【正文】 天左右。天左右，因?yàn)檫@些店鋪都有統(tǒng)一的商場經(jīng)營者進(jìn)行管理，所以除租金外，整條健康路沿街店鋪總供應(yīng)量大約在3200 m2左右，各店鋪的營業(yè)面積從7 m2至167 m2均有設(shè)置。從健康路沿街店鋪所經(jīng)營的商品業(yè)種來看，經(jīng)營服飾的店鋪約占總量的90%左右，所經(jīng)營的服飾價格多在150元/件左右，吸引了本地青年一族消費(fèi)群體。面積：健康路總供應(yīng)量共計(jì)約為3，264 m2沿街南至北約為1，111 m2北至南約為2，153 m2注：天C. 青石路青石路位于無錫市中心城區(qū)的西北面，相對于中山路、健康路而言，地理位置較偏，但經(jīng)過無錫市鎮(zhèn)府對其的整體規(guī)劃，現(xiàn)已成為一條集商業(yè)、娛樂、餐飲為一體的商業(yè)休閑街，成為主要商業(yè)街之一。其店鋪?zhàn)赓U方式與先前兩條商業(yè)街相類似，多以租賃為主。我司對青石路的調(diào)查從最西面的通惠東路開始，延續(xù)至春申路、錫澄路。天左右；而其他商鋪則多為沿街的私房或住宅項(xiàng)目底部的商業(yè)裙房，—就其租金價格走勢而言，由西向東租金價格呈遞增方式出現(xiàn)。在本次對青石路所調(diào)查的范圍內(nèi)，店鋪的總供應(yīng)量達(dá)8000余平米之多，約有200余家店鋪。青石路商業(yè)街的經(jīng)營范圍較廣，與中山路、健康路相比同樣有服飾經(jīng)營、餐飲等商業(yè)設(shè)施，夜晚的青石路別具特色，閃爍的霓虹燈印證著酒吧業(yè)的興旺，使青石路以休閑娛樂設(shè)施的眾多而聞名，在無錫素有“休閑娛樂一條街”之稱。但青石路的周邊環(huán)境較差、地理位置較偏，一直影響著其整體的發(fā)展。沿街西至東約為3，289 m2東至西約5161 m2D. 現(xiàn)狀總結(jié)①.經(jīng)營品種：目前這三條商業(yè)街所經(jīng)營的品種十分豐富且多樣化，服飾、餐飲、娛樂、家電、珠寶手飾等，但還是處于“大而全”的狀況，沒有各自的專業(yè)特色主題。③.經(jīng)營形式：三條商業(yè)街鋪都是以招商或招租的形式經(jīng)營，無產(chǎn)權(quán)售出，這就說明市場對出售產(chǎn)權(quán)的商鋪存在一定的需求潛力，但風(fēng)險也同時存在。天健康路平均約為7元/m2天根據(jù)合理的租金回報(bào)率計(jì)算，可推算出三條商業(yè)街的商鋪大約售價：中山路36000元/m2，健康路25000元/m2，青石路15000元元/m2。整個商場共有9層，各樓層的商品分布為：B1（地下超市），1F（化妝品、美容美發(fā)用品、皮具、珠寶等小件商品），2F（男女休閑服飾、淑女服），3F（女職業(yè)裝、女式內(nèi)衣等），4F（男職業(yè)撞、男式皮鞋、箱包等），5F（以運(yùn)動服飾為主，另有照相器材、童裝、玩具、家具等），6F（辦公用品、文化用品、音像制品、家用電器以及服飾特賣區(qū)），7F（電子游戲城），8F（兒童攝影和婚紗攝影）。三陽百盛商場內(nèi)各柜臺進(jìn)場費(fèi)約在8000—9000元左右，而租金則以保底扣率的方式計(jì)算，位置越好，扣率相對越高。三陽百盛商場布局形式以敞開式為主，給人一種較統(tǒng)一的感覺。而寬敞的購物通道，配以明亮的商場照明，在加上優(yōu)雅的背景音樂，使整個購物環(huán)境氣氛相對較為濃郁。邦威等）。B. 八佰伴無錫八佰伴位于中山路與學(xué)前街的交叉口，是無錫規(guī)模較大且檔次較高的百貨商場之一。商場布局以敞開式為主，商場內(nèi)經(jīng)營的商品主要走中高檔路線，價格普遍較高，對顧客的定位以中高收入者為主。但由于八佰伴原先一直由日方進(jìn)行管理，現(xiàn)由中方管理后，由于經(jīng)驗(yàn)的缺乏，使得現(xiàn)在的八佰伴品種布局及管理顯得有些凌亂。C. 新世界百貨新世界百貨位于人民路與中山路交界處的西南角。商場的經(jīng)營布局實(shí)行敞開式與店中店形式并存，布局較為合理，較三陽百盛有品位感。商場內(nèi)經(jīng)營的商品主要走高檔精品路線，價格普遍較高，對顧客的定位以高收入成功人士為主。D. 