【正文】 合國力將進一步提高，人民的生活將更加殷實富裕。隨著國內(nèi)小康生活的到來、雙休日、“五一”、“十一”長假制等，使人們的旅游消費意識增強；國家鼓勵發(fā)展旅游業(yè)政策的頒布，企事業(yè)單位帶薪休假、獎勵旅游的啟動，旅游業(yè)處于前所未有的發(fā)展環(huán)境。19902000年中國涉外旅游快速發(fā)展，接待入境過夜人數(shù)增加了近2倍；旅游業(yè)總收入翻了4番，年均增長率達到32%。世界旅游組織還預(yù)測到，中國在這一區(qū)域市場中將占有31%的份額，2020年全球旅游總收入可大2萬美元。一是唐山市本市居民以及省內(nèi)鄰近地區(qū)市場；二是京津市場；三是從秦皇島、承德分流而來的客源市場。這三個方面的市場均應(yīng)大力開拓，但重點應(yīng)放在第二、第三部分上，尤其是京津市場。可以講京津地區(qū)客源人數(shù)的多少將直接決定本旅游區(qū)的收益。東北地區(qū)大量的客源將成為本旅游區(qū)潛在的巨大的市場目標。（3）青島、煙臺部分流游客戶現(xiàn)在，消費水平高、人數(shù)多的城市客源群，已從觀光旅游轉(zhuǎn)向參與旅游和生態(tài)旅游，城市化的景點已逐漸被旅客所冷落。已開通的京唐港至大連的游輪及即將開航的港口至煙臺、青島的游輪為東北、山東方向的游客來唐提供了便利條件。（4）奧運經(jīng)濟帶來的目標游客群奧運申辦成功最大的獲益者顯然是旅游。以據(jù)我島情況,打網(wǎng)崗島2008年大規(guī)模項目的完成,同時能使品牌效應(yīng)最大化。通過奧運向世界展示該島，展示中國唐山這是最突出的新型旅游項目,從而對打網(wǎng)崗旅游的發(fā)展創(chuàng)造了最好的機遇。這個問題始終是我們開拓海外市場的重要制約因素之一，自然將大大緩解。其知名度較高，是我旅游開發(fā)區(qū)客源市場的主要競爭對手。北戴河海濱環(huán)境優(yōu)美，風光秀麗。東面有鴿子窩公園，是觀日出、看海潮的最佳境地。南戴河國際娛樂中西位于南戴河旅游度假區(qū)省級森另公園內(nèi)。北戴河與南戴河旅游度假區(qū)的主要缺點是冬季游樂項目少，在策劃方面沒有深入思考冬季項目，造成冬季大量旅游住宿設(shè)施閑置，旅游項目投資效益受到影響。經(jīng)過近兩年的過度開發(fā)及人為破壞，自然生態(tài)資源遭到不同程度的污染，海水水質(zhì)明顯下降。與之相比，我島所在的樂亭海港，雖然遠離市區(qū)，旅游開發(fā)也處于剛起步階段，周邊新開業(yè)的個別浴場僅有簡單的設(shè)施就已經(jīng)吸引了不少喜歡清靜的游客，可見淺水灣必會成為新的旅游熱點，市場潛力巨大。（2）性質(zhì)：以海濱風光、沙洲野趣為主要風景特色，以健康養(yǎng)生、瀏覽觀光、度假休養(yǎng)、運動娛樂為主要活動。（4）客戶目標定位：北京、天津、唐山（河北）、東北地區(qū)、山東游客，吸引國外游客及國內(nèi)其他地區(qū)游客。 以軍體演習訓(xùn)練、生存訓(xùn)練等軍事主題為主，設(shè)立海上軍事歷史博物館、沿海戰(zhàn)艦參觀、實戰(zhàn)演習場，；建設(shè)軍事戰(zhàn)爭題材的影視拍攝基地，開展 “鐵人三項”、“軍事五項”的訓(xùn)練、比賽以及漂流、模擬淘金等其他運動。 B、旅游度假區(qū)：包括大型海鮮餐廳、水上商業(yè)街、生態(tài)酒店、太陽能供熱系統(tǒng)、風力發(fā)電裝置、療養(yǎng)所、度假村、室內(nèi)海水樂園、海洋生態(tài)研究所、沙雕表演、海濱浴場、岸邊燒烤、野營、湖上垂釣以及帆船、滑水動力翼傘等高檔娛樂活動。 D、生態(tài)居住區(qū)：以發(fā)展團體、私人度假為主，開設(shè)游艇俱樂部、私人游艇碼頭、私人沙灘浴場，休閑、療養(yǎng)、會議用酒店物業(yè)，水邊住宅。（7）旅游開發(fā)區(qū)項目投資：約人民幣50億。B、單項工程進度如下：軍事、運動主題公園區(qū)―完成主體工程，具備接待能力； 綜合旅游度假區(qū)―建成巨型特色餐飲建筑、海濱浴場；主要道路，水系到達民俗風情區(qū)、生態(tài)調(diào)節(jié)區(qū)植物種植。、將于2002年10月底全面完工通車。至此，島嶼與陸地的連接基本完成，游客可直接乘車到達島嶼。引進世界先進技術(shù)的觀光漁業(yè)碼頭和游艇碼頭工程項目（包括臥龍山、臥龍?zhí)?、望海亭、觀音文化廣場、新型漁村、中心服務(wù)區(qū)、船舶加油站等）已近尾聲，8月全部完工，10月可投入使用。