【正文】 文化氛圍濃厚的、富有生活氣息的，令人向往的居住勝地。眼皮式弧形圍合與單元錯(cuò)接式圍合，符合中國人的居住習(xí)慣；創(chuàng)新戶型：雙層大陽臺(tái)，落地式外飄窗，贈(zèng)送面積。 紫薇馨苑的基本認(rèn)識(shí) 一個(gè)中心：未來南郊的居住生活文化中心三大優(yōu)勢： 區(qū)位優(yōu)勢——西高新后花園，緊臨電子城，比肩CBD，攜手紫薇MALL，遙望田園都市，四通八達(dá)，風(fēng)水寶地，距鄉(xiāng)野不遠(yuǎn)，離城市很近。 電子四路南面的103畝地最近并為紫薇馨苑的項(xiàng)目用地，再加上計(jì)劃取得紫薇馨苑西側(cè)的50畝地，紫薇馨苑將成為“百萬平米”的超級(jí)大盤。紫薇馨苑營銷策劃及執(zhí)行報(bào)告營 銷 策 劃 篇紫薇馨苑的基本情況紫薇馨苑位于西安市南郊太白路南段，占地330畝，規(guī)劃總建筑面積約60萬㎡，容積率3，以板式小高層為主，住宅建筑面積為57萬㎡，小區(qū)內(nèi)配有幼兒園、小學(xué)、會(huì)所等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。項(xiàng)目周邊半徑1728公尺范圍內(nèi)，分布大量文化、教育、體育、金融、商業(yè)、衛(wèi)生醫(yī)療等設(shè)施，交通方便，是十分理想的居住生活區(qū)域。紫薇馨苑的目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶群由兩部分組成：團(tuán)購客戶終端客戶：購買后分配給本單位職工居住投資客戶：批量購買后再向市場普通消費(fèi)者銷售　　　　　散購客戶具有較高文化程度和生活情趣的中高端收入者以西安本地消費(fèi)者為主體，同時(shí)吸引部分外省和西安周邊區(qū)縣有意在西安購房的中高收入者年齡區(qū)間：25——40歲（年齡層面：比一般小戶型項(xiàng)目的客戶群偏大，但比一般高檔豪宅項(xiàng)目的客戶群偏?。?散購客戶消費(fèi)半徑分析40%的購買者來自周邊區(qū)域，即：高新開發(fā)區(qū)——電子城——CBD——長安產(chǎn)業(yè)園——大學(xué)城這個(gè)都市副中心；30%的購買者來自城南大區(qū)域；10%的購買者來自西安其他區(qū)域；20%的購買者來自更遠(yuǎn)的外地、外縣及其他省市。 產(chǎn)品優(yōu)勢——60萬㎡的大規(guī)模社區(qū)，自成一鎮(zhèn)；南北通透的板式小高層為主，市場接受度高；二房二廳——三房二廳戶型，面積適中；廊院式布局，組團(tuán)式分布。 品牌優(yōu)勢——紫薇地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)實(shí)踐、口碑積累；紫薇物管的周到服務(wù)、社區(qū)文化、親情管理。溫 馨——生活氛圍指數(shù)：和諧的，溫暖的，親情的，充滿活力的，誠信友愛的；同時(shí)體現(xiàn)了作為西北最大開發(fā)商——紫薇地產(chǎn)倡導(dǎo)的人居文化。溫馨主題的詮釋在產(chǎn)品設(shè)計(jì)過程中，我們本著“以人為本、回歸自然”的理念，著力營造時(shí)尚小鎮(zhèn)的溫馨氛圍，突出人在環(huán)境中與自然的交流和與他人的溝通，創(chuàng)造出寧靜、自然、相互交融的小鎮(zhèn)生活方式。我們可以利用這樣的關(guān)系，開展一系列業(yè)主活動(dòng)，如，集體登山、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、業(yè)主聯(lián)歡晚會(huì)、猜燈謎等，體現(xiàn)項(xiàng)目溫馨的生活氛圍。本項(xiàng)目旨在營造和諧溫馨的居住環(huán)境，體現(xiàn)社區(qū)文化，體現(xiàn)紫薇地產(chǎn)的高度責(zé)任感，唱響2005年地產(chǎn)行業(yè)的最強(qiáng)音。規(guī)劃支撐——各組團(tuán)之間相互獨(dú)立又緊密聯(lián)系，創(chuàng)造了多種功能的場所，如休憩、游戲、觀景、納涼、交通等，提供了各組團(tuán)社區(qū)之間的一個(gè)“鄰里起居室”。對(duì)此我們做如下詮釋：216。 Life town：它是生活小鎮(zhèn)，它是成熟的，它擁有居家生活所需要的完善配套216。 Modern town：它是現(xiàn)代小鎮(zhèn)，它緊扣時(shí)代脈搏，與時(shí)尚共舞總之——Happy town：它是快樂小鎮(zhèn)，它是幸福小鎮(zhèn)，在此，人們可以幸福而快樂地生活！當(dāng)人們提到“go home”，人們的心中會(huì)充滿愉悅和歡樂。