商業(yè)大廈無錫商業(yè)大廈位于中山路與人民路交匯處，與三陽百盛、新世界百貨相鄰，是無錫市規(guī)模最大、歷史最久、信譽(yù)最高、經(jīng)營方式較為現(xiàn)代、品牌齊全的上市企業(yè)。整個商場共有7層，各樓層的業(yè)態(tài)分布為B1（文具紙品、健身器材、中西樂器、工藝百貨、自行車及配件等），1F（男鞋女鞋、皮具箱包、煙酒糖果、化妝洗滌、金銀珠寶、電子商務(wù)、移動通訊、保健滋補(bǔ)類等），2F（各式女裝、床上用品、福奈特干洗等），3F（各式男裝、服裝加工、布料等類），4F（音響、家電、移動通訊、現(xiàn)代辦公用品等類），5F（電腦資訊、裝潢總匯、兒童天地等），6F（美食廣場、游藝城）商場把目標(biāo)客戶群鎖定大眾化的普通市民，所經(jīng)營的商品價格相對其他各大商場要偏低，是走一條中低檔路線。E. 商場調(diào)查一覽表商場名稱位置規(guī)模租金經(jīng)營檔次三陽百盛中山路與人民中路的交叉口總營業(yè)面積約在14000 m2左右進(jìn)場費(fèi)約在8000—9000元左右，租金以保底扣率的方式計(jì)算中高檔水平，以年青人為主八佰伴中山路與學(xué)前街交叉口9層進(jìn)場費(fèi)約9000~10000元左右。商業(yè)大廈中山路與人民路交匯處7層中低檔路線①.經(jīng)營模式：這幾大商場都是“大百貨”形式，規(guī)劃布局大致相同，其經(jīng)營的業(yè)種涉及面也較廣，但基本相似，無特色性可言，所以在消費(fèi)者心目中也不能產(chǎn)生獨(dú)特的吸引力。②.經(jīng)營品牌：在經(jīng)營品牌上，雖說這幾家商場有相似之處，但風(fēng)格各有不同，經(jīng)營路線從成熟→年青→大眾，檔次有高有低，適合各層次的都有。③形式：與其他商場一樣，這幾個商場的經(jīng)營形式以招商、招租為主，收柜臺進(jìn)場費(fèi)或以保底扣率的方式計(jì)算。目標(biāo)客戶：這幾個大商場所針對的目標(biāo)消費(fèi)群及經(jīng)營商品的定位雖略有區(qū)別，但區(qū)別程度不大，且針對性不強(qiáng)。整個商場總體分為5層，B1（光盤及軟件），1F（品牌電腦軟件），3F（電腦散件、組裝機(jī)、品牌機(jī)、軟件零售、數(shù)碼器材等），4F（經(jīng)營電腦耗材及維修業(yè)務(wù)等）。從店鋪面積來分析，各店鋪面積大小各異，開間較寬，進(jìn)深較淺，—20 m2不等，— m2的鋪面占40%左右，12—20 m2的鋪面占到60%左右。一樓租金約在7—11元/m2天的范圍內(nèi)上下浮動。n經(jīng)營模式將向主題化、個性化發(fā)展；n經(jīng)營品牌由現(xiàn)在的中、低檔向中、高檔演變；商業(yè)物業(yè)的開發(fā)向三權(quán)（產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）分立的模式發(fā)展2競爭對手個案分析21東方凱利東方凱利是天安大廈裙房17層，位于中山路與人民路交叉口，與商業(yè)大廈相對，由威孚集團(tuán)下屬東方凱利置業(yè)公司投資開發(fā)，得房率：40%，目前該項(xiàng)目首期推出15層，約500間，目前銷售率達(dá)80%左右。1F：黃金珠寶、通訊器材、名牌化妝品2F：女裝、化妝品、女士鞋類和皮具、保健品3F：男裝、皮具4F：運(yùn)動休閑服飾、音像制品、電子書籍5F：兒童用品、床上用品在銷售手法上，開發(fā)商采用租售結(jié)合的方式進(jìn)行銷售。售價方面，二樓約4—5萬元/平米，向上逐層遞減，—，二、三樓價浮動10%~12%，三、四樓約浮動5%~8%，四、五樓約3%~4%，天，天；管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為22元/平米月（第二年）、28元/平米該項(xiàng)目目前銷售率達(dá)80%。其中一、二層為商鋪，前部分建筑3層做大型餐飲，與后面第三層用連廊相連；35層為辦公用房。其中，沿中山路部分的12層約2000平米的鋪位被一浙江溫州商客全部拿走；另一幢樓靠中山路部分商鋪12層已被投資客轉(zhuǎn)租給KFC。