容告知業(yè)主，同時(shí)附免責(zé)聲明。 如果學(xué)校性質(zhì)屬于公辦，其資產(chǎn)歸國(guó)家所有 ，即便產(chǎn)權(quán)未做移交，開(kāi)發(fā)商也不得收取租金；幼兒園在未取得產(chǎn)權(quán)或教育部門(mén)書(shū)面許可的前提下，也不應(yīng)該對(duì)外租賃。 需要通過(guò)租賃的形式引進(jìn)辦學(xué)機(jī)構(gòu)的 ，應(yīng)在教育部門(mén)進(jìn)行備案，并盡量取得其書(shū)面許可及收費(fèi)受益歸屬的書(shū)面確認(rèn)，同時(shí)保留因政府規(guī)定做出調(diào)整的權(quán)利； 在簽署的相關(guān)合同中，應(yīng)對(duì)合作單位提供的辦學(xué)細(xì)項(xiàng)和違約責(zé)任做出明確約定： 約定內(nèi)容可包括：硬件配置、開(kāi)學(xué)時(shí)間、班級(jí)及提供學(xué)位的數(shù)量等，但不限于此。 參考規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)條款： 參考 1：宣傳材料可以明確說(shuō)明辦學(xué)機(jī)構(gòu)是獨(dú)立的企業(yè)，萬(wàn)科可以協(xié)助業(yè)主做溝通工作，但無(wú)權(quán)向?qū)Ψ桨l(fā)號(hào)施令。 參考 3：可以考慮公示學(xué)校向政府的請(qǐng)示批復(fù)或其他文件，并注明“開(kāi)發(fā)商僅作轉(zhuǎn)述及張貼，旨在告知相關(guān)內(nèi)容，并不表示我公司對(duì)此提供保證”之類(lèi)的免責(zé)說(shuō)明。 不要形成永久包袱、合作伙伴、城市交通配套推進(jìn) 一諾千金、慘痛教訓(xùn)：北京城市花園業(yè)主班車(chē) 忽視政策：班車(chē)停駛遭遇尷尬 合作方管理不當(dāng)：四季花城巴士事件 比較成功的退出：北京青青家園班車(chē)事件 圓滿的退出：金域藍(lán)灣的接駁巴士 案例： 預(yù)防辦法－ 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)要 準(zhǔn)確描述 ? 向客戶介紹項(xiàng)目周邊交通條件時(shí) ，要注明信息來(lái)源和我方獲得此信息的時(shí)間，同時(shí)附免責(zé)聲明。 ? 銷(xiāo)售信息和口徑需要隨著交通環(huán)境的變化而調(diào)整 銷(xiāo)售資料中的交通介紹并不是客戶獲取交通信息的唯一渠道，但卻是客戶從發(fā)展商手中拿到的唯一的書(shū)面證據(jù)。 預(yù)防辦法－ 交付前 引入交通 ? 對(duì)于引入方 在合同中明確責(zé)任與義務(wù)，尤其是違約責(zé)任，力爭(zhēng)讓引入方出具向客戶的書(shū)面承諾。盡可能在政府主管部門(mén)或其上級(jí)主管部門(mén)備案。 ? 對(duì)于客戶 入伙時(shí)以《確認(rèn)函》的形式與業(yè)主書(shū)面確認(rèn)交通運(yùn)動(dòng)過(guò)程中萬(wàn)科、第三方運(yùn)行單位與業(yè)主間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。 如果運(yùn)行期間、路線及班次需要做出調(diào)整，需由企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)與運(yùn)行單位協(xié)商解決，作為交通設(shè)施的引入方，萬(wàn)科可以給予協(xié)調(diào)和幫助。 ? 沒(méi)有免費(fèi)的班車(chē) 天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，有些樓盤(pán)所謂的“免費(fèi)班車(chē)”實(shí)際是營(yíng)銷(xiāo)手段的變異，合適停止是根據(jù)銷(xiāo)售情況而定。發(fā)展商有權(quán)對(duì)線路和班次進(jìn)行調(diào)整，不會(huì)因?yàn)榭蛻魝€(gè)人的需求而調(diào)整線路和時(shí)間，車(chē)輛的產(chǎn)權(quán)歸發(fā)展商所有，在今后的處理中處于主動(dòng)地位 預(yù)防辦法－－自營(yíng)交通 一、 客戶群訴產(chǎn)生根源、客戶心理分析及帶給企業(yè)的影響 二、 項(xiàng)目紅線內(nèi)外的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 三、 項(xiàng)目教育配套的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 四、 項(xiàng)目交通配套的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 五、 項(xiàng)目商業(yè)配套的潛在風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 六、 項(xiàng)目設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 七、 項(xiàng)目銷(xiāo)售承諾產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 八、 產(chǎn)品缺陷產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 九、工程質(zhì)量產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防辦法 十、重大客戶事件的應(yīng)對(duì)辦法 十一、綜述 十二、問(wèn)題解答 社區(qū)商業(yè)的相關(guān)方各有所需： 開(kāi)發(fā)商： 盡快把商業(yè)做旺、快速租賃或銷(xiāo)售從而實(shí)現(xiàn)資金回籠。 四季花城城東商街群訴 四季花城東城商業(yè)群訴處理及商業(yè)街局部改造 四季花城城東商街群訴 ? 重招的商家有 :麻將館 ,兒童樂(lè)園 ,冷餐店等 業(yè)主有租收了 ,群訴平息 . 社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃注意事項(xiàng) 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)要合理 . . .