“現(xiàn)代小鎮(zhèn)”需要具備以下要素： 216。216。好動(dòng)的居民則可以在鎮(zhèn)中心廣場、小商業(yè)街找到自己的空間。 相對(duì)明確的領(lǐng)域邊界——組團(tuán)劃分明確，有序規(guī)劃216。 友善和諧的鄰里關(guān)系——通過營造大量的鄰里溝通空間來實(shí)現(xiàn)，如：亭、柱廊、組團(tuán)綠地等216。在這里，保安應(yīng)該能叫出每一位業(yè)主的姓名216。 完善便利的娛樂配套——這里是方便的，擁有一切生活配套以此營造完美的人文環(huán)境和居住空間，從建筑風(fēng)格到園林景觀的演繹，揭示一個(gè)傳統(tǒng)與現(xiàn)代、人文與藝術(shù)、健康與休閑的溫馨時(shí)尚的人居環(huán)境。文化支持——紫薇地產(chǎn)的人居文化主導(dǎo)；紫薇物管的親情服務(wù)；時(shí)尚營銷的強(qiáng)力概念推廣。如：網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、可視對(duì)講、紅外線煙感器、門磁、窗磁等。紫薇馨苑營銷方式因?yàn)槎谩跋茸鋈?，后做事”所以我們“先?dòng)人，后賣房”如何與眾不同、脫穎而出！ 傾情演繹 情感營銷如何“動(dòng)人”？* 我們的樓盤流動(dòng)著溫馨的情感；* 溫馨就是賦予紫薇馨苑的內(nèi)在情感，是她閃亮的附加值；* 我們的營銷同樣透著款款深情。 * 贈(zèng)送鮮花，將溫馨帶回家 ——光臨銷售中心看房客戶即可贈(zèng)送鮮花一支； ——特定節(jié)假日，針對(duì)特殊人群贈(zèng)送花束。營銷活動(dòng)配合“插花藝術(shù)”大賽參賽作品同時(shí)可舉辦花友會(huì)（賞花會(huì)）舉辦時(shí)間：開盤后獲獎(jiǎng)?wù)叩臏剀蔼?jiǎng)品 珠寶：一條設(shè)計(jì)簡潔的鉑金項(xiàng)鏈。 時(shí)尚衣裝：價(jià)值三千元的商場時(shí)裝購物券。從而喚起對(duì)家、家人的關(guān)注，對(duì)“紫薇馨苑”的關(guān)注。美好情感——銷售中心真情演繹照片 * 親情 *友情 * 愛情 美好的情感在這里延伸……營銷活動(dòng)配合“感動(dòng)生活”大征集活動(dòng)暨“紫薇馨苑，滿足您的心愿”抽獎(jiǎng)活動(dòng)舉辦時(shí)間：7月初——9月31日（作品征集時(shí)間3個(gè)月）方式：* 以文字、圖片、DV的形式； * 記錄生活中感動(dòng)你的點(diǎn)點(diǎn)滴滴和自己的心愿，郵寄或發(fā)送至指定信箱參加評(píng)獎(jiǎng)；要點(diǎn)：* 邀請(qǐng)權(quán)威部門評(píng)出一、二、三等獎(jiǎng)（省文聯(lián)、攝影協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)等），獎(jiǎng)品設(shè)置要有誘惑力（溫馨大獎(jiǎng)——如全家出國旅游等）*請(qǐng)公證部門每周抽出一例來稿，由“紫薇馨苑”出資滿足此來稿作者的心愿。 * 家是寒夜的爐火,夏日的清涼. * 家有希望,有溫暖,有愛. * 家是希望之城,是我們漂泊身心的歸宿,是眾生的方舟. 那首優(yōu)美的薩克斯曲《回家》，曾經(jīng)濕潤過多少雙眼，感動(dòng)過多少顆心。主塑差異化形象，形成熱點(diǎn) ，引 起觀注。跟進(jìn)：完成售樓處包裝、樓書、模型、售樓資料，軟文炒作。加大宣傳力度，以促進(jìn)銷售，在市場競爭中先聲奪人。跟進(jìn)：廣告宣傳項(xiàng)目的強(qiáng)勢概念：項(xiàng)目的賣點(diǎn)，小鎮(zhèn)的溫馨與時(shí)尚，發(fā)布《時(shí)尚生活宣言》，結(jié)合《思想文集》對(duì)親情、愛情、友情、家庭予以系列的隨筆評(píng)述，進(jìn)而挖掘出紫薇馨苑作為現(xiàn)代社區(qū)如何滿足現(xiàn)代人的情感需求。階段營銷策略——開盤期時(shí)間：2005年9月28日事件：紫薇馨苑開盤典禮“插花藝術(shù)”大賽，參賽作品同時(shí)可舉辦花友會(huì)（賞花會(huì)）營銷：團(tuán)購集中簽約，散購?fù)粨艚饣I主題：馨苑開盤，形成熱銷目的：形成熱點(diǎn)，短期內(nèi)迅速聚集人氣，刺激銷售、爭取市場份額。新聞發(fā)布會(huì)：“共建精品承諾”。階段營銷策略——強(qiáng)銷期時(shí)間：2005年11月12月事件：評(píng)選“溫馨家庭”形象代言營銷：擴(kuò)大散購乘勝追擊主題：回家目的：以強(qiáng)勢銷售為主，利用已積累的項(xiàng)目形象