23吉慶名都項(xiàng)目位置：吉慶路口、國際飯店旁開盤時間：2002年9月8日交付時間：2003年5月總銷售面積：14600平方米銷售價格：18000元/平方米銷售率：0%業(yè)態(tài)定位：五金、機(jī)電項(xiàng)目定位：專業(yè)批發(fā)市場業(yè)態(tài)設(shè)施：貨梯一臺、自動扶梯八臺、垂直電梯二臺24槐古豪庭項(xiàng)目位置：解放南路與學(xué)前東路交匯處開盤時間：2002年11月1日交付時間：2003年12月總銷售面積：4000平方米銷售價格：12000元/平方米銷售率：%業(yè)態(tài)定位：自由經(jīng)營（除餐飲）業(yè)態(tài)設(shè)施：無25映山華庭項(xiàng)目位置：解放東路、工作家旁開盤時間：2002年11月28日交付日期：2004年4月銷售價格：15800元/平方米銷售面積：約4500平方米項(xiàng)目性質(zhì)：小區(qū)商鋪3項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況1）、發(fā)展商：無錫匯金置業(yè)有限公司2）、工地地址：中市橋巷七號地塊3）、項(xiàng)目所在地歷史背景及人文資料4）、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：上?，F(xiàn)代建筑研究院、無錫市建筑設(shè)計(jì)院5）、建筑商：無錫二建集團(tuán)6）、土地使用起始日期：至2042年11月17日止7）、基地面積：10615 m28）、總建筑面積：，其中公寓37410 m商鋪22500 m2地下室12000 m29）、容積率：10）、建蔽率（建筑密度）11）、建筑占地面積：5000 m212）、綠化率13）、規(guī)劃鋪面數(shù)量：1F 50個（初定）14）、建筑總高度：95米15）、建筑樓層：28層+2層地下室16）、每層建筑高度：3m/層、1—5F：5m，……17）、室內(nèi)外及地下室車位數(shù)量: 180個18）、建筑材料、設(shè)備的詳細(xì)說明19）、工程進(jìn)度（詳細(xì)）：20）、預(yù)計(jì)完工時間：21）、法律顧問：無錫市恒德房地產(chǎn)律師事務(wù)所22）、物業(yè)公司及相關(guān)收費(fèi)情況或設(shè)想：酒店管理公司管理（上海錦侖酒店管理有限公司）31項(xiàng)目SWOT分析311優(yōu)勢：u項(xiàng)目所在的無錫中山路是無錫目前的黃金商業(yè)路段，沿路商鋪林立，業(yè)態(tài)和業(yè)種多樣，具有濃厚的商業(yè)氣勢，是無錫中心商業(yè)區(qū)的根本所在。u項(xiàng)目與無錫著名商廈八佰伴相鄰,并共擁同一廣場,在勢而為的基礎(chǔ)上,有利于吸引更大的消費(fèi)人流。u對于商用物業(yè),本項(xiàng)目提供的商業(yè)面積不大,令市場消化量的壓力相對較小,且利于產(chǎn)生供不應(yīng)求的效果。u項(xiàng)目當(dāng)前的工程進(jìn)度,在一定程度上增加了投資者的信心。u本項(xiàng)目因具位置優(yōu)勢,故售價也回會相應(yīng)較高,從而令市場客戶群縮窄。u物業(yè)投資市場的日趨成熟,令投資者的投資意識更為理智和審慎,從而增大了銷售難度。313項(xiàng)目機(jī)會分析u項(xiàng)目所處的中山路,作為無錫傳統(tǒng)最旺的商業(yè)街,投資者和消費(fèi)者對其有較大的認(rèn)同感,從而使項(xiàng)目在宣傳推廣上易于吸引市場注意力,其價值也易于得到認(rèn)同。u在同一時期內(nèi),與本項(xiàng)目同質(zhì)同檔次的競爭對手不多,使本項(xiàng)目的稀缺性優(yōu)勢大大加強(qiáng)。314威脅及困惑u供求量關(guān)系無錫商鋪銷售的目標(biāo)客戶群主要以溫州的商鋪投資客為主，根據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，該批客戶所占購鋪比例的80%以上，其主要購鋪目的是為了獲取商鋪的投資回報(bào)收益或租金收益；購鋪?zhàn)誀I者為輔，該批客戶所占購鋪者比例不足20%。而面對本項(xiàng)目南塊總建筑面積57360平方米的供應(yīng)量，對于無錫市內(nèi)的投資客而言：供大于求。u產(chǎn)權(quán)分散問題由于銷售而產(chǎn)生不同業(yè)主對商場成功經(jīng)營所必須的一些規(guī)劃布局,業(yè)態(tài)分析等方面會存在一定影響?！槍ν范味鄠€大型商業(yè)物業(yè)經(jīng)營特色不強(qiáng)，針對層面差異不大的情況。