目前累計投資完成額近億元。第三期：四年（2005―2008）建成和完善： 完成全島規(guī)劃建設(shè)，道路網(wǎng)和水系、景觀形成，度假物業(yè)、私有物業(yè)成片興建、完工，建成國內(nèi)規(guī)模最大、品位最高的國家級生態(tài)旅游度假區(qū)。創(chuàng)立環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)中最具特色、最有價值的自然、生態(tài)休閑旅游生活空間。（2） 海域（土地）出讓投資方可以一次性買斷部分海域（土地）面積的使用權(quán)，在總體規(guī)劃范圍內(nèi)自主開發(fā)。D、根據(jù)投資方需要，提供一條龍服務(wù)，代建交鑰匙工程；E、品牌管理經(jīng)營：即由我司管理經(jīng)營，相關(guān)單位出資。五、旅游開發(fā)區(qū)項目投資主體打網(wǎng)崗島（淺水灣）旅游開發(fā)區(qū)是由香港沿海物業(yè)集團、新加坡新世紀（圣陶沙）度假村私人有限公司、唐山宏文集團共同投資組建的唐山新戴河旅游開發(fā)有限公司負責其全部開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營管理。主營業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)投資、物業(yè)管理、地產(chǎn)項目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工管理智能系統(tǒng)集成等。沿海集團已具備年開發(fā)能力100萬平方米，目前在建工程70萬平方米，擁有土地儲備的可開發(fā)建筑面積約500余萬平方米。（2）新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司新加坡圣淘沙度假村（私人）有限公司最著名的建筑新加坡圣淘沙度假村是集餐飲、客房、商務(wù)、會務(wù)、療休養(yǎng)、娛樂為一體的現(xiàn)代化渡假場所。地理位置優(yōu)越，是每一位到南匯工作、旅游、度假賓館理想的下榻之處。度假村以一流管理，熱情、周到、快捷的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和適中的價位，構(gòu)成度假村特有的魅力，她會使每一位身在度假村的嘉賓倍感溫馨、舒適。中方經(jīng)營者簡介：唐山宏文集團唐山市宏文集團實業(yè)集團于1997年成立，是以唐山市宏文實業(yè)集團有限公司為核心企業(yè)（母公司）的大型民營企業(yè)集團，總部坐落于唐山市古冶區(qū)唐家莊。近年來，宏文集團先后被國家、河北省、唐山市、古冶區(qū)人民政府命名為：中國民營企業(yè)500強、河北省百強私營企業(yè)、最佳私營企業(yè)、明星企業(yè)、納稅規(guī)范私營企業(yè)、農(nóng)行AAA企業(yè)。A、紅線圖：根據(jù)唐山市人民政府審批通過,圈定打網(wǎng)崗的紅線圖面積為10平方公里，旅游局、國有土地管理局已將打網(wǎng)崗島全部規(guī)劃為使用范圍內(nèi)。海域使用年限為二十五年和五十年。六、市場營銷針對旅游區(qū)項目的特點，項目營銷總體方案策劃如下：營銷窗口和目標區(qū)域的選擇根據(jù)中國的經(jīng)濟區(qū)域劃分和項目的特征，旅游區(qū)營銷目標區(qū)域的選擇規(guī)劃為四個大區(qū)，北方片區(qū) 、華東片區(qū)、華南片區(qū)、西北片區(qū)。營銷的策略鑒于旅游區(qū)的地域和現(xiàn)狀特征，以及北京是京、津、唐的經(jīng)濟文化圈的中心，北京積聚了大量的各類投資者和項目開發(fā)商，具備招商商機；所以項目的營銷首選目標市場為北京市場；營銷以島嶼的各功能區(qū)成片土地轉(zhuǎn)讓為主要方式，從北京市場打開項目營銷的局面 ，積累成功的營銷引資經(jīng)驗，推動旅游區(qū)的項目開發(fā)進程；后期根據(jù)項目的開發(fā)策略和發(fā)展規(guī)劃，充分挖掘旅游區(qū)自然資源的升值潛力在其他地區(qū)開展營銷工作；營銷工作計劃從時間上計劃：分近期、中期、遠期。中期主要通過項目的總體規(guī)劃方案和項目的宣傳材料，舉辦項目推薦會、營銷宣傳活動，項目論壇會公開面向社會營銷。七、投資及效益分析 該旅游開發(fā)區(qū)具有良好的發(fā)展前景和經(jīng)濟效益。