▲針對投資者及經(jīng)營者的日趨理性，令銷售招商難度增大的情況?！槍o錫商業(yè)物業(yè)檔次不高的情況。綜上所述，我司建議將本項(xiàng)目定位為：集飲食、休閑、購物、娛樂于一體的無錫首席尊貴消費(fèi)地帶42定位原因，集娛樂、購物、飲食休閑于一體應(yīng)是商業(yè)的發(fā)展模式之一，但縱觀目前各大商場，對此雖有所體現(xiàn)，但因受規(guī)模、經(jīng)營理念等客觀因素限制，故在購物環(huán)境格經(jīng)營組合上較相似，并無主題特色可言。，明確目標(biāo)客戶群，強(qiáng)化差異性優(yōu)勢，在一定程度上彌補(bǔ)無錫商業(yè)物業(yè)市場的缺陷。，更吸引休閑娛樂人流，令消費(fèi)客源大增。43形象定位在明確項(xiàng)目本質(zhì)特征（產(chǎn)品定位）的基礎(chǔ)上，一方面為了便于項(xiàng)目進(jìn)行形象包裝，從而有利于促進(jìn)銷售和招商，另一方面，為了更好地指導(dǎo)項(xiàng)目各項(xiàng)推廣工作順利進(jìn)行，并達(dá)到事半功倍的效果，我司建議賦予本項(xiàng)目的形象定位為：無錫首席時尚消費(fèi)核心主題口號：匯集時尚，點(diǎn)石成金形象定位和主題口號之特點(diǎn)：n充分發(fā)揮項(xiàng)目的位置優(yōu)勢，賦予項(xiàng)目高檔次性，從而體現(xiàn)出與無錫其他商業(yè)物業(yè)的差異性，并以次吸引目標(biāo)消費(fèi)群。n此形象定位和主題口號在一定程度上體現(xiàn)出發(fā)展商的開發(fā)理念，在增強(qiáng)投資者信心的同時，有利于塑造發(fā)展商品牌。n四層的設(shè)置既是項(xiàng)目多功能性的體現(xiàn)，又填補(bǔ)了無錫商業(yè)業(yè)態(tài)上的空白，（特別是飲食方面）從而突現(xiàn)出項(xiàng)目的特色，以此吸引消費(fèi)人流。n由于商業(yè)部分以銷售為主，因而不能不考慮銷售產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)分散與實(shí)現(xiàn)功能定位之間的協(xié)調(diào)，對此，我司建議：首、二層可作為無條件獨(dú)立銷售，通過引入兩、三家品牌店作為牽頭商戶，既起形象代表作用，又引導(dǎo)其他經(jīng)營者向其靠攏。三層和部分四層可采用限制性銷售與返租式銷售相結(jié)合的形式，實(shí)現(xiàn)功能定位，五層和部分四層則可采用帶租約銷售的形式進(jìn)行。n本地客戶（高收入公職人員、個體經(jīng)營者、生產(chǎn)廠家、民營企業(yè)主）n外地客戶（錫山、浙江、溫州、寧波）n外資客戶（臺灣、香港、新加坡）512招商客戶n本地經(jīng)營業(yè)績或影響較好的商戶n外資主力百貨企業(yè)n國內(nèi)外知名品牌的經(jīng)營商、代理商或連鎖店（以上海、廣州、香港為主）n特色經(jīng)營企業(yè)（以未在無錫出現(xiàn)為佳）n國外頂級服飾品牌企業(yè)n配套設(shè)施經(jīng)營者52租售推廣策略521推售前準(zhǔn)備階段n目的（效果）：174。引起無錫全市關(guān)注的焦點(diǎn)n媒體組合：以報(bào)紙、電視廣告為主n推廣重點(diǎn)：項(xiàng)目的地理優(yōu)勢、產(chǎn)品的稀缺性、投資經(jīng)營前景n公關(guān)活動：174。本商場的創(chuàng)新經(jīng)營理念和經(jīng)營模式研討會174。直銷資源客戶（國外頂級服飾品牌企業(yè)、國內(nèi)外知名品牌的經(jīng)營商、代理商或連鎖店）174。內(nèi)部認(rèn)購預(yù)約活動522租售第一階段n目的（效果）：174。公開租售174。報(bào)紙、電視、電臺、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)等多媒體全方位報(bào)道宣傳n推廣重點(diǎn)：174。項(xiàng)目的高檔次定位對無錫市場的彌補(bǔ)作用174。至IN流行時裝SHOW174。采取排隊(duì)認(rèn)購形式，營造熱銷氣氛n招商、銷售策略174。資源商戶直銷174。本地經(jīng)營業(yè)績或影響較好的商戶的招商523租售第二階段n目的（效果）：