具體投資和效益估算如下：一、主題公園 主題公園規(guī)劃與島的東半部，緊鄰入口廣場，南北環(huán)抱渤海，占地4500畝，建造軍事主題公園、體育主題公園、觀光主題公園，建成后將成為中國最具規(guī)模，最具特色的融軍事、體育、觀光于一體的主題公園，同時成為淺水灣品牌中亮麗的一點。投資回收期：四年子項目投資預(yù)算表項目名稱投資金額軍事主題公園10億體育主題公園3億觀光主題公園2億營業(yè)收入及利潤估算主要收入以會員、高層次收入者，按照每年上島人數(shù)120萬，來主題公園區(qū)旅游的占地40%，則有約50萬人次，平均依照每人消費500元，則4年即可收回全部成本。二、綜合生態(tài)保護區(qū)項目內(nèi)容及規(guī)模規(guī)劃中綜合生態(tài)保護區(qū)位于島的中端，毗鄰主題公園區(qū)，占地面積3450 畝，該區(qū)主要設(shè)施有；荷蘭風車發(fā)電參觀、太陽能發(fā)熱參觀、特色海鮮餐廳、水上商業(yè)街、生態(tài)中心大酒店、沙雕、沙灘浴場、海洋生態(tài)研究所、特色人工湖、兒童樂園等，建成后這里將整個打網(wǎng)崗島裝扮成真正的旅游觀賞區(qū)，讓世人大跌眼鏡。投資回收期：3年子項目投資預(yù)算表項目名稱投資金額荷蘭風車發(fā)電參觀500萬太陽能發(fā)熱參觀300萬特色海鮮餐廳200萬水上商業(yè)街1億生態(tài)中心大酒店100萬沙雕300萬沙灘浴場1億海洋生態(tài)研究所2億特色人工湖100萬兒童樂園營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)的主要收入既匯集所有的游客（既旅游食宿、休閑娛樂于一體）按照每年上島人數(shù)120萬來計算，平均每人消費200元，同樣三年即可收回全部成本。三、文化風情區(qū)項目內(nèi)容規(guī)模文化風情區(qū)位于島的中西端，毗鄰綜合生態(tài)區(qū)與生態(tài)居住區(qū)中間，南北毗鄰渤海，此區(qū)規(guī)劃面積約1500畝，其主要景觀有：樂亭文化，島嶼歷史傳說，群雕、地方文化匯景、特色商品街、各種演藝場、高等藝術(shù)院校等，該景區(qū)建成后，將匯集樂亭、唐山地區(qū)百年文化精華，加上海洋商品匯翠，將成為打網(wǎng)崗島地域文化與游客交流的最好表達方式。投資回收期8年。其他費用；（如差旅費、辦公費、員工工資、折舊、相關(guān)的消耗等）合計約每年5000萬。總投資15億人民幣，其中引進資金12億人民幣。項目投資預(yù)算表項目名稱投資金額生態(tài)建筑1億水邊住宅5億私人游艇碼頭2億療養(yǎng)院4億會議培訓(xùn)中心3億營業(yè)收入及利潤估算該區(qū)主要以常住人口、會員、社會名流、療養(yǎng)單位為主要消費目標，游客為二級目標客戶，建成后預(yù)計來此療養(yǎng)消費的總?cè)藬?shù)每年約5萬，如果每人消費約1萬元，則該旅游區(qū)年收入為5億，預(yù)計2到3年即可收回全部成本。八、風險提示一、自然條件變化可能帶來的風險 與陸地不同，海潮、風暴等海洋氣候?qū)u嶼的影響較大。完全能夠抵御百年不遇大潮。二、政治法律方面的風險因素政府對旅游業(yè)的支持，優(yōu)惠政策的期限。隨我國改革開放的深入進行，地方政府對旅游的扶持和優(yōu)惠政策將逐步取消，代之相應(yīng)的各項法律法規(guī)及監(jiān)管制度將進一步嚴格，這對項目的運營將產(chǎn)生一定影響，有關(guān)法律的進一步更改制定（例如海域、土地使用年限）我國的法制建設(shè)正處于健全和完善當中，如與旅游開發(fā)密切相關(guān)的法律內(nèi)容的調(diào)整將直接對我島的開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生相應(yīng)的影響。在未來幾年當中，稅收是否提高、信貸資金的松緊程度也間接影響著資金的周轉(zhuǎn)，造成難以償還銀行債務(wù)及利息的風險。通貨膨脹、價格的升降和貨幣的升值貶值都會直接影響居民的出游能力，也相應(yīng)對項目的收益產(chǎn)生一定的風險。五、客戶因素 企業(yè)依賴于客戶的存在而存在。旅游熱點的轉(zhuǎn)移 “欣賞和研究自然景觀，人與自然的和諧共處”是近年來旅游業(yè)的可持續(xù)發(fā)展熱點。游客對當?shù)丨h(huán)境的認可程度 打網(wǎng)崗島雖力圖開發(fā)成為國際標準的旅游度假勝地，但畢竟地處北方，具有四季分明的典型北方氣候特征，周邊居民樸實卻文化水平較低。